Cour d'Appel · 4ème Chambre — 24 août 2023

4ème Chambre





ARRÊT N° 187



N° RG 21/04876 



N°Portalis DBVL-V-B7F-R4IM























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 AOUT 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 Mai 2023





GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats, et Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Mai 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Août 2023 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 06 Juillet 2023, prorogée au 24 Août 2023





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APPELANTS :





Madame [X] [C] épouse [H]

née le 14/10/1967 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Typhaine GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT



Monsieur [N] [H]

né le 02/03/1969 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Typhaine GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT













INTIMÉE :



Syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] représenté par son syndic : la SAS FONCIA MORBIHAN venant aux droits de FONCIA ATLANTIQUE ayant son siège [Adresse 1] à [Localité 8] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

 poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 7] 

[Localité 3]





Représentée par Me Laurence MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT









Exposé du litige :



M. [N] [H] et Mme [X] [C] épouse [H] sont propriétaires depuis 1995 d'un appartement situé dans [Adresse 7] à [Localité 3], ainsi que d'une cave et d'un garage.



En 2017, les époux [H] ont informé leur assureur protection juridique Aviva de l'état de dégradation de leur garage, n° 4, lot 88.



Lors de l'assemblée générale du 24 mars 2017, s'agissant des travaux à réaliser sur les garages 4,5 et 6, une discussion sans vote est intervenue relative à une proposition de créer une répartition de l'entretien des garages (par bâtiments de garage ou entre tous les bâtiments garages) impliquant l'intervention d'un géomètre et un acte notarié à la charge de la copropriété. En cas d'urgence et jusqu'à l'assemblée générale de 2018, le syndic devait commander les travaux et les répartir en charges communes générales conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il devait également écrire aux trois copropriétaires concernés de ne pas utiliser leurs garages.



La résolution 22 a fixé une enveloppe de 2000€ pour faire étudier par un géomètre une proposition de répartition de charges spéciales pour les garages.



La résolution 24 a refusé la demande initiée par M et Mme [H] de faire réaliser les travaux de réfection des encadrements métalliques des garages 4,5, 6 et 7 à 23.



Le rapport établi par M. [K], expert mandaté par la société Aviva, assureur des époux [H] a mis en évidence que l'ossature métallique de l'imposte fixe située au dessus de la porte basculante du garage était fortement corrodée et n'assurait plus sa fonction. Il a estimé que l'oxydation était liée à l'action de l'air salin, à l'ancienneté du garage et à l'absence d'entretien et préconisé le remplacement de l'imposte, ayant relevé une atteinte à la solidité du garage.



Le 9 novembre 2017, la société Aviva a mis en demeure le syndic de copropriété de procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la réparation de l'imposte, le syndic étant relancé par courrier du 5 février 2018.



Le 30 mars 2018, l'assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions n°20 et 21, soit la réalisation des travaux de réparation des garages n°4, 5 et 6, outre la prise en charge des honoraires et vacations dus au syndic sur la réalisation de ces travaux.



Lors de l'assemblée générale du 29 mars 2019, il a été décidé aux termes de la résolution n°21 d'annuler les résolutions n°20 et 21 prises l'année précédente.



Par acte d'huissier en date du 5 juin 2019, M. et Mme [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] afin de voir annuler la résolution 21prise par l'assemblée générale du 29 mars 2019.



Par un jugement en date du 23 juin 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a:



- débouté M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné les époux [H] à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Foncia Morbihan, la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné les mêmes aux entiers dépens.



M. et Mme [H] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 juillet 2021, intimant le syndicat des copropriétaires.



Dans leurs dernières conclusions transmises le 2 mai 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau, 

- prononcer l'annulation de la résolution 21 du procès-verbal d'assemblée générale du 29 mars 2019;

- condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], représenté par son syndic la société Foncia Morbihan, venant aux droits de Foncia Atlantique, à payer aux époux [H] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], représenté par son syndic la société Foncia Morbihan, venant aux droits de Foncia Atlantique aux entiers dépens ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], représenté par son syndic la société Foncia Morbihan, venant aux droits de Foncia Atlantique de toutes ses demandes.



