Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 7 septembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 07/09/2023





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N° de MINUTE : 

N° RG 20/04971 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TKEW



Jugement (N° 19/00788)

rendu le 09 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Omer







APPELANTE



Madame [D] [X]

née le 06 janvier 1961 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]



bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/20/010199 du 15/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai



représentée par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



INTIMÉE



La SARL L'immobilière Cocquempot

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 janvier 2023 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 06 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 mai 2022 



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Le 22 décembre 2004, Mme [D] [X] a confié à la Sarl L'Immobilière Cocquempot (ci-après, 'la société') un mandat de gérance portant sur la gestion locative d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] et a adhéré, à compter du 2 octobre 2008, au contrat d'assurance 'garantie des loyers, charges et taxes impayés, des détériorations immobilières' Versalis, souscrit par la société immobilière pour le compte de ses mandants. 



Dans le cadre de son mandat, la société a donné à bail l'immeuble à Mme'[F] du 1er janvier 2005 au 4 décembre 2018. 



Par acte du 23 août 2019, Mme [X] a fait assigner la société L'Immobilière Cocquempot devant le tribunal de grande instance de Saint-Omer afin d'obtenir, principalement, sa condamnation à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de différents chefs du préjudice qu'elle disait avoir subi en raison de l'inexécution fautive du mandat et de fautes de gestion. 



Par jugement contradictoire du 9 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Omer a débouté Mme [X] de ses demandes et l'a condamnée aux dépens. 



Mme [X] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 1er juin 2021, demande à la cour de l'infirmer et de condamner la Sarl L'Immobilière Cocquempot à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 3 000 euros en vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux dépens intégrant le coût des deux constats d'huissier de Me [U] des 4 janvier 2018 et 15 janvier 2018. 

Elle soutient principalement que la société immobilière a engagé sa responsabilité pour ne pas avoir déclaré de sinistre dans le respect des conditions générales du contrat d'assurance souscrit afin qu'elle soit indemnisée du préjudice résultant pour elle de l'état 'déplorable' dans lequel la locataire sortante aurait laissé les lieux, avoir décidé unilatéralement d'adresser un solde de tout compte à Mme [F] en estimant que le dépôt de garantie de 1 200 euros conservé suffisait à couvrir l'ensemble des quelques réparations et nettoyage nécessaires et alors que le loyer de janvier 2018 n'était pas payé, mais également avoir renouvelé le bail quatre fois depuis 2005 sans procéder à des visites du bien alors que la locataire ne produisait pas les attestations d'entretien de la chaudière et d'assurance, à tout le moins pour ne pas lui avoir rendu compte des carences de la locataire à ce titre. 







La Sarl L'immobilière Cocquempot, par conclusions du12 mai 2022, demande pour sa part à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir essentiellement que la locataire a occupé les lieux pendant treize ans et que les désordres constatés au départ de celle-ci ne résultent pour la plupart que de l'usage normal du bien, de sorte qu'elle ne pouvait prétendre à une indemnisation dans le cadre du contrat d'assurance Versalis compte tenu du coefficient de vétusté appliqué par l'assureur pour déterminer le préjudice indemnisable du bailleur, que l'imputation de la présence de moisissures à la locataire sortante n'est pas démontrée, que le loyer de janvier 2018 a été payé, qu'elle n'avait pas l'obligation de visiter les lieux, qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée et que Mme [X] est indemnisée des seules dégradations imputables à la locataire par la conservation du dépôt de garantie.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Selon l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

L'article 1992 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Le premier juge a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêt en estimant que la société immobilière n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité en qualité de mandataire, les détériorations constatées résultant de l'usage normal du bien donné à bail et Mme [X] ne démontrant pas qu'elles soient imputables à la locataire, et qu'il ressort du décompte du 1er août 2018 que ne subsiste pas d'impayé au titre du contrat de bail. 



Aux termes du contrat d'assurance 'Versalis solutions/ résumé des garanties', au titre des détériorations immobilières, l'assureur s'engage à indemniser l'assuré notamment :

- des dégradations et destructions causées exclusivement au bien immobilier objet du bail,

- en cours de bail, 

- imputables au locataire et constatées à son départ dans l'état des lieux contradictoire dans le procès-verbal de l'Huissier'.



Il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée du 29 décembre 2004 et de sortie du 4 janvier 2018, comme du procès-verbal de constat dressé le même jour par l'huissier de justice mandaté par Mme [X], que la maison donnée à bail était, à l'entrée dans les lieux de Mme'[F], en bon état ou très bon état alors qu'à l'issue de la période de location de treize années, sont relevées la présence de moisissures sur les murs et plafonds de la cuisine, du séjour, de deux chambres, de la salle de bain, des traces de saleté, une usure du carrelage du séjour, la présence de rouille sur les radiateurs du séjour. 



Pour expliquer l'absence de déclaration de sinistre que lui reproche l'appelante, la société se prévaut de la grille de vétusté appliquée par l'assureur pour l'indemnisation des bailleurs et dont il ressort qu'au delà d'une durée d'occupation de 10 ans, les travaux de peinture ne sont pas à la charge du locataire, sauf, à hauteur de 10 %, lorsque la peinture est 'neuve' à l'entrée dans les lieux du locataire, condition que Mme [X] ne démontre pas comme remplie malgré les sollicitations en ce sens de sa mandataire afin d'affiner le calcul de la vétusté applicable. Si cette grille n'est pas un document contractuel mais un référentiel interne, ce qui justifie qu'il n'ait pas été communiqué dans ce cadre à Mme [X], il est constant que l'obligation de restitution d'un bien loué dans l'état dans lequel il a été pris tient compte de manière habituelle d'un coefficient de vétusté justifié par l'usure normale au regard de la durée d'occupation. 

Le fait que les carrelages soient décrits comme 'en très bon état' lors de l'entrée et 'en bon état' lors de la sortie de la locataire des lieux ne suffit pas pour caractériser une dégradation anormale après treize ans d'occupation justifiant que soient mis à la charge de celle-ci le coût de travaux de réfection au demeurant non précisément définis. 

D'autre part, si l'huissier de justice constate le 15 janvier 2018 que la moisissure 'commence à s'estomper' depuis le constat qu'il a dressé le 4 janvier précédent, il ne peut s'en déduire d'emblée que 'l'aération conséquente' de la maison que Mme [X] dit avoir opérée après le premier constat de la présence de moisissures est la cause de cette amélioration, en tout cas qu'il puisse être reproché à la locataire de ne pas avoir procédé à une ventilation suffisante du logement par rapport à ce qui est habituel. De même, il ne peut se déduire de l'absence de production de l'attestation d'entretien de la chaudière que la moisissure résulte d'un défaut de chauffage de la maison par la locataire, étant observé que la société, au vu des pièces produites, a vainement invité Mme [X] à se tourner vers des sociétés spécialisées pour déterminer l'origine de l'humidité, ainsi que l'atteste le courrier du 19 avril 2018, origine qui demeure donc incertaine.



Dans ces conditions, Mme [X] ne démontrant pas que les désordres dénoncés soient imputables au non respect de ses obligations par la locataire et excèdent l'usure normale résultant d'une occupation pendant treize années, les travaux de remise en état dont elle affirme la nécessité n'apparaissent pas comme susceptibles d'être pris en charge au titre de la garantie 'dégradations locatives' souscrite (contrat Versalis), ce que l'expérience de la société lui permettait d'apprécier, de sorte qu'elle est mal fondée à reprocher à sa mandataire de ne pas avoir procédé à une déclaration de sinistre insusceptible, au regard des conditions souscrites, d'aboutir à une indemnisation, mais aussi d'avoir décidé, après lui avoir fourni ses explications et en l'absence de retour pendant plus d'un mois, d'adresser un solde de tout compte à Mme [F], à la lecture duquel il apparaît que le versement du loyer dû pour les quatre premiers jours du mois de janvier 2018 a bien été versé à Mme [X] et que le dépôt de garantie d'un montant de 1 200 euros a été conservé par elle aux fins d'indemnisation des nettoyage, débarras et réparations diverses, étant justifié par le devis produit par la mandataire que le montant de ces postes, vétusté déduite, est ainsi couvert, l'erreur concernant le numéro du RCS de l'entreprise signataire étant à cet égard dépourvu de conséquence.



En revanche, la société ne démontre pas avoir satisfait à son obligation d'exigence et de contrôle des attestations d'entretien de la chaudière et d'assurance que devait produire la locataire et d'information subséquente à sa mandante puisque, malgré ses relances, elle ne dispose que d'une attestation d'assurance pour la période du 23/10/2015 au 11/12/2016 et ne justifie pas d'un compte rendu à sa mandante à ce sujet, étant précisé qu'elle n'avait pas pour autant d'obligation de visiter le bien loué. 

Cependant, aucun lien n'est démontré entre cette faute et le préjudice allégué de défaut d'indemnisation par l'assurance des travaux de remise en état du logement, Mme [X] ne se prévalant pas d'un préjudice distinct.



En l'absence de preuve d'une perte réelle, subie par Mme [X], d'une chance d'être indemnisée des désordres constatés dans son bien au départ de la locataire et, a fortiori, d'une faute de l'intimée à l'origine de cette perte, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts. 



En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il appartient à cette dernière, partie perdante, de supporter la charge des dépens et d'indemniser la société L'Immobilière Cocquempot des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel, les dispositions du jugement entrepris au titre des ces dispositions devant être confirmées. 



PAR CES MOTIFS



La cour 



confirme le jugement entrepris, 



condamne Mme [D] [X] aux dépens et au paiement à la Sarl L'Immobilière Cocquempot d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet