Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 30 août 2023

N° RG 22/01255 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JBWF







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 30 AOUT 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/03424

Tribunal judiciaire de Rouen du 25 février 2022





APPELANT :



Monsieur [X] [I]

né le 27 novembre 1957 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]



représenté et assisté par Me Renaud DE BEZENAC de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen





INTIMEE :



Syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Localité 1] représenté par son syndic la Sas AGENCE IMMOBILIER DES PLATEAUX (AIC)

RCS de Rouen 315 683 623

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Vincent GACOUIN de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 



DEBATS :



A l'audience publique du 17 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 août 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, présente lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



M. [X] [I] est propriétaire du lot n°30 dans l'ensemble immobilier résidence [Localité 1], situé [Adresse 2], [Localité 1], et soumis au statut de la copropriété.



Le 28 mai 2018, aux termes de ses résolutions n°4 et 5, l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires a respectivement adopté à la majorité simple les comptes de charges de l'exercice clos le 31 décembre 2017 en leur forme, teneur, imputation et répartition, et donné quitus au syndic la Sas Aic-Agence des Plateaux de sa gestion pour l'exercice entre le 1er janvier et le 31 décembre 2017.



Par acte d'huissier de justice du 13 août 2018, M. [X] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Rouen, aux fins d'annulation desdites résolutions et d'indemnisation de ses préjudices.



Suivant jugement du 25 février 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- rejeté les conclusions d'incident et les conclusions au fond signifiées les 8 et 9 novembre 2021 par M. [X] [I] et les conclusions d'incident en réponse et les conclusions au fond signifiées le 25 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Localité 1],

- débouté M. [X] [I] de l'intégralité de ses demandes, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1] et représenté par son syndic, la Sas Agence Immobilier commerce-Agence des Plateaux de ses demandes de dommages et intérêts et d'amende civile, 

- condamné M. [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1] et représenté par son syndic, la Sas Agence Immobilier commerce-Agence des Plateaux, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [X] [I] aux entiers dépens. 



Par déclaration du 14 avril 2022, M. [X] [I] a formé un appel contre le jugement. 



 

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2022, M. [X] [I] sollicite, en vertu des articles 14-1, 14-3, 18, 18-1, 22, 42 alinéas 1 et 2, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1, 11, 14, et 33 du décret du 17 mars 1967, 2, 3, 6, 8, et 9 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, 565, 566, et 695 du code de procédure civile, 1199, 1240 et suivants, 1383-2, et 1198 du code civil, de :

- se voir déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- voir infirmer le jugement rendu le 25 février 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :

. rejeté les conclusions d'incident et les conclusions au fond signifiées les 8 et 9 novembre 2021 par M. [X] [I] et les conclusions d'incident en réponse et les conclusions au fond signifiées le 25 novembre 2021,

. débouté M. [X] [I] de l'intégralité de ses demandes,

. condamné M. [X] [I] à payer au syndic des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1], et représenté par son syndic la Sas Agence immobilier commerce-Agence des Plateaux, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [X] [I] aux entiers dépens, 



statuant à nouveau, de voir :

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux, ès qualités de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires avait convenu de le recevoir en ses locaux le 24 mai 2018 à 14h00 pour la consultation des justificatifs des comptes dudit syndicat des copropriétaires pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 28 mai 2018 suivant les dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- constater que le 24 mai 2018 la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités avait mis fin à la consultation des pièces justificatives de charges à laquelle il procédait au motif que le gestionnaire de copropriété devait se rendre à un rendez-vous, 

- constater que le 24 mai 2018 la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités établissait contradictoirement avec lui un document relatif aux factures qu'il avait pu consulter, des copies de documents qui lui avaient été remises à l'issue de la consultation, et qu'après consultation du conseil du syndicat des copropriétaires et de celui du syndic des suites éventuelles à donner pour permettre à M. [I] d'achever la consultation desdits justificatifs des charges soumises à l'approbation de l'assemblée générale du 28 mai 2018,

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités avait reconnu que la totalité des copies de factures qu'il avait demandées ne lui avait pas été remise du fait que le gestionnaire de copropriété avait dû se rendre à un rendez-vous, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités avait conditionné aux avis de l'avocat du syndicat des copropriétaires et de son avocat la consultation du solde des justificatifs des dépenses de l'exercice 2017 par M. [I], 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités avait convenu d'informer M. [I] de sa décision quant à la poursuite ou non de la consultation des justificatifs de charges de l'exercice 2017 et la fourniture de photocopies de tout ou partie des documents dont il sollicitera les copies lors d'une éventuelle consultation à venir dans les bureaux du syndic, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités ne lui a finalement pas permis de poursuivre la consultation des justificatifs de charges de l'exercice 2017, 



- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités ne lui a adressé aucune copie des factures restant à lui communiquer suivant la liste figurant sur le document qu'elle établissait le 24 mai 2018, 

- se voir donner acte de ce qu'il lui a été refusé de consulter l'ensemble des justificatifs des dépenses soumises à l'assemblée générale du 28 mai 2018 dont l'examen et l'obtention de copies lui étaient permis par les articles d'ordre public susvisés, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a contrevenu aux dispositions d'ordre public de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ne le mettant pas en capacité de consulter l'ensemble des justificatifs des dépenses soumises à l'assemblée générale du 28 mai 2018, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a contrevenu aux dispositions d'ordre public des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1 et 33 du décret du 17 mars 1967, en ne lui remettant pas la totalité des copies de justificatifs de charges qu'il avait demandée,

- dire et juger que les avocats du syndic et du syndicat des copropriétaires ne font pas la loi et que leur avis ne saurait se substituer aux articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1 et 33 du décret du 17 mars 1967, 

- dire et juger que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a ajouté des conditions aux textes d'ordre public pour l'empêcher de consulter l'ensemble des justificatifs de charges de copropriété visés à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et refusé de lui remettre aux frais du demandeur des copies desdits justificatifs, 

- constater que l''état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération pendant l'année 2017' n'était pas adressé aux copropriétaires au plus tard avec la convocation de l'assemblée générale du 28 mai 2018 appelée à approuver les comptes de l'année 2017, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a refusé de lui remettre une copie de l' 'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération pendant l'année 2017", 

- constater que les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 approuvés par la résolution n°4 de l'assemblée générale n'intègrent pas en recettes ('produits') la somme de 13 euros correspondant au droit de plaidoirie revenant au syndicat des copropriétaires au titre des dépens prononcés par le jugement RG n°11-16-001459 rendu le 30 mars 2017 par le tribunal d'instance de Rouen ayant prononcé l'exécution provisoire, alors que cette recette devrait être comptabilisée par ces comptes au même titre que le montant de l'article 700 code de procédure civile prononcé au profit du syndicat des copropriétaires,



en tout état de cause, de voir :

- constater la nullité de plein droit des contrats de syndic que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux détient des assemblées générales des 25 juin 2013 et 30 juin 2016, 

- prononcer la nullité de plein droit desdits contrats, 



























- dire et juger qu'en interrompant de façon prématurée la consultation des justificatifs de charges, en refusant de mettre à disposition pour consultation l'ensemble des justificatifs des comptes de l'année 2017, en refusant de remettre les copies de nombreux justificatifs de dépenses, en conditionnant la poursuite de la consultation desdits justificatifs ainsi que la remise de copies de ceux demandés, en refusant de communiquer une copie de l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération pendant l'année 2017, en refusant de mettre à disposition pour consultation au moins en copie la convention du compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, en refusant de remettre les copies des feuilles de présence et pouvoirs annexés aux procès-verbaux des assemblée générales des 30 juin 2016 et 29 mai 2017, la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a commis des fautes rendant de facto inopérante la consultation des pièces justificatives des dépenses de l'année 2017 prévue par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour laquelle il avait pris rendez-vous à l'avance et puisqu'il venait depuis [Localité 6] à cet effet, et a entravé l'exercice de ses droits de copropriétaire qu'il détient de textes d'ordre public régissant la copropriété, 

- constater que la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités a contrevenu aux dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 d'ordre public, en ne le mettant pas en capacité de consulter l'ensemble des justificatifs des dépenses soumises à l'assemblée générale du 28 mai 2018,

- annuler la résolution n°4 approuvant sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l'exercice clos le 31 décembre 2017,

- annuler la résolution n°5 donnant quitus à la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux de sa gestion pour l'exercice entre le 1er janvier et le 31 décembre 2017,

- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes en réparation des fautes commises par son syndic dans l'exercice de ses fonctions :

. 241,99 euros : coût financier de la sommation interpellative, effectuée le 24 mai 2018 au début du rendez-vous convenu avec le syndic pour la consultation des pièces justificatives des comptes 2017 soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 28 mai 2018,

. 120 euros : ses frais de déplacement aller et retour pour se rendre le 24 mai 2018 de son domicile aux bureaux de la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux, 

. 100 euros : réparation de la journée qu'il a perdue pour s'y rendre,

. 500 euros : réparation du préjudice moral résultant de l'attitude vexatoire de la société Agence Immobilier Commerce - Agence des Plateaux ès qualités lors de la consultation des justificatifs de charges dans les locaux du syndic le 24 mai 2018,

. 1 000 euros : refus de mettre à sa disposition pour consultation l'ensemble des pièces justificatives des comptes 2017 prévue par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 1 000 euros : refus de remettre une copie de l' ' état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération pendant l'année 2017', qui n'a été adressé aux copropriétaires, ni avant, ni pendant, ni après l'assemblée générale du 28 mai 2018 appelée à approuver les comptes de l'année 2017,

. 1 000 euros : refus de lui remettre les copies de certaines pièces justificatives des comptes 2017 dont il faisait la demande,

. 1 000 euros : refus abusif jusqu'au 8 mars 2021 de lui remettre les copies de la feuille de présence et des pouvoirs annexés aux procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 2016 et 28 mai 2018 (articles14 et 33 du décret du 17 mars 1965),

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner ce dernier à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et celle de 

3 000 euros pour l'instance d'appel, en plus des entiers dépens d'appe1 et de première instance.



Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Localité 1], pris en la personne de son syndic la Sas Cabinet AIC Agence des Plateaux, demande de voir en vertu des articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 11 du décret, 1240 du code civil, et 564 du code de procédure civile :

- déclarer irrecevable la demande de M. [X] [I] relative à l'annulation des assemblées générales des 28 juin 2013 et 30 juin 2016, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 25 février 2022 en toutes ses dispositions,

en tout état de cause, 

- débouter M. [X] [I] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner ce dernier à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en plus des entiers dépens d'appel.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 26 avril 2023.





MOTIFS

 

Il est constant que les demandes tendant à voir constater, donner acte, et/ou dire et juger ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.





Sur les demandes d'annulation du contrat de syndic



Le syndicat des copropriétaires soutient qu'en première instance, M. [I] n'a pas formé de demandes d'annulation des assemblées générales des 28 juin 2013 et 30 juin 2016, qu'elles sont donc nouvelles en cause d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile et irrecevables. 



M. [I] n'a pas développé de moyen opposant. 



L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Selon l'article 564 du même code, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Aux termes de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. 

 

Dans le cas présent, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, M. [I] sollicite uniquement la nullité de plein droit des contrats de syndic que la Sas Aic-Agence des Plateaux détient des assemblées générales des 25 juin 2013 et 30 juin 2016, sans demander la nullité de ces dernières. 







Dès lors, la cour d'appel n'est saisie que d'une prétention relative à la nullité du contrat de syndic soumis au vote de ces assemblées générales qui n'avait pas été formulée devant le tribunal. Elle ne constitue pas une demande de compensation, ni de rejet des prétentions adverses. Aucune intervention d'un tiers n'a été formalisée et M. [I] ne démontre pas la survenue ou la révélation d'un fait depuis le jugement. Enfin, cette prétention n'est pas l'accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire aux demandes soumises au premier juge qui n'avait pas été saisi d'une demande de nullité desdites assemblées générales.

 

En conséquence, les demandes de M. [I] tendant à l'annulation du contrat de syndic de la Sas Aic-Agence des Plateaux, présentées pour la première fois en cause d'appel, sont irrecevables.



 

Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et 5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 mai 2018



- pour irrégularités de sa convocation



M. [I] expose qu'il a été convoqué hors délai à l'assemblée générale à laquelle il n'a pas pas assisté, ni été représenté, et par une personne sans qualité pour le faire, car le contrat de syndic de la Sas Aic-Agence des Plateaux était nul de plein droit à la date d'envoi de la convocation ; qu'en effet, celle-ci n'a pas ouvert au plus tard le 25 septembre 2013, et à titre surabondant au plus tard le 30 septembre 2016, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle n'y avait pas été dispensée par l'assemblée générale ; que la nullité de plein droit ne peut pas être couverte par l'ouverture du compte postérieurement à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'assemblée générale approuvant le contrat de syndic. 



Le syndicat des copropriétaires réplique qu'en l'absence du syndic à titre personnel à la présente procédure, il ne peut être statué sur la prétendue nullité du mandat de ce dernier et de son absence de qualité pour convoquer M. [I] ; qu'en tout état de cause, le mandat du syndic est parfaitement valable ; que ce dernier a bien respecté ses obligations notamment d'ouverture d'un compte de fonctionnement et d'un compte de travaux, qui sont insusceptibles de fusion et de compensation avec d'autres comptes au profit du syndicat des copropriétaires. 



Il ajoute que la convocation de M. [I] date du 17 avril 2018, soit plus de 21 jours avant l'assemblée générale ; que ce dernier ne peut pas soutenir une irrégularité de sa convocation tout en dénonçant son impossibilité à exercer son droit de communication en vue de l'assemblée générale du 28 mai 2018 dont il était parfaitement informé.



L'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et dans sa rédaction applicable au présent litige, précise que, sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

 

Selon l'article 9 du même décret dans sa rédaction applicable au présent litige, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.



En l'espèce, les demandes de nullité du contrat de syndic de la Sas Aic-Agence des Plateaux ont été déclarées irrecevables. M. [I] n'invoque pas un autre moyen pour fonder un défaut de qualité de cette dernière à agir comme syndic. 





Dès lors, la convocation datée du 17 avril 2018 dont il a été destinataire lui a été régulièrement adressée par cette dernière, et ce, quarante jours avant la tenue de l'assemblée générale. M. [I] ne dit pas qu'il n'a pas réceptionné cette convocation. Il est d'ailleurs constant que, par courriel du 18 mai 2018, il a émis le souhait auprès du syndic de copropriété d'exercer son droit de consultation préalablement à cette assemblée générale, ce qui prouve sa convocation dans le délai légal. 



Son moyen de nullité sera rejeté.

 

- pour obstacle à l'exercice du droit de consultation



M. [I] fait valoir que, pendant le délai de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'a pas pu consulter l'ensemble des justificatifs des dépenses de l'année 2017 soumises à l'approbation de l'assemblée générale ; que seules les factures ont été mises à sa disposition le 24 mai 2018 ; que le syndic a refusé de lui remettre les copies de certaines pièces, a conditionné l'éventuelle suite de la consultation à l'accord ou non de son propre avocat et de celui du syndicat des copropriétaires à laquelle il n'a pas donné suite, et qu'au total, seule une demi-heure, qui ne constitue pas un délai raisonnable, lui a été octroyée pour consulter les pièces justificatives.



Le syndicat des copropriétaires expose que le tribunal a relevé que M. [I] avait pu consulter les justificatifs des dépenses de l'exercice 2017 avant la tenue de l'assemblée générale ; que ce dernier ne démontrait pas la réalité des griefs qu'il invoquait concernant l'impossibilité d'accéder à certains documents, et ne justifiait d'aucun motif tiré de ce chef pour obtenir l'annulation des résolutions n°4 et 5. 



Il ajoute que le syndic ne s'est pas opposé à la consultation ; que l'établissement d'une sommation interpellative par un huissier de justice le 24 mai 2018 montre la mauvaise foi de M. [I] ; que la copie du contrat de travail de Mme [G] [V] et de son avenant de 2013, que ce dernier réclame, lui avait déjà été communiquée ; que M. [I] a détourné son droit de communication de son objectif car une grande partie des documents qu'il sollicitait n'avait aucun rapport avec l'assemblée générale du 28 mai 2018, mais avec des procédures judiciaires en cours à cette date, et ce, afin d'alimenter son argumentation dans le cadre de celles-ci ; que M. [I] a lui-même rendu difficile voire impossible l'exercice de son droit de communication du fait de sa durée limitée par rapport à l'ampleur de ses demandes. 



L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au jour du présent litige précise que, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. 



Selon l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.













L'article 9-1 dudit décret dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9. Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.



En cas de non-respect de ces dispositions d'ordre public, la nullité est encourue. Elle ne frappe pas l'assemblée générale dans son entier, mais les résolutions ayant des incidences directes ou indirectes sur les charges, à savoir à la fois l'approbation des comptes et le quitus.



En l'espèce, il ressort de l'écrit dressé contradictoirement le 24 mai 2018 par 

M. [M], directeur de la Sas Aic-Agence des Plateaux, et M. [I] que : 

- lors du rendez-vous à ladite date à 14 heures, dans les bureaux du syndic de copropriété, ce dernier a consulté les factures de l'exercice 2017 et obtenu 46 copies d'une partie de celles dont il a demandé copie et listées dans ce document, 

- la totalité des copies de factures demandées n'a pu être remise à M. [I] du fait que le gestionnaire de copropriété a dû se rendre à un rendez-vous, 

- 'La consultation du solde des justificatifs des dépenses de l'exercice 2017 pourrait intervenir après consultation et avis de l'avocat du Syndicat des copropriétaires et de celui du syndic la société AIC.', 

- 'Le syndic informera Monsieur [I] de sa décision quant à la poursuite ou non de la consultation des justificatifs de charges de l'exercice 2017 et la fourniture de photocopies de tout ou parties des documents dont Monsieur [I] sollicitera les copies lors d'une éventuelle consultation à venir dans les bureaux du syndic.'. 



Aucune suite n'a été donnée à cet écrit avant la tenue de l'assemblée générale quatre jours plus tard. 



M. [I] expose qu'en définitive, les documents suivants n'ont pas été mis à sa disposition :

- les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, 

- les documents relatifs à la gestion du personnel salarié de la copropriété, 

- le grand livre, 

- la balance comptable de l'exercice, 

- la convention du compte bancaire ou postal et celle du compte rémunéré, ouverts au nom du syndicat des copropriétaires. 



Il justifie qu'aux termes de la sommation interpellative faite le 24 mai 2018 au syndic de copropriété par Me [W], huissier de justice, qu'il avait mandatée, il avait sollicité :



1) la communication notamment : 

- pour l'annexe n°1, du détail des postes 48 comptes de tiers-comptes de régularisation d'un montant de 3 808,98 euros, 40 compte de tiers-comptes fournisseurs d'un montant de 93 302,04 euros, 42 à 44 comptes de tiers-autres dettes d'un montant de 523,88 euros, 

- pour l'annexe n°4, du détail des postes 1) 671 000 travaux décidés par l'assemblée générale d'un montant de 5 384,64 euros et 2) 702 000 provisions sur travaux article 14-2 et opérations d'un montant de moins 5 384,64 euros, 



- pour l'annexe n°5, du détail du poste nettoyage gouttières/démoussage d'un montant de 11 360,08 euros, 



2) la remise des copies notamment : 

- du contrat de travail de Mme [G] [V] et ses avenants, de tous les bulletins de salaire de celle-ci édités au titre de l'exercice 2017, des documents adressés ou reçus de l'Urssaf, de la Crip, de l'Agefos, de la Prévoyance, et de la médecine du travail au titre de l'exercice 2017, de l'habilitation électrique de Mme [V] et de ses attestations de formation aux travaux électriques, de la liste des formations qu'elle avait suivies, du document établi sur les horaires de travail effectués chez ses différents employeurs, de la liste des équipements et matériels fournis à celle-ci dans le cadre de l'exécution de son contrat de travail, de la copie du titre emploi service entreprise émis par l'Urssaf, des documents uniques d'évaluation des risques professionnels et des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs, relatifs à Mme [V], 

- de la convention bancaire du compte détenu par le syndicat des copropriétaires, 

- des contrats de maintenance de l'ascenseur, de la ventilation mécanique, de la porte d'accès des voitures au sous-sol, des extincteurs, de la trappe de désenfumage, des blocs de secours, en vigueur pour l'exercice 2017,



3) la consultation notamment du ou des grands livres comptables du syndicat des copropriétaires se rapportant à l'exercice 2017 et du dossier de gestion de Mme [V]. 



L'écrit précité du 24 mai 2018 mentionne que des copies des fiches de paie de Mme [V], employée du syndicat des copropriétaires, de janvier à décembre 2017, du bordereau de versement Agefos, d'une facture adesti pour la médecine du travail, d'une facture pour des remplacements de Mme [V], et des factures pour la maintenance de l'extincteur, du désenfumage et des blocs autonomes, ont été remises à M. [I].



Celui-ci ne peut pas dénoncer une carence du syndic de copropriété pour l'absence de consultation ou de remise de copies de la balance comptable de l'exercice 2017 qu'il n'a pas évoquée dans sa sommation interpellative. 



Il ne peut pas davantage alléguer un non-respect de son droit de consultation relativement à des pièces inutiles pour appréhender les charges de copropriété de 2017 : habilitation électrique de Mme [V] et ses attestations de formation aux travaux électriques, liste des formations qu'elle avait suivies, document établi sur les horaires de travail effectués chez ses différents employeurs, liste des équipements et matériels fournis à celle-ci dans le cadre de l'exécution de son contrat de travail, titre emploi service entreprise émis par l'Urssaf, documents uniques d'évaluation des risques professionnels et des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs, relatifs à Mme [V], et convention bancaire du compte détenu par le syndicat des copropriétaires.



En revanche, M. [I] n'a pas été en mesure de consulter les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants tels que listés au paragraphe 2) ci-dessus, les documents relatifs à la gestion de Mme [V] (son contrat de travail et ses avenants, nonobstant les procédures judiciaires antérieures intentées par M. [I] contre la copropriété sur ce point, celles-ci étant indépendantes de l'exercice par un copropriétaire de son droit de consultation), et le grand livre relatif à l'exercice 2017. Ce dernier document, qui est un document comptable obligatoire qui regroupe l'ensemble des comptes utilisés par le syndic, opération par opération, permet de vérifier que les opérations sont justifiées et donne une vision précise des coûts de fonctionnement de la copropriété.



Face à la carence partielle de la Sas Aic-Agence des Plateaux dans le respect de cette obligation d'ordre public, attestée par les termes de l'écrit du 24 mai 2018, le syndicat des copropriétaires ne donne pas d'autre explication pour le justifier.



M. [I] ayant été empêché partiellement de consulter les pièces justificatives des charges notamment comptables en vue de l'approbation des comptes prévue par l'assemblée générale du 28 mai 2018, il convient d'annuler les résolutions n°4 et 5 adoptées lors de celle-ci, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité développés. La décision contraire du tribunal sera infirmée.





Sur la demande indemnitaire de M. [I] 



M. [I] fonde cette prétention sur les articles 1240 et 1998 du code civil. 



Le syndicat des copropriétaires conclut à son rejet au motif que M. [I] échoue dans la démonstration de l'existence d'une faute de sa part, d'un préjudice de ce dernier, et du lien de causalité entre les deux.

 

L'article 1998 du code civil précise que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.





1) au titre du coût de la sommation interpellative du 24 mai 2018



Celle-ci a été utile dans la démonstration de la faute du syndic de copropriété qui a limité le droit de M. [I] de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété de 2017 en violation des articles 18-1 et 9-1 précités. 



Son coût de 241,99 euros sera mis à la charge du syndicat des copropriétaires, responsable envers M. [I] de la faute commise par le syndic dans le cadre de l'exécution de son mandat. Le jugement du tribunal ayant rejeté cette réclamation sera infirmé.





2) au titre de ses frais de déplacement pour exercer son droit de consultation le 24 mai 2018 et du temps passé à cet effet



M. [I] a usé de la faculté qui lui était offerte par les textes de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété au siège du syndic ou au lieu où celui-ci assure habituellement l'accueil des copropriétaires, sans qu'ils ne prévoient que les frais afférents pèsent sur la copropriété. 



Il conservera donc à sa charge les frais de déplacement et le temps qu'il a consacré à l'exercice de son droit. La décision du premier juge ayant rejeté ces réclamations sera confirmée.





3) au titre de son préjudice moral résultant de l'attitude vexatoire du syndic le 24 mai 2018



La faute du syndic a été démontrée. Pouvant légitimement penser qu'un syndic professionnel de copropriété ne limiterait pas son droit de consultation prévu par une disposition d'ordre public et alors qu'il s'était organisé pour l'exercer au mieux, 

M. [I] a subi un dommage moral. Celui-ci sera indemnisé à hauteur de la somme de 500 euros qu'il a réclamée. Le jugement du tribunal ayant écarté cette prétention sera réformé. 







4) au titre du refus abusif du syndic de la remise de l'ensemble des pièces justificatives des comptes de 2017, des copies de certaines de ces pièces, et d'une copie de l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération en 2017 



Ces trois demandes portent sur la faute du syndic, sans que ne soit caractérisé le dommage qui en a directement découlé pour M. [I]. Leur rejet prononcé par le tribunal sera confirmé.





5) au titre du refus abusif de remise des copies des feuilles de présence et des pouvoirs annexés aux procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2016 et 28 mai 2018



M. [I] précise que ce n'est que le 8 mars 2021, soit presque trois ans après sa demande du 24 mai 2018, que le syndicat des copropriétaires a communiqué lesdites copies. Ce dernier n'explique pas le retard pris à cet effet. 



Toutefois, M. [I] ne démontre pas le dommage qui a résulté de la production tardive des pièces visées. La décision du premier juge ayant rejeté cette réclamation sera confirmée.





Sur les demandes accessoires



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront infirmées.



Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. 



Il n'est pas inéquitable de le condamner également à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe : 



Dans les limites de l'appel formé, 



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : 

- débouté M. [X] [I] de ses demandes d'annulation de la résolution n°4 approuvant sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l'exercice clos le 31 décembre 2017 et de la résolution n°5 donnant quitus à la société Agence Immobilier Commerce-Agence des Plateaux de sa gestion pour l'exercice entre le 1er janvier et le 31 décembre 2017,

- débouté M. [X] [I] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1], représenté par son syndic, à lui payer la somme de 241,99 euros correspondant au coût financier de la sommation interpellative du 24 mai 2018 et la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, 











- condamné M. [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1], sis [Adresse 2] à [Localité 1] et représenté par son syndic, la Sas Agence Immobilier commerce-Agence des Plateaux, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [X] [I] aux entiers dépens, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare M. [X] [I] irrecevable en ses demandes nouvelles de nullité de plein droit des contrats de syndic que la Sas Aic-Agence des Plateaux détient des assemblées générales des 25 juin 2013 et 30 juin 2016,



Annule les résolutions n°4 et 5 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 mai 2018, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Localité 1] à payer à M. [X] [I] la somme de 241,99 euros au titre du coût de la sommation interpellative du 24 mai 2018 et la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral résultant de l'attitude vexatoire du syndic de copropriété le 24 mai 2018, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Localité 1] à payer à M. [X] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais des procédures de première instance et d'appel, 



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence [Localité 1] aux dépens de première instance et d'appel. 

 





Le greffier, La présidente de chambre,