Cour d'Appel · Chambre 1 A — 6 septembre 2023

MINUTE N° 397/23

























Copie exécutoire à



- Me Valérie SPIESER



- Me Guillaume HARTER





Le 06.09.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 06 Septembre 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/01701 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2NK



Décision déférée à la Cour : 15 Mars 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Service civil



APPELANTS - INTIMES INCIDEMMENT :



Monsieur [N] [B]

[Adresse 11]



Madame [RL] [DW] épouse [B]

[Adresse 11]



Monsieur [ND] [V]

[Adresse 42]



Madame [YY] [UZ] épouse [A]

[Adresse 19]



Madame [JE] [KR] épouse [T]

[Adresse 45]



Monsieur [IM] [Y]

[Adresse 6]



Madame [LO] [GO] épouse [Y]

[Adresse 6]



Monsieur [GI] [F]

[Adresse 39]



Monsieur [UP] [C]

[Adresse 76]



Monsieur [LC] [P]

[Adresse 36]



Monsieur [GI] [E]

[Adresse 16]



Madame [KX] [AG] épouse [Z]

[Adresse 59]



Monsieur [AX] [R]

[Adresse 55]



Madame [IM] [OE] épouse [EH]

[Adresse 29]



Madame [NB] [ZP]

[Adresse 35]









































































































































Monsieur [YV] [RF]

[Adresse 30]



Madame [KX] [YG]

[Adresse 63]



Madame [WX] [YY] [FC] épouse [XA]

[Adresse 32]



Madame [BO] [IP] [IT] [HV] épouse [OP]

[Adresse 67]



Monsieur [CH] [CR]

[Adresse 47]



Madame [GS] [PC] épouse [VK]

[Adresse 58]



Monsieur [IW] [UT]

[Adresse 43]



Monsieur [UW] [BC]

[Adresse 15]



Monsieur [FF] [EK]

[Adresse 44]



Monsieur [AX] [WU]

[Adresse 64]



Madame [FU] [BZ] épouse [P]

[Adresse 36]



Monsieur [IM] [YD]

[Adresse 37]



Madame [LF] [CY] épouse [ZY]

[Adresse 40]



Madame [NB] [LO] [OB] épouse [CV]

[Adresse 41]



Madame [XF] [AK] épouse [V]

[Adresse 42]



Monsieur [YO] [DT]

[Adresse 56]



Madame [YS] [WC] épouse [RX]

[Adresse 53]



Monsieur [GA] [RX]

[Adresse 53]



Monsieur [K] [SO]

[Adresse 3]



Madame [XO] [EW] [AN] épouse [BI]

[Adresse 1]



Monsieur [WF] [JW]

[Adresse 38]







































































































































Monsieur [AL] [HG]

[Adresse 52]



Monsieur [J] [EH]

[Adresse 29]



Madame [GL] [EZ] épouse [KK]

[Adresse 2]



Madame [ML] [LL] épouse [UT]

[Adresse 43]



Madame [X] [XL] épouse [SO]

[Adresse 3]



Madame [GS] [SA]

[Adresse 62]



Madame [JZ] [BT] [RI] épouse [IG]

[Adresse 13]



Madame [IM] [PR] épouse [ZM]

[Adresse 31]



Monsieur [AX] [ZM]

[Adresse 31]



Madame [ZW] [AG] épouse [R]

[Adresse 55]



Madame [WR] [MS] [U] [FR] épouse [IB]

[Adresse 34]



Madame [UM] [OT] épouse [OM]

Lycée Agricole [80] [Adresse 71]



Monsieur [S] [PK]

[Adresse 4]



Monsieur [SS] [XI]

[Adresse 10]



Madame [G] [VH] [SD] épouse [CA]

[Adresse 51]



Madame [ML] [LX] épouse [XD]

[Adresse 25]



Madame [EB] [EN] épouse [FK]

[Adresse 46]



Madame [FN] [XX] [HA] épouse [DE]

[Adresse 26]



Madame [YY] [NY] épouse [DT]

[Adresse 56]



Monsieur [J] [VZ] [ND] [HS]

[Adresse 5]









































































































































Monsieur [AD] [JK]

[Adresse 60]



Monsieur [GI] [BN] [IB]

[Adresse 34]



Madame [RC] [DM] épouse [XI]

[Adresse 10]



Monsieur [K] [HY] [OH]

[Adresse 77]



Madame [KX] [FX] [NM] [YJ] épouse [MY]

[Adresse 69]



Monsieur [ND] [EE] [TV]

[Adresse 28]



Monsieur [FF] [DE]

[Adresse 26]



Madame [GF] [LI] [ZB] [M] [HJ] épouse [OH]

[Adresse 77]



Madame [ZB] [CK] épouse [PK]

[Adresse 4]



Monsieur [S] [MD] [ZJ]

[Adresse 23]



Monsieur [TY] [PU] [MV] [OP]

[Adresse 67]



Madame [ER] [MG] [RR] épouse [IY]

[Adresse 24]



Monsieur [AX] [N] [PZ] [KK]

[Adresse 2]



Madame [CM] [DP] [AI] épouse [GX]

[Adresse 27]



Monsieur [CF] [XA]

[Adresse 32]



Madame [GS] [VR] épouse [RF]

[Adresse 30]



Madame [UH] [VE] épouse [EK]

[Adresse 44]



Madame [NB] [VW] épouse [WU]

[Adresse 64]



Madame [UB] [WN] épouse [CR]

[Adresse 47]



Monsieur [YV] [CA]

[Adresse 51]











































































































































Monsieur [AX] [K] [BI]

[Adresse 1]



Monsieur [K] [OZ] [GX]

[Adresse 27]



Monsieur [H] [HO]

[Adresse 33]



Monsieur [SI] [TM] [KF]

[Adresse 8]



Monsieur [J] [PW] [CS]

[Adresse 21]



Madame [TG] [ZE] [FN] [O] épouse [OK]

[Adresse 73] (SUISSE)



