Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 21 juillet 2023

ARRÊT N°23/315

CO



N° RG 22/00098 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FU5P





[A]

[A]



C/



S.C.I. RAS





















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 21 JUILLET 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 13 DECEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 25 JANVIER 2022 RG n° 11-21-242



APPELANTS :



Monsieur [R] [Y] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [V] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Richard PATOU PARVEDY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



S.C.I. RAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Siva MOUTOUALLAGUIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 10 novembre 2022 



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 juin 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 21 Juillet 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre 



Qui en ont délibéré



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Juillet 2023. 



* * *

LA COUR : 



EXPOSE DU LITIGE 



1- Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2015, la SCI RAS a donné à bail à M. [R] [Y] [A] et à Mme [V] [A] (ci-après les époux [A]) un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1174, 14 €.



2- Le bail a été conclu pour une durée de 6 ans à compter du 1er février 2015 jusqu'au 31 janvier 2021.



3- Le 26 juin 2020, la SCI RAS a délivré aux époux [A] un congé pour reprise du logement en vertu des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour une date d'expiration du contrat de bail fixé au 31 janvier 2021.



4- Par acte d'huissier du 15 février 2021, les époux [A] ont fait assigner la SCI RAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir dire le congé nul et irrégulier, juger que le bail est reconduit pour 6 nouvelles années et se faire allouer une indemnité pour frais irrépétibles.

 

5- Par un jugement du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- Dit que le congé délivré par la SCI RAS le 26 juin 2020 avec effet au 31 janvier 2021 à Mme [V] [A] et à M. [R] [Y] [A] afférent au bien immobilier situé [Adresse 2] est régulier dans la forme et au fond ;



- Dit que ledit congé doit produire ses effets ;



- Dit en conséquence que Mme [V] [A] et M. [R] [Y] [A] sont déchus de plein droit de tout titre d'occupation du dit bien situé [Adresse 2] depuis le 1er février 2021 ;



- Condamné Mme [V] [A] et M. [R] [Y] [A] à payer à la SCI RAS la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné Mme [V] [A] et M. [R] [Y] [A] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût de l'assignation et de ses suites, exclusion faite du coût du congé pour reprise délivré à l'initiative du bailleur le 26 juin 2020 ;



- Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;



- Constaté l'exécution provisoire de la présente décision.



6- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 25 janvier 2022, les époux [A] ont interjeté appel de ce jugement.



7- Par une ordonnance de référé en date du 19 avril 2022, le Premier Président de la Cour d'appel de Saint-Denis a suspendu l'exécution provisoire attachée au jugement de première instance.



8- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 22 avril 2022, les époux [A] demandent à la cour :

 

- D'infirmer le jugement du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en date du 13 décembre 2021en toutes ses dispositions;



Statuant à nouveau: 



- De juger que le congé pour reprise de logement délivré le 26 juin 2020 par la SCI RAS aux appelants est irrégulier sur la forme et infondé sur le fond;



En conséquence,



- De juger que le congé pour reprise de logement délivré le 26 juin 2020 par la SCI RAS aux appelants est nul;



En conséquence,



- De juger que le bail d'habitation conclu entre la SCI RAS et les appelants est renouvelé pour une nouvelle durée de six ans à compter du 1 er février 2021 ;



- De débouter la SCI RAS de tous ses moyens, fins et prétentions contraires;



- De condamner la SCI RAS à payer à Mme [V] [A] et à M. [R] [A] la somme de 2 000 € chacun au titre des frais irrépétibles de première instance ;



- De condamner la SCI RAS à payer à Mme [V] [A] et à M. [R] [A] la somme de 2 000 € chacun au titre des frais irrépétibles de la présente instance ;



- De condamner la SCI RAS aux entiers dépens de la présente instance, ainsi que ceux de première instance.



9- Pour l'essentiel, les époux [A] font valoir :



- que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail dans la mesure où ils hébergent de manière habituelle une personne âgée de plus de 65 ans, M. [J] [A] ;



- que le SCI ne justifie pas avoir proposé un logement de substitution à cette personne ;

 

- que le caractère familial de la SCI RAS n'est pas établi en sorte qu'il ne peut être recouru au congé pour reprise de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;



- que la gérante de la SCI RAS n'avait pas le pouvoir de donner congé en vue d'une mise à disposition gratuite de l'appartement qui ressortit des pouvoirs dévolus à l'assemblée générale ;



- que le caractère réel et sérieux de la reprise du logement n'est pas établi dans la mesure où la SCI a donné congé le 28 juillet 2021 au locataire de l'appartement voisin et dispose ainsi d'un appartement de type T 2 que la personne désignée pour la reprise peut parfaitement occuper.



10- La SCI RAS a constitué avocat mais s'est abstenue de conclure.



