Cour d'Appel · Expropriation — 18 août 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 22/00015 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITWT 



CS



JUGE DE L'EXPROPRIATION DE NIMES

18 octobre 2022

RG:21/00017



S.C.I. [F]-GIRAUD



C/



DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU GARD



FRANCE DOMAINE





Grosse délivrée

le 

à 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

Expropriation



ARRÊT DU 18 AOUT 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de NIMES en date du 18 Octobre 2022, N°21/00017



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre,

Mme Corinne STRUNK, Conseillère,

Mme Joëlle TORMOS, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Août 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



S.C.I. [F]-GIRAUD 

inscrite au RCS de NIMES sous le n° 403.495.963

prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [B] [F] demeurant et domicilié audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉ :



DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU GARD 

chargée du domaine, agissant au nom et pour le compte de l'Etat

représenté par Madame [V] [M], inspecteur des domaines à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentée par Mme [K] [L], inspecteur des finances publiques





PARTIE INTERVENANTE



FRANCE DOMAINE M. le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 6]

[Localité 2]



pris en la personne de Madame [J] [G]





Statuant en matière d'expropriation



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Corinne STRUNK, Conseillère pour la Présidente empêchée, le 18 Août 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DU LITIGE



La Direction Départementale des Finances Publiques du Gard a engagé une procédure d'acquisition de diverses parcelles exposées à un risque naturel majeur d'inondation sur le territoire de la commune de [Localité 10] (30) en application des dispositions du décret n° 67-568 du 12 juillet 1967 modifié, comprenant notamment la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 4], située [Adresse 1] à [Localité 10], appartenant à la SCI [F]-Giraud, représentée par son gérant M. [B] [F], d'une contenance de 802 m², sur laquelle est édifié un immeuble d'habitation.



Cette procédure d'acquisition a fait l'objet d'une enquête parcellaire et d'une enquête publique préalable ouvertes du 4 au 20 février 2020.



Ce projet a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 15 mai 2020 et l'arrêté de cessibilité a été pris par le Préfet du Gard à la même date.



L'Etat est devenu propriétaire de l'immeuble exproprié suivant ordonnance d'expropriation du 6 août 2020 rectifiée le 27 août 2020.



Par mémoire enregistré le 20 septembre 2021, la Direction Départementale des Finances Publiques du Gard a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation des indemnités à allouer à l'exproprié, compte-tenu du refus opposé le 22 juin 2022 à l'offre d'indemnisation présentée le 31 mai 2021 portant sur une somme de 562 000 euros comprenant une indemnité de remploi de 52 000 euros.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 6 janvier 2022 et l'audience a été fixée le 24 février 2022.



Par jugement du 18 octobre 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes a :

- fixé à 562 000 euros l'indemnité de dépossession revenant à la SCI [F]-Giraud, en sa qualité de propriétaire représentée par son gérant M. [B] [F], au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 4], située [Adresse 1] à [Localité 10],

- condamné la DDFIP à payer à la SCI [F]-Giraud la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI [F]-Giraud du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

- dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens. 



Par déclaration en date du 9 novembre 2022, la SCI [F]-Giraud a interjeté un appel limité de cette décision en ce qu'elle a fixé à 562 000 euros l'indemnité de dépossession revenant à la SCI [F]-Giraud et l'a déboutée du surplus de ses demandes, fins et conclusions.



Dans son dernier mémoire en date du 15 juin 2023, la SCI [F]-Giraud sollicite, au visa des articles L.220-1, L.231-1, L.321-1, L.322-1 et suivants, L.322-8, R.322-2 et suivants du code de l'expropriation, et l'article 700 du code de procédure civile, :

- d'infirmer le jugement entrepris et le réformer en toutes ses dispositions,

- de débouter le Commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante de leurs demandes, 

Ce faisant, 

- de constater la situation privilégiée du bien exproprié,

- de fixer l'indemnité globale due à l'expropriée au titre de la parcelle située sis [Adresse 1] à [Localité 10] (30), cadastrée section AR n° [Cadastre 4], pour une contenance de 802 m², à la somme totale de 1 071 486,75 euros, se composant d'une indemnité principale de dépossession de 785 000 euros, d'une indemnité de remploi de 80 750 euros et des indemnités accessoires à hauteur de 

205 736,75 euros,

- de condamner la DDFIP à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, y compris les frais des rapports de M. [N] à hauteur de 7 711 euros et de M. [W] à hauteur de 1 287 euros.



Au soutien de son appel, elle fait valoir que le premier juge n'a pas tenu compte d'éléments importants d'appréciation de la valeur du bien exproprié ni des conséquences générées par l'expropriation soutenant qu'il s'agit d'une maison de maître classique et élégante de 1856, de belle proportion et en parfait état structurel, localisée sur un parc arboré, le tout étant préservé d'un risque d'inondation au regard des travaux de sécurisation réalisés.



Elle met en évidence des éléments tendant à obtenir une valorisation de son bien et sa classification en zone privilégiée , dont la présence de cave, garage et grenier pour chacun des appartements, l'aménagement extérieur avec le jardin et des plantations, des arbres imposants et centenaires, des aménagements et travaux de rénovation réalisés par elle, notamment la toiture en 1999 pour un coût de 27 628,16 euros, des travaux de remise en état et de protection à la suite des inondations de 2002 pour un coût de 71 912,72 euros, ainsi que des travaux visant à protéger la maison du risque d'inondation.



Elle ajoute que la classification du bien exproprié en zone privilégiée est liée à sa localisation puisqu'il est desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et d'assainissement au regard de l'article L.322-3 du code de l'expropriation et doit donc être évalué sur la base du prix du terrain contigu en zone constructible, affecté d'un abattement de 60 %, mais également par sa proximité avec l'autoroute A9, l'aéroport de [9], ainsi que les villes de [Localité 2] et [Localité 8].



Elle se réfère enfin à l'estimation établie en 2007 par l'expert M. [N], qui a évalué le bien à la somme de 785 000 euros, confirmant que la parcelle expropriée bénéficie d'un emplacement privilégié.



Pour finir, elle ajoute que la réparation doit être intégrale soutenant avoir :

- réalisé des travaux de mise en sécurité de 50 000 €,

- été contrainte de régler les taxes foncières alors qu'elle n'est plus propriétaire depuis le 6 août 2020 à hauteur de 5 238 €,

- supporté des frais de déménagement puisque le bien exproprié était meublé,

- assumé des frais administratifs correspondant aux formalités de dissolution anticipée de la SCI [F]-Giraud, s'étant vue imposer une expropriation alors que son objet social était la gestion et l'administration du bien exproprié.



Elle se prévaut enfin d'une indemnité d'éviction dans la mesure où la procédure d'expropriation a empêché la location de l'ensemble des logements ainsi que des emplacements de parking, lui causant un manque à gagner depuis le mois d'avril 2021.



Dans son mémoire notifié le 27 mars 2023, le Directeur Départemental des Finances Publiques du Gard, intimé, sollicite de la cour, au visa de l'article R.311-6 alinéa 6 du code de l'expropriation, de fixer l'indemnité globale à allouer à la SCI [F]-Giraud à 562 000 euros, composée d'une indemnité principale ainsi qu'une indemnité de remploi respectivement fixées à 510 000 euros et 80 750 euros.



Il fait valoir :

- que la parcelle en cause est le terrain d'assise d'un immeuble de rapport 1850 en pierre de taille avec 3 logements en face du Vidourle, dont un seul est occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation, la surface utile de la maison étant de 250 m² et la surface utile pondérée de 298 m²,

- que les terrains ne répondent pas aux conditions de l'article L.322-3 du code de l'expropriation et devront être évalués en fonction de leur usage effectif, 

- que la date de référence à laquelle l'usage effectif du bien doit être apprécié est le 4 février 2019, date à laquelle les règles d'urbanisme applicables sont celles résultant d'une mise à jour du PLU opposable le 11 octobre 2016,

- que la valeur vénale de la maison avec terrain intégré de 802 m² est maintenue à 1 700 €/m², prix conforme au marché immobilier pour ce type de bien d'une surface habitable égale à 250 m² avec 48 m² de surfaces pondérées constituées de caves, garages et grenier, soit une indemnité principale de 510 000 € (298 m² x 1 710 €),

- que le taux retenu pour l'indemnité de remploi est de 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5 000 €, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 € et 15 000 € et 10 % pour le surplus, soit une indemnité de remploi fixée à 52 000 € au cas d'espèce, 

- que l'Etat est redevable de la taxe foncière 2021, 2022 et 2023 et que, par conséquent, la SCI est en droit de solliciter le dégrèvement desdites taxes au service du cadastre en cas de paiement. 



Dans son mémoire reçu le 9 mai 2023, le commissaire du gouvernement de [Localité 2] souligne:

- que les parties s'accordent pour fixer la date de référence au 4 février 2019,

- que la parcelle AR n° [Cadastre 4] ne répond pas aux conditions posées à l'article L.322-3 du code de l'expropriation et doit être évaluée selon son usage effectif, expliquant que la parcelle ne pourra plus supporter de nouvelles constructions au regard du nouveau règlement d'urbanisme en vigueur classant le secteur en zone inondable au PPRI,

- que l'étude de marché réalisée est le reflet du marché immobilier des ventes d'immeubles de rapport en nature d'habitation de surface entre 100 et 300 m², de construction ancienne (1800-1950) dans la commune de [Localité 10] et qu'il n'y a pas eu de vente d'immeubles présentant les mêmes caractéristiques que le bien exproprié entre novembre 2021 et février 2022,

- que la valeur de 1 710 euros/m² proposée par l'expropriant se situe au niveau des valeurs hautes de l'étude du marché, laquelle devra être appliquée à la surface pondérée de l'immeuble (298 x 1 710 €),

- que la valorisation de l'immeuble à hauteur de 1 710 €/m² proposée par l'autorité expropriante et constituant la fourchette haute du marché pour des immeubles de rapport situés dans la commune de [Localité 10] tient compte des travaux pour la mise en sécurité de l'immeuble, 

- que l'indemnité de 5 238 € sollicitée par l'expropriée en remboursement du paiement de la taxe foncière pourra être dégrevée,

- que l'occupant d'un des appartements devra saisir le juge de l'expropriation pour prértendre à l'indemnité due au locataire et à l'indemnité de déménagement pour lui-même,

- qu'au jour du transport sur les lieux, seul un appartement était occupé par un locataire, lequel est parti vivre dans un EHPAD et que, conformément à l'article L.321-1 à L.321-6 du code de l'expropriation, les indemnités de perte de loyers couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Ainsi, il conclut à la confirmation du jugement, à la fixation de la valeur vénale de l'ensemble immobilier cadastré AR n° [Cadastre 4] à la somme de 562 000 euros.





MOTIFS :



-Sur le bien exproprié :



L'expropriation concerne la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 4], située [Adresse 1] à [Localité 10], d'une contenance de 802 m², à proximité du Vidourle, sur laquelle est édifié un immeuble d'habitation en pierre de taille datant de 1856, comprenant trois niveaux intégrant un appartement de type 3 au rez-de-chaussée ainsi que des dépendances diverses constituées de plusieurs caves, garage, puis un appartement de type 4 au 1er étage à droite, un appartement de type 5 au 1er étage à gauche, ainsi que des greniers au dernier étage. 



La surface pondérée de cet immeuble est fixée d'un commun accord à 298 m² comprenant une surface au sol de 168 m² pour l'immeuble ( T3: 58m², T5: 103 m², T4: 89m²) 58 m² de garage, 52 m² de caves et enfin un grenier de 191 m².



-Sur la date de référence : 



Il n'est pas contesté en cause d'appel que la date de référence est fixée le 4 février 2019, soit une année avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique organisée du 4 au 20 février 2020, en présence d'une dernière mise à jour du PLU opposable le 11 octobre 2016.



-Sur l'urbanisme :

 

Au regard du PLU de la commune de [Localité 10], la parcelle expropriée est située dans la zone N-U correspondant à une zone naturelle localisée dans un secteur inconstructible et inondable au PPRI du Vidourle approuvé le 3 juillet 2008. 



Le classement au PPRI interdit toute construction nouvelle, si bien que les critères posés par l'article L 322-3 du code de l'expropriation ne sont pas réunis.



C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir au regard du caractère inconstructible de la zone.



S'agissant de la notion d'emplacement privilégié, le premier juge l'a écartée considérant qu'elle est applicable aux terrains qui ont vocation à devenir constructibles au regard de leur situation ou de leurs caractéristiques, ce qui n'est pas le cas de la parcelle AR [Cadastre 4], qui restera inconstructible en raison du risque d'inondation. 



L'appelante considère que le premier juge a procédé à une appréciation juridique erronée en écartant la situation privilégiée de la parcelle alors que cette qualification est indifférente à la notion de constructibilité potentielle et que le bien exproprié présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant une telle qualification du fait de sa localisation privilégiée résultant de sa proximité de l'autoroute A9, de l'aéroport de [9], ainsi que des villes de [Localité 2] et [Localité 8], outre la proximité du centre-ville de [Localité 10].



En l'état, la notion de situation privilégiée des terrains, qui n'est nullement définie par le code de l'expropriation, fait l'objet d'une appréciation souveraine du juge du fond au regard des éléments de l'espèce et permet à un terrain, à qui est refusé la qualification de terrain à bâtir, de bénéficier d'une plus-value de situation. 



Ceci étant, la situation privilégiée de la parcelle AR [Cadastre 4] n'est pas une notion transposable au cas d'espèce, puisque l'expropriation porte sur une parcelle devenue inconstructible sur laquelle est édifié un immeuble à usage d'habitation et non une parcelle nue dont les caractéristiques constituent des facteurs de plus-value justifiant un prix supérieur à une terre agricole dépourvue de spécificité particulière. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté la notion de situation privilégiée.



-Sur les indemnités :



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. 



Aux termes des article L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.



Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 18 octobre 2022, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 6 août 2020 et de leur qualification à la date de référence soit le 4 février 2019.



En l'espèce, la discussion entre les parties porte sur la méthode d'évaluation à retenir et sur le mode de fixation du montant de l'indemnité au m². 



-Sur l'indemnité principale : 



-Sur la méthode retenue :



Les parties sont en désaccord sur la méthode d'évaluation du préjudice subi par l'appelante, étant précisé que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation de la méthode la mieux adaptée à la situation des biens expropriés. 



La SCI [F]-Giraud considère que l'indemnité principale doit être fixée par référence au rapport établi par M. [N] en 2007 avec une réactualisation reposant sur les indices de construction telle qu'elle est proposée par M. [W] dans son rapport en date du 27 novembre 2021. Elle ajoute que la méthode 'par comparaison' doit être écartée, à défaut d'avoir identifié des éléments de comparaison dans le secteur considéré et demande que soit retenue la valeur effective de la parcelle et l'habitation, proposant une indemnité évaluée sur la base du prix d'un terrain contigu situé en zone constructible avec un abattement de 60 %, soit 2 634 euros le m².



Pour l'autorité expropriante, l'évaluation proposée est de 1 700 euros le m², qui correspond à la valeur de la maison avec terrain de 802 m². Elle rappelle la situation de la parcelle en zone PPRI d'aléa fort. 



Quant au commissaire du gouvernement, celui-ci fait valoir différents termes de comparaison sur la commune de [Localité 10], soit 11 ventes intervenues entre janvier 2019 et novembre 2021, se basant sur la méthode 'par comparaison', qui consiste à rechercher la valeur de biens identiques à ceux faisant l'objet de l'expropriation, dans des propriétés similaires tant par leur situation géographique que par leur état d'entretien. Cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables aux biens expropriés. Il propose de retenir la valeur haute du marché, soit 1 710 euros le m².



En l'état, le rapport [N] propose trois méthodes d'évaluation, la première dite 'coût de remplacement net' avec un prix au m² de 2 082 euros, la deuxième dite de 'comparaison', soit 1 754 euros le m², à pondérer en fonction des travaux récents, et enfin, la méthode d'approche par revenu, soit un prix au m² de 1 997 euros.



Ce rapport ne peut être retenu puisque les évaluations proposées ont été établies en 2007, alors que l'immeuble était encore habité et loué, étant précisé que le bien doit être évalué à la date du jugement d'expropriation, soit le 6 août 2020.



Par ailleurs, le rapport [W] ne saurait non plus être pris en considération, puisque la démarche de l'expert consiste à prendre en compte la valeur vénale retenue par M. [N], soit la somme de 609.000 euros en 2007, pour y appliquer une actualisation de l'indice de la construction, de l'immobilier et des loyers, retenant ainsi une valeur majorée à la somme de 785.000 euros. Cette démarche ne tient nullement compte de la vétusté de l'immeuble, qui n'est plus loué depuis 2007, en-dehors d'un appartement encore occupé lors de la saisine du juge de l'expropriation.



A cet égard, lors de la visite des lieux, il a pu être relevé que les appartements sont ' dans leur jus', avec une installation électrique et une plomberie qui ne sont plus aux normes, des revêtements de sol et muraux datant des années 60, ainsi que des équipements anciens. 



De plus, il doit être tenu compte de la destination de la parcelle AR [Cadastre 4], qui intègre un projet non pas de promotion immobilière mais de sécurisation du public, en écartant de la zone habitable des parcelles soumises à un risque d'inondation fort en période de crue.



Ces deux rapports seront donc écartés.



S'agissant de la méthode de comparaison, le commissaire du gouvernement propose 11 termes de comparaison correspondant à des ventes passées de janvier 2019 à novembre 2021 sur la commune de [Localité 10] avec une vente effectuée sur une commune limitrophe ([Localité 7]) :

1/ vente du 13 avril 2021 d'une maison de 1800 d'une surface de 136 m² sur la commune de [Localité 7] au prix de 244 000 euros, soit 1 794,12 euros le m²,

2/ vente du 29 mai 2020 d'une maison de 1800 d'une surface de 125 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 117 000 euros, soit 936 euros le m²,

3/ vente du 5 février 2019 d'une maison de 1950 d'une surface de 207 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 252 000 euros, soit 1 217,39 euros le m²,

4/ vente du 5 août 2020 d'une maison de 1800 d'une surface de 137 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 126 180 euros, soit 921,02 euros le m²,

5/ vente du 28 juin 2021 d'une maison de 1900 d'une surface de 224 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 200 000 euros, soit 892,86 euros le m²,

6/ vente du 14 octobre 2020 d'une maison de 1780 d'une surface de 148 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 108 390 euros, soit 592,30 euros le m²,

7/ vente du 30 août 2021 d'une maison de 1900 d'une surface de 115 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 121 000 euros, soit 1.052,17 euros le m²,

8/ vente du 28 novembre 2019 d'une maison de 1900 d'une surface de 228 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 208 000 euros, soit 912,28 euros le m²,

9/ vente du 25 mars 2021 d'une maison de 1800 d'une surface de 190 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 235 000 euros, soit 1 236,84 euros le m²,

10/ vente du 30 septembre 2019 d'une maison de 1850 d'une surface de 140 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 229 700 euros, soit 1 640,71 euros le m²,

11/ vente du 2 juillet 2020 d'une maison de 1900 d'une surface de 147 m² sur la commune de [Localité 10] au prix de 106 250 euros, soit 722,79 euros le m².



Ces ventes méritent une attention particulière puisqu'elles portent sur des maisons anciennes avec des années de construction allant de 1780 à 1950, offrant certaines caractéristiques similaires avec le bien en cause, les immeubles étant en effet composés de plusieurs appartements situés sur différents niveaux complétés d'accessoires comme une cave ou un grenier, qui font l'objet de location. 



Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, qui lui permet de retenir une valeur de 1 710 euros le m², serviront de termes de référence pour évaluer l'immeuble exproprié.



- Sur l'évaluation :



Le premier juge a retenu un prix de 1 710 euros/m² proposé par le commissaire du gouvernement correspondant à la valeur la plus haute des termes de comparaison. 



Il a considéré que, si l'habitation présente un potentiel indéniable tenant à un bâti en pierres datant de 1856 de belle allure avec un toit avec double génoise équipé de tuiles romanes et gouttières en zinc, une belle porte en bois donnant sur l'extérieur ou un escalier imposant équipé d'une rampe en fer forgé, outre quelques équipements de caractère (fontaine à eau, en fonte, charpente en chêne, fenêtre avec vitrail, cheminées), ainsi qu'un jardin arboré et entretenu comportant des arbres centenaires, les travaux de mise aux normes, de réfection des parties dégradées et de l'ensemble des équipements ainsi que de la remise au goût du jour de l'existant encore habitable, nécessiteraient un investissement très important.



Il a enfin mis en exergue la proximité immédiate d'une route passante et bruyante ainsi que d'un parking public de plusieurs dizaines de places, de sorte que le prix fixé à hauteur de 510.000 euros est conforme selon lui à la valeur du bien. 



En cause d'appel, la SCI [F]-Giraud propose un prix au m² de 2 634 euros puisque la parcelle comprend une habitation de caractère en pierre de taille pour avoir été construite en 1856 bénéficiant d'un aménagement extérieur exceptionnel avec un jardin comprenant des plantations, des arbres imposants et centenaires. Elle ajoute que des aménagements et travaux de rénovation ont été réalisés notamment pour assurer sa protection à la suite des inondations de 2002.



L'autorité expropriante sollicite la confirmation du jugement critiqué.



Pour sa part, le commissaire du gouvernement fait état des 11 termes de comparaison visés en première instance, correspondant à des cessions de constructions anciennes avec des surfaces comprises entre 100m² et 800 m² intervenues sur la commune de [Localité 10] entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2021, pour proposer une valeur de 1 710 euros le m² qui se situe au niveau des valeurs hautes de l'étude de marché. 



En appel, l'analyse du premier juge sera confirmée en ce qu'elle retient le terme le plus haut proposé, tenant ainsi compte du caractère d'exception du bien exproprié tout en intégrant l'état de l'habitation.



A cet égard, si le caractère d'exception doit être effectivement constaté au regard du bâti en pierre, de caractéristiques de maison bourgeoise datant de 1856 (toit avec double génoise équipé de tuiles romanes, gouttières en zinc, une porte en bois , un escalier imposant équipé d'une rampe en fer forgé, fontaine à eau en fonte, charpente en chêne, fenêtre avec vitrail, cheminées, hauteur sous plafond), ainsi que de la présence d'un jardin arboré et entretenu avec la présence d'un plaqueminier et de trois néfliers centenaires, il doit être néanmoins tenu compte de la vétusté du bien qui fait obstacle à la location en l'état des trois appartements qu'elle comporte et nécessite d'importants investissements au regard de la surface habitable pondérée et du coût des matériaux.



A cet égard, la lecture du procès-verbal de visite est éloquente et renseigne sur la nécessité de procéder à une rénovation complète de l'intérieur du bâtiment tant pour assurer une mise aux normes (système électrique, chauffage, plomberie, fenêtres simple vitrage...) que pour une mise au goût du jour (équipements sommaires, murs et sols majoritairement dégradés), le tout étant en effet décrit comme étant dégradé.



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que cette vétusté atténuait les caractéristiques de ce bien d'exception et c'est ce qui explique que la valeur proposée par l'appelant, soit 2 634 euros le m², ne peut être raisonnablement retenue.



Ceci étant , au regard des caractéristiques du bien, des travaux engagés par l'appelant (toiture et sécurisation inondation), mais également de la nécessité de procéder à la réfection du bien, il convient de confirmer la valorisation sur la base de 1 710 euros/m². 



Ainsi, l'indemnité principale doit être arrêtée à la somme de 510 000 euros.



-Sur l'indemnité de remploi : 



Les parties s'accordent sur la méthodologie de calcul de l'indemnité de remploi à partir de l'application de trois taux de pourcentages dégressifs de 20%, 15% et 10 % comme suit : 

- 20 % de 0 à 5000 € = 1 000 €

- 15 % de 5000 € à 15 000 € = 1 500 €

- 10 % au-delà soit de = 49.500 €

soit un montant total de 52.000 euros. 





-Sur les indemnités accessoires:



L'appelante réclame diverses indemnités:

- 50 000 euros au titre des travaux de remise aux normes,

- 5238 euros au titre de la taxe foncière,

- 2 000 euros au titre du déménagemen,

- 126 000 euros à titre d'indemnité d'éviction correspondant à la perte de loyers et 350 euros pour la perte de loyer relatif au garage,

- 22 148,75 euros pour les formalités administratives liées à la dissolution de la SCI.



Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d'insuffisance que la cour fait siens, sauf en ce qui concerne le remboursement de la taxe foncière.



En effet, la valorisation du bien au titre des travaux relatifs à la toiture et de sa mise en sécurité a été intégrée dans la fixation de l'indemnisation principale en sorte qu'il n'est pas utile de procéder à une évaluation distincte. De même, la cour rejette les demandes présentées par l'appelante pour les frais de déménagement qui ne sont pas justifiés et pour le loyer relatif au garage en présence d'un bail qui n'est pas conclu par la SCI [F]-Giraud.



S'agissant de la perte de loyers, il est justifié par les éléments versés aux débats que deux des trois appartements ne sont plus loués depuis 2007 et que leur état, tel qu'il résulte du procès-verbal de visite, exclut de toute façon toute nouvelle relocation, sauf à engager de nombreux travaux de réfection et de remise aux normes. Le préjudice locatif n'est nullement établi.



Enfin, sur le coût des formalités administratives, il n'est nullement justifié par l'appelante de la nécessité de dissoudre la SCI de sorte que sa demande n'est pas fondée.



S'agissant de la taxe foncière, il est démontré son règlement pour les années 2020 et 2021 à hauteur de 5 238 euros, alors que la SCI n'était plus propriétaire des lieux, justifiant ainsi que cette somme lui soit remboursée, ce à quoi ne sont pas opposées les parties intimées.



Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.





-Sur les dépens :



Les dépens et les frais irrépétibles de première instance n'entrent pas dans le périmètre de l'appel, à défaut de contestation sur ces points.



En cause d'appel, l'autorité expropriante, qui succombe partiellement, supportera les dépens de la procédure devant cette juridiction. Les dépens n'ont pas à englober les expertises que les parties ont jugé utile de diligenter pour étayer leurs prétentions. 



Devant la cour, il sera alloué au titre des frais irrépétibles à l'appelante la somme de 3.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,



Dans les limites de l'appel,



Confirme les dispositions du jugement du 18 octobre 2022 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes déférées à la connaissance de cette cour, sauf sur le rejet de la demande en remboursement de la taxe foncière,



Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant,



Fixe l'indemnité accessoire relative au remboursement de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 à la somme de 5 238 euros, 



Condamne la Direction Départementale des Finances Publiques du Gard à verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel, la somme de 3 000 euros au profit de la SCI [F]-Giraud,



Dit que l'autorité expropriante supportera la charge des dépens d'appel. 



Arrêt signé par la conseillère pour la présidente empêchée et par la greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE