Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 21 juillet 2023

ARRÊT N°23/319

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N° RG 22/00623 - N° Portalis DBWB-V-B7G-

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COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 21 JUILLET 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 FEVRIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 12 MAI 2022 RG n° 21/00363



APPELANTS :



Monsieur [Y] [C] [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Vincent remy HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [G] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Vincent remy HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉ :



Monsieur [H] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Me Lénaïg LABOURÉ de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 24 novembre 2022 



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 juin 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 21 Juillet 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre 



Qui en ont délibéré



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Juillet 2023. 



* * *

LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- Par acte sous seing privé des 10 et 19 septembre 2018, M. [H] [K] et M. [X] [Y] [C], ensemble Mme [U] [G] épouse [X] (ci-après les époux [X]), se sont consentis une promesse synallagmatique de vente et d'achat portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour le prix de 107 000 €.

2- Le compromis était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit d'un montant de 116 000€ à un taux annuel maximum de 1.80% remboursable sur 25 années.



3- La condition suspensive était assortie d'un délai de réalisation de 60 jours ainsi que d'une date d'échéance fixée au 3 novembre 2018 à 18 heures.



4- La date du 10 novembre 2018 était également stipulée pour la passation de l'acte authentique de vente.

 

5- Il était enfin prévu à titre de clause pénale le versement d'une somme de 10 700€ à la charge de l'une ou l'autre des parties en cas de refus de régulariser la vente après la levée de toutes les conditions suspensives.



6- Se plaignant d'être sans nouvelles des époux [X] en dépit de ce que le délai de régularisation de la vente était expiré depuis plusieurs mois, M. [K] a fait savoir aux époux [X] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 25 janvier 2019 qu'il entendait se prévaloir de la résolution du contrat et les a mis en demeure de lui verser le montant de l'indemnité prévue au contrat à titre de clause pénale.



7- Par acte d'huissier du 5 juillet 2019, M. [K] a ensuite fait assigner les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de les voir condamner à lui verser le montant de la clause pénale, outre des dommages et intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.



8- Par ordonnance du 22 septembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nancy a retenu l'incompétence territoriale de sa juridiction au profit de celle du domicile des défendeurs et renvoyé la cause devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis.



9- Par un jugement du 22 février 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- condamné solidairement M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X] à payer à M. [H] [K] la somme de 10.700 € au titre de la clause pénale et celle de 3440 € à titre de dommages et intérêts ;



- condamné in solidum M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X] à payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné in solidum M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X], aux dépens.



10- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 12 mai 2022, les époux [X] ont interjeté appel de ce jugement.



11- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 4 août 2022, les époux [X] demandent à la cour de :

 

- constater que la clause pénale n'a pas vocation à s'appliquer ;



- constater l'absence de manquement des époux [X] dans l'exécution du compromis ;



- constater que les dommages et intérêts demandés n'ont pas été prévus au contrat;



Par conséquent :

 

- d'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et, 



Statuant à nouveau, de :



- débouter M. [K] de toutes ses demandes ;



- condamner M. [K] à payer aux époux [X] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et condamner le même aux entiers dépens d'appel.





12- Pour l'essentiel, les époux [X] font valoir :



- que la clause pénale n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt n'a pas été levée ;



- qu'ils ont effectué les démarches leur incombant vis-à-vis de leur banque et n'ont commis aucune faute dans l'exécution du compromis ;



- que les dommages et intérêts réclamés méconnaissent le principe de prévisibilité prévu à l'article 1231-3 du code civil ;



- que le préjudice locatif invoqué ne leur est pas imputable dans la mesure où rien ne faisait obstacle à une mise en location de l'appartement à partir du moment où le délai pour réaliser la condition suspensive était dépassé.



13- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 22 août 2022, M. [K] demande à la cour de :



- Confirmer le jugement rendu le 22 février 2022 par le Tribunal judiciaire de Saint -Denis en l'ensemble de ses dispositions ; 



- Condamner M. [Y] [C] [S] [X] et Mme [G] [U] épouse [X] à verser à Monsieur [H] [K] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes. 



14- Pour l'essentiel, M. [K] fait valoir :



- que la non-réalisation de la condition suspensive résulte de la négligence des époux [X] ;



- que les époux [X] n'ont présenté aucune demande de financement conforme aux stipulations contractuelles dans le délai de réalisation de la condition suspensive ;



- que la clause pénale est due par l'acquéreur, même en l'absence de réalisation de la condition suspensive, dès lors que cette non réalisation résulte du fait de l'acquéreur ; 



- qu'il a subi une perte de loyer qui aurait pu être évitée si les époux [X] ne l'avaient pas laissé sans nouvelles.



15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 24 novembre 2022.



16- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 17 mars 2023.



MOTIFS



Sur l'accomplissement de la condition suspensive : 



17- Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



18- Il est constant, en l'espèce, que la vente conclue entre M. [K], le vendeur, et les époux [X], les acquéreurs, était soumise à la condition suspensive de l'obtention par ces derniers d'un prêt d'un montant de 116 000 € au taux maximum de 1, 80 % l'an et d'une durée de 25 années.



19- Cette condition suspensive était assortie d'une durée de réalisation fixée à 60 jours et d'une date d'expiration arrêtée au 03/ 11/ 2018 à 18 heures.



20- Il est de fait que les époux [X] n'ont pas obtenu satisfaction de la part du crédit agricole qu'ils avaient sollicité, la banque formalisant un refus de leur accorder un financement par lettre du 18 avril 2019.



21- Selon les dispositions de l'article 1304- 3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

22- C'est aux époux [X] de rapporter la preuve des diligences qu'ils ont accomplies aux fins d'obtenir le financement auquel la vente se trouvait conditionnée.



23- A cet égard, les époux [X] justifient d'un rendez-vous avec leur conseiller financier intervenu le 3 janvier 2019, c'est-à-dire postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive.



24- Ils produisent également une attestation du crédit agricole faisant état d'une demande de financement déposée plusieurs mois avant la signature du compromis passé avec M. [K] et pour un montant ne correspondant en rien aux caractéristiques de l'opération conclue avec celui-ci.



25- En définitive, les époux [X] ne justifient d'aucune démarche qu'ils auraient entreprise dans le délai de réalisation de la condition suspensive pour obtenir les financements auxquels la vente se trouvait conditionnée.



26- C'est donc à bon droit que M. [K] soutient que les époux [X] ont empêché par négligence et passivité l'accomplissement de la condition suspensive stipulée dans leur seul intérêt, laquelle, dés lors, doit être réputée accomplie.



Sur le bénéfice de la clause pénale :



27- Il est constant que le compromis conclu entre les parties comporte une clause pénale rédigée de la manière suivante :



'En application de la rubrique "RÉALISATION" et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'eIle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 10700 €'.



28- Il est établi par les pièces versées aux débats (échange de mail et lettre du notaire) que les époux [X] ont laissé M. [K] sans nouvelle à l'expiration du délai prévu au contrat pour la régularisation de la vente conduisant celui-ci à leur notifier une résolution du contrat par lettre du 25 janvier 2019.



29- Pour sa part, la condition suspensive à laquelle la vente se trouvait soumise est réputée accomplie puisque les époux [X] en ont empêché l'accomplissement par leur passivité et leur négligence (cf supra).



30- Les conditions d'une application de la clause pénale sont donc bien réunies.



31- C'est par conséquent à bon droit, que le premier juge, dont la décision sera confirmée, a condamné les époux [X] à verser à M. [K] la somme de 10 700€ en exécution de la clause pénale stipulée au contrat.



Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [K] :



32- En s'abstenant de toute démarche dans le délai de réalisation de la condition suspensive pour obtenir les financements auxquels la vente se trouvait conditionnée, les époux [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles, retardant ainsi de plusieurs mois la vente de l'appartement.

33- Aux termes des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile , il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



34- En l'espèce, M. [K] n'a produit aucune pièce qui permette d'établir qu'il avait donné congé à son locataire ainsi qu'il le soutient dans le cadre de la vente conclue avec les époux [X], ni qu'il a ensuite entrepris de remettre son appartement en location une fois le compromis devenu caduc.



35- Le manque à gagner sur revenus locatifs qu'il invoque n'est donc en rien établi.



36- C'est par conséquent à tort que le premier juge, dont la décision sera sur ce point infirmée, a cru pouvoir lui accorder réparation à hauteur de 5 mois de loyer.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :



37 - Les époux [X], parties succombantes pour l'essentiel, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel.



38- Il serait inéquitable en outre de laisser M. [K] supporter la charge des frais irrépétibles qu'il a exposé en première instance et en cause d'appel.



39- La décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle alloue à M. [K] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



40- En outre, il sera alloué à M. [K] la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ;



Confirme le jugement rendu le 22 février 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qu'il condamne M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X] à verser à M. [H] [K] la somme de 3440 € à titre de dommages et intérêts ;



Statuant de nouveau,



Dit n'y avoir lieu à accorder réparation d'un préjudice locatif à M. [H] [K] ; 



Condamne M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X], in solidum, à verser à M. [H] [K] la somme globale de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

Condamne M. [X] [Y] [C] et Mme [U] [G] épouse [X] aux entiers dépens de l'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT