Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 5 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 250



Rôle N° RG 19/17789 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFF5D







SCI LA SALLETTE



C/



ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE [Localité 6]









Copie exécutoire délivrée le :







à :



Me Nicolas CASTELLAN





Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 8 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01874.





APPELANTE



SCI LA SALLETTE,

domiciliée [Adresse 2]/FRANCE



représentée par Me Nicolas CASTELLAN, substitué et plaidant par Me Isabelle BENETTI, avocats au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



Association DIOCÉSAINE DE [Localité 6] , association loi 1901 déclarée en Préfecture le 7 avril 1923, 

domiciliée [Adresse 1]



représentée par Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 13 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Louise DE BECHILLON, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 Septembre 2023.





ARRÊT

Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 Septembre 2023,



Signé par Olivier BRUE, Président et Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































EXPOSÉ DU LITIGE



L'association diocésaine de [Localité 6] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 2]. Elle est entrée en pourparlers avec la société civile immobilière [Adresse 2], en vue de vendre le bien, moyennant la rénovation d'une chapelle attenante et le paiement d'une soulte. 



Les conditions de vente étaient récapitulées dans un pré-projet d'acte, dressé en 2015 par Me [V], notaire à [Localité 6]. La cession devait intervenir moyennant un prix de vente de 800 000 euros ventilé comme il suit : 

- un paiement à hauteur de 160 000 euros, 

- le solde, soit la somme de 640 000 euros étant converti en diverses obligations : pour le montant de 90 000 euros par la prise en charge par l'acquéreur des frais et procédures relatifs à l'opération et pour un montant de 500 000 euros par la réalisation d'une chapelle de 90 mètres carrés, entièrement aménagée, par l'obligation de mettre à disposition et d'aménager une partie des terrains en vue de permettre l'accès et le stationnement des fidèles et enfin par l'obligation de mettre à disposition et d'aménager le parvis de manière à permettre l'accès à la chapelle des fidèles pour les cérémonies, réunions ou célébrations qui y seront organisées. 



La date de signature d'un acte notarié a été discutée par les parties, et fixée au 15 juin 2015. 



Deux sommations d'avoir à comparaître devant le notaire ont été signifiées à la société [Adresse 2], à la requête de l'Association diocésaine de [Localité 6], les 29 juin et 1er juillet 2015, en vue de la signature de l'acte authentique de vente le 16 juillet 2015. 



À cette date, un procès-verbal a été dressé par un huissier instrumentant à la demande de l'Association diocésaine, en l'étude du notaire, relatant les nombreux échanges intervenus entre les parties et un procès-verbal complétif était dressé par le même huissier, le 25 septembre 2015.



Le 23 octobre 2015, Me [V] a dressé un procès-verbal de difficultés, aux termes duquel la société [Adresse 2] faisait état du caractère erroné d'un bornage, lequel serait contraire aux titres de propriété et à son impossibilité de signer un acte de vente en l'état. L'Association diocésaine soulignait pour sa part son attachement au principe du paiement comptant de la somme de 160 000 euros sur le prix et signalait une imprécision dans les pré-projets, relativement à la prestation de construction de la chapelle. Aucun avant-contrat ni aucun acte authentique n'étaient signés par les parties. 



Par acte d'huissier en date du 8 février 2016, la société [Adresse 2] a fait assigner l'Association diocésaine de [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de voir constater que la vente de l'immeuble objet du litige était définitive. 



Par jugement en date du 8 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a : 

- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 2] ; 

- rejeté la demande reconventionnelle de l'association diocésaine de [Localité 6] ;

- condamné la SCI [Adresse 2] à verser à l'associaiton diocésaine de [Localité 6] de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [Adresse 2] aux dépens. 



Le tribunal a considéré qu'en l'absence d'acte authentique ou de promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, il ne pouvait déclarer l'existence de la vente du bien immobilier, ce d'autant que les parties n'étaient pas d'accord sur la chose, la SCI ayant contesté la consistance des biens, ni sur le prix, l'association ayant toujours réclamé le paiement de la somme de 160 000 euros. 

Il a en revanche estimé que la Sci [Adresse 2] n'avait pas rompu de manière fautive, au mois de juin 2015, les pourparlers précontractuels avec l'Association diocésaine concernant le bien en cause. 



Par déclaration en date du 21 novembre 2019, la Sci [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 10 mai 2023, la SCI [Adresse 2], demande à la cour de : 



Réformer le jugement en ce qu'il a : 

- rejeté les demandes de la Sci [Adresse 2] ; 

- condamné la Sci [Adresse 2] à verser à l'association diocésaine de [Localité 6] de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Sci [Adresse 2] aux dépens ; 

- le confirmer pour le surplus ; 



Statuant à nouveau sur les chefs du jugement critiqué : 

À titre principal, 

- ordonner que la vente de l'immeuble situé à [Adresse 2] par l'association diocésaine de [Localité 6] à la Sci [Adresse 2] cadastré Section [Cadastre 4]B, numéro 353, Section [Cadastre 4]B, numéro 354, Section [Cadastre 4]B, numéro 355, Section [Cadastre 5]A, numéro 280, Section [Cadastre 5]A, numéro 283, Section [Cadastre 5]A, numéro 279, lieudit [Adresse 7], moyennant le prix de 800.000 euros, est définitive ; 

- ordonner que la Sci [Adresse 2] est exonérée du paiement de la partie du prix de vente consistant en l'exécution des obligations en nature valorisées pour 550.000 euros ; 

- ordonner que la Sci [Adresse 2] a rempli ses obligations contractuelles au titre de la partie du prix valorisée à 90.000 euros par la prise en charge par l'acquéreur de différents frais et procédures relatifs à cette opération ; 

- ordonner le paiement par la Sci [Adresse 2] de la somme de 80 000 euros correspondant à la compensation entre la partie du prix en numéraire fixée à 160 000 euros et l'indemnité d'immobilisation fixée à 80 000 euros due par l'association diocésaine de [Localité 6] ;

- ordonner que l'arrêt vaut vente et sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble ; 

- ordonner au vendeur de délivrer le bien vendu à la Sci [Adresse 2] ;

 

Subsidiairement, 

- ordonner le remboursement des sommes avancées par la Sci [Adresse 2] ;

- condamner l'association diocésaine de [Localité 6] à payer à la Sci [Adresse 2] la somme de 144.474,53 euros ; 

- dire que ces sommes produiront intérêts légaux à compter de l'assignation ; 



En tout état de cause, 

- condamner l'association diocésaine de [Localité 6] à payer à la Sci [Adresse 2], la somme de 10.000 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner l'association diocésaine de [Localité 6] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Nicolas Castellan, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- rejeter la demande de réformation incidente de l'association diocésaine de [Localité 6] ; 

- débouter l'intimée de toutes ses demandes. 



L'appelante expose que la vente est parfaite en l'état d'un accord sur la chose et sur le prix, la déclaration d'intention d'aliéner du 21 juin 2013 comportant les mentions relatives à la chose vendue, au prix, et à l'identité de l'acquéreur, valant ainsi promesse synallagmatique de vente et d'achat. 

Elle ajoute qu'il n'a jamais été convenu que le respect de la modalité de paiement du prix soit une condition de la validité de la promesse, puisque ce point a été modifié par les parties. 

Elle précise que l'accord sur la chose est également parfait, des travaux ayant d'ailleurs commencé dès le mois de janvier 2015. 

La Sci [Adresse 2] déduit de ces éléments que la venderesse a manqué à son obligation de délivrance du bien, justifiant le versement d'une indemnité d'immobilisation par l'association diocésaine. 



Sur le paiement du prix, de 800 000 euros réglable à concurrence de 160 000 euros en numéraire, de 90 000 euros par la prise en charge des frais de l'opération et de 550 000 euros par l'exécution de travaux, elle demande à être exonérée de son obligation en nature en raison de la perte du bénéfice du permis de construire imputable à l'association et sollicite la compensation de la somme en numéraire avec le montant versé au titre de l'indemnité d'immobilisation, de 80 000 euros. 



Enfin, elle sollicite le rejet de la demande incidente formée par l'intimée contestant toute faute dans la rupture des pourparlers. 



Subsidiairement, elle sollicite le remboursement de toutes les sommes verses depuis plus de 20 ans pour cette opération, soit 144 474,53 euros. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 5 mai 2023, l'association diocésaine de [Localité 6] demande à la cour de : 



Sur l'appel incident, 

- réformer le jugement uniquement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de l'Association diocésaine de [Localité 6] ;

- dire et juger que la Sci [Adresse 2] a rompu de manière fautive, au mois de juin 2015, les pourparlers précontractuels avec l'Association diocésaine concernant le bien en cause ;

- condamner la Sci [Adresse 2] à verser à l'Association diocésaine de [Localité 6] la somme de 194.400 euros ;



Sur les demandes formulées par l'appelant dans le cadre de l'appel principal, 

À titre principal,

- débouter la Sci [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions y compris subsidiaires ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille uniquement sur l'ensemble des points dont appel a été interjeté par la partie adverse ;



À titre subsidiaire,

- débouter la Sci [Adresse 2] de sa demande de reconnaissance du caractère parfait de la vente et limiter l'indemnisation due par l'Association Diocésaine de [Localité 6] à la Sci [Adresse 2] au titre des dépenses réalisées par elle, et pour le cas où la cour ferait droit à la demande d'indemnisation de la Sci [Adresse 2], à la plus petite des deux sommes ayant constitué soit un appauvrissement de la Sci [Adresse 2] soit un enrichissement de l'Association diocésaine, soit à la somme de 21.538,12 euros ; 



En tout état de cause, 

- condamner la Sci [Adresse 2] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens;

- ordonner la publication de la décision à intervenir. 



L'association diocésaine de [Localité 6] conteste le caractère parfait de la vente invoqué considérant qu'aucun écrit n'a été pris entre les parties, ni signé par elles, aucun accord du conseil d'administration de l'association n'ayant donné son accord pour modifier les conditions de la vente, le seul économe n'en ayant pas le pouvoir. 

Elle estime au contraire de l'appelante que la déclaration d'intention d'aliéner reposait sur la condition du paiement comptant du prix à hauteur de 160 000 euros, démontrant que le prix en était un élément déterminant de son consentement. 



L'association fait valoir qu'il n'y avait pas davantage d'accord sur la chose, en ce que la surface vendue n'a pas été précisément déterminée, un débat ayant eu cours sur la limite de propriété et par conséquent sur le point de départ de la servitude non aedificandi affectant le fonds voisin. 



Elle conteste en outre tout accord sur le prix, relevant qu'une partie importante du prix, soit la somme de 550 000 euros, reposait sur l'exécution de travaux aujourd'hui infaisables en l'état de la caducité de l'autorisation d'urbanisme autorisant précédemment ces travaux. 



Enfin, elle expose qu'en cas de modification des conditions de vente une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner serait obligatoire à peine de nullité de la vente, preuve que les modalités de paiement sont déterminantes pour décider l'administration à exercer ou non sa préemption et relève en outre qu'en l'absence de publication de tout transfert de propriété, la ville de [Localité 6] est toujours susceptible de solliciter la nullité de la vente. 



En réponse à la demande subsidiaire de remboursement des frais exposés par la Sci [Adresse 2], elle réplique que c'est cette dernière qui a rompu de manière fautive les pourparlers contractuels et subsidiairement estime ne devoir régler que les frais susceptibles de caractériser un enrichissement sans cause de l'association, d'un montant total de 21 538,12 euros. 





MOTIFS 



Sur le caractère parfait de la vente



L'article 1583 du code civil définit comme parfaite la vente entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas été encore livrée, ni le prix payé. 



Pour rapporter la preuve de l'accord survenu entre les parties quant à la chose et à son prix, la Sci [Adresse 2] se fonde sur la déclaration d'intention d'aliéner et son annexe, établie le 21 juin 2013 par l'Association diocésaine de [Localité 6].

S'il est exactement soulevé par l'intimée qu'aucune promesse de vente n'a été signée entre les parties, de sorte que les dispositions de l'article 1589 du code civil ne peuvent trouver à s'appliquer, il est en revanche acquis, à la lecture des dispositions de l'article 1583 sus-cité, que le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme. 

Il convient donc d'écarter le moyen tiré de l'absence de promesse de vente et d'analyser le caractère parfait de la vente telle que décrite dans la déclaration d'intention d'aliéner. 



Il est mentionné précisément, dans l'écrit annexé à ladite déclaration, le prix de vente de 800 000 euros et les modalités de paiement de ce prix, réparties entre le paiement comptant de la somme de 160 000 euros et le paiement du solde converti en plusieurs obligations dont la réalisation d'une chapelle et l'aménagement de son accès et du stationnement, par le truchement d'une servitude au profit de l'association diocésaine. 

L'acte désigne par ailleurs le bien en son intégralité, précisant que le descriptif des parcelles a été établi par M. [P] [T] le 15 mai 2013. 



Malgré cet acte rédigé par l'association diocésaine de [Localité 6] et adressé le 24 juin 2013 au conseil général des Bouches du Rhône, la vente n'est pas intervenue, conduisant l'association à faire signifier à la Sci une sommation d'avoir à comparaître devant notaire aux fins de signature de l'acte authentique de vente le 16 juillet 2015. 



Cet acte n'a pas été signé et un procès-verbal de constat a été dressé par l'huissier présent ce jour en l'étude de Me [V], notaire, faisant état d'un accord intervenu entre M.[D], représentant de la Sci [Adresse 2], et M. [W], économe du diocèse, autorisant le paiement de la somme de 160 000 euros dans les six mois de la signature de l'acte et le versement du surplus d'un montant de 640 000 euros au plus tard le 16 juillet 2019. Outre le fait qu'un procès-verbal complétif daté du 5 septembre 2015 précise que l'économe du diocèse ne s'est exprimé qu'en cette qualité et sous réserve d'approbation des décisions par la commission diocésaine, un procès-verbal de difficultés a été postérieurement dressé par Me [K] [B], notaire, le 23 octobre 2015, faisant état de contestations et de différends entre les parties, relativement à la consistance du bien, la Sci [Adresse 2] estimant que la désignation du bien telle que mentionnée sur le plan dressé par M. [T] géomètre-expert, était erronée, tandis que l'association diocésaine faisait valoir que seul le versement comptant de la somme de 160 000 euros pourrait déterminer la vente, que les plans d'exécution des travaux de la chapelle n'avaient pas été fournis par la Sci de sorte que la prestation de construction de la chapelle était trop imprécise. L'association reprochait enfin l'absence de garantie bancaire d'achèvement à la Sci. 



Ainsi, quel que soit l'accord passé entre les parties, celui-ci n'était plus d'actualité le 23 octobre 2015, plusieurs désaccords ayant été actés par le notaire chargé de passer l'acte de vente.



La nature de ces désaccords, portant sur la désignation du bien, ainsi que sur les modalités de paiement du prix, affecte nécessairement la validité de l'échange des consentements entre les parties. 

A cet égard, la Sci [Adresse 2] ne peut valablement exposer que le paiement comptant du prix n'a pas été qualifié par l'association diocésaine d'élément conditionnant la validité de la vente, dès lors que cette modalité de paiement était expressément contenue dans la déclaration d'intention d'aliéner sur laquelle l'appelante se fonde pour qualifier la vente de parfaite, et que ce paiement comptant a été rappelé devant le notaire et contenu dans le procès-verbal de difficultés dressé le 23 octobre 2015, soit postérieurement à l'accord passé au cours de l'été précédent, à l'occasion duquel une modification de ce paiement a été décidée, de sorte que le moyen tiré des pouvoirs de l'économe doit être écarté. 



Un désaccord a donc été acté entre les parties quant au prix au dernier état des discussions entre elles, la déclaration d'intention d'aliéner elle-même contenant des mentions démenties par le procès-verbal de difficultés.



Quant à la détermination de la chose objet du litige, ce même écrit consigne également un désaccord invoqué par la Sci [Adresse 2] quant à la désignation du bien telle que mentionnée sur le plan du géomètre expert intervenu, M. [T]. 

Il y apparaît ainsi que la société civile immobilière a refusé de procéder à la signature de l'acte de vente sur la base du seul plan annexé à la déclaration d'intention d'aliéner. Or, cet acte se réfère expressément à ces plans, indiquant en page deux de l'annexe 'que le descriptif des parcelles cadastrées section [Cadastre 5]A n°280 et [Cadastre 3] résulte d'un procès-verbal de délimitation établi par M. [P] [T] en date du 15 mai 2013(...) Que le descriptif des parcelles cadastrées section [Cadastre 5]A n°279 résulte d'un procès-verbal de délimitation établi par M. [P] [T] en date du 24 avril 2013". 

Il en résulte que, manifestant son refus de signer un acte authentique de vente fondé sur ces procès-verbaux dont elle conteste le contenu, la Sci [Adresse 2] ne peut légitimement désormais exposer dans le cadre de la présente instance que les parties se sont entendues sur la chose objet de la vente. 



L'argument relatif à l'exécution de travaux au mois de janvier 2015 ne remet pas en cause ce raisonnement, ces travaux étant antérieurs au procès-verbal de difficultés. 



Etant rappelé que la reconnaissance du caractère parfait de la vente suppose la démonstration de l'accord entre les parties sur la chose et sur le prix, il apparaît au cas d'espèce à l'inverse que les parties ont formellement exposé leurs désaccords devant notaire. 



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Sci [Adresse 2] de sa demande tendant à voir prononcer la vente du bien litigieux à son profit et par conséquent de sa demande tendant à être exonérée du paiement d'une partie du prix ou à obtenir une compensation partielle de celui-ci ainsi qu'aux demandes subséquentes en publication de l'arrêt et obligation de délivrance du bien. 



Sur la demande en remboursement de sommes



Sans fonder en droit sa demande tendant à obtenir le remboursement des dépenses engagées dans le cadre de cette opération immobilière infructueuse, la Sci [Adresse 2] évoque néanmoins le comportement fautif de l'association dans la rupture des relations entre les parties. 



Néanmoins, aucun manquement de l'intimée n'est évoqué au soutien de cette demande et au demeurant, il ressort du procès-verbal de difficultés du 23 octobre 2015 que les deux parties souhaitaient procéder à la signature de l'acte à leurs conditions, conduisant à l'échec de la vente. Il n'est ainsi pas établi que la vente a échoué en raison d'un manquement fautif de l'association diocésaine de [Localité 6]. 



L'article 1303 nouveau du code civil, relatif à l'enrichissement injustifié, est visé dans les écritures de l'appelante. 

La condamnation de l'association au paiement d'une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement, suppose la démonstration d'un enrichissement injustifié de l'association au détriment de la Sci [Adresse 2]. 

Celle-ci produit aux débats un décompte des dépenses revendiquées d'un montant total de 144 474,53 euros sans indiquer en quoi ces dépenses ont enrichi l'association diocésaine. 

L'analyse des dépenses invoquées par l'appelante permet de rejoindre le raisonnement développé à titre subsidiaire par l'intimée. 

Il convient donc d'infirmer le jugement sur ce point et de condamner l'association diocésaine de [Localité 6] à régler à la Sci [Adresse 2] la somme de 21 538,12 euros correspondant à la somme des dépenses exposées par cette dernière ayant conduit à l'enrichissement de l'association. 





Sur le caractère fautif de la rupture des relations contractuelles par la Sci [Adresse 2]



Pour rapporter la preuve du caractère fautif de la rupture des relations contractuelles imputable à la Sci [Adresse 2], l'association diocésaine de [Localité 6] fait notamment valoir que les difficultés relatives au bornage ou à la description du bien n'ont jamais été établies. 



Il apparaît néanmoins, à l'observation de la chronologie du dossier, que les discussions entre les parties ont persisté jusqu'au 23 octobre 2015, comme en témoignent les courriers échangés entre les notaires ; que quelle que soit la valeur de l'engagement donné par l'économe du diocèse, celui-ci, très impliqué dans le processus de vente, avait, durant l'été 2015, donné son accord à cette modification des conditions de la vente, accord sur lequel l'association est revenue le 23 octobre de la même année. 





Il se déduit de ces éléments que les pourparlers ont duré, sans que l'association diocésaine n'y mette un terme avant le 23 octobre 2015, date à laquelle le désaccord opposant les parties a définitivement été consigné.



Il n'est donc pas démontré que la Sci [Adresse 2] a adopté un comportement fautif ayant causé la rupture des relations contractuelles, de sorte que l'association ne peut reprocher à la Sci l'immobilisation de son bien et en solliciter l'indemnisation. 



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande indemnitaire. 





Sur les frais du procès



Succombant pour l'essentiel, la Sci [Adresse 2] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.



Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à l'Association diocésaine de [Localité 6] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 







































 PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a débouté la Sci [Adresse 2] de sa demande indemnitaire ; 



Statuant à nouveau, 



Condamne l'association diocésaine de [Localité 6] à régler à la Sci [Adresse 2] la somme de 21 538,12 euros ;



Y ajoutant,



Condamne la Sci [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance ;



Condamne la Sci [Adresse 2] à régler à l'Association diocésaine de [Localité 6] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT