Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 13 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 13 JUILLET 2023







N° RG 20/01210 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPVZ









[U] [E]



c/



[B] [R]

SA CARDIF ASSURANCE VIE

S.A.R.L. ROVEZ INVESTISSEMENTS

S.A.S. WINNER WINNER

S.A.R.L. WINNER FINANCE CONSEIL

S.A. BNP PARIBAS

S.A. AGEAS FRANCE

S.A. ORADEA VIE

S.C.P. [T] [W] ET [N] [A]



S.E.L.A.R.L. HIROU























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PERIGUEUX (RG : 17/01368) suivant déclaration d'appel du 28 février 2020





APPELANT :



[U] [E]

né le 11 Juillet 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Chef d'entreprise, 

demeurant [Adresse 7]



Représenté par Me Stéphanie BOURDEIX de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de PERIGUEUX

et assisté de Me Valérie PLOUTON, avocat au barreau de LYON





INTIMÉS :



[B] [R]

né le 21 Janvier 1953 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 6]



Représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de la SELARL GARY & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON



SA CARDIF ASSURANCE VIE 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



Représentée par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Karine DUBOIS de la SCP ABCD (AVOCATS BRUGIERE-DUBOIS-BOURGUEIL-CLOCET), avocat au barreau de TOURS



S.A.R.L. ROVEZ INVESTISSEMENTS

au capital de 7.622,45 euros inscrite au Registre du commerce et des Sociétés de TOULON sous le n° 419743.083, en liquidation amiable, ayant son siege social 

[Adresse 4], prise en la personne de son liquidateur amiable domicilié es qualités au dit siege



Représentée par Me David BERTOL de la SELARL SELARL AVOCATS VICTOR HUGO, avocat au barreau de PERIGUEUX

et assistée de Me Sandra D'ASSOMPTION de la SELARL D'ASSOMPTION-HUREAUX, avocat au barreau de TARASCON



S.A.S. WINNER WINNER 

SAS au capital de 338 175 € - Inscrite au RCS de LIBOURNE sous le N° 429 652 985 prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 31 août 2020 délivré à l'étude



S.A.R.L. WINNER FINANCE CONSEIL 

SARL au capital de 110 000 €, inscrite au RCS de LIBOURNE sous le N° 453 442 303 prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 31 août 2020 délivré à l'étude



S.A. BNP PARIBAS

S.A au capital de 2 507 455 130,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 662 042 449, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC



S.A. AGEAS FRANCE 

société anonyme au capital de 109.221.274,91 euros, immatriculée au R.C.S de Nanterre sous le numéro 352 191 167, ayant son siège social situé [Adresse 9], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me TRUONG substituant Me Albin TASTE de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Christophe BOURDEL de la SCP Herald anciennement Granrut, avocat au barreau de PARIS



S.A. ORADEA VIE

Société Anonyme au capital de 20 204 256 € dont le siège social est sis [Adresse 14] immatriculée au R.C.S de NANTERRE sous le N° 430 435 669 prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice domicilié es-qualité audit siège



Représentée par Me Anne-Sophie VERDIER de la SELARL MAÎTRE ANNE-SOPHIE VERDIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Marie-Annette TATU-CUVELLIER, avocat au barreau de MARSEILLE



S.C.P. [T] [W] ET [N] [A] 

société civile professionnelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PERIGUEUX sous le numéro 781 701 883, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité



Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTERVENANTE :



S.E.L.A.R.L. HIROU

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] (FRANCE)

es qualité de mandataire liquidateur de la SAS WINNER WINNER



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 20 novembre 2020 délivré à personne morale





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 22 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Mme Christine DEFOY, Conseillère

 

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2005, M. [U] [E] a signé un compromis de vente avec la société Rovez Investissement pour l'acquisition d'un appartement d'une surface de 118,80 m² constituant le lot n°3 d'un immeuble en copropriété 'dans un état vétuste' situé à [Localité 15] au Château [11] pour le prix de 148 500 euros, le notaire chargé de la vente étant Maître [B] [R], notaire à [Localité 13], en concours avec Maître [T] [W], notaire à [Localité 12]. 



Suivant acte authentique en date du 21 décembre 2005 reçu par Maître [W], M. [E] a donné mandat à tout clerc de notaire de l'étude de Maître [R], notaire à [Localité 13], à l'effet d'acquérir le bien en son nom. 



Selon offre acceptée en date du 27 décembre 2005, la société Fortis Banque a consenti à M. [E] un prêt immobilier 'in fine' d'un montant de 168 200 euros au taux fixe de 4,10 % l'an, °d'une durée de 20 ans, destiné à l'acquisition de l'immeuble.



Ce prêt était garanti par le privilège de prêteur de deniers (PPD) et une délégation du produit d'assurance-Vie Oradea Vie à hauteur de 45 000 euros.



Par avenant en date du 25 avril 2006, la banque a consenti à M. [E] un différé de paiement des intérêts sur une durée de 18 mois.



Selon offre acceptée en date du 27 décembre 2005, la société Fortis Banque a consenti à M. [E] un prêt immobilier 'in fine' d'un montant de 267 300 euros au taux fixe de 4,10 % l'an, d'une durée de 20 ans, destiné au financement des travaux de rénovation.



Ce prêt était garanti par une hypothèque de deuxième rang et une délégation du produit d'assurance-Vie Oradea Vie à hauteur de 45 000 euros avec abondements à hauteur de 140 000 euros les deux premières années.



Par avenant en date du 25 avril 2006, la banque a consenti à M. [E] un différé de paiement des intérêts sur une durée de 18 mois. 



Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2005 reçu par Maître [P] [F], notaire salarié de l'étude de Maître [R], avec la participation de Maître [T] [W], M. [E] a acquis les lot n°3, 27 et 51 correspondant respectivement à l' appartement, une cave et une place de parking.



Le permis de construire visant les travaux de réhabilitation du Château [11] a été délivré par le Maire de [Localité 15] le 26 septembre 2006.



Les travaux ont débuté le 04 décembre 2006 et ont donné lieu à une déclaration d'achèvement en date du 07 novembre 2008.



L'appartement a ensuite été offert à la location.



Suivant actes d'huissier en date des 19, 27, 28, 31 juillet et 1er août 2017, M. [E] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Périgueux les sociétés Rovez Investissement , Winner Winner, Winner Finance Conseil, BNP Paribas et Fortis Banque.



Par jugement rendu le 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Périgueux a:



-déclaré prescrite l'action en nullité de la vente et l'action en responsabilité engagée par M. [E] à l'égard des défendeurs,

En conséquence:

-déclaré ces actions irrecevables,

-prononcé la mise hors de cause de la société Ageas France,

-débouté la société Ageas France de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée contre M. [E] pour procédure abusive,

- condamné M. [E] à payer à la Société Rovez Investissement , la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [R], la SCP [W] & [A], la société BNP Paribas, la société Ageas France et la société Oradea Vie, la somme de 1 000 euros à chacun d'eux en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné M. [E] aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Selarl Avocat Victor Hugo, la SCP Grand-Barateau- Noel, Maître Muriel Noel, Maître Nadège Trion et Maître Iban Arreguy, Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement . 



Par déclaration électronique en date du 28 février 2020, M. [E] a relevé appel de cette décision en chacune de ses dispositions reprise expressément.

Il y a intimé les sociétés Cardif Assurance Vie, Rovez Investissement , Winner Winner, Winner Finance Conseil, BNP Paribas, Ageas France, Oradea Vie, la S.C.P. [W] - [A] et M. [B] [R].

M. [E] a notifié sa déclaration d'appel ainsi que ses conclusions à la société Winner Winner le 31 août 2020.





M. [E], dans ses dernières conclusions d'appelants en date du 24 juillet 2020, demande à la cour, au visa des articles 1178 et suivants,1240 et 1241 du code civil, de :



I- A titre principal, sur la nullité de la vente pour dol :

ln limine litis sur la fin de non-recevoir tiré de l'absence de la formalité à la conservation des hypothèques.

- dire et juger que les requérants ont effectué la formalité de la publication de l'assignation à la conservation des hypothèques avant clôture de la présente procédure, dont le justificatif est versé aux débats de sorte que la fin de non-recevoir opposée à ce titre par les défendeurs doit être rejetée.

En conséquence,

Confirmant le jugement dont appel, 

- dire et juger que la demande de M. [E] est parfaitement recevable.

ln limine litis sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription de la demande.

Réformant le jugement dont appel,

- dire et juger que le point de départ du délai de prescription s'entend de différents éléments dont le demandeur a pu prendre conscience successivement au fil du temps depuis l'acquisition du bien immobilier dont s'agit, depuis la configuration de leur appartement non conforme au descriptif et à la nature du bien vendu, à la question de la non rentabilité locative, à celle de la surévaluation du prix du bien immobilier lors de l'acquisition, à celle enfin de la configuration de la propriété dans son ensemble, le dernier événement étant la consultation de leur conseil, de sorte que leur demande n'est absolument pas prescrite.

- dire et juger que la société Rovez Investissement avec l'entremise de la société Winner Winner, a utilisé des man'uvres dolosives à son égard pour le convaincre de la souscription de la vente litigieuse, ce dont il se serait abstenu s'il avait eu connaissance de l'exacte économie générale du schéma d'investissement, de la réalité de la valeur immobilière du bien au moment de son acquisition, de l'état du marché locatif local et de la valeur locative réelle de leur bien, de l'étendue exacte des travaux de rénovation, de ce que leur bien serait en définitive un appartement de type T2 au lieu et place d'un T3 qui leur a été contractuellement vendu, et enfin de ce que le domaine du château ne comportait pas un terrain ainsi que la maison dite « du gardien '' que le vendeur a conservé pour lui-même, et nécessiterait en outre des travaux de grosse structure non signalés et non prévus dans l'enveloppe de travaux.

En conséquence, et subsidiairement,

- prononcer la nullité de la vente immobilière consentie le 30 décembre 2005 par la société Rovez Investissement à M. [E] pour dol.

Sur les demandes résultant du prononcé de la nullité de la vente immobilière intervenue entre la Société Rovez Investissement et M. [E]

Réformant le jugement dont appel,

1/ Sur la vente :

En conséquence directe de la nullité de la vente :

- condamner la Société Rovez Investissement à rembourser à M. [E] le prix de la vente, soit la somme de 148 500 euros, assorti des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 30 décembre 2005.

- condamner la Société Rovez Investissement à rembourser à M. [E] le prix des travaux de rénovation, soit la somme de 267 300 euros, assorti des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 30 décembre 2005,

- dire et juger que la restitution du bien par M. [E] à la Société Rovez Investissement est subordonnée à Ia restitution préalable de son prix de vente, et du prix des travaux, l'un n'allant pas sans l'autre ces deux aspects du prix de vente global étant indivisibles.

- condamner en outre solidairement la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Me [B] [R], à garantir le paiement de la somme de 415 800 euros, à première demande sans autre formalité après signification de la décision à intervenir, en cas de défaillance de la société Rovez Investissement et de non-paiement de cette dernière sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

2/ Sur les deux prêts,

Par application de l'article L 312-12 du Code de la Consommation, dire et juger que l'annulation de la vente intervenue entre M. [E] et la Société Rovez Investissement entraîne de facto l'annulation pure et simple du prêt souscrit pour financer cette acquisition.

En conséquence,

- prononcer la nullité des deux prêts souscrits par M. [E] avec la Fortis Banque:

- le 14 décembre 2005 pour l'acquisition du bien

- le 15 décembre 2005 pour le financement des travaux.

- se prononcer sur la restitution de la somme restant due au titre des prêts souscrits auprès de la Fortis Banque, par M. [E] , déduction faite des remboursements effectués par le requérant au titre de ce prêt à la date du prononcé de la décision à intervenir,

- prononcer en outre, à compter du prononcé du jugement à intervenir, la résiliation du contrat d'assurance affecté à ces prêts,

- condamner la Banque au remboursement de la totalité des sommes versées au titre de la conclusion du contrat de prêt, et en particulier les intérêts conventionnels, les frais de dossier, et les frais d'assurance-crédit emprunteur,

- ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes et celles devant être restituées par la banque à M. [E] ,

- condamner in solidum la Société Rovez Investissement , la société Winner Winner, et la société Winner Finance Conseil à garantir le paiement de ces sommes.

3/ Sur les dommages et intérêts :

Condamner solidairement la Société Rovez Investissement , la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Me [B] [R], si l'annulation de la vente est prononcée pour dol, à verser à M. [E] une somme complémentaire de 25.000 euros, à titre de réparation de leur préjudice « moral, administratif et psychologique '', en raison des obstacles et inquiétudes rencontrées depuis la réalisation de cette opération, de la répercussion de cette situation sur leur Vie quotidienne, et sur la gestion d'une procédure longue et coûteuse.

- condamner en outre la Société Rovez Investissement , la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Me [B] [R], si l'annulation de la vente est prononcée pour dol :

* relever et garantir à première demande M. [E] de toute reprise fiscale éventuelle effectuée par l'administration des impôts, du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente.

* rembourser M. [E] de toutes les dépenses et sommes afférentes à la signature de l'acte de vente du 30 décembre 2005, en ce compris les frais notariés et les droits d'enregistrement.

* rembourser M. [E] de toutes les dépenses liées au contrat de gestion immobilière, ainsi que de tous les frais de dossier et de prise de garanties pour les prêts souscrits avec la Fortis Banque.

* restituer le montant total des taxes foncières payées depuis l'année d'acquisition.

- dire et juger enfin que M. [E] conservera les loyers perçus jusqu'au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts complémentaires, ainsi que les éventuelles indemnités d'assurance versées en cas de période de carence locative indemnisée.

- dire et juger que dans l'hypothèse de l'annulation de la vente, les sociétés Winner Winner et Winner Finance Conseil, devront rembourser à M. [E], le montant des commissions qu'elles ont perçu respectivement du promoteur pour la vente, de la Banque pour la souscription du contrat de prêt, et de la société de placement pour la souscription du contrat d'assurance vie adossé au contrat de prêt in fine, à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Il - A titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité des différents

intervenants :

Vu les articles 1240 et 1241

Réformant le jugement dont appel,

A titre préalable sur la prescription opposée par les défendeurs.

- prendre acte de ce que moins de 10 ans se sont écoulés entre la date des contrats, et celle de l'assignation.

En conséquence,

- dire et juger que la prescription n'est pas acquise et déclarer recevable la demande de M. [E], sur le seul fondement du manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

Subsidiairement, et par application de l'article 2224 du Code civil,

- dire et juger que le point de départ de la prescription ne peut être celle de l'acte, et que c'est bien la date à laquelle ils ont pu découvrir le dommage allégué, dans sa consistance et son ampleur, que doit se situe est le point de départ du délai pour agir.

- dire et juger que ce n'est qu'à partir des premières difficultés, à la fois en termes de location, puis de la découverte du prix surdimensionné du bien, et des autres éléments de dol de la part des différents intervenants à cette opération, que les acquéreurs ont pu ainsi appréhender la nature et I'ampIeur du préjudice dont ils demandent aujourd'hui réparation.

En conséquence,

- dire et juger que la prescription n'est pas acquise et déclarer recevable la demande de M. [E], sur le seul fondement du manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

1/Sur la responsabilité du vendeur, la Société Rovez Investissement :

- dire et juger que la société Rovez Investissement a manqué à son devoir de conseil, d'information et de loyauté, en présentant un projet trompeur à différents égard, en surévaluant le coût de l'acquisition de l'appartement de M. [E] dans des proportions plus que substantielles au regard du prix du marché, soit environ deux fois et demi le prix de marché lors la période de l'acquisition, en construisant une opération financière totalement erronée du fait du caractère mensonger de différents paramètres essentiels de l'opération tel que notamment le prix du loyer, en ne cloisonnant pas les chambres, en mettant un simple sol OSB au lieu d'un parquet, en occultant le fait que l'acquisition de cette propriété n'intégrait pas la totalité du terrain, ni la maison de gardien à l'intérieur du domaine du château, en présentant un projet qui intégrait une rénovation dans le cadre de la loi monument historique qui laissait présumer une rénovation totale alors même que les extérieurs et les parties gros 'uvre du château n'ont pas fait l'objet de travaux pourtant plus que nécessaires, de sorte que la présentation globale était erronée.

- dire et juger que ce faisant la société Rovez Investissement a trompé M. [E] par ces différentes man'uvres dolosives de sorte que sa responsabilité est pleinement engagée, et, ou qu'à minima sa responsabilité est engagée au titre de son devoir de conseil et d'information.

- dire et juger que ces man'uvres dolosives ont fait perdre à M. [E] une chance de ne pas s'engager dans ce projet ou de s'engager à de meilleures conditions dans un projet immobilier.

2/ Sur la responsabilité du commercial, la SAS Winner Winner.

- dire et juger que la société Winner Winner a pris en charge l'intégralité de la présentation, depuis le démarchage de M. [E] à son domicile, en passant par le choix du notaire procurateur, le choix de la Banque, le choix du lot « attribué '' à M. [E] le choix du contrat d'assurance Vie adossé au contrat de prêt, et enfin la signature des actes, à son domicile, faisant en sorte que ce dernier ne rencontre jamais les différents intermédiaires.

- dire et juger que la société Winner Winner a manqué à son devoir de conseil, d'information et de loyauté, en présentant un projet trompeur à différents égard, en surévaluant le coût de l'acquisition de l'appartement de M. [E] dans des proportions plus que substantielles au regard du prix du marché, en construisant une opération financière totalement erronée du fait du caractère mensonger de différents paramètres essentiels de l'opération tel que notamment le prix du loyer, en occultant le fait que l'acquisition de cette propriété n'intégrait pas la totalité du terrain, ni la maison de gardien à l'intérieur du domaine du château, en présentant un projet qui intégrait une rénovation dans le cadre de la loi monument historique qui laissait présumer une rénovation totale de qualité alors même que les extérieurs et les parties gros 'uvre du château n'ont pas fait l'objet de travaux pourtant plus que nécessaires, de sorte que la présentation globale était erronée.

- dire et juger que cette carence informative est d'autant plus dolosive que la société Winner Winner était le seul commercial en exclusivité pour la commercialisation des lots du château [11], de sorte qu'ayant tous les éléments d'information utiles, elle aurait dû informer clairement et honnêtement M. [E] avant de l'engager dans cette opération.

Dans le prolongement de ces observations, 

- dire et juger que la société Winner Winner n'a remis aucune simulation et projection sous forme de fichier informatique de l'opération à M. [E], tant sur le plan de la rentabilité locative, du résultat d'exploitation, que sur l'optimisation fiscale, se contentant de le visiter tard le soir à son domicile, pour qu'il ne soit pas en situation d'avoir le temps d'analyser la proposition, et en lui faisant uniquement des démonstrations prétendument savantes sur des brouillons qui restaient totalement opaques pour lui.

- dire et juger que la société Winner Winner, seul interlocuteur de M. [E], a profité de la crédulité et de la confiance de ce dernier, pour lui faire acquérir ce bien immobilier dans un château, dont le programme de rénovation laissait croire à ce dernier qu'il faisait un achat de qualité et pérenne, lui garantissant une stabilité de la valeur du bien ainsi acquis.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de la société Winner Winner constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil, et que sa responsabilité délictuelle se trouve de ce fait engagée à l'égard de M. [E].

3/ Sur la responsabilité de la société Winner Finance Conseil.

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil a fourni à M. [E] les deux offres de prêt relatives à cette acquisition auprès de Société Rovez Investissement , se chargeant de recueillir ses éléments financiers pour le montage du dossier, choisissant à la fois la banque pour l'offre de prêt et le placement financier adossé à celui-ci, sans que M. [E] n'ait jamais eu le choix de la banque, ni de la nature du financement, ni encore du placement en assurance Vie associé au prêt.

- prendre acte de ce que M. [E] n'a jamais rencontré ladite banque, la société Winner Finance Conseil et son dirigeant, M. [Y], se chargeant même de lui faire signer l'offre de prêt à leur domicile.

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil n'a jamais apporté la moindre explication à M. [E] sur la mise en place d'un prêt in fine associé à un contrat d'assurance Vie, ce mécanisme dispendieux créant une source d'insécurité totale sur le remboursement du prêt à son terme, compte tenu de l'aléa important afférent au placement.

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil a nécessairement perçu une commission, à la fois par la Banque en lien avec les deux offres de prêt (Acquisition et Travaux) et par la société auprès de laquelle le contrat d'assurance Vie a été souscrit avec nantissement au profit de la Banque.

- dire et juger que ce faisant la société Winner Finance Conseil a participé à la perte de chance de M. [E] de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à des conditions de financement plus avantageuses, et moins risquées.

En conséquence,

- la condamner à indemniser M. [E] au même titre que les sociétés Winner Winner, Sarl Rovez Investissement , Maître [R], et la SCP [W], [S] et [A], de leur perte de chance.

- la condamner également à indemniser M. [E] de sa perte de chance spécifique d'avoir contracté un mode de financement moins dispendieux.

4/ Sur la responsabilité de Maître [B] [R], notaire instrumentaire :

- dire et juger que Maître [B] [R] a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, en ne renseignant pas son client sur les caractéristiques de l'opération en Loi monument historique, sur I'opportunité d'un investissement dans ce secteur géographique, et sur les conséquences exactes de son acquisition.

- dire et juger que cette obligation de devoir d'information s'imposait d'autant plus que Maître [R] était le notaire désigné par le promoteur dès l'avant contrat, et ayant reçu pour mission de procéder à la régularisation de l'ensemble des actes de vente pour le Château [11], il se devait et avait à sa disposition tous les éléments permettant d'apporter une information complète, loyale et objective à l'ensemble des acquéreurs, dont M. [E].

- dire et juger de surcroît que Maître [R] ne rapporte absolument pas la preuve d'avoir apporté à M. [E] une information loyale relative à sur l'opération en général, sur le dispositif légal de la défiscalisation en loi Monument Historique, sur les règles de précaution dans ce type d'investissement, sur le prix de vente comparatif sur ce même secteur géographique précis, tous les notaires ayant un accès direct à ce type d'information.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de Maître [B] [R] constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité.

5/ Sur la responsabilité du notaire procurateur, la SCP [W], [S] et [A], Notaire à Périgueux :

- dire et juger que la SCP [W], [S] et [A] a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, en ne renseignant pas son client sur les caractéristiques de l'opération, sur l'opportunité d'un investissement dans ce secteur, et sur les conséquences exactes de son acquisition.

- dire et juger que la SCP [W], [S] et [A] aurait dû être particulièrement vigilante en présence d'une demande de procuration globale pour acquérir laquelle rendait encore plus fragile son client pour connaître les données exactes de l'opération, en particulier lorsque le contact initial était pris parle commercial du promoteur, et non par les clients eux-mêmes.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de la SCP [W], [S] et [A], Notaire à Périgueux constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité.

III- Sur la réparation des préjudices.

Réformant le jugement dont appel,

1/ A titre principal: sur la réparation du préjudice financier de M. [E].

Pour l'ensemble de ces intervenants, dire et juger que la perte financière, s'analyse au regard de la différence entre le prix du marché et le prix payé lors de l'acquisition, qui serait subie par M. [E] en cas de revente de son bien à ce jour, est à minima de 245 800 euros (415 800 euros - 170 000 euros)

En conséquence, 

- condamner solidairement la Société Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire, et la SCP [W], [S] et [A], notaire procurateur, au paiement de la somme de 245 800 euros à titre de dommages cet intérêts au titre du préjudice financier de M. [E].

2/ A titre subsidiaire, sur la réparation du préjudice de perte de chance de M. [E].

- dire et juger que le préjudice de M. [E] s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

- dire et juger que compte tenu des différentes composantes de la perte de chance de M. [E] de ne pas avoir contracté ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses correspondant à la réalité du marché, il y a lieu de fixer le préjudice de M. [E] résultant de sa perte de chance à 60% du montant global de leur investissement.

En conséquence, 

- prononcer la condamnation solidaire de la société Rovez Investissement , la société SAS Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire, et la SCP [W], [S] et [A], notaire procurateur, au paiement de la somme globale de 249 480 euros (60 % de 415 800 euros), à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à de meilleures conditions.

4/ Sur le préjudice de perte de chance spécifique lié à la responsabilité de la banque et de la société Winner Finance Conseil.

- dire et juger que la banque BNP Paribas, venant au droit de la société Fortis Banque, avait un devoir d'information, de mise en garde, et de conseil, au-delà I'opération dans sa globalité, à savoir plus précisément sur l'opportunité de la souscription de ce type de prêt in fine, opération de financement complexe au sens de la définition donnée notamment par la jurisprudence.

- dire et juger que face à une proposition de financement complexe, la Banque BNP Paribas aurait dû, par quelque support que ce soit, attirer l'attention de l'emprunteur, sur les caractéristiques les moins favorables, et les risques inhérents à l'association d'un contrat d'assurance Vie, ce qu'elle n'a fait ni préalablement à l'émission de l'offre de prêt, n'ayant jamais pris soin de correspondre avec M. [E] ou de le rencontrer, ni dans le cadre de l'offre de prêt elle-même.

- dire et juger que la banque ne rapporte pas la preuve d'avoir dispensé ce conseil, et ne démontre d'ailleurs pas avoir proposé d'autres types de prêt à M. [E], ni d'avoir apporté une information complète sur la nature et le fonctionnement d'un prêt in fine.

- dire et juger que la société de conseil en courtage de financements, la société Winner Fiance Conseil, a été particulièrement taisante à l'endroit de M. [E] au regard des risques encourus avec ce type de financement, et ne démontre pas avoir apporté le moindre conseil à M.[E] sur les modalités spécifiques de ce type de financement, se contentant de lui demander un certain nombre de pièces financières, sans jamais lui préciser préalablement le type de prêt qui lui serait proposé.

En conséquence :

- dire et juger que ce faisant, M. [E] a perdu une chance de pouvoir souscrire un mode de financement plus adapté, sans risque, et moins coûteux, pour cette opération.

En conséquence :

- condamner solidairement la Banque BNP Paribas et la société Winner Finance Conseil qui a mise en place ce montage financier dans le cadre de la présente acquisition à rembourser à M. [E] à titre d'indemnisation de ce préjudice spécifique la totalité des intérêts des deux prêts souscrits pour cette opération, les frais de souscription des dits prêts, les frais de souscription des contrats d'assurance vie adossés à ces deux prêts, ainsi que le coût de l'assurance de ces deux prêts, outre les frais de prise de garantie sur les contrats d'assurance Vie.

5/ A titre complémentaire, et dans tous les cas.

5-1/ Sur la demande de paiement de la carence locative à titre de dommages et intérêts complémentaires.

- condamner solidairement de la société Rovez Investissement, la société SAS Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire, et la SCP Isabelle Gomis et Jean-Pierre Reversat, notaire procurateur, au paiement de la somme de 21 000 euros au titre de la carence locative à titre de dommages et intérêts complémentaires, selon tableau versé aux débats en pièce numéro 34, arrêté à la date de l'assignation, à parfaire au jour du jugement.

5-2/ Sur le préjudice administratif, moral et psychologique de Madame et M. [O].

- dire et juger que M. [E] a subi un véritable préjudice psychologique, moral et administratif.

- dire et juger que le préjudice administratif ne saurait être contesté compte tenu de l'importance et de la longueur de la présente procédure, qu'il a été contraint de mettre en 'uvre afin de faire valoir ses droits.

- dire et juger que le préjudice moral et psychologique est attesté par différents éléments versés aux débats.

- condamner solidairement les différents intervenants qui ont permis, chacun face à leur carence au regard de leur devoir de conseil et d'information loyale, la réalisation de ce vente immobilière par dol et tromperie, à savoir la Société Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire et la SCP « [W], [S] et [A] '', notaire procurateur, au paiement de la somme de 25 O00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

IV - A titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation:

Réformant le jugement dont appel,

1/ Sur l'article 700 du NCPC.

En raison de l'important travail sur ce type de dossier et de la multiplicité de demandes et de défendeurs impliquant des frais d'avocat importants, condamner solidairement la Société Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire et la SCP [W], [S] et [A], notaire procurateur, à verser à M. [E] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

Dans tous les cas, compte tenu des importants dommages subis par les requérants, 

- rejeter toute demande formulée au titre de l'article 700 du NCPC par les parties défenderesses qui n'ont eu de surcroît à conclure qu'à l'encontre d'une seule partie, et dire qu'il n'y a pas lieu à une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.

2/ Sur les dépens.

 - condamner en outre, sous la même solidarité, la société Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [B] [R], notaire instrumentaire et la SCP [W], [S] et [A], notaire procurateur, aux entiers dépens de première instance, et ce incluant le coût :

- des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance,

- de leurs publications à la conservation des hypothèques,

- de la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques,

- de la signification du jugement à intervenir aux différentes parties.

Distraits au profit de Me Boudaix, sur son affirmation de droit.

 - ordonner en outre l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.



La société Rovez Investissement , dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 15 octobre 2020, demande à la cour de :



Au principal,

- dire et juger M. [E] irrecevable en son action en nullité de la vente comme étant prescrite,

- dire et juger M. [E] irrecevable en ses actions en responsabilité comme étant prescrites,

- le débouter de l'ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires ou solidaires comme étant prescrites,

En conséquence 

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Subsidiairement,

- dire et juger que la vente du 30.12.2005 est parfaite et ne recèle aucun dol commis par la Sarl Rovez de nature à emporter sa nullité,

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires ou bien encore solidaires à l'encontre de la Sarl Rovez,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la vente du 30 décembre 2005 est parfaite et ne recèle aucun manquement contractuel à l'obligation d'information de nature à emporter sa nullité,

- dire et juger que la Sarl Rovez n'a pas manqué à son obligation de conseil et d'information en sa qualité de vendeur,

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la Sarl Rovez tant principales que subsidiaire ou bien encore solidaires,

- condamner solidairement M. [E] à payer à la Sarl Rovez représentée par son liquidateur amiable, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris les entiers dépens distraction faite au profit de la Selarl Avocat Victor Hugo, avocat postulant sur ses affirmations de droit.



La société BNP Paris, venant aux droits de la société Banque Fortis, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 21 septembre 2020, demande à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, de :



- dire et juger M. [U] [E] recevable mais mal fondé en son appel, 

- l'en débouter, 

- constater que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle dirigée contre un établissement bancaire à raison d'un manquement à son devoir de mise en garde court à compter de l'octroi du crédit, 

- constater que le contrat de prêt a été signé le 15 décembre 2005 et que ce n'est que par exploit en date du 27 juillet 2017 que M. [E] a soulevé le manquement de la BNP Paribas à son devoir de conseil et de mise en garde, soit plus de 5 ans après la signature du contrat de crédit; 

En conséquence, 

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Périgueux le 4 février 2020 ; 

- dire et juger que l'action de M. [U] [E] pour manquement au devoir de conseil et de mise en garde est prescrite. 

- débouter M. [U] [E] de l'intégralité de ses demandes. 

A titre subsidiaire, pour le cas où la Cour infirmerait le jugement entrepris et estimerait que l'action de M. [U] [E] n'est pas prescrite, 

- constater que M. [U] [E] ne rapporte pas la preuve d'une faute de la société Fortis Banque, du préjudice subi et d'un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi ; 

- constater que M. [E] a été informé sur les éléments essentiels de l'opération de défiscalisation et a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement fiscal qu'il recherchait. 

- constater que M. [E] doit être considéré comme un emprunteur averti et qu'il n'est pas fondé à rechercher la responsabilité de la BNP Paribas pour manquement de la banque à son devoir de mise en garde, 

En conséquence, 

- dire et juger que la société Fortis Banque n'a pas manqué à son devoir de conseil et de mise en garde, 

- débouter M. [U] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait que la société Fortis Banque a manqué son devoir de conseil et de mise en garde, 

- constater que M. [U] [E] ne rapporte pas la preuve d'un lien direct entre la faute commise par la Banque et le préjudice allégué, 

- constater que M. [U] [E] ne rapporte pas la preuve de la perte de chance d'avoir souscrit un contrat offrant des garanties mieux adaptées à sa situation; 

En conséquence, 

- débouter M. [U] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

Sur les conséquences de la nullité de la vente sur les contrats de prêts : 

- dire et juger que la nullité du contrat de vente emporte l'anéantissement rétroactif du contrat de prêt, 

- dire et juger que dans cette hypothèse, la BNP Paribas est fondée à demander à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et des frais d'emprunt et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, 

En conséquence, 

- ordonner la restitution par M. [E] des sommes prêtées 

- ordonner la restitution par la BNP Paribas des intérêts, frais, accessoires et cotisations d'assurance ; 

- condamner la société Rovez Investissement et la Société Winner Winner au paiement des intérêts échus et des intérêts à échoir, et à la restitution des frais d'emprunt, en réparation du préjudice subi par la BNP Paribas du fait de l'annulation des contrats de prêts. 

En tout état de cause, 

- condamner M. [U] [E] à payer à la BNP Paribas venant aux droits de la société Fortis Banque la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- le condamner aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Karine Perret, Avocat aux offres de droit. 



La société Ageas France, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 22 octobre 2020, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :



Confirmer le jugement rendu le 4 février 2020 en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause la société Ageas France ; 

Infirmer le jugement rendu le 4 février 2020 en ce qu'il a débouté la société Ageas France de sa demande en paiement de dommages et intérêt d'un montant de 10.000,00 euros formée à l'encontre de M. [E] pour procédure abusive ; 

- condamner M. [E] au paiement de la somme de 10.000,00 euros à la société Ageas France au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- condamner M. [E] aux entiers dépens d'instance, dont distraction au 

profit de Maître Albin TASTE, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La société Oradea Vie, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 22 octobre 2020, demande à la cour, au visa des 2224 et suivants articles du code civil et L110-4 du code de commerce, de :



- dire et juger irrecevables les actions en nullité et en responsabilité de M. [U] [E] comme étant prescrites, 

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens d'instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître A-S Verdier sur son affirmation de droit. 



La SCP [W] et [A], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 octobre 2020, demande à la cour de :



Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Périgueux du 4 février 2020 ;

En conséquence,

A titre principal : 

- juger irrecevables les demandes de M. [E] à l'encontre de la SCP [W] et [A].

A titre subsidiaire :

- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l'encontre de la SCP [W] et [A].

En tout état de cause :

- condamner M. [E] à payer à la SCP [W] et [A] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.



Maître [R], dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 21 octobre 2020, demande à la cour, au visa des articles 2224, 2222 et 2270-1 anciens et 1240 du code civil, de :



A titre principal,

Confirmer le jugement entrepris ayant déclaré irrecevables comme prescrites l'action en nullité et l'action en responsabilité à l'encontre des défendeurs de M. [E], en l'état des éléments exposés ci-dessus, les premiers Juges ayant fait une juste appréciation des éléments de fait et de droit de la cause. 

- dire et juger l'action de M. [E] à l'encontre de Maître [R], notaire, définitivement prescrite en application des articles 2224, 2222 du Code Civil et par voie de conséquence, irrecevable, en l'état des éléments exposés ci-dessus. 

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que l'action et les demandes de M. [E] portent exclusivement sur l'opportunité économique et financière de l'opération. 

- dire et juger l'acte de vente du 30 décembre 2005 reçu par Maître [R] pleinement efficace. 

- dire et juger mal fondées les demandes de M. [E] en tant que dirigées à l'encontre de Maître [R], notaire, en l'état des éléments exposés ci-dessus caractérisant l'absence de tout manquement de la concluante, de tout lien de causalité et préjudice subséquent, en ce que le Notaire ne saurait être tenu d'une quelconque obligation concernant l'opportunité économique et financière d'une opération. 

En conséquence,

- débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de Maître [R], notaire. 

- prononcer la mise hors de cause pure et simple de Maître [R], notaire. 

- dire et juger que Maître [R], Notaire, ne saurait être concerné et sa responsabilité engagée du chef d'éventuelles man'uvres dolosives et/ou pratiques commerciales trompeuses, en l'état des éléments exposés ci-dessus. 

- débouter M. [E] de ses demandes à titre de dommages-intérêts fondées sur d'éventuelles man'uvres dolosives ou pratiques commerciales trompeuses. 

- dire et juger que Maître [R], Notaire, ne saurait être concerné par les problèmes résultants des défauts de réalisation de travaux, non-conformités et autres, survenus postérieurement à l'acte de vente. 

A titre très subsidiaire,

- débouter M. [E] de sa demande à hauteur de 415 800 euros correspondant à la restitution du prix de vente et prix des travaux qui ne saurait concerner le Notaire, en ce que la restitution du prix de vente et prix des travaux ne saurait constituer, un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge du Notaire qui n'en a pas perçu le prix et ce au regard de la jurisprudence désormais constante. 

- débouter M. [E] de ses demandes respectives à hauteur de 245 800 euros au titre du préjudice financier ; de 249 480 euros au titre de la perte de chance et 21 000 euros au titre de la carence locative en tant que dirigées à l'encontre de Maître [R], en l'état des éléments exposés ci-dessus. 

- débouter M. [E] de sa demande à hauteur de 25 000 euros au titre du préjudice moral, en l'état des éléments exposés ci-dessus 

- débouter M. [E] de sa demande à hauteur de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en l'état des éléments exposés ci-dessus. 

- condamner M. [E] à payer à Maître [R], notaire, la somme de 3 000 euros titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- débouter tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Laydeker-Sammarcelli-Mousseau, avocats associés, sur son affirmation de droit en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



La société Cardif Assurances Vie, dans ses dernières conclusions en intervention volontaire en date du 18 octobre 2022, demande à la cour de :



- déclarer irrecevable et mal fondé l'appel interjeté par M. [E] 

Ce faisant, 

Confirmer la décision entreprise, 

Subsidiairement, si la Cour devait réformer le jugement dont appel, 

Confirmer la mise hors de cause de la société Ageas France, 

- donner acte à la société Cardif Assurance Vie de son intervention volontaire.



La SAS Winner Winner et la Sarl Winner Finance Conseil, bien que régulièrement à la Sarl Hirou ès qualitès de mandataire judiciaire de la SAS Winner Winner pour la première, par exploit d'huissier en date du 31 août 2021 portant notification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant du 24 juillet 2020 et modificatives du 27 juillet 2020, n'ont pas constitué avocat.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.



Lors de l'audience des plaidoiries la cour a invité les parties à présenter leurs observations par une note en délibéré à intervenir au plus tard le 5 juin 2023 sur le moyen relevé d'office suivant:



-l'application des dispositions de l'article 2270-1 ancien du code civil à l'espèce s'agissant du point de départ de la prescription des actions en responsabilité extra-contractuelle: manquement au devoir de conseil des professionnels et des notaires.



Par ailleurs, en cours de délibéré, le 2 juin 2023, la cour a sollicité les observations des parties sur :



- la qualité de professionnel de la vente immobilière de la Sarl Rovez Investissement et sur les conséquences de cette qualification sur l'obligation de conseil pesant sur le vendeur, 

-le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité introduite contre le banquier au regard de l'article L 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, et notamment la possibilité de retenir 'la date de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance antérieurement' plutôt que la date de souscription du crédit, ce par le biais d'une note en délibéré à intervenir au plus tard le 10 juin 2023,



Vu la note en délibéré adressée par maître [R] le 2 juin 2023, 



Vu les notes en délibéré de la SA BNP Paribas en date des 2 et 8 juin 2023,



Vu la note en délibéré de la société [W] [A] en date du 5 juin 2023,



Vu les notes en délibéré de la Sarl Rovez Investissement en date des 5 juin 2023 et 9 juin 2023,



Vu la note en délibéré de M. [E] le 7 juin 2023,



Vu la note en délibéré de la société Oradea Vie du 8 juin 2023,



Il n'y a pas lieu de tenir compte de la note en délibéré adressée le 13 juin 2023 par M. [E] accompagnée de plusieurs pièces dont les statuts de la société Rovez Investissement, produits hors délais.



Enfin, le 22 juin 2023 la cour a sollicité les observations de M. [E] sur l'application d'office des dispositions de l'article L 622-21et L 622-22, L 622-24 et R 622-24 du code de commerce, posant le principe de l'interruption des acti