M et Mme [H] font valoir qu'une résolution votée ne peut être annulée ou rétractée par une résolution postérieure qu'autant qu'elle ne lèse pas des droits acquis dans l'intervalle. Ils soutiennent que cela suppose que la première résolution n'ait pas été exécutée générant ainsi des droits pour des propriétaires et que la seconde résolution soit motivée par des circonstances nouvelles.









Ils font observer que le vote de la résolution 20 relative à la réalisation des travaux de réparation des garages 4,5 et 6 suivant le descriptif établi par l'entreprise Le Floch d'un montant de 1666,50€, lors de l'assemblée générale du 30 mars 2018 a donné lieu à un appel de fond, début d'exécution qui a créé des droits à leur profit. Ils estiment que ce vote comme celui tendant à mandater un géomètre pour créer des « charges spéciales garages » accompagné également d'un appel de fond, démontrent que l'assemblée générale savait pertinemment que ces frais devaient être supportés au titre des charges de la copropriété et ne constituent pas une décision dictée par un souci d'apaisement.



Ils ajoutent que l'intérêt collectif de la copropriété a été méconnu dès lors que la rétractation des résolutions 20 et 21 n'est pas justifiée par un fait nouveau et qu'il n'est pas discuté que les impostes des garages sont dangereuses. Ils estiment que le refus de la société Le Floch d'exécuter les travaux ne peut constituer un fait nouveau, qu'il appartenait au syndic, face à cette situation, de contacter une autre entreprise et ils contestent s'être opposés à l'exécution des travaux prévus au devis, ce qu'ils n'avaient pas le pouvoir de faire.



Ils soutiennent en outre que la résolution 21 votée le 29 mars 2019 est contraire à l'intérêt collectif et lèse un ou plusieurs copropriétaires, ce qui caractérise un abus de majorité, au regard des dispositions de l'article 24 I a de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de la dangerosité des impostes, situation qui avait justifié que le syndic précise dans un courrier du 23 février 2018 que la question relative aux travaux des éléments au dessus des garages 4 à 6 en charge communes générales serait mise à l'ordre du jour, ayant donné lieu aux résolutions rapportées un an plus tard.



Ils considèrent que les impostes litigieuses constituent des parties communes selon les dispositions du règlement de copropriété, qui les définit comme les locaux et espaces qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires déterminé, y incluant notamment les couvertures des immeubles et les terrasses accessibles, les rampes d'accès et tous autres dégagements du garage. Ils en déduisent que seul ce qui est inclus à l'intérieur des locaux constitue une partie privative  et que s'il en allait autrement, le lot n°88 ne comporterait aucune mention relative aux tantièmes des parties communes générales. Ils observent que ne peuvent être transposées aux garages les dispositions du règlement appliquées aux parkings et que depuis 2012 l'assemblée générale a tenté de mettre à la charge des copropriétaires des travaux relevant des charges courantes des parties communes.



Les appelants contestent que l'état des impostes au dessus des portes des garages résulte d'un défaut d'entretien considérant qu'il est la conséquence d'un désordre structurel, lié à la conception initiale de la couverture des six garages construits de part et d'autre du local à vélo commun. Ils ajoutent que les travaux engagés par la société Esther et soumis à l'assemblée générale du 24 mars 2023 se rapportent uniquement au remplacement de la porte manuelle par une porte électrique ce qui ne concerne pas la façade des garages.









Dans ses dernières conclusions en date du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Morbihan, demande à la cour de :

 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- juger que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] n'avait pas exécuté les travaux votés par l'assemblée générale le 30 mars 2018 ;

- juger que M. et Mme [H] ne peuvent se prévaloir d'un droit acquis d'une résolution votée en contravention du règlement intérieur et de la réparation des charges communes, en l'absence de toute révision du règlement à l'unanimité et lésant les intérêts collectifs de la copropriété ; 

- juger que les box constituent des parties privatives ;

- en conséquence, débouter M. et Mme [H] de leur demande d'annulation de la résolution numéro 21 du procès-verbal d'assemblée générale du 29 mars 2019 ; 

Y ajoutant,

-condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens devant la cour d'appel.



Le syndicat des copropriétaires soutient que les résolutions 20 et 21 votées lors de l'assemblée générales du 30 mars 2018 n'ont fait naître aucun droit acquis au profit et M. et Mme [H] en interdisant la rétractation.



Il rappelle que l'assemblée générale ne peut voter des travaux ou une modification des charges qu'autant que ceux-ci concernent une partie commune et non des parties privatives, que sous cette réserve, elle peut rétracter une décision antérieure sauf si elle a fait acquérir des droits aux copropriétaires, en justifiant de circonstances nouvelles. Il conteste que l'appel de fond en exécution de l'assemblée générale ait conféré des droits à M et Mme [H], puisque les travaux n'ont pas été réalisés, ce dont les appelants étaient avisés ayant remis en cause les modalités d'exécution des travaux votés. Le syndicat ajoute que seul le démarrage effectif des travaux constitue un commencement d'exécution. 



L'intimé fait observer que la résolution 20 votée le 30 mars 2018 prise afin d'apaiser la situation, à raison des pressions des époux [H] et de leur assureur pour faire assumer la réfection d'éléments des garages, parties privatives selon les tantièmes de charges communes était attentatoire aux intérêts collectifs de la copropriété, lui faisant supporter une charge incombant à trois copropriétaires, les autres propriétaires des garages assumant leur obligation d'entretien. Il relève que faire supporter par la copropriété, non pas l'entretien de la couverture des garages mais de l'imposte entraînait une rupture d'égalité à l'égard des copropriétaires qui ne possèdent pas de garage et ceux qui en assument l'entretien et que le syndicat ne pouvait modifier les obligations sur ce point sans avoir préalablement modifié le règlement de copropriété par un vote à l'unanimité. Il en déduit que la délibération du 30 mars 2018, qui modifiait les obligations des copropriétaires en leur faisant accepter une charge ne relevant pas des parties communes sans avoir amendé le règlement intérieur est réputée non écrite et ne pouvait être créatrice de droit au profit d'un copropriétaire. Il ajoute qu'en outre la société Le Floch n'a pas fait les travaux du fait de la remise en cause par les époux [H] de leur procédé de réalisation, ce qui constitue une circonstance nouvelle permettant de revenir sur la précédente résolution.





L'intimé soutient que les garages constituent des parties privatives et non des parties intégrantes des parties communes selon les dispositions du règlement de copropriété et que leur entretien appartient à chaque copropriétaire. Il rappelle que les garages font l'objet d'un bâtiment séparé des bâtiments d'habitation et sont affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe de propriétaires, ce qui selon le règlement de copropriété en fait des parties privatives ce qui explique qu'il n'existe pas de charges communes spéciales pour ces constructions. Il estime que le statut des garages est assimilable à celui des parkings, qui sont des parties privatives dont l'entretien est assumé par les propriétaires.



Le syndicat conteste l'abus de majorité allégué et fait observer que la décision a été prise dans les conditions de majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à supposer que l'on puisse considérer qu'elle se rapporte à des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble . Il ajoute qu'à l'exception des garages 4,5 et 6, tous les autres garages sont entretenus par leurs propriétaires, que pour les garages 2 et 3 est préconisé un simple rattrapage, tandis que le lot 5 a fait l'objet de la part de son propriétaire d'une demande d'électrification de la porte avec changement de l'imposte à ses frais. Il ajoute que l'article 10 al 3 du règlement de copropriété précise que les charges communes comprendront seulement en présence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture de parties privatives tels que les balcons et balustrades, que les travaux votés en mars 2022 ne sont que l'application de cet article.



L'instruction a été clôturée le 2 mai 2023.



Motifs :



Il résulte de l'état descriptif de division que l'ensemble immobilier est composé du bâtiment A abritant 18 appartements et 18 caves ; du bâtiment B abritant 24 appartements et 24 caves  et à l'extérieur de 28 garages et 14 parkings. 



L'article 4 du règlement de copropriété définit les parties privatives comme les locaux et espaces qui aux termes de l'état descriptif de division sont compris dans la composition des lots et sont affectés à l'usage exclusif du lot considéré, ainsi que les accessoires de ces locaux, selon une liste dont il est précisé qu'elle n'est pas limitative mais énonciatrice.



L'article 5 du règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires déterminé. Il énonce à la suite une liste de locaux et espaces qui constituent des parties communes, lesquelles incluent notamment la totalité du sol, les fondations, les gros murs, les couvertures et les terrasses accessibles ou non, liste dont il est précisé qu'elle n'est pas non plus limitative.



L'article 10 du règlement définit les charges communes générales et y inclut notamment, les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues à faire sur des parties de l'immeuble qui correspondent de fait aux parties communes énoncées à l'article 5. Les frais de nettoyage et de peinture de certaines parties des locaux relevant des parties privatives, ( balcons, extérieurs des fenêtres, persiennes, balustrades, fenêtres des appartements) y sont inclus uniquement en cas de ravalement général de la copropriété. Le règlement dispose que chacun des copropriétaires supporte les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes des immeubles calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative. 



Ce document prévoit en outre des charges spéciales se rapportant aux réparations nécessitées par les parties communes des deux bâtiments A et B et des charges spéciales relatives à chaque entrée des deux bâtiments (minuterie, électricité de la minuterie, nettoyage, ravalement intérieur de l'entrée...).



Concernant les parkings, il met à la charge des différents propriétaires les frais d'entretien, de réfection et de remise en état. Il ne contient en revanche aucune disposition relative à l'entretien et à la remise en état des garages qui se trouvent dans des constructions distinctes des bâtiments d'habitation A et B comme le montrent les photographies produites. 



La résolution 20 votée par l'assemblée générale du 30 mars 2018 intitulée « décision à prendre concernant la réalisation des travaux en réparation des trois garages 4-5 et 6 » mentionne que le président de séance propose, dans un esprit d'apaisement, de faire exécuter ces travaux compte tenu de la mise en demeure faite à l'encontre du syndic. Elle fixe un budget de 1666,50€ TTC à répartir selon les tantièmes de charges communes générales. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.



La résolution 21 se rapporte aux honoraires du syndic fixés pour le suivi de ces travaux soit 45,45€ et a été votée selon les mêmes modalités.



La résolution n°21 votée lors de l'assemblée générale du 29 mars 2019 a annulé ces deux résolutions, les sommes perçues étant remboursées en charges communes générales. Seuls M et Mme [H] s'y sont opposés parmi les copropriétaires présents et représentés.



Il résulte du rapport d'expertise établi par M. [K] à la demande de l'assureur de M et Mme [H], dont les constatations matérielles ne sont pas discutées par le syndicat de copropriété que le lot 88 propriété des appelants se situe dans un ensemble de 6 garages, de type préfabriqué (éléments en béton armé, charpente métallique, couverture en plaques ondulées et porte métallique basculante). Ce garage dispose d'une imposte fixe au dessus de la porte basculante, constituée de deux éléments préfabriqués en béton reposant sur des poteaux en béton armé et une ossature métallique, elle-même fixée sur les poteaux. L'ossature métallique de cette imposte est fortement oxydée du fait de l'air salin et n'assure plus sa fonction, ce qui a conduit l'expert amiable à préconiser son changement.



Comme l'a relevé le premier juge, les différents garages, tant en ce qui concerne leur structure que l'espace intérieur, sont affectés à l'usage exclusif des propriétaires de ces lots, soit 28 copropriétaires. Ils ne peuvent donc être considérés comme des parties communes relevant pour leur entretien et leurs réparations des parties communes générales, qui concernent les locaux ou parties d'immeuble qui sont la propriété indivise de tous les copropriétaires. Par ailleurs, ils ne sont visés dans aucune des dispositions relatives aux charges spéciales. Il s'en déduit qu'ils constituent des parties privatives, comme les parkings dont l'entretien et les réparations incombent à chaque propriétaire.



L'affectation de tantièmes des parties communes générales à ces locaux est justifiée s'agissant de lots de copropriété comportant nécessairement outre une partie privative, une partie commune, ne serait ce que le sol qui en est le support.



Le caractère privatif des garages et les conséquences sur l'obligation d'entretien, objet d'un débat récurrent dans la copropriété ont été rappelés lors des assemblées générales du 1er décembre 1995 et du 30 novembre 2012.



La décision de l'assemblée générale du 24 mars 2017 dans sa résolution 22 de désigner un géomètre pour évaluer les possibilités de proposer une répartition de charges spéciales pour les garages, ce qui implique un acte notarié ultérieur modifiant le règlement de copropriété comme cela a été rappelé en page 10 du procès-verbal n'est pas contradictoire avec la reconnaissance du caractère privatif des garages. Par ailleurs, le commentaire rappelé plus haut accompagnant la résolution 20 soumise au vote lors de l'assemblée générale du 30 mars 2018 témoigne de l'esprit de conciliation dans lequel cette décision a été votée. 



Il n'est justifié d'aucune prise en charge par l'assemblée générale de travaux de réparation effectués sur d'autres garages avant les résolutions rapportées. Le courrier de la société Esther, propriétaire du garage 5, annexé à la convocation à l'assemblée générale de 2023, versé aux débats par M et Mme [H] indique expressément,contrairement à ce que prétendent les appelants, que le copropriétaire prendra à sa charge, outre les travaux nécessaires au remplacement de la porte et à son électrification, ceux relatifs au remplacement de la structure corrodée qui supporte l'imposte. Le projet de résolution autorisant ces travaux qui entraînent un passage par des parties communes de la copropriété et le respect de la clause d'harmonie prévue au règlement rappelle ces modalités de financement y compris pour l'imposte.



Dans ces conditions, la résolution prise en 2018, en dehors du champ de compétence de l'assemblée générale comme conduisant à faire financer les réparations nécessaires sur cette partie privative par tous les copropriétaires n'a pas créé de droits au profit de M et Mme [H].



En tout état de cause, cette résolution, fût-elle adoptée dans le champ de compétence de l'assemblée générale, n'a pas créé de droits au profit des appelants dans la mesure où les travaux qui y étaient prévus n'ont pas été exécutés. Le syndicat justifie par la réponse à sa demande d'explication du défaut d'intervention de la société Le Floch, désignée pour faire les travaux définis par la résolution 20 de l'assemblée générale de 2018(pièce 13) que les propriétaires du garage 4 souhaitaient des travaux différents qui nécessitaient leur redéfinition et l'intervention d'un autre corps de métier, ce qui constitue une circonstance nouvelle qui permettait que la décision soit rapportée.



Ayant été votée selon les règles de majorité applicables, la résolution 21 de l'assemblée générale du 29 mars 2019 n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires dès lors qu'elle les décharge d'un paiement qui ne leur incombait pas. Elle ne méconnaît pas non plus les obligations de l'assemblée générale en matière de travaux nécessaires pour assurer la sécurité au sein de la copropriété, puisque celles-ci s'appliquent sur les parties communes. 



Ainsi, il n'est pas caractérisé d'abus de majorité.



Dans ces conditions, l'annulation de la résolution 21 votée par l'assemblée générale du 29 mars 2019 n'est pas justifiée. Le jugement est confirmé.



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont également confirmées.

 

M et Mme [H] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000€ au titre de ses frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel.

 

Par ces motifs :



La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M et Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,