Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 28 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 28 JUILLET 2023



N° 2023/ 246



Rôle N° RG 19/18037 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFGTP







EURL ANPI





C/



[J] [T]

[Y] [X] [R] épouse [T]

S.C.P. BONA-[I] & FRECH













Copie exécutoire délivrée le : 





à :









Me Paul LE GALL



Me Jonathan TURRILLO 



Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 06 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03609.





APPELANTE



EURL ANPI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 1]



représentée et plaidant par Me Paul LE GALL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Monsieur [J] [T]

né le 23 Avril 1948 à [Localité 6] (ITALIE)

demeurant [Adresse 5] (ITALIE)



Madame [Y] [X] [R] épouse [T]

née le 20 Novembre 1949 à [Localité 3] (ITALIE)

demeurant [Adresse 5] (ITALIE)



tous deux représentés et plaidant par Me Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE





S.C.P. BONA-[I] & FRECH Titulaire d'Office Notarial, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 2]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 20 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Danielle DEMONT, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2023.





ARRÊT

Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2023,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier lors du prononcé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique dressé le 4 décembre 2012 par Me [G] [I], membre de la SCP de notaires Bona-[I], devenue Bona-[I] & Frech, l'Eurl Anpi, « représentée à l'acte par M. [P] [C], gérant de la société Le Lien maîtrisé, habilité à percevoir le prix de la vente en vertu d'une substitution de pouvoirs à lui consentie par M. [F] en vertu d'une convention de substitution du 22 novembre 2012, (...) habilité avec faculté de substitution aux termes d'une décision de l'associé de la l'EURL Anpi » a vendu à M. [J] [T] et à Mme née [Y] [X] un bien immobilier sis [Adresse 4] (83 700) au prix de 198'500 €.

 

Par jugement du 20 juin 2013, le Tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la société le Lien maitrisé. 



Le liquidateur judiciaire de la société Le Lien maîtrisé a sollicité la condamnation personnelle du gérant, M. [P] [C], et du gérant de fait, M. [F] à la faillite personnelle pour une durée de 15 ans ; et par jugement en date du 27 mars 2015 le tribunal de grande instance de Nice a condamné M. [F] à payer à la société Anpi la somme de 179'000 € outre celle de 10'000 € à titre de dommages-intérêts.



Ne parvenant pas à recouvrer le montant de ces condamnations, par exploit en date du 12 mai 2017 l'Eurl Anpi a fait assigner les acquéreurs et le notaire en responsabilité civile professionnelle et en nullité de la vente, en invoquant des irrégularités. 



Par jugement en date du 6 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

' débouté l'Eurl Anpi de ses demandes ;

' débouté M. [J] [T] et Mme née [Y] [X] [R] de leurs demandes ;











' condamné l'Eurl Anpi à leur payer la somme de 1500 € et celle de 1500 € à la SCP de notaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

' rejeté le surplus des demandes ;

' et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





Le 26 novembre 2019, l'Eurl Anpi a relevé appel de cette décision.





Par conclusions du 15 juillet 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 1193, 1194, 1582, 1583, 1596 du code civil et de la loi du 2 janvier 1970, dite [S], et de son décret et de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et la transparence de la vie économique et des procédures publiques : 



' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nulle la vente du 3 août 2012 et en ce qu'il a déclaré nul l'acte de substitution du 1er novembre 2012 ;

' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la nullité de l'acte de substitution du 22 novembre 2012 et prononcer la nullité :

- du mandat de vente du 10 septembre 2012,

- de l'acte de substitution du 22 novembre 2012,

- de l'acte de vente du 4 décembre 2012,

' de réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de responsabilité de la SCP Bona-[I] ;

' de la condamner à verser aux époux [T] la somme de 198'500 € en cas d'annulation de la vente ou à la société Anpi, si l'annulation de la vente ne devait pas être décidée ;

' et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3000 € de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.





Par conclusions 22 mai 2023, M. [J] [T] et Mme née [Y] [X] [R] demandent à la cour :

' de confirmer le jugement attaqué déboutant la société Anpi de toutes ses demandes ;

' de condamner l'Eurl Anpi à leur payer la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts

en réparation du préjudice subi par l'effet de la procédure présente ;

' de condamner la société Anpi à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

subsidiairement, en cas de réformation du jugement déféré et de nullité de l'acte de vente reçu par le notaire ;

' de condamner l'Eurl Anpi à leur payer la somme de 198'500 € à titre de restitution avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2012 ;



à titre plus subsidiaire, 



' de condamner la société civile professionnelle de notaires Bona-[I]-Frech à leur payer la somme de 198'500 € en raison de son manquement à l'obligation d'information ;

' et de la condamner aux dépens et à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions du 12 mai 2023, la société civile professionnelle (SCP) de notaires Bona-[I]-Frech demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Anpi de toutes ses demandes, de dire n'y avoir lieu d'annuler la vente du 4 décembre 2012, de débouter la société Anpi et les époux [T] de toutes leurs demandes dirigées contre la SCP de notaires, et de condamner la société Anpi ou tout succombant à luipayer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.









Motifs



Sur la nullité des actes



Attendu que l'Eurl Anpi fait valoir au soutien de son appel :

' que M. [F], qui était le mandataire chargé de la vente du bien, s'est porté acquéreur dans le cadre de la promesse de vente du 3 août 2012 alors qu'il est interdit à tout mandataire de la vente de se porter contrepartie ; que Mme [H], l'associée unique de l'Eurl Anpi, a donné procuration à M. [F] le 10 septembre 2012, en qualité de commercialisateur, pour signer la vente définitive en l'étude de la SCP de notaires Bona-[I]-Frech et pour recevoir le prix de vente ; que M. [F] est associé de l'agence immobilière COPIM et dans une seconde agence immobilière Le lien maîtrisé dont il est le gérant de fait ; qu'il a frauduleusement conclu un accord pour la vente de l'appartement aux époux [T] le 20 août 2012 ; que le compromis a été signé entre les époux [T] et prétendument la société Anpi représentée par M. [F] ; que l'acte est frauduleux est donc nécessairement nul ; que Mme [H] s'est rapprochée en octobre 2012 du notaire et de M. [F] qui lui ont assuré que la situation allait être régularisée ; que pour donner une apparence de régularisation, M. [F] a signé un acte de substitution le 1er novembre 2012 transférant ses droits dans la promesse de vente du 3 août 2012 aux époux [T] ; que la vente a été passée par le notaire sur ces bases le 4 décembre 2012 ; que l'acte de substitution aux époux [T] a été dissimulé à la société Anpi ; que M. [F] et la société Le Lien maîtrisé se sont accaparés le prix de vente de 179'000 € devant revenir à l'EURL Anpi dès avant la réalisation de la vente ; que la société Le Lien maitrisé a reçu le prix de vente et l'a dépensé ; que par lettre du 11 février 2013 cette société a été mise en demeure de rembourser le prix de cession puis assignée en redressement judiciaire devant le tribunal de commerce de Nice ; que sa liquidation a été prononcée par jugement du 20 juin 2013, puis sa clôture pour insuffisance d'actif ; que le liquidateur judiciaire de la société Le Lien maîtrisé a sollicité la condamnation personnelle du gérant M. [P] [C] et du gérant de fait, M. [F] ; et qu' ils ont été condamnés à la faillite personnelle pour une durée de 15 ans ; que par jugement du 27 mars 2015 le tribunal de grande instance de Nice a condamné M. [F] à lui payer la somme de 179'000 €outre 10'000 € de dommages-intérêts ; et que depuis lors la société Anpi a vainement tenté d'exécuter la décision, M. [F] n'ayant plus aucun bien saisissable ;



' que la vente immobilière conclue au profit du mandataire ayant reçu mandat de vente, tel M. [F] pour la société Copim, est nul, qu'elle soit réalisée directement à son profit ou par personne interposée, l'article 1596 empêchant que le mandataire puisse trouver un intérêt personnel en achetant un bien à un prix qui ne serait pas le meilleur pour le vendeur ou qu'il puisse le revendre en encaissant une plus-value au détriment du vendeur ;

' que la promesse de vente signée le 20 août 2012 aux époux [T] est nulle puisqu'il a été faussement établi au nom de la société Anpi, alors que celle-ci n'avait donné aucun mandat à M. [F] à ce moment là ;

' que l'acte de substitution du 1er novembre 2012 au profit de la société Le Lien maîtrisé est faux, dans la mesure où elle n'a jamais été autorisée par la société Anpi venderesse qui n'en a pas même eu connaissance , et qu'elle n'était pas prévue à promesse de vente ; que l'acte de vente du 4 décembre 2012 mentionne en page 26 et 27 une commission de 16'000 € versée à l'agence Le Lien maîtrisé dont M. [F] est associé et gérant de fait ; que, contrairement à ce que le tribunal a retenu, l'acte de substitution est affecté d'une nullité d'ordre public, ce qui entraîne la nullité de la promesse de vente du 20 août 2012 en application de l'article 52 de la Loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques aux termes duquel « Est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsqu'elle est consentie par un professionnel de l'immobilier. » 

' que la jurisprudence de la Cour de cassation est venue établir que les dispositions de l'article 52 sont applicables en cas de substitution sur un acte de vente d'immeuble effectuée par un professionnel de l'immobilier, et ce, même s'il n'est pas agent immobilier et ne perçoit aucun prix ; il suffit qu'il en tire un quelconque avantage (Cass. Civ. 3ème ,28 mar 2012 pourvoi n°I 1-12872) ; 









' que toute l'opération de vente relève d'un dol qui entâche l'acte de vente du 4 décembre 2012 ; que M. [F] a fait signer un mandat de vente à Mme [H], domiciliée en Bretagne pour qu'elle ne soit pas présente au moment de la signature de la vente, ce qui aurait fait apparaître le détournement du prix de vente entre les mains de la société Le Lien maîtrisé, le mandat de vente étant un élément essentiel de la fraude organisée par M. [F] ;

' que le mandat donné n'est pas conforme aux dispositions de la loi [S] puisqu'il comporte pas les mentions obligatoires et surtout qu'il a fait l'objet d'une substitution à son insu au profit du gérant de la société Le Lien maîtrisé pour exercer le mandat à sa place ;

' que la loi [S] interdit tout versement entre les mains d'un mandataire du titulaire du mandat ; que de surcroît la société Le Lien maîtrisé a reçu une commission d'un montant de 16'000 €, et ce, avant la signature de la vente ;

' que l'acte de vente du 4 décembre 2012 est nul puisqu'il intègre les règlements effectués en application de l'acte du 20 août 2012, de sorte qu'il n'est pas indépendant et qu'il se trouve atteint par la nullité des actes de vente précédents ;



Mais attendu que ce faisant la société Anpi appelante reprend ses prétentions et moyens de première instance, alors que le premier juge lui a déjà exactement et longuement répondu sur ce point par les motifs très longuement developpés, pertinents, suivants (ci après in extenso) :



« L'article 1596 du code civil dispose que « Nul ne peut se rendre adjudicataire, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personne interposée (') les mandataires, des biens qui sont chargés de vendre »

l'article 1271 dudit code prévoit que la novation s'opère notamment lorsque par l'effet d'un nouvel engagement, un nouveau créancier substitué à l'ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé. 



L'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques dispose qu'est frappée d'une nullité d ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. 



En l'espèce, par acte sous-seing privé du 3 août 2012 une promesse de vente a été signée entre la société ANPI (vendeur) et M. [F] (acquéreur) au prix de 179 000 €. 



Selon télécopie en date du 3 août 2012 l'agence COPIM intervenait dans la vente du bien de la société ANPI. 



Or M. [F] est également associé et gérant de la société COPlM. 

1l en résulte que M. [F] ne pouvait, au regard des dispositions de l'article 1596 du code civil, être tout à la fois le mandataire à la vente du bien de la société ANPI et l'acquéreur de celui-ci. 



Aussi, l'acte du 1er novembre 2012 par lequel M. [F] s'est fait substituer par les époux [T] est impropre à constituer une novation puisque l'acte du 3 août 2012 est entaché de nullité, la novation n'ayant lieu que si l'obligation ancienne, à laquelle l'obligation nouvelle s'est substituée, est valable : si elle est nulle, la seconde obligation est dépourvue de cause et ne produit aucun effet. 



En conséquence, cet acte de substitution ne peut produire aucun effet, ni dans les rapports entre M. [F] et les époux [T], ni entre la société Anpi et les époux [T]. 



S'agissant de la promesse de vente signée le 20 août 2012 entre les époux [T] et l'Eurl Anpi représentée par M. [F], elle n'est pas valablement établie, puisqu'à cette date M. [F] ne justifiait d'aucun mandat de représentation ou de vente au nom de la société Anpi. 



En conséquence, les actes du 3 août 2012, du 20 août 2012 et du 1er novembre 2012 sont entachés de nullité. 



Toutefois, la nullité d'un acte étant relative, celle-ci ne saurait entraîner la nullité d'un acte distinct, en l'espèce l'acte de vente du 4 décembre 2012, dont il convient d'apprécier si une autre cause de nullité est susceptible d'être caractérisée. 



*

 

L'article 1992 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 



En l'espèce, la circonstance que M. [F] se soit d'abord porté acquéreur du bien litigieux, pour ensuite se faire substituer puis, qu'il ait par la suite reçu un mandat de vente, ne caractérise pas en soi l'existence de manoeuvres dolosives. 



La société Anpi soutient que la procuration du 10 septembre 2012 donnée à M. [F] a été rédigée par la SCP BONA-[I] & FRECH et que la société Anpi n'avait en conséquence plus qu'à la signer. 

Or la société Anpi ne rapporte pas la preuve que cet acte aurait été rédigé par la SCP [I] ; iI est seulement précisé que cet acte est annexé a la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 4 décembre 2012. 



En tout état de cause, la preuve de manoeuvres frauduleuses destinées à vicier le consentement de la société venderesse n'est pas rapportée. 



De même, il convient de souligner que la société ANP1 reconnaissait la parfaite validité de ce mandat puisque celle-ci invoquait l'application des articles 1991, 1993 et 1994 du code civil lorsqu'elle a fait assigner M. [F] devant le tribunal de grande instance de Nice par acte du 31 octobre 2013. 

C'est d'ailleurs sur le fondement de ces articles et au regard du procès-verbal de la société Anpi en date du 10 septembre 2012 que le tribunal de grande instance de Nice, par décision du 27 mars 2015, a condamné M. [F] à payer à la société Anpi la somme de 179 000 €.



Si par jugement du 27 mars 2015 il a été démontré que celui-ci a failli dans l'exécution du mandat qui lui a été confié, il convient de relever qu'aucune manoeuvre dolosive n'était alors invoquée par la société Anpi. 



Aussi s'il est établi que M. [F] entendait percevoir des honoraires d'entremise s'élevant à 16 000 €, aucune manoeuvre dolosive n'est caractérisée dans la vente intervenue le 4 décembre 2012, la société venderesse ayant effectivement cédé son bien au prix fixé aux termes du pouvoir donné à M. [F] le 10 septembre 2012. 



Le consentement de la société Anpi à la vente et aux conditions dans lesquelles celle-ci devait intervenir n'a en conséquence pas été vicié.



*

 

L'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 dispose que cette loi s'applique aux personnes physiques ou morales, qui d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à « l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis» et « à la gestion immobilière ». 



Les dispositions de cette loi s'agissant du mandat sont prescrites à peine de nullité relative. 



L'article 6 de cette même loi dispose qu'« Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1 er ou ne peut être exigé ou accepté 

par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. 



Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou

lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, 

même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant 

en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat.





 

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge ne peuvent être exigées par les personnes visées à l'article I er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivenient conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ». 



L'article 16 dispose qu' « Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait : 

l° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques :

a) Soit en violation de l'article 3 ;

b) Soit en violation des conditions prévues par l'article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis; 



2° D'exiger ou d'accepter des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l'article 6. » 



Il ressort de ces éléments que les prescriptions de l'article 6 de la loi ne sont pas prévues à peine de nullité. 



En l'espèce, la société le Lien maitrisé a pour objet social « la réalisation des actes et opérations d'entremise pour l'achat ou la vente d'immeubles et de fonds de commerce telle que définies par la loi du 2 janvier 1979 et le décret du 20 juillet 1972, le courtage immobilier , le conseil immobilier, l'entremise en matière de crédit immobilier, la rédaction d'actes, la gestion et la location immobilière sur mandat, et d'une manière générale toutes activités relevant du domaine de l'agent immobilier ». Celle-ci est donc soumise aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. 



M. [F] et M. [A] [N] [D] [P] [C] sont respectivement associé et gérant de la société le Lien maitrisé. Le second dispose d'une carte professionnelle pour effectuer des transactions sur immeubles et fonds de commerce ainsi que pour effectuer des actes de gestion immobilière. Il est également à relever que la société le Lien maitrisé peut recevoir des fonds. 



Si la circonstance que M. [F] ait perçu une partie du paiement du prix de vente et sa 

commission, payés entre les mains de la société le Lien maitrisé, à compter du 28 août 2012, soit avant le mandat reçu le 12 septembre 2012, est susceptible d'engager sa responsabilité, ce paiement n'entache pas la régularité de l'acte de vente lui-même intervenu le 4 décembre 2012. 

En effet, les prescriptions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n'étant pas prévues à peine de nullité de la vente, la nullité de la vente du 4 décembre 2012 ne peut être prononcée sur ce 

fondement. 

*

 

L'article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige 

à livrer une chose et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing 

privé. 



L'article 1583 du même code prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété 

est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du 

prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. 



L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 



En l'espèce, le 12 septembre 2012, la société Anpi, par procès-verbal de l'associé unique a conféré « tous les pouvoirs nécessaires à M. [W] [F], commercialisateur (' ) à l'effet de réaliser la vente desdits biens et droits immobiliers ci-dessus désignés à toute personne physique ou morale qu'il appartiendra, moyennant le prix principal de 179 000 euros, payable comptant et sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables ». 











A cet effet M. [F] était autorisé à « signer l'acte authentique de vente» et « recevoir le prix comptant, reconnaître tous paiement antérieurs, faire s'il y a lieu toutes imputations sur le prix de dépôts de garantie ou d'indemnités d'immobilisation », il était également prévu que M. [F] puisse « passer et signer tous actes et pièces, élire domicile, substituer en tout all partie des présents pouvoirs, et d'une manière générale, faire tout ce qui sera nécessaire ou utile ». 



La société Anpi soutient que ce document a donné pouvoir à M. [F] pour signer la vente définitive sur la base du compromis du 3 août 2012. 



Toutefois, il convient de constater que le procès-verbal du 12 septembre 2012 ne mentionne à aucun moment la promesse du 3 août 2012, mais qu'il est au contraire rédigé dans des termes larges conférant à M. [F] le pouvoir de «faire tout ce qui sera necessaire ou utile ». 





En conséquence, la vente intervenue le 4 décembre 2012 s'appuie sur le mandat du 12 septembre 2012, et non pas, comme le soutient la société Anpi, sur la promesse du 3 août 2012 ou l'acte de substitution du ler novembre 2012. 





Le procès-verbal du 12 septembre 2012 mentionne le prix de vente comme étant fixé à la 

somme de 179 000 €. 



Or, l'acte de vente litigieux du 4 décembre 2012 mentionne bien ce prix de vente, conformément au pouvoir qui avait été donné à M. [F] le 12 septembre 2012.

Il y avait donc bien accord sur les éléments essentiels de la vente, à savoir l'identification de l'objet de la vente et de son prix. 



A cet égard l'acte de vente, mentionne le prix de la vente, fixé à 179 000 €, mais relève également que « les parties reconnaissant expressément que les termes, prix et conditions de la présente vente ont été négociées par le LIEN MAITRISE (...) » et que l'acquéreur devait à l'agence des honoraires d'un montant de 16 000 €. 



Si les époux [T] ont versé en sus du prix de vente la somme de 16 000 €, force est de constater que le paiement de ces honoraires d'entremise, qui résulte des rapports entre ces époux et la société le Lien maitrisé ne saurait entacher de nullité d'un acte de vente liant la société Anpi et les époux [T], dès lors que dans leur rapport celles-ci étaient convenues du prix de vente. 



Aussi, c'est également eu égard au pouvoir de se faire substituer tel que prévu par l'acte du 10 septembre 2012 que M. [F] s'est fait substituer par acte du 22 novembre 2012 par M. [A] [N] [D] [P] [C], gérant de la société le Lien maitrisé. 



Il convient par ailleurs de relever que la SCP BONA-[I] & FRECH a expressément constaté cette faculté de substitution en page 3 de l'acte authentique du 4 décembre 2012. De plus l'acte de vente correspondant à la pièce n° 10 du dossier de plaidoirie de la société Anpi ne contient pas deux pages 3 comme le soutient la société ANPI aux termes de ses conclusions. 



Dès lors, la société ANPI était valablement représentée à l'acte du 4 décembre 2014 par M. [A] [N] [D] [P] [C]. 



Ainsi, la vente de l'immeuble repose sur le mandat du 10 septembre 2012 conféré à M. [F] par la société Anpi, et non, contrairement à ce que celle-ci soutient, sur les actes antérieurs ou postérieurs qui sont de nul effet, notamment l'acte de substitution du 1 er novembre 2012. 



Il convient de relever à cet égard que la signature d'un acte de vente devant notaire n'a pas 

à être obligatoirement précédée d'une promesse de vente. 









Compte tenu de ces éléments, il a lieu de dire que l'acte de vente du 4 décembre 2012, qui a été passé conformément au pouvoir concédé par la société Anpi par acte du 10 septembre 2012, n'est entaché d'aucune cause de nullité, et elle sera déboutée de sa demande en nullité de la vente. » ;



Attendu qu'en effet la vente du 4 décembre 2012 ayant constaté la réitération de l'accord des parties sur la chose et le prix entre la société Anpi, régulièrement représentée à l'acte et les époux [T], habiles à acquérir, n'est pas atteinte par les actes erratiques précédents qui ne sont pas nécessaires à sa validité, d'où il suit que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;





Sur la responsabilité de la SCP Aral-Bona 



Attendu que la société Anpi recherche la responsabilité du notaire et la garantie de son assureur en faisant valoir :

' que c'est parce que Me [I] a accepté d'instrumenter l'acte de vente, et qu'il a formalisé un paiement en dehors de sa comptabilité sans avertir l'acquéreur du risque qu'il prenait en acceptant que les fonds soient entre les mains d'un tiers ; qu'il a permis la réalisation du dommage par la spoliation du prix de vente ; qu'il y a donc bien un lien de causalité contrairement à ce que retenu le premier juge ; qu'il aurait dû informer les parties du caractère atypique de la situation, notamment de ce que les fonds étaient reçus par un tiers avant même que ce dernier ait reçu un quelconque mandat ; qu'il aurait dû conseiller que les fonds transitent par sa comptabilité ; 



' qu'il savait que l'agent immobilier M. [F], dont il est proche, s'était porté acquéreur au mépris des dispositions des articles 1596 du code civil et 52 de la loi du 22 janvier 1993 (« Est frappé d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier ») ;

' que le mandat de vente de M. [F] du 10 septembre 2012 et l'acte de subsitution de ce dernier au profit de M. [P] [C] faisaient clairement apparaître qu'il intervenait en qualité d'agent immobilier ;

' que l'examen du mandat donné à M. [P] [C] agissant pour le compte de la société Le Lien maîtrisé faisant apparaître une incohérence dans la chronologie puisque ce mandat a été donné le 22 novembre 2012, à une date postérieure à l'encaissement du prix de vente et des honoraires réalisés entre le mois d'août 2012 et le mois de novembre 2012, il apparaissait que l'agent immobilier avait encaissé le prix de cession sans mandat ; que le versement d'honoraires d'entremise avant la signature de la vente aurait dû éveiller l'attention ; 

' qu' il en va de même des justificatifs de paiement figurant en annexe de la convention de ce que les acquéreurs ont versé 120'000 € soit environ 70 % du prix de vente entre les mois d'août et octobre 2012, soit avant d'avoir signé la promesse de vente ; que le notaire a été informé le 22 novembre 2012 pour le prix de vente avait été versé, alors que le justificatif adressé au notaire est une procuration établie par M. [F] donnant mandat à la société Le Lien maîtrisé pour recevoir le prix de cession et qu'il n'indique pas que le vendeur en aurait été informé ;

' que le notaire n'a pris aucun contact avec le vendeur, alors que ce dernier devait régler les diagnostics obligatoires, les taxes fiscales, les charges de copropriété au prorata et une éventuelle plus-value sur l'acte, alors qu'il n'a eu aucun contact avec l'EURL Anpi ;

' et que le notaire doit donc être condamné à régler la somme de 198'500 € en cas d'annulation de la vente à l'appelant si l'annulation n'était pas décidée ;



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Attendu qu'en effet mention est faite dans l'acte de vente à l'Eurl Anpi est « représentée à l'acte par M. [P] [C], gérant de la société Le Lien maîtrisé, habilité à percevoir le prix de la vente en vertu d'une substitution de pouvoirs à lui consentie par M. [F] en vertu d'une convention de substitution du 22 novembre 2012, (...) habilité avec faculté de substitution aux termes d'une décision de l'associé de la l'EURL Anpi dont le procès-verbal de l'associé unique est annexé à 1'acte de-vente ;



Attendu que le tribunal a retenu sur la responsabilité de la SCP Bona-[I] & Frech, qu'en dépit de l'iIlicéité des compromis de vente du 3 août 2012, du 20 août 2012 et de l'acte de substitution du 1er novembre 2012 au regard des dispositions de l'article 1596 du code civil ou de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, ces actes ne sont pas évoqués dans l'acte authentique de la vente qui a été conclue le 4 décembre 2012 ; 



Mais attendu que les époux [T] ont versé une lettre que Me [I] leur a adressée le 6 septembre 2012 au titre du droit de rétractation prévu par l'article L211-1 du code de la construction et de l'habitation se réfèrant à la promesse de vente du 20 août 2012 et indiquant intervenir sur la base de cette promesse ;



Attendu que le notaire a donc eu connaissance de la promesse de vente du 20 août 2012, à tout le moins, dès le mois de septembre suivant ;



Que le notaire aurait dû constater que la société Anpi y apparaissait comme représentée par M. [F] lequel, à cette date, ne disposait d'aucun mandat de représentation et de vente au nom de la société Anpi, de sorte qu'il était dépourvu de qualité à agir ;



Attendu que le notaire ne peut éluder sa responsabilité en inversant dans ses écritures la chronologie des faits ;





 Que les acquéreurs, les époux [T] ont fait 4 réglements au profit de la société le Lien maitrisé sur le compte LCL de celle-ci :

' 19 500 euros le 22 août 2012 

' 78 500 euros le 10 septembre 2012 

' 22 000 euros le 17 octobre 2012 

' 78 500 euros le 29 novembre 2012 

soit au total 198 500 € :



Alors qu'à la date du 22 août 2012, M. [F] ne disposait d'aucun mandat de la part de la société Anpi lui permettant de recevoir ou de faire recevoir des parties du prix de vente à sa place, ce mandat ne lui ayant été conféré que le 10 septembre 2012 ; 



Que la société le Lien maitrisé, et son gérant M. [A] [N] [D] [P] [C], ne disposaient d'aucun mandat de substitution de la part de M. [F] pour recevoir les trois premiers versements, ce mandat ne lui ayant été conféré que par un acte du 22 novembre 2012 par lequel M. [F] a déclaré qu'il se faisait substituer pour l'exercice des pouvoirs confiés par la société Le lien maîtrisé par M. [A] [N] [D] [P] [C], gérant et associé de la société, lequel a déclaré accepter cette substitution, et reconnaissait avoir perçu la somme de 198'500 € sous forme de quatre virements au nom de la vente Anpi/[T], de la commission d'agence de 16'000 € et d'un trop-perçu de 3500 € à restituer ;



Attendu que les règlements intervenus le 23 août 2012, le 10 septembre 2012 et le 17 octobre 2012 ont tous été effectués au profit de la société le Lien maitrisé, alors que celle-ci ne disposait ni d'aucun mandat ni de la société Anpi pour recevoir le prix de vente, ni encore d'une substitution dans les pouvoirs conférés à M. [F] par le vendeur ; 



Attendu que ces anomalies dans le paiement de la totalité du prix de vente avant même la cession du bien, et d'un honoraires d'entremise payé avant la réalisation de la vente, au mépris des textes, de surcroît à un tiers non mandaté au moment des versements, ne pouvaient qu'alerter un notaire normalement diligent ;



Que la société civile professionnelle de notaires Bona-[I] s'est bornée à indiquer en page 6 de l'acte authentique de vente que « l'acquéreur a payé le prix comptant antérieurement aux présentes hors la vue et la comptabilité du notaire comme le reconnait M. [D] [A] (...) qui le reconnaît et lui consent quittance, la vente ayant été négociée par la société le Lien maitrisé», alors que dans les circonstances sus décrites, elle ne peut prétendre ne pas avoir à s'intéresser à un paiement intervenu en dehors de sa comptabilité ;

 

Que le notaire devant s'informer pour pouvoir informer correctement les parties à l'acte et instrumenter efficacement, il lui appartenait de vérifier, avant de dresser l'acte de vente, que le propriétaire du bien avait bien été le destinataire du prix déjà payé ;











Attendu que le notaire s'étant abstenu du moindre contact direct avec la société Anpi, celle-ci n'a pas été informée de ce que le prix de la vente avait déjà été réglé avant même la cession de son bien immobilier, et à une société tierce ; qu'elle reproche exactement au notaire d'avoir manqué à la sécurité de l'acte en ne veillant pas à la 'traçabilité' jusqu'à ses mains du paiement du prix;



Que son acte de vente du 4 décembre 2012 ne constate ainsi que l'accord d'un représentant du représentant de la société Anpi à l'acte à un versement hors la comptabilité du notaire, et non le consentement de la société Anpi elle-même, qui n'était pas personnellement présente à l'acte, et qui avait mandaté M. [F], et non la société le Lien maitrisé, pour recevoir le prix de vente;



Attendu que l'officier ministériel qui devait s'abstenir de prêter son ministère pour conférer le caractère authentique à une convention méconnaîssant ainsi les droits de l'une des parties, a manqué à son devoir d'information et de conseil et à l'efficacité de son acte ;



Attendu que le notaire ne plaide pas utilement que lorsque la vente a été passée, le risque du vendeur de ne pas recouvrer le prix de vente était déjà consommé, alors que la société Anpi, si elle avait été informée par Me [I] qu'un tiers détenait déjà les fonds versés par les époux [T] pour son compte, depuis plusieurs mois, sans les lui représenter, elle aurait pu encore renoncer à la vente et demeurer propriétaire de son bien immmobilier ;





Attendu que le notaire pouvait empêcher la réalisation du dommage ; que le lien de causalité entre ses manquements professionnels et la perte du bien et du produit de la vente, dissipé entre les mains de la société le Lien maitrisé, est établi ;



Attendu que le jugement qui a retenu que la société Anpi avait créé les propres conditions de la réalisation de son dommage, 'apparaissant désireuse de vendre à n'importe quelle condition, excepté celle du prix', doit en conséquence être réformé, la société Anpi n'ayant nullement envisagé pouvoir se retrouver, par la faute du notaire, entièrement privée, comme elle l'est, à la fois de son bien, et du produit de la vente ;

 

Attendu que le vendeur ayant été privé de son bien d'une valeur vénale de 198'000 €, la société civile professionnelle de notaires Bona-[I]-Frech, qui est redevable de la réparation intégrale du préjudice subi par son client, sera condamnée à payer ce montant à la société Anpi au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;



Qu'il y a lieu d'observer à cet égard que le notaire reproche vainement à la société Anpi de ne pas prouver qu'elle n'aurait pas été indemnisée par ailleurs, suite à l'action engagée contre M. [F], par lui-même ou par la SOCAF garantissant les agents immobiliers, alors que si la garantie de cette dernière devait s'étendre aux faits, la société Anpi en toute hypothèse ne peut être astreinte à rapporter une preuve négative ;



Attendu en définitive que le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a écarté la responsabilité civile professionnelle de la SCP Bona-[I] ;



Attendu que la SCP Bona-Aral devenue Bona [I] & Frech succombant devant supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, et verser en équité la somme de 4 000 € à l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en cause d'appel, ne pouvant prétendre elle-même au bénéfice de ce texte ;



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'Eurl Anpi de ses demandes dirigées contre la société civile professionnelle (SCP) de notaires Bona-[I]-Frech, et en ce qu'il a condamné la société Anpi aux dépens et à verser la somme de 1500 € à la société de notaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant





Dit que la société civile professionnelle de notaires Bona-[I] a engagé sa responsabilité civile professionnelle,



Condamne la SCP Bona-[I] &Frech à payer à l'Eurl Anpi la somme de 198 000 € à titre de dommages et intérêts,



Confirme pour le surplus le jugement déféré,



Condamne la SCP Bona-[I] & Frech à payer à l'Eurl Anpi la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

LE GREFFIER LE PRESIDENT