Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 août 2023

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 01 Août 2023 



 

N° RG 21/00487 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUSM



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 09 Février 2021





Appelante



Syndicat des copropriétaires [Adresse 21], représenté par son syndic la SARL RAMBAUD IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 14]



Représentée par l'AARPI ASSIER & SALAUN, avocats au barreau d'ALBERTVILLE









Intimés



M. [S] [O], demeurant [Adresse 15]



S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentés par la SCP [G], avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentés par la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS





S.A. MMA IARD, dont le siège social est situé [Adresse 3]



S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentées par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d'ALBERTVILLE





S.A. AVIVA ASSURANCES, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE





S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est situé [Adresse 16]



Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avocats plaidants au barreau de CHAMBERY





S.E.L.A.R.L. OLIVIER HIRTH & ARTHUR SEMIN, dont le siège social est situé [Adresse 8]



Représentée par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY







-=-=-=-=-=-=-=-=-





Date de l'ordonnance de clôture : 06 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 mars 2023 



Date de mise à disposition : 01 août 2023 





-=-=-=-=-=-=-=-=-





Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,





-=-=-=-=-=-=-=-=-









Faits et Procédure





Selon déclaration d'ouverture de chantier en date du 4 juin 2007, la société [Adresse 21] (sarl), assurée auprès de la société Aviva Assurances dénommée désormais la société Abeille Iard & Santé, faisait construire en qualité de maître d'ouvrage, un ensemble immobilier composé de deux bâtiments à usage d'habitation comprenant 65 lots, en vue de leur vente en l'état futur d'achèvement, sur la commune de [Localité 22] (73). Les travaux étaient réceptionnés le 19 mars 2009, sans réserves. Depuis, la société [Adresse 21] avait fait l'objet d'une liquidation judiciaire en date du 11 octobre 2016, procédure clôturée pour insuffisance d'actif le 18 avril 2017.



Les principaux intervenants à la construction étaient :



- la société Ludrap, assurée auprès de la société Covéa Fleet aux droits de laquelle se trouvent désormais les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, en tant que chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution, société liquidée judiciairement le 19 décembre 2012, procédure clôturée pour insuffisance d'actif le 4 décembre 2013 ; 



- la société Boma Constructions, assurée auprès de la société Axa France Iard, chargée du lot gros oeuvre ;



- le lot charpente-couverture-zinguerie confiée à la société Aux Chalets des Alpes, liquidée judiciairement le 9 décembre 2008, procédure de liquidation clôturée le 7 novembre 2013 ;





M. [S] [O], assuré auprès de la société Allianz Iard, en qualité de géomètre expert, était chargé d'établir le règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, actes établis le 16 août 2017, déposé au rang des minutes de la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta, notaires le 20 septembre 2007, suivi d'un modificatif déposé au rang des minutes le 11 décembre 2008.



Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2009, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] signalait au maître de l'ouvrage des désordres, malfaçons, non finitions et non façons et une déclaration de sinistre intervenait auprès la société Abeille Iard & Santé le 16 septembre 2010. Une expertise était diligentée par la société d'assurance et le rapport déposée le 15 novembre 2010 rejetant toutes responsabilités



Sur assignation initiale du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et appel de ce dernier, la cour d'appel de Chambéry, par arrêt en date du 11 septembre 2012, ordonnait une expertise confiée à M. [H], étendue ultérieurement à d'autres parties mais complétée au niveau de la mission de l'expert par ordonnances rendues entre 2013 et 2016. L'expert déposait son rapport le 30 janvier 2017







Par jugement réputé contradictoire en date du 9 février 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :



- déclarait irrecevables les demandes formées à l'encontre de la société Ludrap ;

- déclarait irrecevables les demandes récursoires formées par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à l'égard de la société [Adresse 21] et de la société Au Chalet des Alpes ;



- déclarait irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à l'égard de la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta ;



- déclarait recevables les demandes formées par les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à l'égard de la société Boma Construction ;



- mettait hors de cause la société Aviva Assurances (Abeilles Iard & Santé) ès qualités d'assureur de la société Au Chalet des Alpes ;



- condamnait la société Axa France Iard, ès qualités d'assureur de la société Au Chalet des Alpes à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] les sommes de 108 083,28 euros TTC et de 2 534,44 euros TTC au titre de la reparation du désordre n°22 ;



- rejetait la demande récursoire formée par la société Axa France Iard à ce titre à l'égard des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, en leur qualité d'assureur de la société Ludrap ;



- rejetait pour le surplus les demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ;



- condamnait la société Axa France Iard, ès qualités de la société Au Chalet des Alpes à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] la somme de 2 500 euros au titre de l'artic1e 700 du code de procedure civile ;



- condamnait le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à payer à la société Abeille Iard & Santé), aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, à M. [S] [O] et son assureur la société Allianz Iard ensemble et à la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta la somme de 1 500 euros chacun ;



- condamnait le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société Au Chalet des Alpes à supporter chacun la moitié des dépens, et ce avec distraction au profit de Me Anne-Marie Lazzarima, la Scp Milliand Dumolard Thill, Me Bemard Coutin et la Scp Visier-Philippe - Ollagnon-Delroise & Associés ;



- déclarait la présente décision opposable à la société [Adresse 21] et à la société Au Chalet des Alpes.





Par déclaration au greffe de la cour en date du 8 mars 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] interjetait un appel limité de la décision aux désordres 9, 4, 11, 12, 18, 19 et 21 en ce qu'elle :



- avait déclaré irrecevables ses prétentions dirigées contre la SCP Olivier Hirth & Olivier Nicoletta ;

- avait mis hors de cause la société Aviva Assurances, assureur de la société 'Aux Chalets des Alpes' 



- avait rejeté pour le surplus de ses demandes ;



- l'avait condamné au paiement d'indemnités procédurales et aux dépens.









Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 7 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] sollicite de la cour d'infirmer le jugement entrepris et de :



- retenir les responsabilités solidaires suivantes sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil :

dommage 1 : absence de plinthes : la société [Adresse 21] et la société Ludrap 

dommages 3 et 10 : coulures d'oxyde de cuivre : la société Au Chalet des Alpes et la société Ludrap ;

dommage 17 : sécurisation de la partie commune à l'ange de l'appartement de M. Mme [L] : la société Ludrap ;

dommages 4 et 21 (sur l'assiette de la copropriété, état descriptif de division et règlement de copropriété) sur le fondement de l'article 1240 du code civil : juger non prescrite son action et déclarer responsables la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta, M. [S] [O] et la société Ludrap ;

dommages 11,12 ,18 et 19 : sur la réalisation des places de parking et l'aire de retournement, sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; la société [Adresse 21] et la société Ludrap ;

dommage 9 : sur les joints d'évacuation des chéneaux : la société Au Chalet des Alpes et la société Ludrap 



- condamner en conséquence :

dommage 1

- la société Aviva Assurances (Abeilles Iard & Santé) assureur de la société [Adresse 21] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme de 3 590,40 euros TTC ;



dommages 3 et 10 : 

- la société Aviva Assurances (Abeilles Iard & Santé) assureur de la société [Adresse 21] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme de 5 490, 35 euros TTC ; 



dommage 17 : 

- les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme de 636 euros TTC ;



dommages 4 et 21 : 

- la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta, M. [S] [O] et la société Allianz Iard au paiement de la somme de 4 800 euros TTC à titre de dommages-intérêts et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme de 8 040 euros TCC à titre de dommages-intérêts ;



dommages 11, 12 ,18 et 19 : 

- la société Aviva Assurances (Abeilles Iard & Santé) assureur de la société [Adresse 21] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme 154 885,20 euros TTC ;



dommage 9 : 

- la société Aviva Assurances (Abeilles Iard & Santé) assureur de la société [Adresse 21] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap au paiement de la somme de 24 266,40 euros ttc ;



- dire que les travaux seront accomplis sous la surveillance d'un maître d'oeuver pour un coût de 10 % HT des travaux à réaliser, à la charge des responsables des désordres ;



- condamner solidairement les locateurs responsables et leurs assureurs à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité procédurale outre les dépens comprenant les frais de constats d'huissier et les frais d'expertise judiciaire.









Par dernières écritures en date du 29 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sollicitent de la cour de :



- dire que la cour n'était pas saisie des désordres 1, 3, 10 et 17 faute d'appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ;



- déclarer irrecevable et non fondé l'appel du le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] pour les désordres visés dans la déclaration d'appel ;



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à lui payer une indemnité procédurale de 2 500 euros, outre les dépens d'appel distraits au profit de la Scp Milliand Dumolard Thill.







Par dernières écritures en date du 6 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Scp Olivier Hirth & Arthur Semin venant aux droits de la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta sollicite de la cour de :



- à titre principal, confirmer le jugement entrepris ;



- à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l'ensemble de ses prétentions formées contre elle ;

- débouter M. [S] [O] et la société Allianz Iard de leurs demandes formées contre elle ;



- dans tous les cas, confirmer le jugement sur l'indemnité procédurale et les dépens et condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à lui payer une indemnité procédurale en cause d'appel de 1 500 euros, outre les dépens distraits au profit de la Scp Visier-PHilippe Ollagnon-Delroise & Associés, société d'avocats.









Par dernières écritures en date du 16 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [S] [O] et la société Allianz Iard sollicitent de la cour de :



- à titre principal, confirmer le jugement entrepris ;



- à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, condamner in solidum la société Abeille Iard & Santé assureur responsabilité civile de la société [Adresse 21], la Scp Olivier Hirth & Olivier Nicoletta et la société Ludrap ainsi que son assureur les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations, tant en principal frais qu'accessoires et selon les quote parts de responsabilité qui seront fixées ;



- en tout état de cause, dire et juger que la société Allianz Iaard est bien fondée à opposer la franchise contractuelle d'un montant de 1 500 euros qui sera déduite de l'indemnisation qu'elle serait à amener à devoir ;



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et/ou tout succombant à leur payer la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'indemnité procédurale, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Me [G], avocat.









Par dernières écritures en date du 24 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Axa France Iard sollicite de la cour de :



En ce qui concerne l'appel principal du syndicat des copropriétaires [Adresse 21],



- rejeter l'appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] comme étant mal fondé ;



- rejeter tout appel incident dirigé contre elle comme étant mal fondé ;



- rejeter la demande récursoire de la société Abeille Iard & Santé formée contre elle ; 



- confirmer le jugement sauf en ses dispositions contraires à l'appel incident de la société Axa France Iard ;



En ce qui concerne l'appel incident de la société Axa France Iard,



- dire son appel incident recevable et bien fondé,



- dire son appel incident recevable et bien fondé,



- infirmer le jugement en ce qu'il avait :



- condamné la société Axa France Iard, assureur de la société Au Chalet des Alpes ) payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] les sommes de 108.083,28 euros TTC et de 2.534,44 euros TTC au titre de la réparation du désordre n° 22 ;



- condamné la société Axa France Iard, assureur de la société Au Chalet des Alpes ) payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] les sommes de 108.083,28 euros TTC et de 2.534,44 euros TTC au titre de la réparation du désordre n° 22 ;



- rejeté la demande récursoire de la société Axa France Iard contre les sociétés les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, assureurs de la société Ludrap ;



- condamné la société Axa France Iard assureur de la société Au Chalet des Alpes à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] une indemnité procédurale de 2 500 euros ;



- condamné la société Axa France Iard, assureur de la société Au Chalet des Alpes à la moitié des dépens ;





Statuant à nouveau, à titre principal, 



- rejeter l'intégralité des demandes présentées à l'encontre de la société Axa France Iard , comme assureur de la société Au Chalet des Alpes par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et par toutes autres parties à titre principal ou à titre récursoire aux motifs qu'elle n'était pas l'assureur de la société Au Chalet des Alpes à la date de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier et qu'elle ne peut donc pas être retenue comme étant l'assureur en garantie pour la société Au Chalet des Alpes au titre de la construction de l'ensemble immobilier de la Copropriété [Adresse 21] ;



À titre subsidiaire, si la Cour entendait retenir la société Axa France Iard comme étant l'assureur en garantie pour la société Au Chalet des Alpes au titre de la construction de l'ensemble immobilier de la Copropriété [Adresse 21], 



- juger que la société Axa France Iard ne peut être redevable que de la garantie légale décennale des constructeurs au profit de la société Au Chalet des Alpes et du maître d'ouvrage, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ;



- juger que l'expert judiciaire ne retient une imputabilité à la société Au Chalet des Alpes que pour les désordres n°3, n°10, n°9 et n° 22 ;



- juger que le Tribunal a laissé hors de cause la société Axa France Iard pour les désordres n°3 et n°10 et n°9 ;



- constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] n'a pas fait appel contre le jugement à ce titre et ne forme aucune demande contre la société Axa France Iard pour ces désordres.



- confirmer en conséquence le jugement en ce que le Tribunal a laissé hors de cause la société Axa France Iard pour les désordres n°3 et n°10 et n°9 ;



- juger que le désordre n° 22 ne porte pas atteinte à la solidité de l'ouvrage, ni à sa destination et qu'il ne relève pas de la garantie décennale des constructeurs, ni de la garantie des dommages intermédiaires ;



- juger que les garanties souscrites auprès de la société Axa France Iard par la société Au Chalet des Alpes ne sont pas mobilisables au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ou de toutes autres parties ;



- réformer le jugement et rejeter toutes demandes présentées à l'encontre de la société Axa France Iard en sa qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes pour le désordre n° 22 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et par toutes autres parties à titre principal ou à titre récursoire ;



- rejeter toutes les autres demandes présentées contre la société Axa France Iard au titre des frais irrépétibles et des dépens ;





Subsidiairement, si la Cour entendait retenir la garantie de la société Axa France Iard, 



- juger que l'expert judiciaire retient une imputabilité conjointe des désordres à la la société Au Chalet des Alpes et à la société Ludrap ;



- juger que la société Axa France Iard est recevable et bien fondée à présenter une demande récursoire à l'encontre des les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles assureurs de la société Ludrap ;



- condamner en conséquence les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, assureurs de la société Ludrap à relever et garantir la société Axa France Iard pour toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes, cela en principal, accessoires, frais, intérêts et dépens selon la proportion de responsabilité qui sera retenue par la cour ; 



Dans tous les cas et de façon générale, 



- rejeter toutes les demandes qui seraient présentées à l'encontre de la société Axa France Iard par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et par toutes autres parties à titre principal ou à titre récursoire, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à payer la société Axa France Iard la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnité procédurale ;



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ou tout autre constructeur ou assureur aux entiers dépens de procédure de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Philippe Murat, avocat, pour ceux de la première instance, et au profit de la Selarl Lexavoue Grenoble Chambéry, société d'avocats, pour ceux d'appel, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 









Par dernières écritures en date du 17 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Abeille Iard & Santé (ex- société Aviva Assurances sollicite de la cour de :



- dire l'appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] non fondé et rejeter ses demandes ;



- dire que la cour n'est pas saisie de l'examen des dommages n°1, 3, 10 et 17, faute pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 21], de ne les avoir pas précisés dans son acte d'appel et d'avoir limité son appel aux dommages n°9, 4, 11, 12, 18, 19 et 21, 



- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de leurs demandes concernant les dommages n°1, 3, 10 et 17 ;



- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes les prétentions dirigées à tort contre la société Abeille Iard & Santé, recherchée en qualité d'assureur de la société [Adresse 21] ;



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société Abeille Iard & Santé recherchée à tort en qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes ;



- dire et juger qu'aucun élément n'est produit quant à l'existence d'un contrat d'assurance souscrit par la société Au Chalet des Alpes auprès de la concluante ni quant à la nature et l'étendue des garanties prétendument souscrites ;



- débouter la société Axa France Iard de ses demandes formulées à l'encontre de la société Abeille Iard & Santé en qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes ;



- débouter de même le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de ses demandes formulées à l'encontre de la société Abeille Iard & Santé en qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes ;



- dire et juger que les désordres « absence de place de stationnement » et « absence d'air de retournement » sont des non conformités de nature contractuelle ne relevant pas des garanties de la société Abeille Iard & Santé, dès lors qu'au surplus, ils étaient apparents à la réception et ne portent pas atteinte à la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination 



- dire et juger que les autres désordres ne relèvent pas davantage des garanties de la société Abeille Iard & Santé et qu'en conséquence, les garanties souscrites par la société [Adresse 21] auprès de la société Abeille Iard & Santé ne sont pas mobilisables au titre de ce litige ;



- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre de la société Abeille Iard & Santé (Aviva Assurances) ;



- débouter M. [S] [O] et la société Allianz Iard, son assureur, de leur appel en garantie dirigé à tort contre la société Abeille Iard & Santé, 



A titre infiniment subsidiaire, 



- condamner in solidum la société Ludrap et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles et la société Axa France Iard en qualité d'assureur de la société Au Chalet des Alpes, M. [S] [O], la société Allianz Iard à relever et garantir la concluante des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre :



En tous les cas, 



- confirmer le jugement entrepris sur l'indemnité procédurale ;



- débouter les parties qui en feraient la demande, de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles ; 



Y ajoutant, 



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] à payer à la société Abeille Iard & Santé une indemnité procédurale de 2 000 euros ;



- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] , ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Girard-Madoux, société d'avocats constituée. 







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.





L'ordonnance de clôture était rendue le 6 mars 2023 et l'affaire était appelée à l'audience du 21 mars 2023.



















MOTIFS ET DÉCISION







I - Sur l'appel principal du syndicat des copropriétaires [Adresse 21]





A - sur la procédure





Le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] a fait un appel limité en ce que le jugement entrepris a rejeté ses demandes liées aux dommages n°9, 4, 21, 11, 12, 18 et 19. Cependant, bien qu'il le précise à nouveau page 16 de ses écritures définitives, qu'il a fait un appel limité aux dits dommages, il formule des prétentions relatives aux dommages n°1, 3, 10 et 17.



En vertu des dispositions des articles 901 4° et 562 du code de procédure civile, seul l'acte d'appel opére la dévolution des chefs critiqués du jugement. Par ailleurs, un seul appel incident a été formé, celui de la société Axa France Iard, limité au dommage n°22, de sorte qu'en vertu de l'article 910-4 du code précité, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ne pouvait répliquer de façon incidente que sur ce dommage précis, ce qu'il n'a au demeurant pas fait.



En conséquence, les prétentions du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] au titre des dommages n°1, 3, 10 et 17 seront déclarées irrecevables.







B - sur le fond







1 - Sur le dommage n°9 (ruissellements au niveau de la toiture)





Le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] soutient que cette malfaçon constitue une impropriété de destination et relève de la responsabilité décennale des constructeurs, dès lors que cette responsabilité peut être mise en 'uvre si un risque suffisant d'impropriété à la destination existe. Le syndicat de copropriétaires n'invoque que ce fondement de responsabilité. L'expert ayant retenu le devis de la société Fressard à hauteur de 24'266,40 euros TTC, il sollicite cette somme à l'encontre des assureurs des sociétés responsables : la société Abeille Iard & Santé venant aux droits de la société Aviva assurances, en qualité d'assureur de la société aux chalets des Alpes et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles en qualité d'assureur de la société Ludrap, avec solidarité entre elles.



Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles estiment qu'il s'agit d'un dommage futur, ne présentant pas de caractère décennal, le syndicat de copropriétaires ne justifiant pas de la réalisation du risque de pourrissement invoqué par l'expert.



La société Abeille Iard & Santé développe à titre subsidiaire les mêmes argumentations et rappelle à titre principal qu'elle n'est pas l'assureur de la société Aux Chalets des Alpes.





Sur ce, 





L'expert a rappelé dans son rapport qu'il avait constaté des ruissellements d'eau entre la planche d'égout et le bandeau sous-jacent à l'aval des zones de couverture encore enneigées et plus particulièrement des noues lors de sa visite le 31 mars 2014. Il notait que des traces de ruissellement étaient visibles sur la quasi-totalité des bandeaux et selon lui ce phénomène résultait du fait que l'étanchéité sous couverture n'était pas raccordée aux gouttières pendantes pour récupérer l'eau de fonte de la neige accumulée entre l'étanchéité et le porte neige ou de condensation ce qui constituait une malfaçon. L'expert estimait que ce désordre n'était pas en l'état actuel susceptible de mettre en péril la solidité de l'immeuble ou de porter atteinte à sa destination mais il constituait à terme un risque de pourrissement des planches d'égout et des bandeaux sous-jacents. Il imputait la responsabilité de ce désordre à la société Aux Chalets des Alpes, titulaire du lot couverture, désordre qui aurait pu être relevé par la société Ludrap en sa qualité de maître d''uvre d'exécution. Pour remédier à ce désordre, l'expert préconisait de raccorder l'étanchéité sur des gouttières apposées sur la planche d'égout pour un montant de 20'222 euros hors-taxes selon devis de la société Fressard.



Le dommage futur est celui qui, judiciairement dénoncé à l'intérieur du délai décennal, n'a pas atteint une gravité décennale mais doit l'atteindre de manière certaine par la suite. La jurisprudence désormais établie exige que le désordre doit avoir atteint une gravité décennale à l'intérieur du délai décennal. Or en l'espèce, même s'il convient de considérer que le désordre aurait pu être de nature décennale en cas de pourrissement des planches d'égout créant une infiltration d'eau à l'intérieur des immeubles d'habitation, le syndicat de copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la gravité décennale à l'intérieur du délai décennal de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de ce dommage.







2 - Sur les dommages n° 4 et 2 (discordances de parcelles)





L'assiette de la copropriété qui figure dans le permis de construire est en discordance avec celle qui figure sur le règlement de copropriété et l'état descriptif de copropriété puisque la première inclut les parcelles cadastrées K [Cadastre 18], [Cadastre 7] et [Cadastre 19], parcelles qui ne figurent pas dans la seconde.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :



' le projet de construction n'a pu être réalisé qu'en incluant ces trois parcelles pour obtenir la surface hors-d''uvre nette nécessaire ;



' la déclaration d'achèvement des travaux se réfère au permis de construire incluant ces parcelles comme la déclaration d'ouverture du chantier en date du 4 juin 2007 ;



' l'expert a constaté les incohérences d'assiette ;



' le géomètre, M. [S] [O], avait la connaissance de l'absences desdites parcelles le 20 juin 2008 lors de l'établissement du modificatif d'état descriptif, de même que l'étude notariale, de sorte que M. [S] [O] et la Selarl Olivier Hirth et Arthur Semin, recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, devaient être condamnées, avec la société Allianz Iard, à lui payer la somme de 4 800 euros.



Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que sa demande n'est pas prescrite car il n'a eu la connaissance effective de l'absence des parcelles dans le modificatif d'état descriptif de la copropriété qu'ensuite de l'attestation de la mairie de [Localité 22] en date du 11 octobre 2010 lui indiquant que l'assiette de la copropriété n'était pas conforme au descriptif du permis de construire de sorte que le délai de prescription débutait le 11 octobre 2010 pour s'achever le 12 octobre 2015, son assignation en référé délivrée le 24 septembre 2015 ayant interrompu la prescription.



M. [S] [O] et son assureur, la société Allianz Iard, soutiennent que le permis de construire n'aurait pas dû être déposé dès lors qu'il incluait des parcelles dont le promoteur n'était pas propriétaire et l'état descriptif de division ne pouvait pas anticiper une future acquisition. Ils font valoir que le géomètre n'a commis aucune faute, ayant rédigé l'état descriptif de division et le règlement de copropriété sur la base du plan de masse de l'architecte lequel ne mentionnait pas les parcelles, par ailleurs non jointives et le géomère n'avait pas ensuite reçu la mission de modifier l'assiette parcellaire. Selon eux, il incombait au notaire de désigner le terrain dans l'acte de dépôt.



La Selarl Olivier Hirth et Arthur Semin soutient pour sa part que l'action est prescrite : le syndicat des copropriétaires connaissait l'absence de mention des parcelles litigieuses dès le dépôt de l'état descriptif au rang des minutes du notaire le 20 septembre 2007 ; l'action se prescrivant par cinq ans à compter de la loi du 17 juin 2008, elle était prescrite lors de l'assignation le 24 septembre 2015 ; la modification de l'état descriptif en date du 11 décembre 2008 ne concernait pas l'assiette de la copropriété et en tout état de cause, le délai courant à partir de cette modification s'achevait le 11 décembre 2013 ; au plus tard, le délai courait à compter du 17 septembre 2010 lors de l'établissement du procès-verbal de constat par l'huissier que le syndicat avait mandaté. À titre subsidiaire, l'étude notariale faisait valoir que sa responsabilité ne pouvait être que délictuelle et qu'elle n'avait commis aucune faute dès lors que le premier état ne pouvait pas comporter des parcelles qui n'étaient pas la propriété du promoteur et l'état modificatif n'avait porté que sur la suppression de certians lots et la modification de la quote-part des parties communes. Enfin, elle indiquait que le promoteur n'avait pas entendu transférer la propriété des parcelles litigieuses à la copropriété.





Sur ce,





Sur la fin de non recevoir liée à la prescription soulevée par l'étude notariale



Le notaire a reçu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété le 20 septembre 2017. L'état modificatif a été déposé le 11 décembre 2008.



Contrairement à ses allégations, le syndicat de copropriétaires n'a pas appris l'absence des parcelles litigieuses dans l'état descriptif de copropriété par le courrier que la mairie de [Localité 22] lui a adressé en date du 11 octobre 2010 mais il en a eu connaissance auparavant comme le constat d'huissier, Me [V], en date du 10 septembre 2010, le démontre : ' que sur le règlement de propriété, il existe les parcelles n° [Cadastre 17], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 20], [Cadastre 4], [Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 13] ; que sur le permis de construire, les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 7] et [Cadastre 19] ont bien été stipulées mais ces dernières n'existent pas sur le règlement de copropriété et ne figurent pas également dans les actes notariés'.





En conséquence, l'action délictuelle engagée contre l'étude notariale était prescrite le 11 septembre 2015, l'assignation en référé datant du 24 septembre 2015. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.







Sur la responsabilité contractuelle du géomètre



La cour adopte la juste motivation du premier juge qui a retenu les éléments suivants 



' lors de l'établissement de l'état descriptif en date du 16 août 2016, les trois parcelles litigieuses n'étaient pas la propriété du promoteur de sorte qu'elles ne pouvaient valablement figurer sur les actes élaborés par le géomètre ;



' l'état modificatif établi par le géomètre le 20 juin 2008 ne portait pas sur l'assiette du tènement immobilier ;



' il n'est pas justifié qu'au moment du modificatif, les parcelles litigieuses soient devenues la propriété du promoteur.



Il sera ajouté que par courrier en date du 14 septembre 2015, la société [Adresse 21] écrivait au notaire : « celle orange est acquise à la société et seules les trois parcelles [Cadastre 18], [Cadastre 7] et [Cadastre 19] ont été vidées de leur COS (coefficient d'occupation des sols) sans pour autant être la propriété de la copropriété.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions du syndicat des copropriétaires au titre des dommages n° 4 et 21. 







3 - Sur les dommages n° 11, 18 et 19





Ces dommages concernent l'absence de cinq places de parking et d'une aire de retournement et de travaux de stabilisation des talus.



Selon le syndicat des copropriétaires, ils relèvent de la responsabilité décennale au titre de la sécurité. Le syndicat fait valoir que le plan de masse du 20 mars 2007 comportait 10 places de parking et que seules cinq ont été réalisées et que l'aire de retournement était prévue. L'absence de ces places et de l'aire de retournement constituent une impropriété à destination relative à l'accès et à la sécurité incendie qu'il incombe aux assureurs de la société [Adresse 21] et de la société Ludrap de réparer à hauteur de 154'885,20 euros, montant du devis. Le seul fondement de responsabilité invoqué par le syndicat est la responsabilité décennale.



Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, assureur de la société Ludrap, font valoir qu'il ne s'agit pas de désordres affectant la construction et ne relèvent pas de la garantie décennale. Selon elles, il s'agit de non-conformités relevant de la relation contractuelle entre le promoteur et les copropriétaires. Ces non-conformités étaient visibles à la réception et n'ont pas été réservées. 



La société Abeille Iard & Santé, recherchée en qualité d'assureur de la société [Adresse 21], sollicite la confirmation de sa mise hors de cause puisqu'elle ne garantit que les désordres relevant de la garantie décennale ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ces désordres étant apparents lors de la réception le 19 mars 2900 et n'ont pas été réservés. Selon elle, l'absence d'aire de retournement ne constitue pas un désordre portant atteinte aux règles de sécurité.





Sur ce, 



Lors de ses opérations d'expertise, l'expert a relevé que l'opération comportait cinq places de stationnement non matérialisées et que la voie de desserte ne comportait pas d'aire de retournement intermédiaire au droit du bâtiment A. Il indiquait que ces dispositions étaient conformes au plan de masse du 26 septembre 2006 mais non conformes au second plan de masse du 20 mars 2007 portant la mention 'vu pour être annexé à l'arrêté du permis de construire favorable du 2 avril 2007" comportant 10 places de stationnement matérialisées ainsi qu'une aire de retournement. L'expert estimait dès lors que l'opération n'était pas conforme au permis de construire du 2 avril 2007 et que cette non-conformité, bien qu'apparente, n'avait pas fait l'objet de réserves à la réception. En revanche, il notait que l'absence des six places de stationnement était mentionnée dans le courrier adressé le 10 juin 2009 à la société [Adresse 21] par le syndicat des copropriétaires. Il concluait en indiquant que cette non-conformité ne mettait pas en péril la solidité de l'immeuble et ne portait pas atteinte à sa destination mais qu'elle était génératrice de difficultés pour le stationnement et la man'uvre des véhicules dans l'enceinte de la copropriété. Il disait ignorer les raisons pour lesquelles les places de stationnement et la voie de desserte n'avaient pas été réalisées conformément au plan de masse du 20 mars 2007. Il préconisait pour y remédier un réaménagement complet de la voie de desserte et de ses abords qui incluaient la reprise du dommage n° 11 (traces de ravinement du talus bordant la rampe d'accès aux garages), conformément au plan de masse pour un montant de 129'071 euros hors-taxes selon devis de la société Buttard TP.



Il est certain que le dépôt de pièces et l'état descriptif de la copropriété en date du 20 septembre 2007 publié le 24 octobre 2007 prévoient 10 places en extérieur dont deux réservées à l'usage des personnes à mobilité réduite (page 5). Le plan de masse établi par M. [S] [O] figurant en annexe 12 de cet état prévoit l'aire de retournement et les 10 places de parking extérieures. Il en était de même du permis modificatif du 2 avril 2017 visé également dans l'état descriptif. Par ailleurs, la demande de permis modificatif déposée par le responsable de la société [Adresse 21] en date du 20 mars 2007 concernait la modification de la largeur de la voie d'accès avec une aire de retournement et 10 places de parking extérieures contrairement au plan du permis initial déposé le 2 octobre 2006 qui prévoyait uniquement 5 places de parking extérieures dont deux pour PMR.



Cependant, comme indiqué par le premier juge, ces désordres ne présentent aucun caractère décennal, y compris l'absence d'aire de retournement, laquelle ne nuit pas à l'accès des services de secours. Le ravinement des talus n'est pas non plus un désordre de nature décennale et était apparent comme les autres désordres et ils n'ont pas été réservés, mais ont été signalés s'agissant de l'absence des places de parking par le syndic de copropriété par courrier du 10 juin 2009 au maître de l'ouvrage. Par ailleurs, les devis descriptifs n'ont pas été fournis de sorte qu'il n'est pas permis d'attribuer ces désordres à un locateur et l'expert a indiqué qu'il ne résultait pas clairement que la société Ludrap, maître d'oeuvre d'exécution avait une mission incluant ces points. 





4 - Ssur le dommage n°12 (clotûre périmétrique)



La clôture périmétrique, absente, figurait cependant dans le plan de masse joint au permis de construire initial ainsi que sur le plan de masse joint au permis de construire modificatif.



Le syndicat sollicite que le maître d''uvre d'exécution, la société Ludrap, et le constructeur non réalisateur, la société [Adresse 21] soient déclarés responsables sur le fondement de l'article 1241 du code civil et que la société Abeille Iard & Santé et les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, leurs assureurs, soient tenues solidairement au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 8 040 euros TTC.





Sur ce, 





L'expert a noté que cette absence de clôture n'avait pas donné lieu à une réserve au moment de la réception mais elle était mentionnée sur le courrier adressé le 10 juin 2009 au promoteur non réalisateur par le syndicat des copropriétaires. L'expert indiquait que cette absence n'était pas susceptible de mettre en péril la solidité de l'immeuble ni de porter atteinte à sa destination mais elle pouvait présenter un risque pour la sécurité des biens. Elle ne figurait toutefois dans aucun des marchés d'entreprise produit et il ne s'agissait pas d'une mission techniquement imputable à l'auteur des devis descriptifs non produits dont il n'apparaissait pas clairement au vu du contrat qu'il s'agisse de la société Ludrap. L'expert estimait le coût de la réalisation de la clôture à 6 700 euros HT selon devis annexé.



Cette absence de clôture constitue une non conformité aux documents contractuels qui engage la responsabilité contractuelle du promoteur non réalisateur. La responsabilité contractuelle du maître d'oeuvre d'exécution n'est quant à elle pas établie de façon formelle dans la mesure où l'expert n'a pas pu déterminer si sa mission comportait la rédaction des marchés de travaux.



Le syndicat recherche la responsabilité de la société Abeille Iard & Santé (ex-Aviva). La société Abeille Iard & Santé soutient qu'elle n'assure pas les non-conformités entre les documents contractuels annexes aux actes de vente et les prestations livrées lesquelles relèvent exclusivement des relations contractuelles du promoteur vendeur et des acquéreurs des lots de copropriétés. 



Elle produit le contrat d'assurance aux termes duquel la société [Adresse 21] a souscrit une assurance dommages ouvrage, une assurance responsabilité civile en cours de travaux, une assurance tous risques chantier et une responsabilité civile décennale. Il ne ressort pas des éléments fournis aux débats que la société Abeille Iard & Santé assurait les non conformités aux documents contractuels.



En conséquence, la cour confirmera la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] relative à ce dommage.

















II - Sur l'appel incident de la société Axa France Iard





L'appel incident de la société Axa France Iard concerne uniquement le désordre n° 22 (tuiles cassées) évalué à la somme de 108 083,23 euros TTC (outre le coût des tuiles remplacées) au paiement de laquelle elle a été condamnée en qualité d'assureur de la société Aux Chalets des Alpes.





1 - Sur la qualité d'assureur de la société Axa France Iard



La société Axa France Iard soutient qu'elle n'était pas l'assureur de la société Aux Chalets des Alpes au moment de la déclaration d'ouverture de chantier. Elle produit un contrat d'assurance de responsabilité notamment décennale souscrit par la société Aux Chalets des Alpes à effet au 8 septembre 2007 et résilié le 18 novembre 2008 à effet au 1er janvier 2009. Selon elle, la DROC datant du 4 juin 2007, les garanties du contrat ne sont pas mobilisables. Elle se fonde sur l'article 243-1 du code des assurances avec l'annexe 1 et soutient que la société Aviva était le précédent assureur.





Sur ce,



La déclaration d'ouverture de chantier date effectivement du 4 juin 2007 mais la notion d'ouverture de chantier, selon une jurisprudence désormais constante, doit s'entendre comme désignant le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré (cass 3ème civile 18 février 2004 B3 n°30). Comme pertinemment motivé par le premier juge, le lot charpente couverture a été confié à la société Aux Chalets des Alpes par marché des 17 septembre et 9 novembre 2007. Les travaux de ce lot ont nécessairement débuté après le gros oeuvre, de sorte que la société Aux Chalets des Alpes a débuté au plutôt les travaux le jour de la signature de son marché initial soit le 17 septembre 2007. Or, elle a souscrit son contrat d'assurance à effet au 8 septembre 2007 et a transmis son attestation Axa au maître de l'ouvrage. La société Axa France Iard était donc l'assureur de la société Aux Chalets des Alpes pour ce chantier.







2 - Sur la nature du désordre



La société Axa France Iard soutient que le désordre n° 22 ne pouvait que relever de la responsabilité contractuelle de droit commun et non de la garantie des dommages intermédiaires. Or, la garantie des dommages intermédiaires était exclue par le contrat si les désordres provenaient d'un défaut d'entretien du maître de l'ouvrage ou s'il résultait du non-respect par l'assuré des règles de l'art (conditions générales page 11). L'assureur estime que le défaut d'entretien de la copropriété était flagrant et que les découpes des tuiles avaient été effectuées par le locateur d'ouvrage sans respecter les règles de l'art (affaiblissement des tuiles). 



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] n'a pas conclu sur ce point.



Sur ce, 



L'expert a parfaitement décrit le désordre : présence de nombreuses tuiles cassées en rive de noue aux droits des châssis en toiture et en extrémité des étages inférieurs, aux droits de leur intersection avec le pont de la toiture qui les domine. Il a indiqué que ces désordres étaient caractéristiques d'une rupture en flexion des tuiles s'expliquant par la formation, en période de fonte de la neige accumulée sur la toiture, d'une pellicule d'eau entre et sous les tuiles, laquelle gèle lorsque les températures sont négatives et l'impossibilité pour la glace formée de s'épancher librement au niveau des zones de la toiture plus chargée par le poids de la neige provoquant ainsi sur les tuiles des contraintes pouvant être supérieures à leur résistance et donc leur rupture. L'expert a précisé également que la rupture des tuiles s'expliquait par le fait que celles-ci avaient fait l'objet de coupes qui avaient affaibli leur résistance et que la rupture des tuiles au niveau des faîtages résultait d'une insuffisance de ventilation. Selon l'expert, ces désordres résultaient d'un défaut d'exécution techniquement imputable à la société Aux Chalets des Alpes et auraient dû être relevés par le maître d''uvre d'exécution. Toujours, selon l'expert, ces désordres n'étaient pas apparents à la réception, ils étaient survenus au fil des hivers successifs mais ils ne mettaient pas en péril la solidité de l'immeuble et ne portait pas atteint à sa destination. Cependant ce désordre nécessitait le remplacement des tuiles cassées à l'issue de chaque hiver pour éviter que la détérioration du porte neige provoque immanquablement à terme celle de l'étanchéité et par suite des infiltrations d'eau dans les locaux. Enfin, l'expert n'avait pas relevé de manque d'entretien de la copropriété. Il chiffrait le désordre selon devis 108 083,28 euros TTC, outre la somme de 2 534,44 euros TTC pour les tuiles déjà remplacées. 



C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Aux Chalets des Alpes au titre des dommages intermédiaires en raison d'un défaut d'exécution et celle de la société Ludrap en raison d'un défaut de surveillance dans le cadre de sa mission.







3 - Sur la garantie du dommage



La société Axa France Iard soutient que la garantie du dommage intermédiaire est en l'espèce exclu par les clauses du contrat souscrit par la société Aux Chalets des Alpes en raison d'un défaut d'entretien et d'une exécution non conforme aux règles de l'art.



Cependant, il n'a pas été démontré de défaut d'entretien de la part de la copropriété. Par ailleurs, s'agissant du défaut d'exécution, la clause d'exclusion du contrat (article 11-2-2-1) prévoit : 'l'inobservation inexcusable par l'assuré des règles de l'art telles qu'elles sont définies par les réglementations en vigueur, les documents techniques unifiés ou les normes établis par les organismes compétents à caractère officiel ou dans le marché de travaux concerné'. S'il n'est pas contestable que la société Aux Chalets des Alpes ait commis une faute au niveau de la découpe des tuiles, la société Axa France Iard n'établit pas en quoi cette faute aurait les caractères d'une faute inexcusable, le caractère délibéré de la violation des prescriptions du cahier des charges du CSTB n'étant manifestement pas démontré. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la société Axa France Iard à indemniser le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de ce dommage.









4 - Sur le recours en garantie



Comme en première instance, la société Axa France Iard recherche la garantie de l'assureur de la société Ludrap qui ne saurait être selon elle inférieure à 20 % (entre 20 et 30 %).



Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles font valoir que le contrat d'assurance de la société Ludrap a été résilié le 1er février 2011 de sorte que les dommages relevant de la responsabilité civile contractuelle doivent être garantis par l'assureur suivant.



Il convient de relever que l'article 12 des dispositions particulières de la responsabilité civile après achèvement des travaux du contrat MMA dispose : « le premier désordre engendré par les erreurs, malfaçons ou fautes, doit survenir pendant la période de validité assurée ». Or le premier désordre a été signalé le 10 mars 2015 comme en