Monsieur [O] [GS] [PH]

[Adresse 66]



Monsieur [KC] [YM]

[Adresse 48]



Monsieur [KN] [N] [XD]

[Adresse 25]



Madame [KX] [DJ] épouse [E]

[Adresse 16]



Madame [L] [TA] épouse [YD]

[Adresse 37]



Monsieur [IM] [LU] [N] [AM]

[Adresse 9]



Monsieur [S] [I] [IG]

[Adresse 13]



Monsieur [MA] [JN]

[Adresse 54]



Monsieur [JB] [IY]

[Adresse 24]



Monsieur [VN] [IE]

[Adresse 17]



Madame [PN] [TD] [MO] [HM] épouse [HS]

[Adresse 5]



Monsieur [TP] [TJ] [AL] [SS] [MJ]

[Adresse 14]



Monsieur [ND] [SG]

[Adresse 49] (BELGIQUE)



Madame [IM] [BT] [RO] épouse [JK]

[Adresse 60]













































































































































S.À.R.L. TROGLODYTE 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 75]



S.À.R.L. TTCF 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]



Madame [W] [BV] [NT] [ZG] épouse [KF]

[Adresse 8]



Monsieur [OW] [LC] [EE] [ZY]

[Adresse 40]



Madame [UE] [ET] épouse [HG]

[Adresse 52]



Madame [DB] [XS] épouse [NV]

[Adresse 68]



Monsieur [VZ] [D] [OM]

Lycée Agricole [80] [Adresse 71]



Monsieur [ZT] [GV]

[Adresse 70]



Monsieur [J] [FK]

[Adresse 46]



Madame [ZB] [LS] épouse [IE]

[Adresse 17]



Madame [ZE] [SY] veuve [FI]

[Adresse 22]



S.À.R.L. THELIMAN 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 65]



Madame [TG] [IT] [JP] [JT]

[Adresse 50]



S.À.R.L. CELOCLE 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 57]



S.À.R.L. PCI 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 18]



S.À.R.L. CLOMAS 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]



S.À.R.L. FIREN 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 61]















































































































































S.À.R.L. J&B IMMOBILIER 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 20]



Représentés par Me Valérie SPIESER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :



S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la société PV HOLDING PIERRE ET VACANCES anciennement dénomée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 74]



Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me LE CALVEZ, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. [ND] ROUBLOT, Conseiller, en l'absence de la Présidente de chambre légitimement empêchée, et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

 

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :





Les parties appelantes sont propriétaires de lots acquis en l'état futur d'achèvement, dans une Résidence de tourisme appelée 'Le Clos d'[Localité 72]' située [Adresse 78] à [Localité 72].  



L'ensemble des lots est intégré dans une seule exploitation hôtelière. 



Des baux commerciaux ont été conclus entre les propriétaires des lots et la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, pour y exercer une activité d'exploitation de résidence de tourisme ou d'hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, en l'espèce une offre complète de logements, de restauration, d'espaces de loisirs pour enfants, une piscine couverte chauffée, et un parking. 

Cette résidence a fait l'objet d'une décision de classement en catégorie de résidence de tourisme classe 3 étoiles. 



Faute pour la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS France de s'être acquittée du paiement de plusieurs loyers, les copropriétaires demandeurs à la présente procédure ont fait adresser, par voie d'huissier, un commandement de payer les loyers (en date du 5 août 2021 pour la majorité des copropriétaires). 



N'ayant toujours pas obtenu paiement des sommes sollicitées, les copropriétaires, demandeurs à la présente procédure, ont déposé, le 8 septembre 2021, une requête auprès du Tribunal Judiciaire de Colmar afin d'être autorisés à faire assigner la S.A.S. PV HOLDING selon la procédure à jour fixe, notamment aux fins d'obtenir paiement des loyers impayés et résolution des baux commerciaux consentis à cette dernière.



Après y avoir été autorisés par ordonnance du 10 septembre 2021, les propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]', ont fait assigner, le 22 septembre 2021, la S.A.S. PV HOLDING, afin de :



- prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux des demandeurs ;

- prononcer l'expulsion de la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ; 

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail ;

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement du solde dû auprès de chaque copropriétaire (selon tableau produit) ;

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une somme de 1.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.



L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 18 octobre 2021, à l'issue de laquelle elle a été renvoyée au 13 décembre 2021, en raison de la procédure de conciliation diligentée à la demande de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la société PV HOLDING, laquelle devait s'achever le 2 décembre 2021. 



Par conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 30 novembre 2021 et le 10 décembre 2021, Monsieur [WF] [UZ] et son épouse, Madame [DH] [UJ], Madame [YA] [NP] épouse [CC] et Madame [XF] [JT], se sont désistées de l'instance les opposants à la S.A.S. PV EXPLOITATION France. 

Par conclusions déposées par la voie du RPVA le 30 novembre 2021, Monsieur [IM] [Y] et Madame [LO] [GO] propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]' sont intervenus volontairement à la procédure.



Par fiche RPVA notifiée le 9 décembre 2021, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la SAS PV HOLDING, a sollicité la saisine par le Tribunal d'une demande d'avis auprès de la cour de cassation, sur la question des fondements juridiques invocables par les preneurs pour suspendre le paiement des loyers afférents aux périodes de fermeture administrative. Elle estime que le Tribunal Judiciaire de Chartres avait fait une demande d'avis en ce sens, que la Haute Juridiction devait rendre un avis le 5 octobre 2021, sur les mêmes questions juridiques invocables en faveur d'une annulation des loyers, afférents aux périodes d'interdiction administrative de recevoir du public dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire, mais qu'en raison d'un désistement des parties, cet avis n'a pu être rendu. Elle estime que les questions posées sont les mêmes que celles relevant du présent litige et qu'elles remplissent les conditions de l'article L.441-1 du Code de l'Organisation Judiciaire, à savoir qu'elles sont nouvelles, présentent une difficulté sérieuse et se posent dans de nombreux litiges.

 

Par jugement en date du 15 mars 2022, le Tribunal judiciaire de COLMAR a : 

 

Dit n'y avoir lieu à demande d'avis auprès de la Cour de Cassation ; 

Constaté la venue de la société PV EXPLOITATION FRANCE aux droits de la société PV HOLDING anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE ;

Dit que l'intervention volontaire de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la S.A.S PV HOLDING PIERRE ET VACANCES anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE est régulière et recevable ;

Mis par conséquent hors de cause la SAS PV HOLDING ; 

Dit que la demande d'intervention volontaire formée par Monsieur [IM] [Y] et Madame [LO] [GO] épouse [Y] est régulière et recevable ; 

Dit que les dernières conclusions des demandeurs, propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]', régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 10 décembre 2021, ainsi que les pièces communiquées depuis l'assignation sont recevables ; 

Constaté le désistement d'instance de Madame [XF] [JT], de Monsieur [WF] [UZ] et Madame [DH] [AW] [UJ], et de Madame [YA] [NP] épouse [CC] et y a fait droit ; 

Dit que les demandes de Madame [TG] [JT], de Madame [ZE] [FI] et de la SARL THELIMAN sont irrecevables en raison de la signature respective des avenants du 28 novembre 2021, 30 novembre 2021 et 27 novembre 2021

Débouté les demandeurs, propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]', de leur demande de résiliation de bail ; 

Condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer, au titre des échéances de loyer impayées pour l'année 2019/2020 et 2020/2021, les sommes suivantes :

* 5.092,80 € TTC à Monsieur [N] [B] et Madame [RL] [DW] épouse [B] ; 

* 5.707,97 € TTC à Monsieur [ND] [V] et Madame [XF] [AK] ;

* 5.443,07 € TTC à Madame [UZ] épouse [A] [YY] ;

* 4.887,47 € TTC à Madame [JE] [KR] épouse [T] ;

* 4.287,99 € TTC à Monsieur [IM] [Y] et Madame [LO] [GO] épouse [Y] ; 

* 6.821,13 € TTC à Monsieur [GI] [F] ;

* 7.845,23 € TTC à Monsieur [UP] [C] ; 

* 7.709,72 € TTC à Monsieur [LC] [P] et Madame [FU] [BZ] ;

* 5092,80 € TTC à Monsieur [GI] [E] et Madame [KX] [DJ] ;

* 6.710,52 € TTC à Madame [KX] [Z] ; 



* 2l.267,18 € TTC à Monsieur [AX] [R] et à Madame [ZW] [AG] :

* 5.187,74 € TTC à Madame [NB] [ZP] ;

* 5.963,88 € TTC à la SARL CELOCLE ; 

* 5.427,41 € TTC à Monsieur [YV] [RF] et Madame [GS] [VR] ;

* 12.367,44 € TTC à Madame [KX] [YG] ; 

* 5.749,01 € TTC à la SARL CLOMAS ;

* 5.092,80 € TTC à Monsieur [CH] [CR] et Madame [UB] [WN] ;

* 5.443,08 € TTC à Madame [GS] [PC] épouse [VK] ; 

* 7.146,52 € TTC à Monsieur [CF] [UT] ;

* 5.187,74 € TTC à Monsieur [UW] [BC] ;

* 9.099,24 € TTC à Monsieur [FF] [EK] et Madame [UH] [VE] ; * 4.714,87 € TTC à Monsieur [AX] [WU] et Madame [NB] [VW] ; 

* 6.836,80 € TTC à Monsieur [IM] [YD] et Madame [L] [TA] ;

* 9.112,67 € TTC à Monsieur [YO] [DT] et Madame [YY] [NY] ;

* 4.847,61 € TTC à Madame [YS] [WC] épouse [RX] et Monsieur [GA] [RX] ;

* 9.297,02 € TTC à la SARL FIREN ;

* 6.096,62 € TTC à Monsieur [K] [SO] et Madame [X] [XL] ; 

* 5.262,41 € TTC à Monsieur [WF] [JW] ;

* 5.092,80 € TTC à Monsieur [AL] [HG] et Madame [UE] [ET] ;

* 5.997,97 € TTC à Monsieur [J] [EH] et Madame [IM] [OE] ; 

* 6.034,84 € TTC à Madame [GS] [XF] [SA] ;

* 6.138,09 € TTC à Monsieur [AX] [ZM] et Madame [IM] [PR] ;

* 4.796,92 € TTC à Monsieur [S] [PK] et Madame [ZB] [CK] ; 

* 9.368,93 € TTC à la SARL J&B IMMOBILIER;

* 7.001,80 € TTC à Monsieur [SS] [XI] et Madame [RC] [DM] ; 

* 7.835,08 € TTC à Monsieur [J] [HS] et Madame [PN] [HM] ;

* 6.545,52 € TTC à Monsieur [AD] [JK] et Madame [IM] [RO] ;

* 5.236,60 € TTC à Madame [NB] [OB] épouse [CV] ;

* 5.550 € TTC à Monsieur [GI] [IB] et Madame [WR] [FR] ;

* 6.710,52 € TTC à Monsieur [K] [OH] et Madame [GF] [HJ] ;

* 5.783,22 € TTC à Madame [KX] [YJ] épouse [MY] ;

* 5.307,57 €' TTC à Monsieur [ND] [TV] ;

* 5.694,72 € à Monsieur [FF] [DE] et Madame [FN] [HA] ; 

* 7.942,93 € TTC à Monsieur [S] [ZJ] ;

* 7.064,48 € TTC à Monsieur [TY] [OP] et Madame [BO] [HV] ;

* 5.018,15 € TTC à Monsieur [AX] [KK] et Madame [GL] [EZ] ;

* 11.631,66 € TTC à Monsieur [CF] [XA] et Madame [WX] [FC] ;

* 9.287,79 € TTC à Monsieur [YV] [CA] et Madame [G] [SD] ;

* 5.707,63 € TTC à la SARL PCI ;

* 7.450,87 € TTC à Monsieur [AX] [BI] et Madame [XO] [AN] ;

* 6.012,74 € TTC à Monsieur [K] [GX] et Madame [CM] [AI] ;

* 5.095,57 € TTC à Monsieur [H] [HO] ;

* 5.601,62 € TTC à Monsieur [SI] [KF] et Madame [W] [ZG] ;

* 5.694,72 € TTC à Monsieur [J] [CS] ;

* 7.712,71 € TTC à Madame [TG] [O] épouse [OK] ;

* 7.194,45 € TTC à Monsieur [O] [PH] ;

* 6.265,31 € TTC à Monsieur [KC] [YM] ;

* 6.265,31 € TTC à Monsieur [KN] [XD] et Madame [ML] [LX] ;

* 5.455,97 € TTC à Monsieur [IM] [AM] ;

* 5.348,14 € TTC à Monsieur [S] [IG] et Madame [JZ] [RI] ;

* 7.121,63 € TTC à Monsieur [MA] [JN] ;

* 6.940,96 € TTC à Monsieur [JB] [IY] et Madame [ER] [RR] ;

* 5.427,4l € TTC à Monsieur [VN] [IE] et Madame [ZB] [LS];

* 5.440,33 € TTC à Monsieur [TP] [MJ] ;

* 5.682,32 € TTC à Monsieur [ND] [SG] ;

* 5640,34 € TTC à la SARL TROGLODYTE ;

* 8.882,23 € TTC à la SARL TTCF ;

* 5.443,08 € TTC à Monsieur [OW] [ZY] et Madame [LF] [CY] ;

* 3.989,65 € TTC à Madame [DB] [XS] épouse [NV] ;

* 5.427,41 € TTC à Monsieur [VZ] [OM] et Madame [UM] [OT] ;

* 5.887,37 € TTC à Monsieur [ZT] [GV] ;

* 4.796,92 € TTC à Monsieur [J] [FK] et Madame [EB] [EN] ;

Autorisé la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à s'acquitter de ces sommes en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant, et à la fin de chaque semestre et pour la première fois le 30 juin 2022 ; 

Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ; 

Condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux demandeurs, - autres que ceux s'étant désistés ou ayant vu leur instance déclarée irrecevable - propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]', la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Débouté Madame [XF] [JT], Monsieur [WF] [UZ] et Madame [DH] [GS] [NJ] [UJ], Madame [YA] [NP] épouse [CC], Madame [ZE] [FI], Madame [TG] [JT] et la SARL THELIMAN de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Débouté la SAS PV EXPLOITATION FRANCE du surplus de ses demandes dont celle fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit que les dépens de l'instance opposant Madame [XF] [JT] à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par Madame [XF] [JT] ;

Dit que les dépens de l'instance opposant Monsieur [WF] [UZ] et Madame [DH] [AW] [UJ] à la SAS PV EXPLOITATION

FRANCE seront pris en charge par Monsieur [WF] [UZ] et Madame [DH] [AW] [UJ] ;

Dit que les dépens de l'instance opposant Madame [YA] [NP] épouse [CC] à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par Madame [YA] [NP] épouse [CC] ;

Dit que les dépens de 1'instance opposant Madame [ZE] [FI] à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par Madame [ZE] [FI] ;

Dit que les dépens de 1'instance opposant Madame [TG] [JT] à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par Madame [TG] [JT] ; 

Dit que les dépens de l'instance opposant la SARL THELIMAN à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par la SARL THELIMAN ;

Condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE au surplus des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer des défendeurs (autres que ceux s'étant désistés ou ayant vu leur instance déclarée irrecevable) ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l'article 514 du Code de Procédure Civile. 



Par déclaration au greffe en date du 25 avril 2022, les parties demanderesses ont interjeté appel de cette décision. 



Par une déclaration au greffe en date du 13 mai 2022, la SARL PV EXPLOITATION FRANCE s'est constituée intimée dans la présente affaire. 



Par ses dernières conclusions en date du 25 janvier 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, les appelants demande à la Cour : 

DÉCLARER les concluants, Propriétaires-Bailleurs, recevables et bien fondés en leur Appel, 

 

Y faisant droit 

 

INFIRMER le Jugement du tribunal Judiciaire de Colmar en ce qu'il a : 

 

Débouté les demandeurs de leur demande en résiliation judiciaire des baux commerciaux 

Débouté les demandeurs de leur demande d'expulsion de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire. 

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail. 

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES de leurs créances locatives totales par déduction de loyers correspondant à 5 mois de loyers pour perte partielle de la chose louée. 

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une somme de 1.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du C.P.C, 

 

STATUANT A NOUVEAU 

 

CONDAMNER la Sté PV EXPLOITATION France au paiement des sommes suivantes : 

 

 





Montants dus



Montant dû total





1 [B] [N] et [RL] 

2 [V]-[AK] [XF]

3 [A] [YY] 

4 [T] [JE]

5 [Y] [IM]

6 [F] [KU]

7 [C] [UP]

8 [P] [LC]

9 [E] [GI]

10 [Z] [KX]

11 [R] [AX]

12 [ZP] [NB]

13 CELOCLE SARL - [WI] [SS] - [Localité 79]

14 [RF] [YV]

15 [YG] [KX]

16 CLOMAS SARL - [HD] [RU]

17 [CR] [CH]

18 [VK] [SV]

19 [UT] [CF]

20 [BC] [UW] 

21 [EK] [FF]

22 [WU] [NB]

23 [YD] [IM]

24 [DT] [YO]

25 [RX] [GA] et [YS]

26 FIREN SARL - [PE] [TY]



2 879,81

3 201,71

3 063,10

3 205,75

2 675,27

3 784,23

4 320,14

4 249,24

2 879,81

3 726,35

11 517,52

2 929,48

3 335,63

3 054,90

6 773,46

3 227,42

2 879,81

3 063,10

3 954,53

2 929,48

4 976,37

2 657,77

3 792,43

4 983,38

2 725,91

5 079,86









27 [SO] [X]

28 [JW] [WF]

29 [HG] [AL]

30 [EH] [J]

31 [SA] [XF]

32 [ZM] [AX]

33 [PK] [S]

34 J&B SARL - [NG] [J]

35 [XI] [SS]

36 [HS] [J]

37 [JK] [AD]

38 [CV] [NB]

39 [IB] [GI]

40 [OH] [K]

41 [MY] [KX]

42 [TV] [ND]

43 [DE] [FF]

44 [ZJ] [S]

45 [OP] [TY] 

46 [KK] [AX] 

47 [XA] [CF]

48 [CA] [YV]

49 PCI SARL - [JH] [CF]

50 [BI] [AX]

51 [GX] [K]

52 [HO] [H]

53 [KF] [SI]

54 [CS] [J]

55 [OK] [TG]

56 [PH] [O]

57 [YM] [KC]

58 [XD] [KN]

59 [AM] [IM]

60 [IG] [S]

61 [JN] [MA]

62 [IY] [JB] et [ER]

63 [IE] [ZB]

64 [MJ] [TP]

65 [SG] [ND]

66 TROGLODYTE SARL - [IJ] [SL] 67 TTCF SARL - [DZ] [TY]

68 [ZY] [OW]

69 [NV] [DB]

70 [OM] [VZ]

71 [GV] [ZT]

72 [FK] [J] et [EB]



3 405,09

2 968,55

2 879,81

3 353,46

3 372,77

3 426,79

2 700,71

5 117,48

3 878,76

4 314,83

3 640,01

2 955,04

3 119,05

3 726,35

3 241,09

2 992,19

3 194,76

4 370,66

3 911,57

2 840,73

6 388,39

5 075,01

3 201,54

4 113,78

3 361,19

2 881,25

3 146,05

3 194,77

4 250,78

3 979,59

3 493,37

3 493,37

3 069,83

3 013,42

3 941,48

3 846,93

3 054,90

3 061,67

3 188,29

3 166,32

4 862,81

3 063,10

2 337,23

3 054,90

3 295,59

2 700,81









PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux des demandeurs. 

 

PRONONCER l'expulsion de la Sté PV EXPLOITATION FRANCE et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire. 

 

CONDAMNER la Sté PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail. 



SUR APPEL INCIDENT 

 

DECLARER la Sté PV EXPLOITATION FRANCE mal fondée en son appel incident, 

 

Le rejeter. 

 

DEBOUTER la sté PV EXPLOITATION France de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 



CONDAMNER la sté PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d'une somme de 2.000 € à chaque propriétaire en réparation du préjudice moral subi, 

 

La CONDAMNER au paiement d'une somme de 1.500 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.  

 

Au soutien de ses prétentions, sur les demandes de résiliation et d'expulsion de la Société PV EXPLOITATION FRANCE, les appelants font état du raisonnement suivant :

 

- Sur les aides reçues, par le preneur, destinées au règlement des loyers : 

 

Les appelants rapportent à l'appui du document relatif aux résultats de l'exercice 2020-2021, communiqué le 1er décembre 2021, que le Groupe PIERRE ET VACANCES a perçu '34 millions d'aides publiques enregistrées au 2ème semestre 2021, dont 19 millions au titre des dispositifs 'coûts fixes' et 'fonds de solidarité'. Selon les appelants, sur la base du Document d'Enregistrement Universelle, au 30 septembre 2020, le Groupe déclarait disposer de '480 millions d'euros de liquidités' et au 1er trimestre le chiffre d'affaires était de 355 millions. Et le dernier communiqué de presse en date du 19 juillet 2022 fait état d'un chiffre d'affaires au cours des 9 premiers mois de l'exercice de 1161.5 millions d'euros en croissance de 177 %. 

 

Pour autant, les appelants indiquent à la Cour que le Groupe PIERRE ET VACANCES refuse de communiquer les justifications de l'utilisation des prêts garantis par l'Etat destinés à permettre aux acteurs économiques, comme ledit Groupe, de poursuivre le règlement de leurs charges fixes tel que les loyers commerciaux. Les appelants estiment que le dispositif d'aides financières mis en place dans le cadre de l'Etat d'urgence permet au Preneur de régler les loyers de ces derniers. 

 

- Sur le moyen tiré de l'événement de force majeure que constituerait la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19 :

 

Les appelants se prévalent d'une abondante jurisprudence relative au moyen pris de la force majeure liée à l'épidémie covid-19 où la force majeure a été écartée. 



Par ailleurs, les appelants soutiennent auprès de la Cour que les impayés de loyers, outre les périodes comprises entre le 15 mars et le 2 juin 2020 et le 1er novembre 2020 et le 9 juin 2021, n'ont pas été réglés pour certains d'entre eux. Ces derniers considèrent que le preneur ne justifie pas d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers et ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de covid-19. 

 











- Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution :

 

Au visa des articles 1217 et 1719 du code civil, les appelants arguent auprès de la Cour que la société PV EXPLOITATION FRANCE n'apporte pas la preuve du non-respect par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible. Les appelants indiquent avoir continué à mettre à disposition du preneur leurs locaux et donc de ne pas avoir manqué à leur obligation de délivrance. Ces derniers soutiennent leur propos en rappelant à la Cour les trois arrêts rendus par la Cour de Cassation du 30 juin 2022. 

 

- Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose jugée :

 

Les appelants se fondent sur une abondante jurisprudence relative à l'application de l'article 1722 du code civil pour faire valoir à la Cour que la chose louée n'a pas été détruite et ne peut donc être assimilée à une indisponibilité temporaire. 



Par ailleurs, les appelants tiennent attentif la Cour, à l'appui d'un email envoyé par PIERRE et VACANCES an date du 10 septembre 2021, que le preneur s'est, selon eux, également livré à un véritable chantage pour exiger des accords d'abandons des loyers : 'en cas de non-signature (des avenants), les loyers demeureront suspendus jusqu'à la fin de la conciliation prévue en décembre 2021'. Les appelants soutiennent aussi que le preneur s'est refusé à communiquer le compte de résultat de la résidence aux bailleurs et demandent sur ces motifs la résiliation judiciaire des baux pour faute. 

 

Ces différents moyens mis en avant par les appelants soutiennent la demande formulée auprès de la Cour, à savoir la résiliation judiciaire des baux et donc l'expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE. 

 

Sur les délais de paiement, en se fondant sur l'article 1343-5 du code civil, les appelants considèrent que le preneur ne peut demander un délai supplémentaire du fait qu'il a déjà imposé aux bailleurs un délai de paiement. 



De plus, ils rappellent à la Cour que la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]' a subi une fermeture de 35 jours en réalité. Selon les appelants, la période a largement été compensée par les aides publiques. 

 

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mars 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour : 

 

Sur l'appel principal, 

 

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Colmar en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a : 

 

- Déclaré irrecevables les demandes formulées par des bailleurs ayant régularisé des avenants avec la société PV EXPLOITATION France à la date des plaidoiries de première instance, soit Mme [TG] [JT], la SARL THELIMAN et Mme [ZE] [FI]. 

 

- Débouté les bailleurs de leur demande de condamnation au paiement des loyers relatifs aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public, 

 

- Débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire des baux litigieux, et de leurs demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction, 

- Débouté les bailleurs de leur demande de condamnation au titre d'un préjudice moral, 

 

Sur l'appel incident de la société PV EXPLOITATION 

 

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Colmar en ce qu'il a condamné la société PV EXPLOITATION France à régler des loyers à Mme [XF] [CC], Mme [XF] [JT] et M. [WF] [UZ], bailleurs signataires d'un avenant Conciliation postérieurement aux plaidoiries de première instance, 

 

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Colmar en ce qu'il a condamné la société PV EXPLOITATION France à régler aux bailleurs unis d'intérêt la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

Et, statuant à nouveau, 



DEBOUTER Mme [XF] [CC], Mme [XF] [JT] et M. [WF] [UZ], bailleurs signataires d'un avenant Conciliation postérieurement aux plaidoiries de première instance de l'ensemble de leurs demandes de règlement des loyers, de résiliation de leurs baux, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, 

 

CONDAMNER les appelants unis d'intérêt à restituer à la société PV EXPLOITATION France la somme de 5000 € versée en application du Jugement de première instance au titre 

de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que l'obligation de règlement des 

loyers au titre des Baux n'a pas été interrompue au cours des périodes d'interdiction de recevoir du public et de confinement, 

 

DEBOUTER les appelants de leur demande de résiliation judiciaire des Baux, 



DEBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts, 

 

ACCORDER à la société PV EXPLOITATION FRANCE des délais de paiement à titre rétroactif compte tenu des graves difficultés financières qu'elle a rencontrées du fait de la 

crise sanitaire, 

 

DEBOUTER les 6 appelants (Madame [XF] [JT], Madame [TG] [JT], 

Monsieur [WF] [UZ], Madame [ZE] [FI], Mme [CC] et la SARL THELIMAN) ayant régularisé des avenants avec la société PV EXPLOITATION France accordant une franchise de cinq mois de loyers à la société exploitante sur la période de mars 2020 à juin 2021, 

 

En tout état de cause 

 

CONDAMNER chacun des appelants à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE 

la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

  

Sur l'appel principal, 

 

La société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour de confirmer le jugement rendu en première instance. 

 



Sur l'appel incident, du paiement des loyers par la société PV EXPLOITATION France à Mme [XF] [CC], Mme [XF] [JT] et M. [WF] [UZ], bailleurs signataires d'un avenant Conciliation postérieurement aux plaidoiries de première instance, ladite société fait valoir auprès de la Cour que : 

 

- Sur la perte partielle de la chose louée en cours d'exécution du contrat :

 

La société PV EXPLOITATION FRANCE affirme à la Cour qu'elle est en mesure de fonder la suspension de son obligation de règlement des loyers afférents au période du 15 mars et du 2 juin 2020 et du 1er novembre au 15 décembre 2020, en raison en raison de l'application au cas d'espèce des dispositions de l'article 1722 du code civil. Elle rajoute que les mesures réglementaires prises par le gouvernement pour lutter contre l'épidémie du covid-19 lui a fait perdre temporairement l'usage des locaux loués. 

 

- Sur l'exception d'inexécution :

 

La société PV EXPLOITATION FRANCE fait état à la Cour que le bailleur est apparu défaillant dans l'exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible comme prévue à l'article 1719 du code civil. 

  

Et, statuant à nouveau,  

 

- Sur le règlement du paiement des loyers par la société PV EXPLOITATION FRANCE à Mme [XF] [CC], Mme [XF] [JT] et M. [WF] [UZ], bailleurs signataires d'un avenant Conciliation postérieurement aux plaidoiries de première instance, la société PV EXPLOITATION FRANCE reprend son argument fondé sur la perte partielle de la chose louée en cours d'exécution de contrat et sur l'exception d'inexécution. 

 

A titre subsidiaire,

 

Sur la résiliation judiciaire des baux litigieux et les demandes consécutives d'expulsion et de condamnation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation, d'expulsion et du versement d'une indemnité d'occupation. En effet, ladite société fait valoir qu'à l'expiration de la procédure de conciliation, la société preneuse a réglé la totalité des loyers afférents à la période du 1er juillet au 31 décembre 2021. En outre, la société PV EXPLOITATION FRANCE précise à la Cour que la procédure de conciliation ouverte à l'initiative de la société preneuse le 2 février 2021, atteste de la réalité des difficultés financières de celle-ci. Qu'enfin, selon la société PV EXPLOITATION FRANCE, la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par les propriétaires, constitue une demande purement formelle et n'a aucun sens, dans la mesure où les locaux litigieux constituent une entité impossible à exploiter individuellement. 

