Cour d'Appel · Chambre civile — 4 juillet 2023

ARRET N°



N° RG 22/00104 





N°Portalis DBWA-V-B7G-CJUQ



















L'E.A.R.L. [B] [L]





C/



M. [U] [K] [R]



M. [P] [N] [R] 













COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 04 JUILLET 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Fort de France, en date du 27 Janvier 2022, enregistré sous le n° 512000009 ;







APPELANTE :



L'EARL [B] [L], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice par M. [W] [S]

[Adresse 2] 

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Charlène LE FLOC'H, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMES :



Monsieur [U] [K] [R]

[Adresse 8]

[Localité 4]



comparant assisté de Me Fred-Michel TIRAULT, avocat au barreau de MARTINIQUE



Monsieur [P] [N] [R], assisté de sa curatrice Madame [C] [R]

EHPAD [11] 

[Adresse 12]

[Localité 5]



non comparant représenté par Me Mark BRUNO, avocat au barreau de MARTINIQUE















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :





Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre 

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 04 Juillet 2023 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé signé le 1er novembre 2007, M. [U] [K] [R] et M. [P] [N] [R] ont donné à bail à ferme à M. [B] [L] une parcelle de 6 hectares environ, sise à [Adresse 10] sur la commune de [Localité 4], cadastrée section B n°[Cadastre 3]. 



Aux termes de ce bail conclu pour une durée de trois ans et commençant à courir au 1er novembre 2007, le fermage était fixé à une somme de 1 200 € par hectare, soit un total annuel de 7 200 € payable mensuellement à terme échu.



Suite au décès de M. [L] et conformément à une clause du contrat de bail, celui-ci s'est poursuivi au profit de sa veuve Mme [T] [L]. Par mail du 6 septembre 2017, puis par courrier du 16 octobre 2018, Mme [L] a donné congé au bailleur au 30 octobre 2019 au motif qu'elle avait atteint l'âge de la retraite.



Par procès-verbal d'huissier de justice dressé le 06 novembre 2019, M. [U] [K] [R] a fait constater l'occupation de la parcelle par M. [W] [S], gérant de l'EARL [B] [L].







Par acte d'huissier du 10 janvier 2020, M. [R] [U] [K] a fait sommation de déguerpir à M. [S] [W].



Suivant requête enregistrée le 08 octobre 2020, M. [U] [K] [R] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fort-de-France aux fins de voir :



'Constater l'occupation sans droit ni titre par M. [S] [W] ;

Ordonner l'expulsion de l'EARL [L], ainsi que tout occupant de son chef de la parcelle section B n°[Cadastre 1] au [Adresse 9]' à [Localité 4], y compris Mme [L], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner l'expulsion de M. [S] du dit terrain, occupant sans droit ni titre, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Condamner Madame [L] à lui payer la somme de dix-neuf mille deux cents euros (19.200 euros) correspondant aux arriérés de loyers dus jusqu'au 30 octobre 2019 ;

Condamner solidairement l'EARL [L] et M. [S] à lui verser une indemnité d'occupation quotidienne égale à la somme de 19,73 euros par jour, et ce à compter du 31 octobre 2019, jusqu'à leur départ effectif des lieux ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. [W] [S] à lui verser la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à titre de dommages et intérêts pour résidence abusive ;

Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les mêmes défendeurs aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir du 10 janvier 2020, ainsi que les constats d'huissier versés aux débats par le demandeur.'



