Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 22 août 2023

JG/ND



Numéro 23/2784 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 22/08/2023 







Dossier : N° RG 21/04119 - N° Portalis DBVV-V-B7F-ICJD 





Nature affaire :



Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion







Affaire :



[R] [I]



C/



E.P.I.C. HABITAT SUD ATLANTIC OFFICE COMMUNAUTAIRE DE L'HAB ITAT DU PAYS BASQUE























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 Août 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 27 Avril 2023, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [R] [I]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7731 du 11/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Emilie LEMIERE, avocat au barreau de BAYONNE















INTIME :



HABITAT SUD ATLANTIC - OFFICE COMMUNAUTAIRE DE L'HAB ITAT DU PAYS BASQUE, EPIC,

immatriculé au RCS de Bayonne sous le numéro 276 400 017

dont le siège est à [Adresse 4]

agissant poursuites et diligences des Président et Membres de son conseil d'administration demeurant en ces qualités audit siège



Représenté par Me Isabelle GORGUET de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE



























sur appel de la décision 

en date du 23 NOVEMBRE 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE



Exposé du litige et des prétentions des parties :



Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2007, la SA d'H.L.M. Habitat Sud Atlantic - Office communautaire de l'habitat du Pays Basque a donné à bail d'habitation à [R] [I] un appartement type 3 situé [Adresse 2] à [Localité 3].



Par acte d'huissier en date du 7 janvier 2021, Habitat Sud Atlantic a assigné [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne aux fins de voir, à titre principal, prononcer la résiliation du bail d'habitation qui les lie en raison des troubles du voisinage dénoncés, ordonner le cas échéant son expulsion des lieux sous astreinte et voir condamner l'intéressée à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure au montant du loyer contractuellement fixé, augmenté des charges outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance.



Par jugement en date du 23 novembre 2021 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection de Bayonne a :

- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

- ordonné l'expulsion de Madame [R] [I] et de tous occupants de son chef du logement et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat de bail, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné Madame [R] [I] à payer à Habitat Sud Atlantic- Office communautaire de l'habitat du Pays Basque une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges et subissant les mêmes augmentations contractuelles à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux,

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- dit que le sort des biens meubles qui n'auraient pas été retirés au jour de la libération des lieux sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné Madame [R] [I] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [R] [I] aux entiers dépens, en compris les sommations des 29 décembre 2016 et 12 juin 2020,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration en date du 22 décembre 2021, [R] [I] a interjeté appel du jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 mars 2023.



**

Par conclusions en date du 4 juillet 2022, [R] [I] demande à la cour, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- infirmer la décision dont objet ;

- débouter la demanderesse de ses moyens, fins et prétentions ;

- condamner l'intimée au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Émilie Lemiere sur son affirmation de droit qui renoncera au bénéfice de l'aide judiciaire ;

- condamner la demanderesse aux entiers dépens.

*



Par conclusions en date du 8 juillet 2022, Habitat Sud Atlantic - Office communautaire de l'habitat du Pays Basque demande à la cour, au visa de l'article 7 alinéa b de la loi du 06 juillet 1989 et du contrat de location litigieux consenti par Habitat Sud Atlantic à Madame [R] [I] le 15 janvier 2007 notamment en son article V, de :



- dire et juger infondé l'appel interjeté par Madame [I] ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf à condamner en outre Madame [R] [I] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'avoir contrainte à se faire représenter devant la cour d'appel ainsi qu'aux dépens exposés devant la cour.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.



MOTIVATION :



- Sur la demande en résiliation du bail et expulsion de la locataire :



[R] [I], qui est atteinte de surdité congénitale et est muette, fait grief au jugement dont appel d'avoir fait droit aux demandes du bailleur sans prendre en compte sa situation personnelle.

En outre, elle conteste la valeur probante des témoignages qui lui sont opposés affirmant que les nuisances dénoncées par trois seuls locataires de la résidence n'ont pas été constatées par contravention de la police municipale ou par un expert acousticien alors que la vétusté de l'immeuble et son absence d'insonorisation font que tout bruit est entendu à tous les étages sans que sa source ne puisse être localisée.



Au soutien de son argumentaire, elle produit une attestation de Madame [G] qui met en cause l'absence d'isolation phonique de la résidence et une autre de Monsieur [W] qui indique être l'auteur de coups de balais qu'il justifie par le bruit des autres locataires.



Elle ajoute qu'elle a été elle-même victime de comportements désobligeants et qu'elle a obtenu du juge de l'exécution, qui a alors fait partiellement droit à sa demande, un délai de 6 mois, courant jusqu'au 31 décembre 2022, pour quitter les lieux à raison de sa situation personnelle et de son handicap.



En réponse, Habitat Sud Atlantic reproche à [R] [I] la permanence des nuisances et comportements émanant des occupants de son logement de nature à troubler la tranquillité de ses voisins.



Elle expose que depuis 2016 elle a été saisie de 18 réclamations dont 3 pétitions à l'encontre de Madame [I] à raison de son tapage incessant dans la résidence.



Elle soutient que, en dépit de ses mises en demeure, sommations et avertissement mais également des rencontres avec elle qui ont eu lieu, sa locataire n'a pas mis un terme aux troubles de voisinages répétés et dénoncés par ses voisins du fait des tapages nocturnes et diurnes provenant de son logement émanant de sa fille, de son compagnon et d'elle-même.



En droit, l'article 1728 du code civil édicte une obligation générale en matière de bail d'habitation statutaire imposant au locataire d'user de la chose louée raisonnablement.



De plus, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et charges dus mais également à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, à répondre des dégradations et pertes qui surviennent sur la période location et à prendre en charge l'entretien courant du logement.



L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en outre qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.



En application de ces textes, tout manquement du locataire à ses obligations, dès lors qu'il est suffisamment grave, peut donner lieu à la résiliation judiciaire du bail.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les deux parties le 15 janvier 2007 rappelle que les obligations générales du bailleur et du preneur sont régies par les articles sus-précisés 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la législation H.L.M. et le présent engagement de location.



Il souligne, en son article VI intitulé Clause générales de location dans ses subdivisions 6-14 et 6 -15, que le locataire devra s'abstenir, en toute circonstance, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou nuire à sa bonne tenue et qu'il est tenu de surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité de tous les locataires, de jouer dans les parties communes de l'immeuble et de dégrader les équipements collectifs à usage commun.



Or, le bailleur justifie avoir été destinataire de réclamations émanant des voisins de Madame [I], soit Messieurs-Mesdames [P], [X] et [Z], de manière continue en 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.



De ce fait, il lui a adressé une mise en demeure en avril 2016 par courrier afin qu'elle modifie son comportement et ceux de son entourage puis, le 29 décembre 2016, une sommation de fai

re cesser tout trouble avant médiation.

Il l'a également convoquée en mars 2017, avril 2017 et juillet 2020 dans le cadre de démarches amiables avant mise en place d'une procédure judiciaire.



Il produit également les mains courantes de mars à novembre 2017 déposées à l'encontre de [R] [I] et de sa fille et la mise en demeure renouvelée du 7 février 2020 qu'il lui a fait parvenir pour que cessent les agissements bruyants provenant de son logement et portant atteinte à la tranquillité de l'immeuble.



Malgré cela, une rencontre a dû être organisée avec le directeur de la police municipale le 22 juin 2020 au domicile de l'intéressée laquelle a alors admis les nuisances provoquées par sa fille et les relations conflictuelles avec cette dernière.



Mais, une nouvelle mise en demeure du 23 juillet 2020 a dû lui être adressée à raison des réclamations intervenues pour des faits similaires postérieurement en 2021 et 2022.



Face à ces éléments réitérés dans le temps et concordants, Madame [I] produit deux attestations de locataires de la même résidence.



Toutefois, il sera remarqué que les coups de balais dont Monsieur [W] s'attribue la paternité n'entrent pas dans les griefs dont elle fait l'objet, aucune des plaintes décrivant le tapage émanant de son logement ne les évoquant.

Et surtout si l'isolation phonique de la résidence peut être remise en question, les attestations qu'elle produit n'affirment pas qu'elle n'est pas à l'origine des troubles dénoncés et ne permettent pas de les attribuer à des tiers.



Ainsi, justifiant des nombreuses réclamations et main-courantes suscitées par le bruit émanant du logement loué par [R] [I] et des multiples démarches qu'elle a faites, en sa qualité de bailleur, afin de parvenir à solutionner le litige avant d'introduire la présente action judiciaire, la société d'HLM produit un ensemble de pièces concordantes desquelles il résulte, sans qu'il ne soit nécessaire de se fonder sur une expertise sonore, que la locataire a violé de manière grave et répétée ses obligations contractuelles en portant atteinte à la tranquillité de son voisinage, sa situation personnelle pour difficile qu'elle soit, ne lui permettant cependant pas de s'exonérer de sa responsabilité vis-à-vis des autres locataires de la résidence.



Le constat de l'impossibilité du maintien des relations contractuelles dans ce contexte doit donc être fait, ceci d'autant plus que la perspective d'un règlement amiable n'est plus envisageable, Madame [I], comme ses voisins plaignants, décrivant des tensions croissantes et faisant état de craintes relatives à un passage à l'acte violent à raison de la dégradation de leurs relations en lien avec les faits dénoncés.



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail dont [R] [I] est la titulaire et ordonné son expulsion et celle des occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique.



Compte tenu de la situation des parties et en l'absence de nécessité, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à astreinte et en ce qu'il a condamné l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et subissant les augmentations contractuelles.



- Sur les demandes accessoires :



[R] [I], partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel, outre aux dépens de première instance, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure.



Compte tenu de la nature du litige et du positionnement des parties, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité complémentaire de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant pas arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement du 23 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection de Bayonne en toutes ses dispositions



Y ajoutant,



Condamne Madame [R] [I] aux dépens d'appel.



Condamne Madame [R] [I] à payer à Habitat Sud Atlantic - Office communautaire de l'habitat du Pays Basque une somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente