Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL

DE SAINT-DENIS

Chambre civile TGI







N° RG 19/03209 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FJT4



Association ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR prise en la personne de son représentant légal dûment habilité

[Adresse 3]

[Localité 4] (la Réunion)

Représentant : Me Marion VARINOT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





APPELANT

S.C.I. AMRITA

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIME

ORDONNANCE SUR INCIDENT N°23/ 289

DU 05 Septembre 2023



Nous, Patrick CHEVRIER, conseiller de la mise en état ;

Assisté de Marina BOYER, Greffière,



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 30 avril 2015, la SCI AMRITA a donné à bail professionnel pour une durée de 6 ans à l'association Frédéric Levavasseur (ci-après AFL), des locaux sur deux étages pour une superficie totale d'environ 1.000 m2, situés [Adresse 3] pour un loyer de base annuel hors charges et hors taxes de 207.439 euros, assujetti à la TVA, payable d'avance mensuellement, le 1er jour de chaque mois civil, révisable annuellement selon l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE (soit 19.155,31 euros par mois). Par acte d'huissier délivré le 4 septembre 2016, l'AFL a notifié à la SCI AMRITA la résiliation du bail, avec effet au 31 décembre 2016, aux torts exclusifs de cette dernière aux motifs que la non conformité des lieux aux normes en vigueur ne lui permettaient pas d'aménager les lieux pour l'exercice de son activité d'action sociale, et notamment l'accueil d'enfants déficients intellectuels et autistes. Le 30 décembre 2016, l'AFL a fait dresser un procès verbal d'état des lieux de sortie par huissier après sommation infructueuse de la SCI d'avoir à y assister. Le 13 janvier 2017, la SCI AMRITA a mis en demeure l'AFL de lui payer le loyer du mois de janvier, puis, par acte d'huissier du 8 juin 2017, elle a fait délivrer à l'AFL un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par assignation délivrée le 6 septembre 2017, la SCI AMRITA a attrait l'AFL par devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis aux fins de voir constater la résolution du bail et condamner l'AFL à réparer ses préjudices au titre des loyers impayés, des travaux de remise en état des lieux et de la perte de chance de relouer les lieux.



Par jugement du 13 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion, a statué en ces termes :



-Dit que la résiliation du bail notifiée par l'AFL est irrégulière et de nul effet,

-Constaté que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail professionnel du 30 avril 2015 est acquise depuis le 9 juillet 2017 ;

-Condamné l'AFL à régler à la SCI AMRITA la somme globale de 117.920,86 euros, correspondant aux loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017 ;

-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ;

-Ordonné la compensation entre la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, et le montant du dépôt de garantie, c'est à dire à la somme de 56.258 € ;

-Condamné par conséquent, l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme nette de 53.742 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme de 19.155,31€, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chances de relouer les locaux objet du contrat de bail professionnel, avec intérêts au taux à compter de l'assignation,

-Ordonné la capitalisation des intérêts échus ;

-Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

-Condamné l'AFL à payer à la SCI AMRITA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné l'AFL à supporter les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 8 juin 2017, ainsi que ceux distraits au profit de Maître Isabelle Mercier Barraco, par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

-Ordonné l'exécution provisoire.



Suivant appel de l'association FREDERIC LEVAVASSEUR, la cour d'appel a mis à disposition le 13 mai 2022 un arrêt mixte statuant en ces termes :



Déclare sans objet la demande de jonction de la procédure RG n° 20/00555 avec la présente instance;

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a:

. Dit que la résiliation du bail notifiée par l'AFL est irrégulière et de nul effet,

. Constaté que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail professionnel du 30 avril 2015 est acquise depuis le 9 juillet 2017 ;

. Condamné l'association Frédéric Levavasseur à régler à la SCI AMRITA la somme globale de 117.920,86 euros, correspondant aux loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2017 ;

. Ordonné la compensation entre la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, et le montant du dépôt de garantie, c'est à dire à la somme de 56.258 € ;

. Condamné par conséquent, l'association Frédéric Levavasseur à payer à la SCI AMRITA la somme nette de 53.742 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

. Condamné l'association Frédéric Levavasseur à payer à la SCI AMRITA la somme de 19.155,31€, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chances de relouer les locaux objet du contrat de bail professionnel, avec intérêts au taux à compter de l'assignation,

Confirme le jugement entrepris:

. En ce que, rejetant toutes les autres demandes des parties plus amples ou contraires, il a débouté l'association Frédéric Levavasseur de ses demandes reconventionnelles en restitution des loyers, en indemnisation à hauteur des travaux réalisés et de la désorganisation des activités de l'association et en restitution du dépôt de garantie;

. En ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus ;

Statuant à nouveau,

Dit que la résiliation notifiée par l'association Frédéric Levavasseur à la SCI AMRITA par acte d'huissier du 4 octobre 2016 a pris effet au 5 avril 2017 ;

Condamne l'association Frédéric Levavasseur à payer à la SCI AMRITA la somme de 60.658,48 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période du 1er janvier 2017 au 5 avril 2017, avec intérêts légaux à compter du 8 juin 2017;

Rejette la demande restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation de du montant de la condamnation au titre des loyers et charges impayés avec la somme de 56.258 euros retenue par la SCI AMRITA au titre du dépôt de garantie; 

Rejette la demande indemnitaire formée par la SCI AMRITA au titre de la perte de chance de relouer les lieux;

Pour le surplus,

Réserve les demandes indemnitaires afférentes à la remise en état des lieux donnés à bail par la SCI AMRITA à l'association Frédéric Levavasseur suivant bail du 30 avril 2015 et la demande d'infirmation du jugement du chef ayant condamné l'association Frédéric Levavasseur à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ;

Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture;

Avant dire droit,

Ordonne une expertise confiée à M. [L] [X], [J] [D], [Adresse 5] avec mission :

- de proposer une estimation chiffrée du coût des travaux de remise en état des lieux donnés à bail en conséquence des travaux réalisés par l'association Frédéric Levavasseur et aux dégradations retenues par la cour comme lui étant imputables, soit : 

1/ la suppression de climatiseurs, 

2/ la suppression d'éléments d'installation électrique, 

3/ la dépose de portes à l'étage, 

4/ Les trous en façade,

5/ La dégradation du revêtement béton ; (')



* * * *



Vu les conclusions déposées le 26 septembre 2022 par la SCI AMRITA, aux fins d'extension de la mission de l'expert, puis les dernières conclusions d'incident N° 3, déposées le 3 avril 2023, demandant au conseiller de la mise en état de :



DESIGNER tel Expert qu'il plaira en remplacement de Monsieur [L] [X], [J] [D], 

ORDONNER l'extension de la mission d'expertise selon le détail suivant :

Proposer une estimation chiffrée du coût des travaux de remise en état des lieux donnés à bail en conséquence des travaux réalisés par l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR et aux dégradations lui étant imputables, soit :

- Au rez-de-chaussée, la dépose des éléments suivants :

- l'intégralité des cloisons ayant conduit à la création de 24 pièces ;

- la cuisine installée sans autorisation ;

- 7 WC et de 4 salles d'eau ;

- A l'étage :

- La dépose de trois cloisons et de deux portes ;

- Le coût de l'évacuation et de la mise en décharge de l'ensemble des déchets résultant de la dépose des éléments ci-avant listés ;

- Les travaux de réfection des locaux rendus nécessaires par la dépose de l'ensemble des éléments ci-avant listés et, notamment, tous travaux de maçonnerie ou de peinture, la réfection de l'ensemble de la plomberie, la reprise du carrelage, la reprise des faux-plafonds et des couvre-joints fixés au plafond pour l'édification des 24 pièces ;

- La reprise de l'intégralité du circuit électrique, comprenant notamment la réinstallation des points luminaires ainsi que des prises et interrupteurs et la remise aux normes de l'installation électrique.

- La remise en état de la façade extérieure, comprenant notamment la suppression des trois portes fenêtres ainsi que le coût des travaux de peinture à entreprendre ;

- Les travaux de réparation nécessaires du fait de réalisation des réparations locatives par l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR, notamment s'agissant des :

- Trous ;

- Trous chevillés ;

- Crochets ;

- Traces sombres sur les murs ;

- Trous rebouchés grossièrement et silicone au niveau du faux plafond de la partie secrétariat;

- Prises électriques déposées ;

- Vitres de la porte d'entrée fissurées ;

- Plaque de faux plafond déposée ;

- Porte principale des WC déposée ;

- WC manquant ;

- Carreaux au mur ébréchés à droite des lavabos ;

- 4 carreaux au sol cassés.



Chiffrer la perte locative qui sera subie par la SCI AMRITA, du fait de l'indisponibilité des locaux donnés à bail à l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR, durant le temps des travaux de remise en état des locaux de la SCI AMRITA ;



* * * *



Vu les conclusions d'incident N° 3, déposées par l'appelante par RPVA le 18 mai 2023, demandant au conseiller de la mise en état de :



DEBOUTER la SCI AMRITA de l'intégralité de ses demandes relatives à l'extension de la mission de l'expert judiciaire ; 

JUGER que la mission de l'expert judiciaire sera limitée aux cinq postes fixés par la Cour d'appel de Saint-Denis dans son arrêt du 13 mai 2022 ; 

Subsidiairement, 

JUGER que la mission de l'expert judiciaire doit être restreinte aux points 1, 3, 4 et 5 de sa mission, le point 2 portant sur les installations électriques n'étant pas fondé ; JUGER que l'expert initialement désigné, Monsieur [L] [X], a terminé sa mission et DEBOUTER la SCI AMRITA de sa demande de sa demande de désignation d'un nouvel expert judiciaire ;

CONDAMNER la SCI AMRITA à payer à l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



* * * *



L'incident ayant été examiné à l'audience du 6 juin 2023 ;





MOTIFS



Sur la demande d'extension de la mission d'expertise :



Aux termes de l'article 236 du code de procédure civile, le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.



En l'espèce, la cour d'appel, par son arrêt mixte, a ordonné une expertise destinée à évaluer le coût des travaux de remise en état des lieux donnés à bail en conséquence des travaux réalisés par l'association Frédéric Levavasseur et aux dégradations retenues par la cour comme lui étant imputables, soit : 

1/ la suppression de climatiseurs, 

2/ la suppression d'éléments d'installation électrique, 

3/ la dépose de portes à l'étage, 

4/ Les trous en façade,

5/ La dégradation du revêtement béton ; (')



Ainsi, la cour d'appel a limité les désordres ou dégradations imputables à la preneuse en visant explicitement cinq postes, au regard des pièces produites aux débats. 



Elle a réservé les demandes indemnitaires afférentes à la remise en état des lieux donnés à bail par la SCI AMRITA à l'association Frédéric Levavasseur et la demande d'infirmation du jugement du chef ayant condamné l'association Frédéric Levavasseur à payer à la SCI AMRITA la somme globale de 110.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier.



La cour a aussi spécialement prévu que l'expert devrait « prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, et dire la suite qui leur a été donnée » sans permettre la prolongation de la discussion devant l'expert sur les désordres et les préjudices invoqués par chacune des parties, le débat de ce chef étant désormais clos.



Il n'y a donc pas lieu d'accéder à la demande d'extension de la mission de l'expert puisque cette mission a clairement été circonscrite par la cour d'appel dans son arrêt mixte. 



La révision de cette mission par le conseiller de la mise en état, chargé du suivi de la mesure, aurait pour conséquence de porter atteinte à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel, fût-ce sur l'étendue de la mission confiée au technicien.



La demande d'extension de la mission de l'expert sera donc rejetée à ce stade de la mise en état, la cour d'appel restant seule compétente pour apprécier les éventuelles demandes additionnelles des parties après l'expertise dans la mesure de l'arrêt du 13 mai 2022.



Sur la demande de changement d'expert :



La SCI AMRITA expose que l'expert désigné aurait fait savoir qu'il ne pouvait poursuivre sa mission par un courrier du 15 septembre 2022 (Pièce N° 3 de la SCI).



Or, non seulement, l'expert désigné n'avait pas encore demandé son remplacement auprès du conseiller de la mise en état, mais il résulte même du courriel en date du 24 septembre 2022 (Pièce N° 4 de la SCI) que celui-ci avait adressé aux parties le pré-rapport en sollicitant leurs observations par retour avant trois semaines.