Par jugement rendu le 27 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Fort-de-France a statué comme suit :



'- DIT M. [R] [U] [K] recevable en son action ;

- DIT M. [R] [P] [N] recevable en son intervention volontaire;

- VALIDE le congé donné par lettre du 16 octobre 2018 par Mme [L] [T] ;

- ORDONNE en conséquence à l'EARL [B] [L] de libérer la parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 4], cadastrée Section B n° [Cadastre 3] et faute de départ volontaire passé un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;





- DIT la demande de M. [R] [U] [K] au titre des arriérés de loyers pour la période de 2008 à 2015 prescrite ;

- DEBOUTE M. [R] [U] [K] de sa demande au titre des arriérés de loyers pour la période de 2016 à 2019 dirigée contre Mme [L] [T] ;

- CONDAMNE l'EARL [B] [L] à payer à M. [R] [U] [K] la somme de 250 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération des lieux ;

- DIT la demande d'indemnité de l'EARL [B] [L] forclose;

- DEBOUTE M. [R] [U] [K], l'EARL [B] [L] et M. [S] [W] de leurs demandes réciproques en dommages et intérêts ;

- DIT le tribunal incompétent pour statuer sur la demande de M. [R] [P] [N] en remboursement de sa quote-part des loyers perçus sur le bien indivis et renvoie M. [R] [P] [N] à mieux se pourvoir ;

- CONDAMNE in solidum l'EARL[B] [L] et M. [S] [W] aux entiers dépens de l'instance ;

- CONDAMNE solidairement l'EARL [B] [L] et M. [S] [W] à payer à M. [R] [U] [K] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.'



Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 21 mars 2022, l'EARL [B] [L] a critiqué les chefs du jugement rendu le 27 janvier 2022 en ce qu'il a :



'- validé le congé donné par lettre du 16 octobre 2018 par Mme [L] [T],

- ordonné en conséquence à l'EARL [B] [L] de libérer la parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 4], cadastrée Section B n° [Cadastre 3] et faute de départ volontaire passé un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

- condamné l'EARL [B] [L] à payer à M. [R] [U] [K] la somme de 250 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération des lieux,

- dit la demande d'indemnité de l'EARL [B] [L] forclose,

- débouté l'EARL [B] [L] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné in solidum l'EARL[B] [L] et M. [S] [W] aux entiers dépens de l'instance,

- condamné solidairement l'EARL [B] [L] et M. [S] [W] à payer à M. [R] [U] [K] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.'



Par ordonnance rendue le 11 août 2022 par le premier président de la cour d'appel de Fort-de-France, M. [W] [S] a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu le 27 janvier 2022.



Dans des conclusions d'appel du 25 juillet 2022, M. [P] [N] [R] et Mme [C] [R], prise en qualité de curatrice de M. [P] [N] [R], demandent à la cour de :



'DECLARER RECEVABLE ET FONDE l'appel interjeté.



Y faisant droit,



INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a validé le congé donné par lettre du 16/10/2018 par madame [L] [T] ;

et, statuant à nouveau juger que le bail s'est poursuivi ;

CONDAMNER M. [K] [R] à porter et payer à M. [P] [R] et [C] [R] la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [K] [R] en tous les dépens ;

DIRE que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Mark BRUNO, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'



M. [P] [N] [R] et Mme [C] [R], prise en qualité de curatrice de M. [P] [N] [R], exposent que l'action en justice menée par le seul [U] [K] [R] est irrecevable dès lors qu'il s'agit d'un acte d'administration exigeant une majorité des deux tiers des indivisaires. Ils indiquent également que le congé donné par Mme [T] [L] n'était pas valable, n'ayant été adressé qu'à M. [U] [K] [R]. Les appelants ajoutent que M. [U] [K] [R], seul destinataire du congé, avait accepté le retrait du congé par le preneur et que M. [P] [N] [R], finalement informé du congé et de son retrait, avait validé ce retrait. Enfin, ils prétendent que, le bail s'étant poursuivi, les loyers doivent être versés pour moitié à chacun des indivisaires.



Dans leurs conclusions d'appel n° 2 en date du 13 septembre 2022, l'EARL [L] et M. [W] [S] demandent à la cour d'appel de :



'In limine litis,

Annuler le jugement rendu le 27/01/22 par le tribunal paritaire des baux ruraux.



Subsidiairement, 

- Infirmer le jugement du 27/01/22 en ce qu'il a : 









- Validé le congé donné par lettre du 16/10/18 par Madame [L] [T] ; 

- Ordonné en conséquence à l'EARL [B] [L] de libérer la parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 4], cadastrée section B n° [Cadastre 3] et faute de départ volontaire passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

- Condamné l'EARL [B] [L] à payer à M. [R] [U] [K] la somme de 250 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 01/11/19 et jusqu'à libération des lieux ;

- Dit la demande d'indemnité de l'EARL [B] [L] forclose ;

- Débouté l'EARL [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

- Condamné solidairement l'EARL [B] [L] et M. [S] [W] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;



Statuant à nouveau :



- Rejeter la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation formulée à l'encontre de l'EARL [L] par M. [R] [U] [K] ;

- Condamner M. [R] [U] [K] à payer à l'EARL [L] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et interêts ;

- Condamner M. [R] [U] [K] à payer à M. [W] [S] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et interêts ; 

- Condamner M. [R] [U] [K] à payer à l'EARL [L] la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

- Condamner M. [R] [U] [K] à payer à M. [W] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;



Subsidiairement, 

- Constater que le montant des investissements indemnisables à l'EARL [L] est évalué à la somme de 117.286 euros ;

- Condamner M. [R] [U] [K] et M. [P] [N] à payer à L'EARL [L] la somme de 117.286 euros ;

- Dire que, en cas de contestation, l'EARL [L] bénéficiera de l'application des dispositions de l'article L411-76 du code rural en vue d'obtenir le versement d'une indemnité provisionnelle et qui, nonobstant toute opposition ou appel, devra être versée à son départ des lieux, faute de quoi il ne pourra être exigé son départ à la fin du bail.











A titre subsidiaire,

- Désigner tel Expert qu'il plaira de nommer avec pour mission de : 

- Visiter les lieux loués, parties présentes ou appelées ; 

- Prendre connaissance de tous documents utiles, notamment du bail et des différents éléments décrivant l'état de la parcelle louée

- Se faire communiquer l'ensemble des pièces utiles ; 

- Dire si le preneur a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, y compris celles ayant pour objet de mettre le bien loué en conformité avec la législation ; 

- Dire si le preneur, avec l'accord du bailleur, a effectué des réparations excédant ses obligations légales aux bâtiments indispensables à l'exploitation ; 

- Dire si, pour ces améliorations, les autorisations administratives nécessaires ont été obtenues ; 

- Chiffrer le montant de l'indemnité due jusqu'à la date d'expiration du bail et, ce conformément aux articles R 461-13 et suivants du code rural et de la pêche maritime ; 

- Répondre aux dires et autres observations des parties et, d'une manière générale, recueillir tous les renseignements susceptibles de justifier lesdites améliorations. 



Par ailleurs,

- Prendre acte de l'accord de l'EARL [L] et de M. [W] [S] à la médiation proposée par le Président de la Cour d'appel.'



L'EARL [L] et M. [W] [S] exposent que le président du tribunal paritaire des baux ruraux devait s'assurer que les assesseurs absents avaient bien été régulièrement convoqués et que mention devait en être portée sur la décision qui en fait foi. Ils font valoir que l'affaire a été débattue devant une juridiction irrégulièrement composée, dès lors qu'il n'existait manifestement pas un nombre suffisant d'assesseurs en 2021 pour constituer le tribunal paritaire des baux ruraux. Ils ajoutent que, aucune ordonnance n'ayant été prise en 2021 pour transférer la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux au tribunal judiciaire, le président du tribunal paritaire des baux ruraux n'avait pas compétence pour statuer lors des débats du 04 novembre 2021 et lors du délibéré en date du 27 janvier 2022.



Par ailleurs, l'EARL [L] et M. [W] [S] soutiennent que M. [U] [K] [R] a initié à leur encontre une procédure d'expulsion de manière unilatérale, sans même consulter l'autre co-indivisaire, M. [P] [N] [R], alors que l'action en justice engagée par M. [U] [K] [R] constitue un acte d'administration. L'EARL [L] et M. [W] [S] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris, la procédure engagée par M. [U] [K] Théat ne pouvant s'analyser comme une mesure conservatoire au sens de l'article 815-2, alinéa 1er du code civil. 









Les appelants indiquent également que seuls les articles L. 461-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime ont vocation à régir le présent litige. Ils expliquent que Mme [T] [L] ne pouvait valablement délivrer un congé par courrier recommandé en date du 16 octobre 2018 au motif que l'EARL [L] est devenue seule titulaire du bail à la suite de l'apport du droit dont il a bénéficié en 2017, de sorte que ledit congé est nul et de nul effet ayant été délivré par une personne qui n'avait pas la qualité de preneur en place.



A titre infiniment subsidiaire, l'EARL [L] sollicite une indemnisation d'un montant de 117.286 euros au titre des améliorations qu'il a apportées au fonds loué. Elle fait valoir qu'elle n'est pas opposée à ce qu'une mesure d'expertise soit ordonnée, ayant un intérêt légitime à faire chiffrer de manière contradictoire l'indemnité de sortie lui revenant.



L'EARL [L] et M. [W] [S] ajoutent qu'ils ont expressément donné leur accord à une médiation mais que cette proposition émise par le premier président de la cour d'appel de Fort-de-France a été refusée par M. [U] [K] [R].



Dans ses conclusions du 13 octobre 2022, M. [K] [R] demande à la cour d'appel de :



- 'Débouter l'EARL [L] et M. [S] de l'ensemble de leurs demandes ; 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux ;

- Condamner l'EARL [L] et M. [S] à verser à M. [R], la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner l'EARL [L] et M. [S] aux dépens.



A Titre subsidiaire en cas d'annulation du Jugement : 

 - Evoquer l'affaire en application de l'article 562 du code de procédure civile ;



Et statuant à nouveau : 

- Ordonner l'expulsion de l'EARL [L], ainsi que tout occupant de son chef de la parcelle section B n°[Cadastre 1] au [Adresse 9] à [Localité 4], y compris Mme [L], et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- Ordonner l'expulsion de M. [S] du dit terrain, occupant sans droit ni titre, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

- Condamner solidairement l'EARL [L] et M. [S] à verser aux bailleurs, les consorts [R], une indemnité d'occupation quotidienne égale à la somme de 19,73 euros par jour, et ce à compter du 31 octobre 2019, jusqu'à leur départ effectif des lieux ;





- Condamner Madame [L] à payer à M. [K] [R] la somme de dix-neuf mille deux cents euros ( 19.200 euros) correspondant aux arriérés de loyers dus jusqu'au 30 octobre 2019 ;

- Condamner M. [W] [S] à verser au requérant la somme de cinq mille euros (5.000 euros) à titre de dommages et intérêts pour résidence abusive ;

- Condamner solidairement l'EARL [L] et M. [W] [S] à verser à M.[R] [K] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner solidairement l'EARL [L] et M. [W] [S] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de déguerpir du 10 janvier 2020, ainsi que les constats d'huissier versés aux débats par M. [R] [K].'



M. [K] [R] expose que les contestations de l'EARL [L] afférentes à la régularité de la composition de la juridiction devaient être soulevées en première instance dès l'ouverture des débats, de sorte que la demande n'est pas recevable en cause d'appel. Il indique également que l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre est un acte conservatoire que tout indivisaire peut exercer. M. [K] [R] prétend que l'EARL [L] n'est pas titulaire du bail rural, aucune pièce justificative de l'apport qu'aurait fait Mme [T] [L] à la société n'étant versée aux débats. Il ajoute que l'acte du 06 décembre 2017 produit par les appelants n'a pas les caractéristiques d'un agrément du bailleur et n'a pas date certaine, de sorte qu'il devra être écarté des débats.



Par ailleurs, M. [K] [R] expose que l'EARL [L] étant sans droit ni titre ne peut réclamer aucune indemnisation. Il fait valoir que le bail signé par l'EARL [L] ne comporte pas de clause relative au paiement d'une indemnité en fin de bail et que le preneur n'a pas obtenu l'accord du propriétaire ou l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux en application de l'article L. 461-16 du code rural et de la pêche maritime.



Enfin, M. [K] [R] prétend que Mme [T] [L] a donné congé au bailleur en laissant des loyers impayés dont le solde s'élève à ce jour à la somme de 19.200 euros. Il indique que les différentes mises en demeure adressées à Mme [T] [L] sont restées infructueuses.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.



Après plusieurs renvois, l'affaire a été fixée pour être plaidée au 12 mai 2023. La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2023.













MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir dire, constater et prendre acte ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte que la cour n'est pas tenue de statuer sur les dites demandes et qu'il n'en sera pas fait mention dans le dispositif.



Sur la demande de nullité du jugement rendu le 27 janvier 2022.



En application des articles L.492-1 et R. 492-1 du code rural et de la pêche maritime le tribunal paritaire des baux ruraux est composé d'un président, ainsi qu'en nombre égal de bailleurs non preneurs et de preneurs non bailleurs, répartis entre deux sections.Le cas échéant, lorsque la section siège en formation de jugement, elle comprend quatre assesseurs.



L'article L.492-6 prévoit que «lorsque, par suite de l'absence d'assesseurs titulaires ou suppléants, régulièrement convoqués, ou de leur récusation, le tribunal paritaire ne peut se réunir au complet, le président statue seul, après avoir pris l'avis des assesseurs présents.»



Quant aux dispositions de l'article L 492-7 elles ne visent pas l'absence d'assesseurs convoqués pour une audience donnée comme prévu à l'article L 492-6 mais l'impossibilité de constituer un tribunal paritaire des baux ruraux dans un ressort judiciaire justifiant le transfert de ses compétences au tribunal judiciaire.



Si le président n'a ni à mentionner, ni à rechercher les causes de l'absence d'un ou plusieurs assesseurs, en revanche il doit s'assurer que les assesseurs absents ont bien été régulièrement convoqués et mention doit en être portée sur la décision qui en fait foi.



En l'espèce, il résulte des mentions du jugement du 27 janvier 2022 que le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en la personne de sa présidente seule, aucun assesseur n'ayant assisté aux débats, sans qu'il soit indiqué si les assesseurs absents avaient été régulièrement convoqués, de sorte que par cette insuffisance d'énonciation, le jugement entrepris encourt la nullité.



Cependant, l'article 430 du code de procédure civile, applicable en l'espèce, prévoit que les contestations relatives à la composition de la juridiction doivent être présentées, à peine d'irrecevabilité, dès l'ouverture des débats ou dès la révélation de l'irrégularité si celle-ci survient postérieurement, faute de quoi aucune nullité ne pourra être ultérieurement prononcée de ce chef.



L'EARL [B] [L] et M. [W] [S] ont pu constater, dès l'ouverture des débats devant le tribunal paritaire des baux ruraux, l'absence des assesseurs.







Dès lors, ils ont été mis en mesure de présenter des contestations relatives à la composition de la juridiction dès l'audience de jugement du 04 mars 2021 et au plus tard lors de l'audience de jugement du 04 novembre 2021.



M. [P] [N] [R], intervenant volontaire, et Mme [C] [R], prise en qualité de curatrice de M. [P] [N] [R], représentés par leur conseil à l'audience de jugement du 04 mars 2021, ont pu constater l'absence des assesseurs.



Dès lors, ils ont été mis en mesure de présenter des contestations relatives à la composition de la juridiction dès l'audience de jugement du 04 mars 2021 et au plus tard lors de l'audience de jugement du 04 novembre 2021.



En conséquence, la demande de nullité du jugement du 27 janvier 2022 doit être déclarée irrecevable.



Sur le congé donné par le preneur.



Si, effectivement, ne sont pas applicables en Martinique, sauf disposition particulière, le chapitre 1er du titre 1er du code rural et de la pêche maritime, la cour relève que le dernier alinéa de l'article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime, qui constitue une disposition particulière applicable au preneur atteignant l'âge de la retraite, n'a pas été repris, intégré ou écarté dans les dispositions relatives à l'outre-mer.



Par ailleurs, dans le bail rural consenti le 1er novembre 2007 par MM. [U] [K] [R] et [P] [N] [R] à M. [B] [L], les parties ont entendu expressément soumettre l'application du bail litigieux aux dispositions de l'article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime.



C'est donc à bon droit que, ayant atteint l'âge de la retraite, Mme [T] [L], qui a bénéficié du bail en cours, suite au décès de son époux, M. [B] [L], a résilié le bail dont s'agit à la fin d'une des périodes annuelles, soit le 31 octobre 2019.



Sur la validité du congé.



"Au visa de l'article L 411-38 du code rural et de la pêche maritime, le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants qu'avec l' agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d'ordre public."



















Comme l'a relevé le premier juge, il ressort de l'attestation signée le 13 novembre 2007 entre M. [U] [K] [R] et l'EARL [B] [L], des reçus de loyers du 29 novembre 2014 pour l'année 2014-2015 et du 10 décembre 2015 pour l'année 2015-2016, que M. [U] [K] [R] a accepté le transfert de bail au profit de l'EARL [B] [L] sans se conformer à l'exigence de notification prévue par l'article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime.



Or, M. [U] [K] [R] ne pouvait ignorer qu'un indivisaire, même titulaire d'au moins deux tiers des droits indivis, ne peut effectuer seul un acte de disposition portant sur un immeuble à usage agricole tel que l'agrément personnel par le bailleur d'un acte d'apport du droit au bail à une société en application de l'article 815-3 du code civil.



 L'unanimité des indivisaires était dès lors requise aux fins d'agréer personnellement l'apport de son droit au bail rural auquel avait procédé M. [B] [L] au profit de l'EARL [B] [L].



La cour en déduit que M. [U] [K] [R] a considéré à tort que le titulaire du droit au bail était l'EARL [B] [L] à compter du 13 novembre 2007, alors que cet apport du droit au bail, à défaut d'agrément personnel de tous les indivisaires, était nul et de nul effet.



Certes, l'autre indivisaire n'a pas contesté cet apport du droit au bail mais aucune pièce au dossier ne permet d'affirmer que M. [P] [N] [R] connaissait l'existence de cet apport du droit au bail avant l'audience de conciliation du 14 janvier 2021, tous les actes de gestion de ce bien indivis étant effectués par son frère, M. [U] [K] [R].



La cour en déduit que le véritable titulaire du droit au bail a toujours été M. [B] [L], de sorte qu'il ne saurait être reproché à son épouse, Mme [T] [L], d'avoir donné congé au bailleur en son nom et au nom de l'EARL [B] [L].



Conformément aux dispositions de l'article 1739 du code civil, lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.



Par courrier en date du 16 octobre 2018, le preneur a notifié son congé au bailleur.



La cour relève que :



- le congé a été donné conjointement par l'EARL [B] [L] et Mme [T] [L], la renonciation au bail étant justifiée par les droits à la retraite qu'a fait valoir cette dernière,













- si, effectivement, le congé n'a été notifié qu'à M. [U] [K] [R], celui-ci était l'unique interlocuteur de Mme [T] [L], gérante de l'EARL [B] [L], et passait seul les actes d'administration: ainsi, il est indiqué dans l'attestation rédigée le 06 décembre 2017 que 'La location des terres de M. [R] [K] situés au [Adresse 7] [Localité 4] à l'EARL [B] [L] est renouvelée par tacite reconduction', sans que le nom de l'autre propriétaire indivis, M. [P] [N] [R], ne soit mentionné.



L'article 815-3 du même code dispose que, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les seuls actes d'administration mais aucunement les actes de disposition ou la conclusion ou le renouvellement des baux.



Il s'en déduit que les loyers étant versés directement entre les mains de M. [U] [K] [R], M. [P] [N] [R] n'est pas intervenu dans l'exécution du contrat de bail rural consenti à M. [B] [L]. De plus, le congé donné par la locataire a produit ses effets, dès lors que, notifié au propriétaire indivis qui passait seul les actes d'administration, il a permis à Mme [T] [L], titulaire du bail litigieux après le décès de son époux, de bénéficier des dispositions de l'article L. 411-33, dernier alinéa du code rural et de la pêche maritime. Dans ces conditions, le congé sera considéré comme régulier et comme ayant été valablement donné. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.



Sur le retrait du congé.



Par courrier en date du 1er juillet 2019, le nouveau gérant de l'EARL [B] [L], M. [W] [S], a avisé M. [K] [R] et M. [P] [R] du retrait du congé donné par le précédent représentant légal de l'EARL [B] [L] et du renouvellement du bail rural du 1er novembre 2007.



Or, le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui produit effet sans avoir à être accepté par son destinataire et qui se suffit à lui même. Il s'ensuit qu'il met fin irrévocablement au bail par la seule manifestation de celui qui l'a délivré et ne peut être rétracté par son auteur sans le consentement explicite de celui auquel il a été donné.



En l'espèce, MM. [K] et [P] [R] n'ont jamais manifesté la moindre volonté non équivoque d'accepter la rétractation du congé délivré conjointement par l'EARL [B] [L] et Mme [T] [L].



Force est de constater également que Mme [T] [L], titulaire du droit au bail, n'a pas exprimé la volonté de procéder au retrait du congé dont s'agit.













La cour en déduit que la renonciation de l'EARL [B] [L] au congé du 16 octobre 2018 est inopérante, n'étant pas titulaire du droit au bail, outre l'absence d'accord explicite des bailleurs, de sorte que le bail n'existait plus à compter du 1er novembre 2019.



Sur l'occupation sans droit ni titre.



L'article 1738 du code civil dispose que, si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.



En vertu de l'article L. 461-5 du code rural, le bail à ferme d'un fonds rural soumis aux dispositions du présent titre est constaté par écrit; à défaut d'écrit, le bail est censé être fait aux clauses et conditions du contrat type établi, pour l'ensemble de la collectivité ou pour la région agricole de la collectivité dans la collectivité dans laquelle se trouve le fonds, par une commission consultative des baux ruraux.



La preuve du bail rural suppose d'établir que le propriétaire d'un bien foncier agricole a accepté de le mettre à disposition à titre onéreux en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole.



Il résulte des pièces de la procédure que, le 06 novembre 2019, M. [U] [K] [R] a fait constater par Me [Z] [G], huissier de justice, que la parcelle louée 

précédemment par M. [B] [L] et pour laquelle Mme [T] [L], gérante, a donné congé avec effet au 31 octobre 2019, était toujours occupée par l'EARL [B] [L] représentée par son gérant, M. [W] [S], et exploitée dans le cadre d'une activité agricole. A la demande également de M. [K] [R], une sommation de déguerpir a été délivrée en vain le 10 janvier 2020 par Me [Z] [G], huissier de justice, à M. [W] [S].



Toutefois, la cour relève que, concomitamment, M. [K] [R] a accepté de recevoir les loyers dus au titre des années 2019-2020, 2020-2021 et 2021-2022, dont le montant avait été fixé lors de la conclusion du contrat de bail du 1er novembre 2007, soit la somme de 7.200 euros par an, en ayant connaissance que les versements étaient effectués par M. [W] [S], gérant de l'EARL [B] [L], et sans contester l'affectation des paiements sollicitée par M. [W] [S].



En outre, M. [U] [K] [R] avait pris la gestion du bien indivis, au su de l'autre indivisaire et néanmoins sans opposition de sa part, de sorte que M. [P] [N] [R], faisant l'objet d'une mesure de curatelle simple par jugement du 17 octobre 2019, n'avait pas été informé du congé donné par Mme [T] [L], gérante de l'EARL [B] [L], et du litige qui opposait son frère, M. [K] [R], à l'EARL [B] [L], représentée par M. [W] [S].







Toutefois, il ressort des débats à l'audience du tribunal paritaire des baux ruraux et notamment de l'audience de plaidoiries qui s'est tenue le 04 novembre 2021 que M. [P] [N] [R], comparant en personne, assisté de sa curatrice, a réitéré son désaccord avec l'action introduite par son frère et son souhait de voir le bail se poursuivre avec M. [S].



Si la contrepartie onéreuse constitue un élément essentiel du bail rural, la mise à disposition d'un bien foncier agricole par son propriétaire constitue un autre élément essentiel du bail rural.



Or, dès le 09 novembre 2019, M. [U] [K] [R] a fait constater par huissier de justice que la parcelle litigieuse était occupée par l'EARL [B] [L] représentée par son gérant, M. [W] [S].





Force est de constater que, le 10 janvier 2020, M. [U] [K] [R] a fait délivrer, par huissier de justice, à M. [W] [S] une sommation de déguerpir de la parcelle sise [Adresse 13] à [Localité 4], après que Me [Z] [G] a rappelé à M. [S] que le bail rural avait pris fin le 31 octobre 2019 et qu'il occupait sans droit ni titre la parcelle litigieuse dont le requérant était propriétaire.



La cour en déduit que M. [U] [K] [R] a exprimé clairement son refus de mettre à disposition de l'EARL [B] [L] et de son gérant, M. [W] [S], la parcelle litigieuse.



La preuve de l'existence d'un bail rural n'étant pas rapportée, l'EARL [B] [L], représentée par son gérant, M. [W] [S], sera déclarée occupante sans droit ni titre de la parcelle située [Adresse 13], [Localité 4] et cadastrée section B n° [Cadastre 3].



Sur l'expulsion.



Il est de jurisprudence constante que l'action engagée par un propriétaire indivis tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui a pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril imminent (arrêt Cour de cassation, 1ère Civ., 04 juillet 2012, pourvoi n° 10-21.967).



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de M. [U] [K] [R] et a ordonné l'expulsion de l'EARL [B] [L] et celle de tous occupants de son chef de la parcelle sise [Adresse 13], [Localité 4] et cadastrée section B n° [Cadastre 3].











Sur l'indemnité d'occupation.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné l'EARL [B] [L] à payer à M. [U] [K] [R] la somme de 250 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la libération des lieux.



Sur la libération de l'entrave à l'accès à deux parcelles.



L'EARL [B] [L] étant occupante sans droit ni titre sera déboutée de ce chef de demande.



Sur l'indemnisation.



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu, au visa de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, que l'EARL [B] est forclose en sa demande d'indemnité. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.




 Sur les demandes de dommages et intérêts.



La cour relève qu'aucun moyen n'est exposé par l'EARL [B] [L] et M. [W] [S] au soutien de leurs demandes en paiement à titre de dommages et intérêts présentées uniquement dans le dispositif de leurs dernières conclusions.



En conséquence, ils seront déboutés de ces chefs de demande. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.


Sur les demandes accessoires.



Les dispositions du jugement déféré sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire seront confirmées.



Il sera alloué à M. [U] [K] [R] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.



Au vu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il convient de rejeter les demandes présentées respectivement par l'EARL [B] [L], M. [W] [S], M. [P] [N] [R] et Mme [C] [R], prise en sa qualité de curatrice de M. [P] [N] [R], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, l'EARL [B] [L] et M. [W] [S] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

















PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



REJETTE la demande de nullité du jugement du 27 janvier 2022 ;



CONFIRME en toutes ses dispositions dont appel le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fort-de-France ;



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;



CONDAMNE l'EARL [B] [L] et M. [W] [S] à payer à M. [U] [K] [R] la somme de 1.500€ (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE l'EARL [B] [L] et M. [W] [S] aux dépens de la présente instance.





Signé par M. Thierry PLUMENAIL, conseiller, pour la présidente empêchée conformément à l'article 456 alinéa 1 du code de procédure civile, et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.





LA GREFFIERE, POUR LA PRESIDENTE,