Cour d'Appel · Chambre Civile — 6 juillet 2023

N° de minute : 130/2023 





COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 20 Juillet 2023



Chambre Civile



 





Numéro R.G. : N° RG 21/00132 - N° Portalis DBWF-V-B7F-R6D



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :18/3588)



Saisine de la cour : 05 Mai 2021





APPELANT



Syndic. de copro. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice : SARL C&G Immobilier, 

Dont le siège social est sis : [Adresse 5]

Représentée par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉS



Mme [H] [R] épouse [K]

née le 29 Janvier 1945 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA



M. [N] [K]

né le 27 Janvier 1947 à [Localité 6] (PORTUGAL), 

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Philippe GILLARDIN de la SARL GILLARDIN AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe DORCET, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT



ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par Monsieur Philippe DORCET, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE





 L'ensemble immobilier dénommé ' [Adresse 1]' est implanté sur un terrain situé [Adresse 4], et comprend plusieurs bâtiments qui sont répartis sur deux parcelles , une parcelle A sur laquelle sont édifiés, un immeuble collectif à usage d'habitation nommé bâtiment A ainsi qu'un bâtiment en maçonnerie recouvert de tôles ondulées qui abrite huit garages , nommé bâtiment B , outre 16 emplacements de parking et une parcelle B, située en contrebas de la première comprenant , elle aussi un immeuble collectif à usage d'habitation, dénommé bâtiment C et un bâtiment individuel dénommé bâtiment D. 



Cet ensemble a été mis en copropriété par Mme veuve [K] selon acte notarié du 21 mai 1990. Le règlement de copropriété a été modifié à deux reprises par la suite en septembre 1996 et en avril 1197 , pour créer notamment certaines servitudes de passage et modifier la délimitation des parcelles A et B, mais les modalités de répartition des charges sont restées inchangées. 

 M.et Mme [K] sont propriétaires du lot n° 42 bâtiment D composé d'un studio, de dépendances à usage d'ateliers et de remises, et de la jouissance privative et exclusive de la portion de terrain attenante audit bâtiment D. 





Au cours des années 2010, des désordres sont apparus affectant le mur de soutènement séparant les parcelles A et B , la dalle de la parcelle A et le réseau d'assainissement. Dans le même temps M.et Mme [K] ont formé des demandes d'extension de leur lot n° 42. 



Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic qui était alors Sunset Syndic a mandaté le cabinet SECE, afin de déterminer l'ampleur des désordres constatés sur les ouvrages de l'ensemble immobilier et donner un avis sur les risques encourus pour les personnes et les biens. 



Par la suite, c'est à dire entre le mois de novembre 2013 et le 5 juillet 2016, les copropriétaires ont tenu plusieurs assemblées générales , datées du 23 novembre 2013, 16 septembre 2014 , du 2 décembre 2014 et du 5 juillet 2016, qui ont été remises en cause soit par Mme [W] et M. [X], copropriétaires des lots 37 à 41 composant le bâtiment C , soit par M.et Mme [K].



Par deux jugements distincts, en date du 24 avril 2017 et du 5 juillet 2017, le tribunal de première instance de Nouméa a prononcé l'annulation de certaines résolutions des ces assemblées générales, qui ont, de ce fait été de nouveau débattues lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2018. 





Par requête signifiée le 20 novembre 2018 et déposée au greffe le 22 novembre 2018, M. [N] [K] et Mme [H] [R] son épouse, copropriétaires du lot n° [Adresse 1] , ont fait citer devant le tribunal de première instance de ce siège le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , représenté par l'agence Jack Chatelin , aux fins d'obtenir principalement l'annulation des résolutions n° 24 et n° 60 de l'assemblée générale du 22 septembre 2018, la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire procéder aux différents travaux de réfection , outre sa condamnation à des dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral , la désignation d'un expert pour évaluer leur préjudice économique, et sa condamnation à des dommages intérêts à hauteur de 70 000 francs pacifique par mois écoulés pour l'inexécution des ses obligations. 





Par jugement en date du 8 mars 2021, le tribunal de première instance de Nouméa a : 

 

- rejeté la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1] ' concernant la demande d'annulation des résolutions n° 24 et 60 de l'assemblée générale du 22 septembre 2018,

- déclaré recevable la demande de M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] tendant à voir annuler les résolutions n° 24 et 60 de l'assemblée générale du 22 septembre 2018,

- déclaré recevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' au titre de I'abus de minorité,

- annulé la résolution n° 24 du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 septembre 2018,

- rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 60 du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 22 septembre 2018,

-rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] ,

-rejeté la demande d'indemnisation formée par M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse de [K] au titre du préjudice locatif,

- condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux nécessaires au niveau de la tenue des terres communes qui touchent le bâtiment de M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs par jour de retard passé ce délai,

-condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux nécessaires au niveau des murs du bâtiment appartenant à M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] afin de remédier aux désordres, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs pacifique par jour de retard passé ce délai,

-condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires au niveau de l'évacuation et du traitement des eaux vannes et des eaux pluviales, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs pacifique par jour de retard passé ce délai,

- condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à verser à 

M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] la somme de 400 000 francs pacifique (quatre cent mille francs pacifique) au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' de sa demande formée au titre de I'abus de minorité,

- débouté le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-rejeté la demande du syndicat des copropriétaires ' du [Adresse 1] ' formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' aux dépens de l'instance,

-ordonné l'exécution provisoire de la décision.



 





PROCÉDURE D'APPEL





Le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe de la cour le 5 mai 2021. 



Le 1er juillet 2021, le premier président de la cour d'appel de Nouméa, a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en ordonnant la suspension de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' demande à la cour : 

-déclarer son appel recevable en la forme et juste au fond.

-réformer la décision querellée en toutes ses dispositions sauf en ce que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°60 formée par les époux [K] et celle qui concerne l'indemnisation de leur préjudice de jouissance .

- donner acte aux époux [K] de ce qu'ils ont abandonné leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau, :

- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- constater que le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' sans aucune reconnaissance du bien-fondé des demandes de M.et Mme [K] , ne s'oppose à la demande d'expertise sollicitée par eux mais sollicite que la mission de l'expert soit complétée de la façon suivante :

' - Déterminer si le mur de soutènement encadrant la parcelle A et tenant les terres est affecté dans sa solidité et nécessite des travaux et, le cas échéant, les décrire . 

- Déterminer l'origine de l'affaissement de certaines parties du terrain recevant la parcelle A (parkings + voie de circulation).

- Déterminer si la fosse septique située sur la parcelle B engendre des dégradations pour le lot 42.

- Déterminer si l 'origine des dégradations constatées sur le lot 42 de M.et Mme [K] est notamment due à l'absence d'entretien du syndicat des copropriétaires de la résidence.

- Analyser l'état des répartitions proposées par le règlement de copropriété et indiquer si celles-ci sont équitables et justes pour la répartition des travaux a engager ' 



-condamner solidairement M.et Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' une somme de 300.000 francs pacifique à titre d'indemnité pour procédure abusive ;

-condamner solidairement M.et Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires' du [Adresse 1]' une indemnité de 300.000 francs pacifique en réparation du préjudice subi du fait de l'abus de minorité commis ;

-condamner solidairement M.et Mme [K] à verser au syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' une somme de 300.000 francs pacifique en application de l'article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie.

-condamner solidairement M.et Mme [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de la selarl Olivier Mazzoli , avocat aux offres de droit.

 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2022, auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M.et Mme [K] demandent à la cour de : 

- dire l'appel valablement formé mais débouter le syndicat de l'ensemble de ses demandes.

- confirmer en tous points le jugement attaqué.

- constater le caractère exclusivement dilatoire de l'appel formé et dire que l'astreinte a commencé à courir à la date de la signification du jugement, nonobstant la suspension de l'exécution provisoire.

- débouter le syndicat de sa demande d'expertise, et ordonner qu'il poursuive l'exécution de la convention de travaux passée avec Techni -conseil , et selon le programme suffisamment défini par l'avant-projet sommaire.

- ordonner au syndicat de mandater un bureau de contrôle, Veritas ou Socotec pour assurer une mission complète de suivi des travaux.

-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 50 000 francs pacifique par mois à compter du jugement du 8 mars 2021 au titre du préjudice de privation de jouissance, au titre de la perte de chance de louer le bien.

Subsidiairement, dire que l'astreinte ne commencera à courir qu'après un délai à l'appréciation de la cour, à compter de l'arrêt à intervenir.

- condamner le syndicat de copropriété 'du Lot n" [Adresse 1]' au paiement d'une somme de 800 000 francs pacifique au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2022 . 





MOTIFS DE LA DECISION 



La cour est saisie de l'appel principal du syndicat des copropriétaires qui conteste la décision des premiers juges ayant annulé la résolution n° 24 de l'assemblée générale des copropriétaires du Lot n" [Adresse 1] , et l'ayant condamné à exécuter à ses frais et sous astreinte divers travaux de remise en état, et l'ayant débouté de ses demandes reconventionnelles tendant au prononcé d'une mesure d'expertise ainsi qu' à la condamnation de M.et Mme [K] pour procédure abusive et abus de minorité. 



Elle est également saisie de l'appel incident de M.et Mme [K], qui réitèrent une demande en réparation de leur préjudice de jouissance au titre de la perte d'une chance de louer leur local , ainsi qu'une demande au titre des frais irrépétibles. 



 

La cour, à titre liminaire, rappelle que les demandes ' de constat', dire et juger etc.... ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile mais des moyens qui ne lient pas la cour, non tenue à statuer sur ces points. 

La cour observe notamment que , le syndicat des copropriétaires, appelant à titre principal, demande à la cour de rejeter l'ensemble des demandes formées par les époux [K], tout en lui demandant de 'constater qu'il ne s'opposait pas à leur demande d'expertise, pourvu que la mission confiée au technicien soit étendue à d'autres points. '. M.et Mme [K], déboutés de ce chef en première instance, n'ont formé aucun appel incident sur ce point, de sorte que cette disposition, sera purement et simplement confirmée par la cour. 







Par ailleurs il convient de relever que le syndicat des copropriétaires qui tend à la réformation du jugement en toutes ses dispositions, exception faite de la disposition relative à la résolution n° 60 de l'assemblée générale du 22 septembre 2018, n'a développé aucun moyen pour soutenir son appel en ce qui concerne les dommages intérêts alloués à M.et Mme [K] à hauteur de 400 000 francs en réparation de leur préjudice moral . En l'absence de tout appel incident de ce chef des intimés, cette disposition sera confirmée purement et simplement. 



 

 I. Sur la résolution n° 60 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1]'. 



 La résolution n° 60 reprise au procès verbal de l'assemblée générale du 22 septembre 2018 était intitulée ' décision de dédommagement de M.et Mme [K] , propriétaires du lot n° 42 de l'impossibilité d'utilisation de leur lot'. 

M. et Mme [K] avaient saisi l'assemblée générale au terme d'un courrier dont la teneur était la suivante:

' Décision de dédommagement de M.et Mme [K] , propriétaires du lot n° 42 compte tenu de l'impossibilité d'utilisation de leur lot, due à une carence du syndicat des copropriétaires à assurer les réparations nécessaires des parties communes. Le dédommagement correspondant à 70 000 francs pacifique par mois écoulé depuis le 23 juillet 2013 jusqu'au paiement complet sera payé dans un délai de 4 mois à compter de l'assemblée générale et sera suivi d'un paiement mensuel équivalent jusqu'à l'achèvement des réparations permettant l'utilisation normale de leur lot' 

L'assemblée des copropriétaires a décidé de ne pas donner suite à cette demande, par treize voix sur quatorze. 

Le tribunal a débouté M.et Mme [K] de leur demande tendant à l'annulation de cette résolution. 

Cette décision n'est pas remise en cause devant la cour, ni par le syndicat de la copropriété, qui l'a exclue du périmètre de son recours, ni par M et Mme [K] qui sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions , à tout le moins de celle ci . 

 



 II Sur la résolution n° 24 de l'assemblée générale des copropriétaires du Lot n" [Adresse 1] 



 La résolution n° 24 reprise au procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2018 était intitulée 'approbation relative à la procédure opposant M. [J] [X] et Mme [G] [W], copropriétaires des lots n°3, 38 ,39, 40 et 41, au syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' 

Le texte de cette résolution , préparé par le syndic , avait pour objet d'informer l'ensemble des copropriétaires du contenu de la décision rendue par le tribunal de première instance le 24 avril 2017, jugement ayant ordonné l'annulation de certaines résolutions prises lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2013, de faire de le point sur les sommes dont le syndicat des copropriétaires était redevable envers M. [X] et Mme [W], d'une part et envers le conseil de la copropriété d'autre part, et de soumettre au vote la prise en charge de la somme due aux premiers ( 250 874 francs pacifique ) en prévoyant deux appels de fonds, selon les tantièmes généraux avec exclusion des consorts [W]- [X]. 

Cette résolution a été adoptée par treize voix contre une voix . 



Le tribunal a annulé cette résolution au dispositif de sa décision tout en mentionnant dans l'énonciation de sa motivation que cette annulation était partielle, c'est à dire limitée à la contestation de M et Mme [K], portant sur les modalités de répartition de la charge financière liée à la facture du cabinet d'expertise SECE . 

La cour observe que le syndicat des copropriétaires, bien qu'il entende obtenir la ' réformation' du jugement en ' en toutes ses dispositions'(exception faite de la résolution n° 60) n'a présenté aucun moyen au soutien de son appel. 

M. et Mme [K], n'ont de leur côté formé aucun appel incident sur ce point. 

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer purement et simplement le jugement de ce chef. 



III. Les travaux de remise en état. 



Le tribunal a par ailleurs relevé que ces travaux avaient été approuvés par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 5 juillet 2016, en précisant que les résolutions 4 et 5 portant sur ce point ont été adoptées selon la proposition du bureau d'études Techni Conseil. Le tribunal, observant que ces travaux n'étaient toujours pas réalisés , à la date du 28 mars 2018, au vu d'un constat d'huissier établi à la demande de M.et Mme [K] , a considéré que ces éléments caractérisaient une négligence du syndicat, et engageaient sa responsabilité au titre du défaut d'entretien des parties communes , sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il a en conséquence condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les trois catégories de travaux portant sur le réseau d'assainissement, sur le mur de soutènement et sur la tenue des terres communes touchant au bâtiment de Met Mme [K] sous astreinte. 





Le syndicat des copropriétaires reproche aux premiers juges d'avoir prononcé des condamnations sous astreinte de manière très générale et sans aucune précision ni aucune référence à un devis ni à aucune entreprise. Il fait valoir qu'une mesure d'expertise est indispensable pour déterminer l'origine des désordres dans leurs différents aspects, en précisant s'ils proviennent d'un défaut d'entretien, mais également pour analyser l'état des répartitions proposées par le règlement intérieur de copropriété et indiquer si celles si sont équitables et justes pour la répartition des travaux à engager. Le syndicat des copropriétaires expose que les nombreuses procédures visant à l'annulation des décisions prises en assemblées générales empêchaient le bon fonctionnement de la copropriété et avait retardé les travaux. Il évoque plus particulièrement la procédure introduite le 23 février 2021 par M.et Mme [K] en annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 28 décembre 2020, portant sur les travaux d'assainissement, et l'installation d'une micro station d'épuration, alors que le principe de cet aménagement avait été validé lors de l'assemblée générale du 5 juillet 2016. 

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité civile . Il rappelle que la mise en cause de sa responsabilité suppose l'établissement par le demandeur d'une faute et d'un préjudice , reliés par un lien de causalité direct. Il rappelle une jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle si la faute de la victime est la cause unique du dommage , la responsabilité du syndicat ne saurait être engagée. Il en est de même si le retard dans la mise en oeuvre des travaux de réfection trouve sa cause dans l'opposition de certains copropriétaires . Il soutient n'avoir commis aucune faute imputant le retard pris dans la mise en oeuvre des travaux, à plusieurs facteurs : la multiplicité des procédures judiciaires engagées par M et Mme [K] et par les consorts [W] /[X] pour obtenir l'annulation des décisions prises en assemblées générales, l'absence d'un réel suivi technique engendré par la succession de syndics, le nombre des procédures grevant la trésorerie de la copropriété ( litiges avec des copropriétaires défaillants dans le règlement des charges de copropriété ) .

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient qu'en dépit de ces obstacles, les démarches pour la réalisation des travaux de réfection suivent leur cours, que certains d'entre eux, comme le ravalement des façades ou la réfection de la toiture sont terminés, et que les travaux de terrassement et d'assainissement qui sont au coeur du présent litige, sont en bonne voie, l'entreprise de maîtrise d'oeuvre en étant au stade de consultation des entreprises qui seront amenées à intervenir selon la résolution adoptée en assemblée générale du 1er septembre 2021. 

Enfin, le syndicat rappelle que le contraindre à exécuter certains travaux ( installation de la station d'épuration ) dont le principe même est discuté par M. et Mme [K] n'aurait aucun sens, ce qui n'a pas échappé au premier président , dans son ordonnance du 1er juillet 2021 ordonnant la suspension de l 'exécution provisoire. 



 

 M.et Mme [K] souhaitent la confirmation du jugement critiqué en toutes ses dispositions. 

Ils font valoir que l'objet de cette instance était avant tout de voir reconnaître la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des parties communes relativement aux réseaux des eaux usées, aux surfaces de circulation des parkings et au mur de soutènement de cette zone et obtenir la réparation des dommages causés par ces désordres sur leur lot. Ils affirment que le défaut d'entretien des parties communes est une réalité et n'est nullement contestée et réclament simplement l'exécution des travaux décidés en AG et préconisés par les experts dans un délai acceptable, au regard des dix années déjà écoulées . Ils soutiennent que la copropriété ne les exécutera que sous l'effet de la contrainte .

Ils rappellent que la situation actuelle présente un danger pour les biens mais aussi pour les personnes et résulte de ce que , la construction des bâtiments, du parking, et du mur de soutènement remonte à plus de cinquante ans, et n'a jamais été réellement entretenue. Ainsi, précisent ils, que, sous l'effet de l'érosion, la dalle de béton recouvrant le parking de la parcelle A s'est fissuré, laissant passer les eaux pluviales , lesquelles ont agi sur les terres de remblai pour exercer une pression sur le mur de soutènement, partie commune, mais également sur leur mur privatif, et notamment sur la dalle en toiture qui couvre leur lot, provoquant des fissures, des ruptures par plaques du béton, et une oxydation des ferrailles .

Ils indiquent que le principe des travaux et les conditions de leur mise en oeuvre sont acquises depuis longtemps au vu de l'expertise réalisée par la SECE en 2013 , mais qu'ils n'étaient toujours pas exécutés à la date du 28 mars 2018, date à laquelle ils l'ont fait constater par huissier ce qui n'est pas admissible selon eux. 

Ils estiment en effet que les litiges qui ont pu les opposer à d'autres copropriétaires n'ont rien à voir avec les travaux litigieux, et que la question de la modification de l'état de répartition des charges est également sans rapport avec l'objet du litige , puisqu'elle ne concerne pas le bâtiment D. M.et Mme [K] observent encore que si le premier président a suspendu l'exécution provisoire ordonnée par le jugement dont appel en considération des incertitudes pesant sur les contours de l'obligation de faire, dans la mesure où les études n'en étaient qu'au stade de l'avant projet sommaire , ils soulignent le fait que depuis lors, la situation n'a guère évolué 

 Enfin, ils conviennent avoir engagé une action pour contester la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 28 décembre 2020 relative à l'implantation de la micro station d'épuration sur les parkings de la parcelle A, dans la mesure où cette implantation est en contradiction avec les préconisations de la société Techni Conseil sans que le syndicat ne justifie pour autant d'un nouvel avis expertal validant son choix.

Compte tenu de l'évolution du litige, en raison de l'adoption en cours d'instance , d'une nouvelle résolution relative à l'implantation de la station d'épuration ,M et Mme [K] demandent à la cour d'ordonner la poursuite de l'exécution de la convention passée avec Techni Conseil , et selon le programme défini par l'avant projet sommaire. Ils sollicitent également de la cour, qu'elle ordonne au syndicat de mandater un bureau de contrôle pour assurer une mission complète de suivi des travaux . 





La cour relève que la matérialité des désordres n'est pas contestable au regard des conclusions concordantes des deux experts mandatés par M. et Mme [K] en juillet 2012 ( le cabinet ADMEIB ) d'une part et par le syndicat de la copropriété en avril 2013 d'autre part ( le cabinet SECE ). Le cabinet ADMEIB, qui n'a observé que les désordres affectant les parties privatives du lot de M. Et Mme [K] a pu constater ' que les murs périphériques présentent de nombreuses fissures dont certaines sont importantes, que la dalle faisant office de toit présente de très nombreuses dégradations et que les fers sont fortement attaqués, que le dock est inutilisable et que le parking jouxtant cette dalle présente de nombreux affaissements et un manque d'entretien évident. 

Le cabinet SECE mandaté l'année suivante par le syndicat de la copropriété, a examiné non seulement le local de M. et Mme [K], situé en contrebas en appui au mur de soutènement, mais également le parking aérien de la copropriété, situé sur la parcelle A , ainsi que l'ouvrage de soutènement des remblais et talus, et le système de gestion des eaux. Il a inventorié un grand nombre de désordres , sans être totalement exhaustif, en indiquant leur caractère évolutif et dangereux pour la sécurité des biens et des personnes et en les attribuant essentiellement à un défaut d'entretien . Le cabinet SECE a préconisé à l'époque les travaux de réparation estimés entre 32 et 41 millions de francs pacifiques , précisant qu'il s'agirait d'interventions lourdes impliquant éventuellement si la restauration n'est pas techniquement et financièrement viable, la démolition partielle ou totale de certaines parties d'ouvrages devenues obsolètes. 

Ainsi , il est démontré que ces désordres, qui ont leur siège et leur origine dans un défaut d'entretien des parties communes ( dalle parking aérien, réseau assainissement, mur de soutènement) ,ont à leur tour entraîné la dégradation des parties privatives du lot de M. Et Mme [K] . Ils engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui a pour objet , au terme du deuxième alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d'assurer la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes , sans préjudice de toutes actions récursoires. 

Le syndicat des copropriétaires ne saurait utilement contester le principe de sa responsabilité en arguant du caractère non contradictoire des rapports déposés par les cabinets SECE et ADMEIB, alors que le premier d'entre eux , mandaté par ses soins, a abouti aux mêmes conclusions que le second quant à l'origine des désordres et aux travaux de remises en état . 

Cependant, si la nécessité de procéder à d'importants travaux de réfection, pour mettre fin aux dommages causés au lot de M. et Mme [K] n'est pas contestable au regard des dispositions précitées, il n'en demeure pas moins que la réalisation des dits travaux, qui portent sur plus de 8 millions de francs pacifique ne peut être ordonnée sous astreinte, comme le souhaiteraient M et Mme [K] sur la base de l'étude réalisée par la société Techni Conseil en mai 2013 même si cette étude a été soumise et adoptée aux résolutions 4 et 5 par la majorité simple des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 5 juillet 2016. 

En effet, la cour observe que les résolutions 4 et 5 dont s'agit ne concernent que l'approbation de l' avant projet sommaire, portant sur l'ensemble des travaux préconisés par le cabinet d'études ( résolution 4 ) et sur l'autorisation donnée à Techni Conseil de poursuivre son étude dans la phase suivante , Numéro 2 ( résolution n° 5 ) cette étape comportant notamment , la réalisation de plans d'exécution des ouvrages, (voiries, réseaux enterré, assainissement , parkings) la préconisation sur le confortement ou le remplacement de murs de soutènement avec plan, détails , descriptifs, la constitution de dossiers d'appel d'offre, l'analyse le contrôle des offres reçues, et la remise d'un rapport au maître de l'ouvrage et la rédaction des marchés de travaux. 

 Il est ainsi établi que ni les décisions prises par l'assemblée générale le 5 juillet 2016, ni le rapport présentant le projet sur la base duquel elles ont été prises , ne peuvent servir de fondement à une condamnation sous astreinte d'exécuter des travaux qui ne sont pas encore définis à ce stade puisque la copropriété attend précisément la réalisation de cette seconde phase pour lever des options entre plusieurs solutions proposées par le cabinet d'étude dans l'avant projet. 



Par ailleurs, force est de constater que les travaux de réhabilitation des parties communes extérieures , impliquent des remaniements complets des équipements ( revêtement du sol , des parkings, réfection des réseaux d'assainissement ) et de certaines structures comme le mur de soutènement, qui doivent être pensés et réalisés en interdépendance et de manière cohérente. Hors, par acte du 23 février 2021 M. et Mme [K] ont assigné le syndicat de la copropriété , devant le tribunal de première instance de Nouméa aux fins notamment d'obtenir l'annulation de la résolution n° 25 adoptée par l'assemblée générale du 28 décembre 2020 ayant adopté le projet d'implantation d'une micro -station d'épuration pour le bâtiment A au motif que ce projet n'est pas conforme au projet d'implantation proposé par le cabinet d'étude Techni Conseil en 2013. Cette procédure, toujours en cours, et dont l'issue impactera non seulement les travaux d'assainissement mais également les travaux de revêtement des sols , et l'aménagement des talus ( les canalisations d'évacuation des eaux passant par le talus et le lot de M. et Mme [K] ) ne permet pas de contraindre, en l'état le syndicat à réaliser sous astreinte, de quelconques mesures de réparation. 



En définitive, il y a lieu d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a ordonné la réalisation sous astreinte des travaux des travaux nécessaires à la ' tenue des terres communes', des travaux nécessaires' au niveau des murs du bâtiment 'de M.et Mme [K], ainsi que les 'travaux de réparation et de mise aux normes nécessaires au niveau de l'évacuation et du traitement des eaux vannes et des eaux pluviales. 





IV Sur l'abus de minorité . 



 Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages intérêts fondée sur l'abus de minorité reproché à M. et Mme [K] en retenant que le syndicat des copropriétaires n'apportait pas la preuve de ce que ces derniers, auraient ,par leur vote lors de l'assemblée générale du 22 septembre 2018 refusant la modification de la répartition des charges de copropriété, compromis le fonctionnement de la copropriété ou qu'ils aient voulu contrarier les intérêts collectifs , ne s'inspirant que de leur seule intention de nuire. 



Le syndicat des copropriétaires réitère cette demande devant la cour mais ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention. 



M et Mme [K] demandent la confirmation de la décision en son ensemble. 



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation , la cour estime que le premier juge , par des motifs pertinents qu'elle approuve a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant que le seul refus de M. et Mme [K] de voter la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division , n 'est pas constitutif à lui seul d'un abus de droit susceptible d'engager la responsabilité civile du votant, qui s'est exprimé par un suffrage conforme à ses intérêts. 



Le jugement frappé d'appel sera en conséquence confirmé de ce chef. 





V. Sur la demande d'indemnisation du préjudice pour perte d'une chance de louer . 



 Le tribunal de première instance a débouté M. et Mme [K] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme mensuelle de 70 000 francs pacifiques à compter du 23 juillet 2013 en réparation de leur préjudice découlant de sa carence dans l'exécution des obligations lui incombant, et de leur demande en réparation fondée sur leur préjudice locatif. Le premier juge a considéré qu'ils n'apportaient pas la preuve du préjudice allégué, fonder sur la perte locative consécutive au mauvais état de leur lot, dans la mesure où, bien que propriétaires depuis 1997, ils ne démontraient ni avoir jamais loué leur local , ni même avoir tenté de le donner en location. 



Devant la cour, M. et Mme [K] réitèrent , par appel incident , leur demande tendant à la condamnation du syndicat de la copropriété au paiement d'une somme de 50 000 francs pacifique par mois, à compter du 8 mars 2021 au titre de la privation de jouissance , et au titre de la perte de chance de louer. Ils font valoir qu'ils n'ont pas relevé appel de l'absence de dédommagement pour la période allant de leur acquisition jusqu'au jugement frappé d'appel , mais s'estiment fondés en leur demande en raison de l'impossibilité persistante de disposer de leur bien , impossibilité consécutive à l'inexécution fautive des travaux . Par ailleurs , même s'ils ne peuvent alléguer l'existence d'un préjudice locatif, ils peuvent prétendre à la réparation du préjudice découlant de la perte d'une chance de louer leur lot. 



Le syndicat des copropriétaires , conclut au rejet de l'ensemble des demandes formées par les intimés, mais demande à la cour de prendre acte de ce que M. et Mme [K] ont abandonné leur demande d'indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance . 



La cour observe cependant que les intimés n'ont nullement abandonné cette demande qui figure 5ème paragraphe du dispositif de leurs dernières conclusions. 



Il est établi qu'au vu des éléments produits au dossier que le lot de M. et Mme [K] est affecté de désordres très importants, qui sont la conséquence directe d'un défaut d'entretien des parties communes, ainsi que cela ressort des études réalisées par les deux cabinets ADMEIB et SECE en 2012 et 2013. Les photographies jointes à ces deux rapports mettent clairement en évidence l'insalubrité des lieux, voire le danger qu'ils présentent pour la sécurité des biens et des personnes. 

Cette situation persiste depuis plusieurs années, en raison notamment des difficultés diverses rencontrées par la copropriété mais qui ne sont pas opposables à M. et Mme [K] et dont la privation de jouissance se trouve, du fait , de la présente instance et du retard qui en découle dans le déroulement des travaux, encore prolongée. Il convient de leur allouer de ce chef une indemnité unique et payable en une seule fois , de 300 000 francs pacifique . 



VI Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive 



Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande, retenant que le caractère abusif de l'usage d'un droit, n'est pas établi des lors que la partie auquel il est reproché, triomphe même partiellement en son action. 

 

Au cas d'espèce, la cour a infirmé partiellement le jugement frappé d'appel mais a fait droit en partie à l'appel incident de M. et Mme [K] , de sorte qu'aucun abus ne peut leur être reproché, au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil ou 32-1 du Code de procédure civile. 

Le jugement sera ainsi confirmé de ce chef





VII sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Compte tenu d'issue de la procédure, il ne parait pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles que chacune d'elle a cru devoir exposer en cause d'appel. 





VIII Sur les dépens. 



 Chaque partie sera condamnée au paiement de ses propres dépens. 



 



PAR CES MOTIFS



 La cour, après avoir délibéré conformément à la loi, 



- Infirme le jugement rendu par le tribunal de première instance le 8 mars 2021 en ce qu'il a:



- condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux nécessaires au niveau de la tenue des terres communes qui touchent le bâtiment de M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K], dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs par jour de retard passé ce délai,

-condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux nécessaires au niveau des murs du bâtiment appartenant à M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] afin de remédier aux désordres, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs pacifique par jour de retard passé ce délai,

-condamné le syndicat des copropriétaires 'du [Adresse 1]' à effectuer les travaux , dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 20 000 francs pacifique par jour de retard passé ce délai,

 

- débouté les parties de leurs demandes ou contraires 



Et, Statuant à nouveau, 



- Déboute M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] de leurs demandes tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à effectuer les travaux de ' tenues des terres communes', de réparation des murs du bâtiment, et de mise aux normes nécessaires au niveau de l'évacuation du traitement des eaux vannes, et des eaux pluviales. 



- Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [N] [K] et Mme [H] [R] épouse [K] la somme de 300 000 francs pacifique en réparation de leur préjudice de jouissance . 



- Confirme le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions critiquées. 



Y ajoutant, 



- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure en cause d'appel 





- Condamne chaque partie au paiement de ses propres dépens. 





 



Le greffier, Le président.