 

Sur le rejet de la demande de condamnation au titre du prétendu préjudice subi par les appelants, la société PV EXPLOITATION FRANCE fait valoir à la Cour que les appelants ne justifient pas de leur situation financière, ni du montant des prêts dont ils doivent s'acquitter. Elle rappelle également que c'est ce qu'a également relevé le juge du fond pour écarter la demande en première instance. 

 

Sur l'octroi de délais de paiement, si la Cour considérait que la société PV EXPLOITATION FRANCE n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers afférents aux périodes soumises à des interdictions de réception du public et de confinement, ladite société demande à la Cour d'octroyer à la société locataire des délais de paiement pour le règlement des impayés de loyers, conformément à l'article 1345-5 du code civil. En effet, la société PV EXPLOITATION FRANCE rapporte à la Cour que des éléments comptables versés aux débats attestent des difficultés financières justifiant l'octroi, à titre rétroactif, de délais de paiement. La société expose à la Cour qu'aux mois d'avril, mai et novembre 2020, le taux d'occupation de la résidence était nul, et le chiffre d'affaires quasiment nul. Dès le mois de mars 2020, le taux d'occupation constaté sur la résidence était inférieur à 10 % et le chiffre d'affaires en chute de 80 % par rapport au chiffre d'affaires réalisé en mars 2019. Cette baisse s'est largement confirmée par la suite, atteignant des écarts de 100 % par rapport aux chiffres de l'année 2019.

 

Sur les bailleurs qui ont signé un avenant avec la société, celle-ci se prévaut du fait que six des bailleurs appelants ont par ailleurs signé un avenant avec la société PV EXPLOITATION FRANCE, aux termes duquel chaque bailleur accorde une franchise de cinq mois de loyers à la société exploitante sur la période de mars 2020 à juin 2021, en échange de contreparties consenties par la société PV EXPLOITATION FRANCE et ont expressément renoncé à exercer toute action contre ladite société. La société précise à la Cour qu'il s'agit de Madame [XF] [JT], Madame [TG] [JT], Monsieur [WF] [UZ], Madame [ZE] [FI], Mme [CC] et la SARL THELIMAN, puisqu'ils ont déclaré 'renoncer irrévocablement et définitivement à tous droits, actions et prétentions devant les juridictions civiles, commerciales et répressives françaises, à l'encontre du preneur en relation avec les loyers impayés objet du présent Avenant' et se sont engagés à se désister en cas d'action initiée préalablement à la signature.

 

Sur la condamnation des bailleurs à payer à la société intimée la somme de 600 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour, au vu des circonstances particulières de l'espèce et de la nécessité dans laquelle elle s'est trouvée, c'est-à-dire de solliciter les services d'un avocat pour assurer sa défense dans le cadre de la présente procédure malgré la procédure de Conciliation en cours au moment de l'assignation et les propositions adressées officiellement aux appelants dans ce cadre, de condamner chacun des bailleurs à 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en plus de la condamnation au remboursement des frais payés par la société PV EXPLOITATION FRANCE en exécution du jugement déféré. 

 

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et de leurs prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civil.

 

L'instruction a été clôturée par ordonnance le 17 mai 2023. 

 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 juin 2023.

 



MOTIFS DE LA DECISION :

 



Par un jugement en date du 15 mars 2022, le Tribunal judiciaire de COLMAR a retenu :

 

Sur la demande d'avis auprès de la Cour de Cassation, qu'il n'y a pas lieu d'y faire droit puisqu'il n'y a aucune question de droit nouvelle et l'avis sollicité ne peut avoir pour but d'opérer de revirement de jurisprudence. Que par ailleurs, la Cour de Cassation s'est déjà prononcée sur un cas de suspension de loyers, voire de diminution des loyers. Certes ces décisions ne concernaient pas le cas d'une pandémie néanmoins elles concernaient également des cas assimilés ou assimilables. 

 

Sur la recevabilité de l'intervention de Monsieur et Madame [Y], que ces derniers sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions déposées par la voie du RPVA. Que l'acte d'intervention volontaire est motivé et présente un lien suffisant avec l'instance principale puisque les époux [Y] sont également propriétaires de lots dans la résidence litigieuse, 'Les Clos d'[Localité 72]' à [Localité 72]. De plus, leurs demandes sont similaires à celles des autres copropriétaires de la Résidence. 

 

Sur la recevabilité des dernières conclusions des demandeurs en date du 10 décembre 2021, que celles-ci sont recevables en raison du principe du contradictoire mais également parce que la société PV EXPLOITATION FRANCE avait le temps de prendre connaissance et d'y répliquer verbalement des conclusions apportées par les demandeurs, en date du 1er décembre 2021 puis du 10 décembre 2021, à l'audience du 13 décembre 2021. Et c'est ce qu'elle a pu faire. 

 

Sur l'intervention volontaire de la SAS PV EXPLOITATION France et la mise hors de cause de la SAS PV HOLDING, que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE vient aux droits de la société SAS PV HOLDING et est donc actuellement titulaire des baux commerciaux signés avec les copropriétaires de la Résidence 'La Petite Venise'. 

 

Sur les désistements de Madame [XF] [JT], de Monsieur [WF] [UZ] et Madame [DH] [AW] [UJ], et de Madame [YA] [NP] épouse [CC], que les parties qui se sont désistées, seront tenues aux dépens de l'instance les opposants à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, mais uniquement en ce qui concerne leur instance et non celle des autres copropriétaires. 

 

Sur la demande de débouté de la SARL THELIMAN, Madame [ZE] [FI] et Madame [TG] [JT] en raison de la régularisation d'un avenant avec la société PV EXPLOITATION FRANCE, que les demandes sont déclarées irrecevables en raison des avenants signés les 27 novembre 2021, 30 novembre 2021 et 28 novembre 2021. De plus, les parties ne justifient pas que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne s'est pas exécutée ou a manqué aux obligations dont elle était tenue dans le cadre de l'avenant. 

 

Sur la demande de résiliation des baux, qu'il ressort des éléments produits que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne s'est pas acquittée des loyers dus pendant les périodes de confinement en 2020 et qu'elle ne s'est plus acquittée de loyers à compter du 30 septembre 2020. La SAS PV EXPLOITATION FRANCE a alors cessé de régler les loyers pendant lesquels elle a estimé ne plus pouvoir gérer son activité.

 

Sur l'exception d'inexécution liée à l'absence de délivrance des locaux par les bailleurs, que pendant la période du covid-19, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, laquelle n'invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. En outre, la fermeture des locaux durant cette période n'est pas le fait des bailleurs et la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur. De fait, l'obligation de paiement n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 1719 du code civil. 

 

Sur la force majeure, que la société SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus aux différents propriétaires de lots dans la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]', alors qu'elle a disposé d'une importante trésorerie grâce au prêt garanti de l'Etat qui lui a été accordé.

 







Sur la perte partielle de la chose louée, que la société SAS PV EXPLOITATION FRANCE a effectivement été dans l'impossibilité de jouir des locaux à titre de résidence pendant une durée de cinq mois. Pour autant, l'accès à la résidence n'était pas impossible en dehors des périodes visées par les restrictions réglementaires par conséquent, la sollicitation voire la diminution des loyers sur la période complète du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021 n'a pas été suivi, et ce, même si le taux de remplissage et le chiffre d'affaires ont considérablement diminué. 

 

Sur la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi, que selon les dispositions de l'article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il est permis à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, mais elles ne la dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. Et qu'en l'espèce, les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s'agit de particuliers qui ne disposent pas tous d'une trésorerie importante leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par la preneuse. Dès lors, ils n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE avait de sa seule initiative suspendu. 



Sur la mesure de conciliation ordonnée par le Tribunal de Commerce de Paris, que trois propositions ont été formulées aux différents bailleurs et celles-ci ont chaque fois fait l'objet de révisions en faveur des bailleurs du groupe. La dernière précise que le bailleur consent au preneur, une franchise (abandon) de cinq mois de loyers contractuel sur toute la période touchée par les mesures administratives, de recevoir du public du 15 mars 2020 au 30 juin 2021 et prévoyant un échelonnement des loyers impayés. Qu'enfin, il est établi que les négociations ont été menées sérieusement, dans le but de trouver un équilibre entre bailleurs et preneur tout en prenant compte des circonstances exceptionnelles constituées par la pandémie de COVID-19. 

 

Sur la gravité de la faute, que l'absence de règlement à partir du 1er octobre 2020 ne constitue pas, au regard des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, une faute suffisamment grave pour justifier une résiliation des différents baux commerciaux. Puisque la SAS PV EXPLOITATION FRANCE n'a pas commis de faute en ne s'acquittant pas entièrement des loyers dus en 2020, période où la résidence n'a pu être exploitée, ni en ne réglant pas l'intégralité des loyers portant sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Ladite société justifie en tout état de cause d'une baisse considérable de ses recettes entre 2019, 2020 et 2021 tant au niveau du Groupe qu'au niveau de la résidence 'Le Clos d'[Localité 72]' à [Localité 72]. 



Sur la demande de paiement des loyers impayés sur la période 2019-2020 (1er octobre 2019 et 30 septembre 2020) et 2020-2021 (1er octobre 2020 au 30 septembre 2021), que le Tribunal n'a pas retenu la déduction des 125 jours de loyers en raison des périodes de fermeture au public justifiant un abandon du paiement des loyers en raison de la perte partielle de la chose louée mais 151 jours (du 17 mars 2020 au 2 juin 2020, du 30 octobre 2020 au 14 décembre 2020 et du 3 avril 2021 au 2 mai 2021). 

 

Sur les délais de paiement, qu'en raison des difficultés financières rencontrées par la SAS PV EXPLOITATION FRANCE en raison de la crise sanitaire, le Tribunal lui a accordé un délai de 19 mois en application de l'article 1343-5 du code civil. Par ailleurs, bien que les propriétaires de lots de résidence 'Le Clos d'[Localité 72]' indiquent se trouver dans une situation financière difficile car ils déclarent devoir s'acquitter de prêts conséquents sans avoir pu toucher les loyers, ils ne justifient pas de leur situation financière, ni du montant des prêts dont ils doivent s'acquitter, des articles de journaux étant insuffisants à ce titre. 

 



Sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût des différents commandements de payer effectués par les différents demandeurs de la présente procédure, ne comprendront pas les dépens des instances liant la défenderesse aux copropriétaires s'étant désistés ou aux copropriétaires déclarés irrecevables.

- que les propriétaires qui se sont désistés seront tenus aux dépens de l'instance les opposant à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE en l'absence de convention contraire et les propriétaires qui se sont vus déclarés irrecevables seront également tenus au paiement des dépens de l'instance les opposant à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE. 

- que comme la SAS PV EXPLOITATION FRANCE est tenue aux dépens, elle sera donc déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

- que l'équité et l'accord trouvé avec les copropriétaires qui se sont désistés ou se sont vu déclarés irrecevables, ne justifient pas leur condamnation au paiement d'une somme fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

- que l'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux demandeurs qui ne se sont pas désistés ou qui n'ont pas été déclarés irrecevables une somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- qu'il ne sera pas fait droit à une demande de l'article 700 du code de procédure civile pour les copropriétaires qui se sont désistés ou qui ont été déclarés irrecevables car ils sont condamnés aux dépens.  

 

Sur l'exécution provisoire, qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile celle-ci s'applique de plein droit aux décisions de première instance et aucun élément ne justifie de l'écarter. 

 

A la suite de cette décision la partie demanderesse a interjeté appel.

 

L'appel a été interjeté dans les formes et dans les délais, le 25 avril 2022. 



La Cour entend, au préalable, rappeler que :

 

- Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discu