Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 6 juillet 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 06 JUILLET 2023

(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général

N° RG 23/01276 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6WT



Décision déférée à la cour

Jugement du 04 janvier 2023-Juge de l'exécution de PARIS-RG n° 22/81942



APPELANTE

 

S.A.R.L. [5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Plaidant par Me Marie DUVERNE-HANACHOWICZ de la SELARL MDH AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1712



INTIMEES 



Madame [F] [C]

[Adresse 9]

[Localité 4]



S.C.I. [8]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentées par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294



COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bénédicte Pruvost, président 

Madame Catherine Lefort, conseiller

Monsieur Raphaël Trarieux, conseiller



GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier



ARRÊT 

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.







PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par bail commercial du 10 décembre 1997, Mme [F] [C], usufruitière, et la SCI [8], nue-propriétaire, ont loué à la Sarl [7] situés [Adresse 2] [Localité 3]. Par acte sous seing privé du 19 septembre 2014, la SCI [5] a acquis le fonds de commerce de restaurant exploité dans les locaux loués.



Par ordonnance du 8 avril 2022, signifiée le 6 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 9 décembre 2021,

-condamné la Sarl [5] à payer à Mme [C] une provision de 18.621,75 euros à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et indemnités d'occupation exigibles au 4 mars 2022, échéance du 4ème trimestre 2021 inclus,

-suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la Sarl [5] à se libérer de sa dette en versant 5 mensualités consécutives d'un montant de 3.725,55 euros, le paiement de chaque mensualité devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter d'avril 2022,

-dit qu'en cas d'inexécution du paiement de tout ou partie de l'une de ces mensualités ou d'une échéance du loyer et des charges courants aux termes convenus, l'intégralité du solde restant dû sera alors immédiatement exigible, cet échelonnement sera caduc et la clause résolutoire produira immédiatement et rétroactivement ses effets au 9 décembre 2021,

-dit qu'en cas de parfait paiement dans le strict respect de ces modalités, ladite clause sera réputée ne pas avoir produit ses effets,

-ordonné, en cas de caducité de l'échelonnement et faute de départ volontaire, l'expulsion de la Sarl [5] et de tout occupant de son chef,

-condamné dans ce cas la Sarl [5] au paiement d'une provision à valoir sur une indemnité d'occupation du 9 novembre 2021 jusqu'à la date de restitution des lieux ou de l'expulsion.



Le 19 octobre 2022, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la Sarl [5].



Par acte d'huissier du 15 novembre 2022, la Sarl [5] a assigné Mme [C] et la SCI [8] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation du commandement de quitter les lieux.



Par jugement du 4 janvier 2023, le juge de l'exécution a :


débouté la Sarl [5] de ses demandes ;

validé le commandement de quitter les lieux délivré à la Sarl [5] le 19 octobre 2022 et dit en conséquence que ce commandement produira son plein et entier effet ;

condamné la Sarl [5] à verser à Mme [C] et la SCI [8] une indemnité de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.


 

Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que la Sarl [5] n'avait pas respecté l'échéancier, fixé par le juge des référés à peine d'acquisition de la clause résolutoire dont le jeu avait été suspendu, puisqu'elle avait réglé la 4ème échéance le 19 octobre 2022 alors qu'elle devait être payée le dernier jour du mois de juillet 2022, qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une erreur bancaire au sujet du virement de 3.725,55 euros qu'elle aurait effectué le 25 juillet 2022 et qu'elle avait été mise en demeure par le gestionnaire des biens loués de régler l'échéance par lettre recommandée du 19 août 2022 et était donc informée de son absence de règlement avant la délivrance du commandement de quitter les lieux.









Par déclaration du 5 janvier 2023, la Sarl [5] a formé appel de ce jugement.



Par dernières conclusions du 17 mai 2023, la Sarl [5] demande à la cour de :


infirmer le jugement du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;


Statuant à nouveau, 


déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux délivré le 19 octobre 2022 ;

débouter les intimés de toutes leurs demandes ;

condamner in solidum Mme [C] et la SCI [8] à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.




L'appelante soutient que :


l'équité et la bonne foi peuvent faire échec à l'application de la clause résolutoire invoquée par le bailleur de mauvaise foi ;

sa gérante a commis une erreur matérielle, excusable et de bonne foi dans le virement bancaire à effectuer au bailleur au titre de la 4ème échéance du mois de juillet 2022 en versant les 3.725,55 euros dus le 25 juillet 2022 sur le compte de sa société et a rectifié cette erreur dès qu'elle en a pris conscience en recevant le commandement de quitter les lieux du 19 octobre 2022, étant précisé que depuis la crise du covid, elle a dû effectuer de nombreux paiements depuis son compte personnel pour régler les charges de la société qui manquait de trésorerie en raison des difficultés financières ;

l'erreur de sa gérante et le fait qu'elle ne l'a pas réalisée immédiatement peuvent s'expliquer par le stress engendré par la grave maladie de son mari qu'elle a accompagné jusqu'à son décès le 29 octobre 2022 ;

l'acquittement de la 5ème et dernière échéance le 29 août 2022 et le paiement des loyers et charges aux échéances convenues démontrent sa bonne foi ;

elle n'a jamais été avisée de son retard de paiement de l'échéance litigieuse car le gestionnaire du bien a envoyé une lettre recommandée, qui est revenue non réclamée, durant les congés annuels en août 2022, ne l'a pas contactée par email ou téléphone et n'a pas mentionné ce défaut de paiement dans les régularisations de charges et les appels de loyers conséquents du mois d'octobre ;

la mauvaise foi et l'attitude passive du gestionnaire des biens loués et sa gestion chaotique, caractérisées notamment par des réclamations erronées ou des virements annulés puis rétablis, ont été déterminantes dans l'absence de régularisation de son erreur ;

les bailleurs ont, à travers leur administrateur de biens, manqué de diligence et de bonne foi à son égard en ne lui accordant aucune remise de loyer ou facilité de paiement durant la crise sanitaire malgré la fermeture administrative du restaurant ;

son expulsion des locaux aurait des conséquences excessives en entraînant sa faillite qui mettra fin à toute une vie de travail en réduisant à néant les investissements réalisés, le licenciement de ses six salariés et la prise en charge de son PGE par les contribuables.




Par dernières conclusions du 23 mai 2023, Mme [C] et la SCI [8] demandent à la cour de :


débouter la Sarl [5] de la totalité de ses demandes ;

confirmer le jugement du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

condamner la Sarl [5] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Sarl [5] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de leur avocate aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Les intimées font valoir que :


le juge de l'exécution ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation concernant la gravité du non-respect des délais et prescriptions prévus par la décision ayant suspendu les effets de la clause résolutoire,

la Sarl [5] n'a pas respecté l'échéancier de l'ordonnance du 8 avril 2022 puisqu'elle a réglé la 4ème échéance, exigible le 31 juillet 2022, le 19 octobre 2022, le virement effectué le 25 juillet n'étant pas valable au regard de l'article 1342-2 du code civil ;

la Sarl [5] n'a pas respecté l'obligation de paiement des loyers courants puisqu'elle n'a apuré les loyers et charges du 1er trimestre 2022, exigibles le 1er avril, que le 11 mai, les loyers et charges du 2ème trimestre 2022, exigibles le 1er juillet, le 9 septembre, et ceux du 3ème trimestre 2022, exigibles le 1er octobre, le 21 octobre 2022 ;

elle n'est pas de mauvaise foi car elle n'avait pas l'obligation d'alerter la Sarl [5] du défaut de règlement de l'échéance de juillet, le juge des référés n'ayant pas prévu l'envoi d'une mise en demeure pour que la clause résolutoire soit acquise ;

la réclamation erronée de la taxe foncière, les régularisations de charges et l'annulation de virements de la Sarl [5] ne sont pas à l'origine du non-respect des prescriptions de l'ordonnance du 8 avril 2022 ;

la société [5] cherche à remettre en cause l'ordonnance de référé et la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en lui reprochant l'absence de remise de loyer ou de facilités pendant l'état d'urgence sanitaire, alors que le juge de l'exécution n'est pas compétent sur ce point et qu'elle a dû percevoir des aides ;

le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir de prendre en compte l'importance des conséquences de la reprise des effets de la clause résolutoire pour le locataire.




MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité du commandement de quitter les lieux



Aux termes de l'article R.121-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution.



Ainsi, lorsque des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ont été accordés au locataire par décision de justice, le juge de l'exécution doit seulement vérifier, dans le cadre d'une contestation de la procédure d'expulsion menée en exécution de cette décision, que les modalités de paiement ainsi que les conditions de reprise d'effet de la clause résolutoire, fixées par la décision, ont été strictement respectées respectivement par le locataire et par le bailleur.



Il en résulte que le juge de l'exécution n'a pas à apprécier la bonne foi ou la bonne volonté du débiteur pour déterminer si la clause résolutoire peut produire ses effets. Seule l'hypothèse où le bailleur aurait, par sa mauvaise foi, empêché le locataire de s'exécuter à bonne date pourrait être prise en compte par le juge pour invalider la procédure d'expulsion.



En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat, notamment :

- que Mme [W], gérante de la société [5], a commis une erreur sur la quatrième mensualité de juillet 2022 puisqu'elle a viré, le 25 juillet 2022, le montant de l'échéance (3.725,55 euros) de son compte personnel vers le compte de la société [5] au lieu de la verser sur le compte du bailleur ou de son mandataire (ou sans reverser ensuite la somme vers le compte du bailleur) ;



- qu'elle ne s'est rendu compte de son erreur que lors de la délivrance du commandement de quitter les lieux le 19 octobre 2022 et a aussitôt régularisé l'impayé par un virement au profit du bailleur ;

- qu'elle n'a pas reçu la mise en demeure de la société [6] en date du 18 août 2022 concernant cette échéance du 31 juillet 2022 impayée (LRAR non réclamée), envoyée à l'adresse du restaurant, fermé en cette période estivale ;

- que les quatre autres mensualités de paiement prévues par l'ordonnance de référé ont été payées à bonne date, notamment celle d'août 2022, ce qui n'est pas contesté par les intimées.



Si la société [5] justifie du décès de l'époux de sa gérante le 29 octobre 2022, elle ne justifie pas des graves problèmes de santé de celui-ci qui auraient été source de stress et de surmenage pour Mme [W] pendant l'été. En tout de cause, sa bonne foi, qui n'est pas remise en cause par la cour, est sans incidence en l'espèce, dès lors que l'erreur de virement ne résulte pas d'une faute du bailleur ou de son mandataire.



En effet, c'est en vain que la locataire invoque les erreurs de gestion de la société [6], administrateur de biens. Certes, le 1er juillet 2022, celle-ci a réclamé, avec le loyer et les charges, le paiement de la taxe foncière 2021, qui n'était pas due par la société [5]. Toutefois, cette erreur n'est nullement à l'origine de l'erreur de virement commise par la gérante de cette dernière le 25 juillet 2022. Les autres erreurs du gestionnaire du bien sont soit antérieures soit postérieures à juillet 2022 et ne peuvent non plus expliquer le défaut de paiement de juillet 2022 ni le défaut de régularisation immédiat.



La société [5] reproche également vainement à la bailleresse l'absence d'information quant au défaut de paiement de la mensualité de juillet 2022, dès lors que l'ordonnance de référé ne le prévoit pas, la sanction étant alors automatique sans mise en demeure préalable dès qu'une mensualité ou une échéance de loyer et charges n'est pas payée à bonne date. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à Mme [C] de lui avoir seulement adressé, par son mandataire, pendant la période de fermeture du restaurant, une mise en demeure qui n'a pas été réceptionnée.



En outre, contrairement à ce que soutient la société [5], il résulte du décompte produit qu'elle n'a pas réglé la totalité des loyers postérieurs à l'ordonnance de référé aux dates convenues, puisque l'échéance de juin 2022 fait défaut, alors qu'elle reconnaît payer son loyer par échéances mensuelles.



 Par ailleurs, le comportement du bailleur pendant la crise du covid est en l'espèce sans incidence dès lors qu'il se rapporte à une période antérieure à l'ordonnance de référé et aurait donc dû être allégué devant le juge des référés. 



Enfin, il n'appartient pas au juge de l'exécution, saisi d'une contestation de la validité du commandement de quitter les lieux, d'apprécier si l'expulsion est susceptible d'entraîner des conséquences excessives pour l'occupant, cette question ne relevant de son pouvoir d'appréciation que dans le cadre d'une demande de délai pour quitter les lieux, que la société [5] ne formule pas en l'espèce.



Il résulte de tous ces éléments que rien ne permet de remettre en cause l'exacte appréciation du dossier par le premier juge, qui a très justement retenu que la société [5] n'avait pas respecté l'échéancier fixé par le juge des référés, de sorte que la clause résolutoire avait retrouvé ses effets. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit le commandement de quitter les lieux valide et a débouté la société [5] de ses demandes.









Sur les demandes accessoires



L'issue du litige commande de confirmer les condamnations accessoires de la société [5] et de la condamner aux dépens d'appel, dont distraction au profit de l'avocat des intimées, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



En revanche, l'équité ne justifie pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimées, qui seront dès lors déboutées de leur demande.



PAR CES MOTIFS,



La Cour,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 janvier 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris,



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la Sarl [5] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Valérie Fiehl, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,