Mais Monsieur [X] a écrit à la chambre civile le 20 novembre 2022 pour prévenir qu'il n'était plus en mesure d'assurer la continuité de ses missions d'expertise et, notamment, se déclarait prêt à transmettre toute information utile au nouveau technicien désigné.





Il a d'ailleurs reçu paiement de ses honoraires à hauteur de 813,75 euros, l'excédent de 2.186,25 euros ayant d'ores et déjà été restitué à l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR le 2 mars 2023 par la Régie de cour d'appel.



En conséquence, il est nécessaire de désigner un nouvel expert tout en fixant une nouvelle provision à consigner par l'ASSOCIATION FREDERIC LEVAVASSEUR comme l'avait décidé la cour dans son arrêt mixe du 13 mai 2022.



Sur les dépens :



Compte tenu de la nature de l'incident et des difficultés de réalisation de l'expertise, les dépens de l'incident seront réservés et suivront le sort de l'instance au fond. 



Il est équitable de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'incident.





PAR CES MOTIFS



Le Conseiller de la mise en état, statuant publiquement et contradictoirement, par voie de mise à disposition au greffe ; 



DEBOUTE la SCI AMRITA de sa demande d'extension de la mission de l'expert au stade de la mise en état ;



ORDONNE le remplacement de l'expert ;



DESIGNE à la place de M. [L] [X], [J] [D], 



M. [H] [Z] [K] 

Expert inscrit sur la liste de la cour d'appel 

[Adresse 2] 



Avec la même mission que celle fixée par l'arrêt de la cour d'appel en date du 13 mai 2022, soit :



- Prendre connaissance du premier rapport de synthèse de l'expert initialement désigné,

- Estimer le montant des travaux de remise en état des lieux donnés à bail en conséquence des travaux réalisés par l'association Frédéric Levavasseur et aux dégradations retenues par la cour dans les motifs du présent arrêt comme lui étant imputables;

- Dit qu'à cette fin, l'expert se rendra sur les lieux et se fera communiquer par les parties tout document utile, notamment la pièce 5 de la SCI AMRITA (constat d'huissier) et les baux conclus avec la Région Réunion;

- Dit que l'expert accomplira sa mission conformément au principe du contradictoire et aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du suivi de l'expertise, à savoir le président de la chambre civile de la cour ou, à défaut, tout magistrat composant la chambre;

- Dit que l'expert devra prendre en considération les observations des parties ou de leurs conseils, et dire la suite qui leur a été donnée, 

- Dit qu'il pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle de l'expertise,

- Dit que pour effectuer sa mission, le technicien devra se conformer aux dispositions des articles du code de procédure civile et respecter le principe de la contradiction;

- Dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé au président de la chambre civile, ou à tout magistrat la composant, désignés pour suivre les opérations;

- Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d'office;

- Imparti un délai de SIX MOIS au technicien pour la réalisation de ses opérations à compter de l'acceptation de sa mission après le dépôt de la consignation à valoir sur sa rémunération ;

DIT que l'expert déposera son rapport au greffe de la cour d'appel et en adressera copie à l'avocat des parties ;

- Met provisoirement à la charge de la SCI AMRITA la somme de 3.000 euros, à valoir sur la rémunération du technicien ; 

- DIT que ladite consignation devra être versée entre les mains de Mme le Régisseur d'Avances et de Recettes de la cour d'appel de Saint Denis dans un délai de SIX SEMAINES à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l'expert ;



-Enjoint aux parties de conclure dans un délai de deux mois à compter de son dépôt au greffe de la cour;



RESERVE les dépens de l'incident ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;



RENVOIE à la mise en état du 25 janvier 2024 ;



La présente ordonnance a été signée par Monsieur Patrick CHEVRIER, Le conseiller de la mise en état et Madame Marina BOYER, le greffier.



Le greffier signé

Marina BOYER

 Le conseiller de la mise en état

Patrick CHEVRIER







EXPÉDITION délivrée le 05 Septembre 2023 à :



Me Marion VARINOT, vestiaire : 195

Me Isabelle MERCIER-BARRACO, vestiaire : 125