Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 30 août 2023

N° RG 22/01214 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JBS7







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 30 AOUT 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/04493

Tribunal judiciaire de Rouen du 24 mars 2022





APPELANTE :



Sarl CITYA FLAUBERT IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assisté par Me Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen







INTIMEE :



Madame [G], [D] [W] [Z]

née le 16 avril 1989 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL HMP AVOCATS, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseiller, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 





DEBATS :



A l'audience publique du 17 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 août 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, présente lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 6 septembre 2017, Mme [G] [Z] a acquis un appartement, constituant le lot n°223 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], et les 66/1000èmes des parties communes générales.



Le 16 janvier 2018, l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas renouvelé la Sarl Citya Flaubert dans ses fonctions de syndic de copropriété et l'a remplacée par la Sarl Agence Cegimmo.



Lors de la régularisation des appels de fonds postérieurs, il est apparu qu'une erreur avait été faite dans l'acte de vente sur les tantièmes détenus par Mme [G] [Z] dans la copropriété, celle-ci possédant en réalité 102/1000ème des parties communes générales. 



Par acte d'huissier de justice du 4 décembre 2020, Mme [G] [Z] a fait assigner la Sarl Citya Flaubert devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement des rappels de charges et du différentiel sur les charges futures sur le fondement de l'article 1240 du code civil.



Suivant jugement du 24 mars 2022, le tribunal a :

- condamné la société Citya Flaubert à verser à Mme [G] [Z] la somme de 

11 689,89 euros, 

- condamné la société Citya Flaubert aux entiers dépens, 

- condamné la société Citya Flaubert à verser à Mme [G] [Z] la somme de 

1 500 euros au titre des frais irrépétibles, 

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.



Par déclaration du 11 avril 2022, la société Citya Flaubert a formé appel contre le jugement en toutes ses dispositions.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 3 août 2022, la Sarl Citya Flaubert Immobilier demande de voir :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 24 mars 2022 selon lequel elle a été condamnée à verser à Mme [G] [Z] la somme de 11 689,89 euros, outre celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, et les dépens de l'instance,

statuant à nouveau, 

- débouter Mme [G] [Z] de toutes ses demandes, 

- subsidiairement, dire et juger qu'elle devrait supporter dans la limite du tiers le préjudice que subirait Mme [G] [Z], 

- reconventionnellement, condamner cette dernière à lui payer la somme de 

2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle ne conteste pas ne pas avoir correctement appliqué le règlement de copropriété et l'état descriptif de division à l'occasion des appels de charges. Mais, elle souligne que cette faute n'a pas induit en erreur Mme [G] [Z] sur sa connaissance exacte des tantièmes attachés à son lot lors de son achat, dès lors que cette dernière a été destinataire desdits documents et de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat des copropriétaires. Elle en déduit que Mme [G] [Z] ne peut pas s'exonérer du fait de s'être dispensée de leur lecture. Elle reproche enfin au notaire rédacteur de l'acte de vente d'avoir été négligent sur l'indication exacte des tantièmes. A titre subsidiaire, elle conclut à un partage de responsabilité par tiers. 



Elle indique, en toute hypothèse, que sa condamnation est exclue en l'absence de lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et le préjudice allégué, que l'obligation de paiement des charges de copropriété subsiste à la charge de l'acquéreur devenu propriétaire, qu'une erreur n'a jamais été créatrice de droits ; que la demande indemnitaire de Mme [G] [Z] s'analyse en réalité en une demande de réduction du prix de vente en raison de l'obligation de devoir faire face à des charges plus élevées ; que, tout au plus, cette dernière ne pourrait prétendre qu'à une perte de chance sérieuse d'obtenir une telle diminution, ce qu'elle ne démontre pas ; que le mode d'évaluation basé sur une période de huit ans revient à indemniser un préjudice éventuel, qui n'est pas un préjudice futur certain seul indemnisable.



Elle ajoute que l'appel de fonds de 2 959,89 euros n'est pas versé aux débats et qu'elle ignore si Mme [G] [Z] s'en est acquittée, de sorte que la demande afférente doit en l'état être rejetée. 



Par dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2022, Mme [G] [Z] sollicite de voir en application de l'article 1240 du code civil :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 24 mars 2022 en ce qu'il a condamné la société Citya Flaubert à lui payer la somme de 11 689,89 euros et celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, 

- condamner la société Citya Flaubert à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en plus des entiers dépens de première instance et d'appel.

















Elle fait valoir que la société Citya Flaubert Immobilier a implicitement reconnu son erreur d'une application incorrecte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, que celle-ci ne peut pas s'en exonérer sur le notaire rédacteur de l'acte de vente ; que la société Citya Flaubert Immobilier a de surcroît commis l'erreur de ne pas inscrire les charges afférentes à la cour commune au budget de la copropriété pour les années antérieures, ce qui a entraîné un fort découvert de trésorerie imposant un appel de fonds exceptionnel pesant sur les copropriétaires à l'époque de l'appel de fonds, alors qu'elle-même n'était pas copropriétaire lors de la commission de cette erreur ; que ces fautes de gestion de la société Citya Flaubert Immobilier, qui l'ont, lors de son acquisition, induite en erreur sur le montant des charges annuelles à régler qui étaient sous-estimées, engage la responsabilité extracontractuelle de celle-ci.



Elle indique que la société Citya Flaubert Immobilier tente vainement de reporter sa faute sur elle car elle a été destinataire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lors de la vente, que ces actes étaient particulièrement complexes à lire pour un particulier n'ayant aucune connaissance juridique, alors que la société Citya Flaubert Immobilier est un professionnel de l'immobilier.



Elle ajoute que son préjudice est double, que, d'une part, le montant des charges de copropriété qu'elle doit régler annuellement est supérieur de 55 % à ce qui lui avait été annoncé lors de l'achat de son appartement ; qu'elle estime la différence annuelle à 1 090,80 euros, soit un total de 8 727 euros pour une durée normale et prévisible de conservation de l'appartement de huit ans telle que retenue par le tribunal ; qu'elle n'a jamais indiqué qu'elle subissait une perte de chance de faire baisser le prix de l'appartement mais que son préjudice tient dans l'impossibilité de s'en tenir au budget qu'elle avait établi lors de cet achat ; que, d'autre part, le rappel de charges réclamé en juillet 2018 du fait de la mauvaise gestion de la société Citya Flaubert Immobilier s'élève à 2 959,89 euros. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 26 avril 2023.





MOTIFS 



Sur la mise en cause de la responsabilité de la société Citya Flaubert Immobilier 



L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



La charge de la preuve de la faute, du préjudice, et du lien de causalité entre les deux, pèse sur le demandeur.



En l'espèce, la Sarl Citya Flaubert Immobilier ne nie pas être l'auteur d'une erreur d'indication sur les tantièmes des parties communes générales du lot de Mme [Z] au sein de la copropriété, qui étaient en réalité de 102/1000èmes, et non pas de 66/1000èmes. Cette faute est à l'origine de montants d'appels de fonds inférieurs à ceux qui auraient dû être réellement réclamés. 



Ensuite, il ressort du courriel adressé le 26 juillet 2017 par la Sarl Citya Flaubert à M.[P] [U], dont la qualité n'est pas précisée, qu'après contrôle de la trésorerie, pour le lot cour intérieure de la copropriété, 'les dépenses n'ont jamais été réparties auprès de l'ensemble des copropriétaires et ce depuis des années, ce décompte représente un solde débiteur de 7 225,80 euros, cette somme doit être répartie à l'ensemble des copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Ceci explique le manque de trésorerie.'.







Mme [Z] produit le bordereau d'appels de fonds du 29 juin 2018 mentionnant un solde débiteur de 3 933,25 euros incluant un solde de charges non détaillé de 

2 959,89 euros. Elle verse aussi aux débats un projet de répartition pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 faisant apparaître une assiette de charges générales relatives au fond de cour d'un total de 30 292,31 euros sur laquelle a été calculée sa quote-part à 2 856,13 euros. 



Aux termes de ses écritures, la Sarl Citya Flaubert Immobilier ne discute pas de son implication dans le retard de répartition des charges relatives à la cour intérieure de la copropriété à l'origine dudit appel de fonds. 



Les fautes qui lui sont reprochées sont établies. 



La Sarl Citya Flaubert Immobilier ne peut pas s'en exonérer du fait du notaire rédacteur de l'acte de vente, lequel n'est pas partie à cette instance. Elle ne peut pas davantage se dédouaner du fait d'une négligence de Mme [Z], qui n'était pas une professionnelle de l'immobilier et n'était pas tenue de l'obligation de comparer les données contenues dans l'acte de vente notarié et celles mentionnées dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. 



En outre, la répartition en temps utile des charges de copropriété entre chaque copropriétaire relève exclusivement des attributions du syndic après avoir sollicité notamment le vote de l'assemblée générale des copropriétaires sur ce point. 



En revanche, un préjudice consécutif de Mme [Z] n'est pas caractérisé. 



Elle est redevable des charges de copropriété qui lui sont réclamées sur la base de 102/1000èmes des parties communes générales, indépendamment des fautes de la Sarl Citya Flaubert Immobilier.



Si Mme [Z] fait état d'un surcoût de 55 % des charges réelles de copropriété, elle ne démontre pas le préjudice financier lui occasionnant des frais, voire des difficultés passées ou présentes, pour s'acquitter de son obligation de paiement de celles-ci. 



Bien qu'elle expose que c'est sur la base de l'erreur du syndic de copropriété qu'elle a décidé d'acquérir son appartement, elle écarte la notion de perte de chance de ne pas contracter la vente, ou de la contracter à un prix moindre, comme l'a souligné le premier juge.

 

Dès lors, les conditions de l'article 1240 n'étant pas réunies, Mme [Z] sera déboutée de sa réclamation indemnitaire. Le jugement du tribunal y ayant fait droit sera infirmé.





Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront infirmées. 



Partie perdante, Mme [Z] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Il n'est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens.









 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Infirme le jugement entrepris,



Statuant à nouveau, 



Déboute Mme [G] [Z] de toutes ses demandes, 



Déboute la Sarl Citya Flaubert Immobilier de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [G] [Z] aux dépens de première instance et d'appel.









Le greffier, La présidente de chambre,