11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 10 novembre 2022.



12- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 17 mars 2023.



MOTIFS



Sur la régularité du congé : 



En ce qui concerne l'absence de proposition de relogement :



13- Aux termes des dispositions de l'article 15- III. de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert (...). Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité."



14- En l'espèce, les époux [A] ont produit leurs déclarations au titre de l'impôt sur le revenu pour les années 2019 et 2020 lesquelles font ressortir la présence sous leur toit de M. [A] [J], personne à charge, titulaire de la carte d'invalidité.



15- M. [A] [J], qui est né le [Date naissance 3] 1946, n'avait pas atteint à date d'échéance du contrat de bail, le 31 janvier 2021, l'âge de 65 ans.



16- Il ne peut donc être fait grief à la SCI de ne pas avoir assorti son congé d'une proposition de relogement.



17- C'est à bon droit par conséquent que le moyen a été écarté par le premier juge.



En ce qui concerne le motif du congé :



18- Le bailleur doit justifier dans le congé son refus de renouvellement du contrat parvenu à son terme par l'une des raisons prévues par la loi.



19- Aux termes des dispositions de l'article 15- I. de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut-être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 



20- Ces dispositions peuvent être invoquées par la société au profit de l'un des associés lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (cf article 13 de la loi du 6 juillet 1989).



21- Il est constant, en l'espèce, que le congé que la SCI RAS a signifié aux époux [A] par acte d'huissier du 26 juin 2020 était justifié par la volonté de Madame [F] [K], gérante de la SCI RAS, propriétaire du logement et bailleresse, de reprendre le logement au bénéfice de Madame [F] [T], sa fille, également associée de la SCI RAS. 



22- La SCI RAS a été immatriculée le 30 novembre 1988 au répertoire SIRENE et un numéro SIRET lui a été attribué ce qui signifie que l'ensemble des formalités nécessaires à la constitution de la société ont été accomplies et que celle-ci a bien une existence légale.



23- Le débat portant sur la publication des statuts est dés lors sans incidence.



24- L'examen des statuts de la SCI RAS révèle que celle-ci a pour seuls associés M. [G] [H] [P] [L] [F], son épouse [K] [N] et leurs deux filles, [B] [F] et [T] [F], cette dernière étant bénéficiaire de la reprise pour habiter.



25- L'extrait de l'immatriculation au RCS actualisé à la date du 14 décembre 2020 que les époux [A] eux-mêmes versent aux débats permet d'établir qu'à la date de la délivrance du congé aucune modification n'était intervenue dans la composition du capital social de la SCI RAS.



26- Dés lors, il apparaît que la SCI RAS, SCI constituée exclusivement entre parents du premier degré et conjoint, dispose bien de la faculté de recourir au congé pour reprise de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 en faveur d'[T] [F].

 

27- Pour recourir utilement à un congé pour reprise, le bailleur doit cependant justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise afin de permettre au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité de la situation. 



28- Il revient par conséquent à la SCI RAS de démontrer la réalité de ses affirmations et au premier chef que les activités d'[T] [F] requièrent sa présence quotidienne sur Saint-Denis.



29- A cet égard, la SCI RAS n'a produit aucun élément ni même seulement précision sur la nature et la consistance des activités prêtées à son associée bénéficiaire de la reprise pour habiter.



30- Ainsi, il ne peut être considéré que la non-reconduction du bail conclu avec les époux [A] est justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



31- Il apparaît donc que le congé délivré aux époux [A] le 26 juin 2020 par la SCI RAS n'est pas régulier ce qui justifie son annulation et la reconduction tacite pour une nouvelle durée de six ans à compter du 1 er février 2021 du bail litigieux.



 

*

* *



32- Le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis sera par conséquent infirmé en toutes ses dispositions critiquées.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



33 - La SCI RAS, partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 31décembre 2014.



34- Il serait inéquitable en outre de laisser M. [R] [Y] [A] et Mme [V] [A] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en cause d'appel.



35- La SCI RAS sera condamnée à leur verser la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis en toutes ses dispositions critiquées;



Statuant de nouveau,



Dit que le congé pour reprise de logement délivré le 26 juin 2020 par la SCI RAS à M. [R] [Y] [A] et à Mme [V] [A] est irrégulier sur le fond;



Dit que le congé pour reprise de logement délivré le 26 juin 2020 par la SCI RAS à M. [R] [Y] [A] et à Mme [V] [A] est nul;



Dit que le bail d'habitation conclu entre la SCI RAS, M. [R] [Y] [A] et Mme [V] [A] est tacitement renouvelé pour une nouvelle durée de six ans à compter du 1 er février 2021 ;



Condamne la SCI RAS à verser à M. [R] [Y] [A] et à Mme [V] [A] la somme globale de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne la SCI RAS aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT