Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 06 JUILLET 2023







N° RG 20/01206 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPVQ









[I] [K] [A] [D]

[T] [V] [F] [D]

S.C.I. MORGAN



c/



[H] [M]

S.C.P. [L] [B] ET BENOIT PELISSON 

S.A. GENERALI VIE

S.A.R.L. ROVEZ INVESTISSEMENT

S.A.S. WINNER WINNER

S.A.R.L. WINNER FINANCE CONSEIL

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

S.A. LA MONDIALE PARTENAIRE





















Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2020 par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 8] (RG : 17/01369) suivant déclaration d'appel du 28 février 2020





APPELANTS :



[I] [K] [A] [D]

née le 31 Août 1952 à [Localité 18], de nationalité Française, demeurant CHEZ Madame [R] [W] - [Adresse 3] - [Localité 12]



[T] [V] [F] [D]

né le 12 Novembre 1955 à [Localité 16] [Localité 12], de nationalité Française, Profession : Médecin, demeurant Chez Madame [R] [W] - [Adresse 3] - [Localité 12]



S.C.I. MORGAN 

société civile immobiliere au capital de 1.000 euros, dont le siege social est chez Madame [R] [W], [Adresse 3] à [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 20] sous Ie numéro 487 661 951, représentée par Madame [I] [D]



Représentés par Me Stéphanie BOURDEIX de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de [Localité 8]

et assistés de Me Valérie PLOUTON, avocat au barreau de LYON





INTIMÉS :



[H] [M]

né le 21 Janvier 1953 à [Localité 21], de nationalité Française, Profession : Notaire, demeurant [Adresse 6] - [Localité 21]



Représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assisté de la SELARL GARY & ASSOCIES, avocats au barreau de [Localité 21]



S.C.P. JEAN-RENE LATOUR ET BENOIT PELISSON 

société civile professionnelle immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 8] sous le numéro 781 701 883, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 8], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité



Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A. GENERALI VIE

venant aux droits de GENERALI Assurances-vie, SA au capital de 332.321.184 €, entreprise régie par le Code des Assurances, inscrite au R.C.S de [Localité 20] sous le n° B 602 062 481, ayant siège social [Adresse 7] ' [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège ès qualité



Représentée par Me Laurence-Anne CAILLERE BLANCHOT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Anne-Marie BOTTE, avocat au barreau de PARIS



S.A.R.L. ROVEZ INVESTISSEMENT

au capital de 7.622,45 euros inscrite au Registre du commerce et des Sociétés de [Localité 21] sous le n° 419.743.083, en liquidation amiable, ayant son siege social [Adresse 2] - [Localité 15], prise en la persomie de son liquidateur amiable domicilié es qualités au dit siege.



Représentée par Me David BERTOL de la SELARL SELARL AVOCATS VICTOR HUGO, avocat au barreau de [Localité 8]

et assistée de Me Sandra D'ASSOMPTION de la SELARL D'ASSOMPTION-HUREAUX, avocat au barreau de TARASCON



S.A.S. WINNER WINNER 

SAS AU CAPITAL DE 338 175 €, inscrite au RCS de [Localité 19] sous le N° 429 652 985 prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 10]

la caducité partielle de l'appel principal à l'égard de la S.A.S. WINNER WINNER a été prononcée selon ordonnance du Conseiller de la mise en état du 10.09.20



S.A.R.L. WINNER FINANCE CONSEIL 

au capital de 110 000 €, inscrite au RCS de [Localité 19] sous le N° 453 442 303 prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 10]

la caducité partielle de l'appel principal à l'égard de la S.A.R.L. WINNER FINANCE CONSEIL a été prononcée selon ordonnance du Conseiller de la mise en état du 10.09.20



S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

SA au capital de 1.331.400.718,80 Euros, immatriculée sous le numéro 542 029 848 au Registre Du Commerce et des Sociétés de [Localité 20], ayant son siège social [Adresse 5] - [Localité 11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège



Représentée par Me David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS, avocat au barreau de [Localité 8]



S.A. LA MONDIALE PARTENAIRE

Immatriculée au R.C.S de [Localité 20] sous le n° B 313 689 713 dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 13] représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège



Représentée par Me Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Françoise CHAROUX, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 22 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Mme Christine DEFOY, Conseillère

 

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Au cours de l'année 2005, la société civile immobilière (SCI) Morgan, ayant son siège social à Saint Yrieix (Charente), a investi dans un bien classé monument historique en vue d'une opération de défiscalisation locative sous le régime de la loi 'Monument Historique'.



M. [T] [D] et Mme [I] [D], associés de la SCI Morgan, sont entrés en relation avec la société Winner Winner, agent immobilier, qui leur a proposé un investissement locatif adapté à leur situation, leur garantissant un accompagnement dans leurs démarches.



La société Winner Winner leur a ainsi présenté le projet de réhabilitation du [17] sis à [Localité 22] (Dordogne) et proposé de devenir propriétaires de l'un des appartements aménagés dans cet ensemble immobilier.



Une plaquette commerciale leur a été remise expliquant que le projet de réhabilitation portait sur 2000 m² habitables plus les parties communes, répartis en une vingtaine d'appartements dont les surfaces s'échelonneraient de 21 à 150 m², pour un prix du foncier prévu de 1 250,00 euros le m² et un budget de rénovation de 2 250,00 euros TTC/m². Un descriptif sommaire des travaux y était joint portant sur le nettoyage et la restauration des parties altérées des façades, les menuiseries extérieures, la charpente et la couverture, la cage d'escalier, les caves et le local à vélos.



Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2005, la SCI Morgan, représentée par M. et Mme [D], a signé un compromis de vente avec la société Rovez Investissement pour l'acquisition d'un appartement d'une surface de 120 m² constituant le lot n°9 d'un immeuble en copropriété 'dans un état vétuste' sis à [Localité 22], [17], pour le prix de 150 250,00 euros, le notaire chargé de la vente étant désigné comme étant Maître [H] [M], notaire à [Localité 21] (Var), en concours avec Maître [B], notaire à [Localité 8] (Dordogne).



Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2005 reçu par Maître [J] Pelisson, notaire associé à [Localité 8], la SCI Morgan représentée par M. et Mme [D] a donné mandat spécial à tout clerc de notaire de cette étude à l'effet d'acquérir le bien et de souscrire les deux prêts nécessaires à la réalisation de cet investissement.



Suivant acte authentique, reçu par Maître [L] [B], notaire associé à [Localité 8], en date du 29 décembre 2005, le Crédit Foncier de France a consenti à la SCI Morgan, représentée par M. et Mme [D], un prêt immobilier 'in fine' d'un montant de 165 850,00 euros, au taux de 3, 05 % variable TIBEUR un an, d'une durée de 20 ans, destiné à financer l'achat du bien.





Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2005 reçu par Maître [B], le Crédit Foncier de France a consenti un second prêt immobilier 'in fine' à la SCI Morgan, représentée par M. et Mme [D], d'un montant de 275 450,00 euros, au taux de 3, 05 % variable TIBEUR un an, d'une durée de 20 ans, destiné à financer les travaux de gros oeuvre.



Ces prêts ont été garantis par l'inscription d'hypothèques conventionnelles, le cautionnement solidaire de M. et Mme [D], une délégation de loyers, la souscription d'un contrat d'assurance vie auprès de la compagnie La Mondiale Partenaires à hauteur de 80 000,00 euros, ainsi qu'un transfert de garantie de créance d'un contrat d'assurance-vie souscrit auprès de la compagnie Generali Assurance-vie au profit du Crédit Foncier de France.



Chacun de ces deux prêts a donné lieu à signature d'un avenant au cours de l'année 2009 modifiant leurs conditions de remboursement, en particulier le taux du prêt. 



Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2005 reçu par Maître [G] [S], notaire salarié de l'étude de Maître [M] avec la participation de Maître [L] [B] notaire à [Localité 8], la SCI Morgan a acquis les lots n°9, 33 et 57 correspondant respectivement à l'appartement, une cave et une place de parking.



Le permis de construire visant les travaux de réhabilitation du [17] a été délivré par le Maire de [Localité 22], le 26 septembre 2006.



Les travaux ont débuté le 04 décembre 2006 et ont donné lieu à une déclaration d'achèvement en date du 07 novembre 2008.



L'appartement a ensuite été offert à la location.



Suivant actes d'huissier en date des 31 août, 04 et 05 septembre 2017, la SCI Morgan ainsi que M. et Mme [D] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de [Localité 8] la Sarl Rovez Investissement, la SAS Winner Winner, la Sarl Winner Finance Conseil, le Crédit Foncier de France, la compagnie La Mondiale Partenaire, la compagnie Generali Assurance Vie, la SCP [B] Valegeas & Pelisson et Maître [H] [M] sur le fondement des articles 1116 et 1178 et suivants anciens du code civil, et des articles 1240 et 1241 actuels du code civil afin de voir, à titre principal, prononcer la nullité de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, déclarer les défendeurs responsables de leurs préjudices.



Par jugement rendu le 4 février 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 8] a :



- déclaré prescrites l'action en nullité de la vente et l'action en responsabilité engagées par la SCI Morgan et M. et Mme [D] à l'encontre des défendeurs ;

En conséquence, 

- déclaré ces actions irrecevables ;

- condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [M], la SCP [B] et Pelisson et le Crédit Foncier De France, la somme de l 000,00 euros à chacun d'eux en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement M. et Mme [D] aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Selarl Avocat Victor Hugo la SCP Grand-Barateay-Noël, Maître Muriel Noel, Maître David Larrat, Maître Sabine Julien et Maître Bruno Baylac, Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement.



Par déclaration électronique en date du 28 février 2020, la SCI Morgan et M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprise expressément. 

Ils y ont intimé, les sociétés Generali Assurances Vie, Rovez Investissement, Winner Winner, Winner Finance Conseil, Crédit Foncier De France, La Mondiale Partenaire, [B] - Pelisson et Maître [H] [M]. 



Par ordonnance rendue le 10 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité partielle de l'appel principal à l'égard des sociétés Winner Winner et Winner Finance Conseil.



Par conclusions d'incident en date du 15 octobre 2020, la société Rovez Investissement a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident d'irrecevabilité de l'action en nullité de la vente pour prescription au visa de l'article 2224 du code civil.



Par ordonnance rendue le 26 mai 2021, le conseiller de la mise en état :

- s'est déclaré incompétent au profit de la cour pour statuer sur la fin de non recevoir soulevée par la société Rovez Investissement et sur le fond du litige;

- a rejeté les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- a condamné la société Rovez Investissement aux dépens de l'incident.





M. et Mme [D] et la SCI [D], dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 24 juillet 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1116 anciens,1178 et suivants, 1240 et 1241 du code civil, de :



I- ln limine litis sur les fins de non recevoir.

In limine litis sur la fin de non-recevoir tiré de l'absence de la formalité à la conservation des hypothèques.

- dire et juger que les requérants ont effectué la formalité de la publication de l'assignation à la conservation des hypothèques avant clôture de la présente procédure, dont le justificatif est versé aux débats de sorte que la fin de non-recevoir opposée à ce titre par les défendeurs doit être rejetée.

En conséquence,

Confirmant le jugement de première instance,

- dire et juger que la demande de Mme et M. [D] est parfaitement recevable.

In limine litis sur la fin de non-recevoir tiré de la prescription de la demande.

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que le point de départ du délai de prescription s'entend de différents éléments dont le demandeur a pu prendre conscience successivement au fil du temps depuis l'acquisition du bien immobilier dont s'agit, depuis la configuration de leur appartement non conforme au descriptif et à la nature du bien vendu, à la question de la non rentabilité locative, à celle de la surévaluation du prix du bien immobilier lors de l'acquisition, à celle enfin de la configuration de la propriété dans son ensemble, le dernier événement étant la consultation de leur conseil, de sorte que leur demande n'est absolument pas prescrite.

II- A titre principal, sur la nullité de la vente pour dol :

Réformant le jugement de première instance :

- dire et juger que la Sarl Rovez Investissement a utilisé des man'uvres dolosives à I'égard de la SCI Morgan, pour la contraindre à la souscription de la vente litigieuse, ce dont elle se serait abstenue si elle avait eu connaissance de l'exact schéma d'investissement, de la réalité de la valeur de leur bien à la période de l'acquisition qui a été largement surévalué dans des proportions substantielles de deux fois et demi la valeur de marché , de I'état du marché locatif local et de la valeur locative réelle de leur bien, de l'étendue exacte des travaux de rénovation, de ce que leur bien serait en définitive un appartement de type T2 au lieu et place d'un T3 qui leur a été contractuellement vendu, et enfin de ce que le domaine du [17] ne comportait pas un terrain ainsi que la maison dite 'du gardien' que le vendeur a conservé pour lui-même et nécessiterait en outre des travaux de grosse structure non signalés et non prévus dans l'enveloppe de travaux.

En conséquence, et subsidiairement,

- prononcer la nullité de la vente immobilière consentie le 30 décembre 2005 par la Sarl Rovez Investissement à la SCI Morgan, pour dol.

Sur les demandes résultant du prononcé de la nullité de la vente

immobilière intervenue entre la Sarl Rovez Investissement et la SCI Morgan

Réformant le jugement de première instance :

1/ Sur la vente :

En conséquence directe de la nullité de la vente :

- condamner la Sarl Rovez Investissement à rembourser à la SCI Morgan le prix de la vente, soit la somme de 150 250 euros assortie des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 30 décembre 2005.

- condamner la Sarl Rovez Investissement à rembourser à la SCI Morgan le prix des travaux de rénovation, soit la somme de 275 450 euros assortie des intérêts au taux légal, à compter de la date de la vente définitive, soit le 30 décembre 2005,

- dire et juger que la restitution du bien parla SCI Morgan, à la Sarl Rovez Investissement est subordonnée à la restitution préalable de son prix de vente, et du prix des travaux, l'un n'allant pas sans l'autre ces deux aspects du prix de vente global étant indivisible.

- condamner en outre solidairement la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Maître [H] [M], à garantir le paiement de la somme de 425 700 euros, à première demande sans autre formalité après signification de la décision à intervenir, en cas de défaillance de la société Rovez Investissement, et de non paiement de cette dernière sous un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

2/ Sur le prêt.

Par application de l'article L 312-12 du Code de la Consommation, 

- dire et juger que l'annulation de la vente intervenue entre la SCI Morgan et la Sarl Rovez Investissement entraîne de facto l'annulation pure et simple des prêts souscrits pour financer l'acquisition et les travaux auprès du Crédit Foncier.

En conséquence,

- prononcer la nullité des deux prêts souscrits par la SCI Morgan, avec le Crédit Foncier le16 décembre 2005,

- se prononcer sur la restitution de la somme restant due au titre des deux prêts souscrits auprès du Crédit Foncier, par la SCI Morgan, déduction faite des remboursements effectués par le requérant au titre de ces prêts à la date du prononcé de la décision à intervenir,

- prononcer en outre, à compter du prononcé du jugement à intervenir, la résiliation du contrat d'assurance affecté à ces prêts, ainsi que celle des contrats d'assurance vie adossés aux deux prêts.

- condamner la banque Crédit de Foncier au remboursement de la totalité des sommes versées au titre de la conclusion des contrats de prêt, et en particulier les intérêts conventionnels, les frais de dossier, et les frais d'assurance-crédit emprunteur, et les frais de souscription des contrats d'assurance vie adossés aux prêts.

- ordonner la compensation judiciaire entre lesdites sommes et celles devant être restituées par la banque à la SCI Morgan,

- condamner in solidum la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, et la société Winner Finance Conseil, à garantir le paiement de ces sommes.

3/ Sur les dommages et intérêts :

- condamner solidairement la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Me [H] [M], si l'annulation de la vente est prononcée pour dol, à verser à Mme et M. [D] une somme complémentaire de 25.000 euros, à titre de réparation de leur préjudice 'moral, administratif et psychologique', en raison des obstacles et inquiétudes rencontrées depuis la réalisation de cette opération, de la répercussion de cette situation sur leur vie quotidienne, et sur la gestion d'une procédure longue et coûteuse.

- condamner en outre la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, et Me [H] [M], si l'annulation de la vente est prononcé :

* relever et garantir à première demande la SCI Morgan et Mme et M. [D],

de toute reprise fiscale éventuelle effectuée par I'administration des impôts, du fait de la rétroactivité de la nullité de la vente.

* rembourser la SCI Morgan et Mme et M. [D], de toutes les dépenses et sommes afférentes à la signature de l'acte de vente du 30 décembre 2005, en ce compris les frais notariés et les droits d'enregistrement.

* rembourser la SCI Morgan et Mme et M. [D], de toutes les dépenses liées au contrat de gestion immobilière, ainsi que de tous les frais de dossier et de prise de garanties pour les prêts souscrits initialement avec le Crédit Foncier.

* restituer le montant total des taxes foncières payées depuis l'année d'acquisition.

- dire et juger enfin que, la SCI Morgan et Mme et M. [D], conserveront les loyers perçus jusqu"au jour du jugement, à titre de dommages et intérêts complémentaires,

ainsi que les éventuelles indemnités d'assurance versées en cas de période de carence locative indemnisée.

- dire et juger que dans l'hypothèse de l'annulation de la vente, les sociétés Winner Winner et Winner Finance Conseil, devront rembourser à la SCI Morgan, le montant des commissions qu'elles ont perçu respectivement du promoteur pour la vente, de la Banque pour la souscription du contrat de prêt, et de la société de placement pour la souscription du contrat d'assurance vie adossé au contrat de prêt in fine, à titre de dommages et intérêts complémentaires.

II - A titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité des différents intervenants :

Vu les articles 1240 et 1241

Réformant le jugement de première instance :

A titre préalable sur la prescription opposée par les défendeurs.

- prendre acte de ce que moins de 10 ans se sont écoulés entre la date des contrats, et celle de l'assignation.

En conséquence,

- dire et juger que la prescription n'est pas acquise et déclarer recevable la demande de Mme et M. [D], sur le seul fondement du manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

Subsidiairement, et par application de l'article 2224 du Code civil,

- dire et juger que le point de départ de la prescription ne peut être celle de l'acte, et que c'est bien la date à laquelle ils ont pu découvrir les différents éléments de dol, dans leur pleine consistance et leur ampleur, que doit se situer est le point de départ du délai pour agir.

- dire et juger que ce n'est qu'à partir des premières difficultés, à la fois en termes de location, puis de la découverte du prix surdimensionné du bien, et des autres éléments de dol de la part des différents intervenants à cette opération, que les acquéreurs ont pu ainsi appréhender la nature et l'ampleur du préjudice dont ils demandent aujourd'hui réparation.

En conséquence,

- dire et juger que la prescription n'est pas acquise et déclarer recevable la demande de Mme et M. [D], sur le seul fondement du manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

1/ Sur la responsabilité du vendeur, la Sarl Rovez Investissement :

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que la société Rovez Investissement a manqué à son devoir de conseil, d'information et de loyauté, en présentant un projet trompeur à différents égard, en surévaluant le coût de l'acquisition de l'appartement de Mme et M. [D], intervenant pour la SCI Morgan, dans des proportions plus que substantielles au regard du prix du marché, soit environ deux fois et demi le prix de marché lors la période de l'acquisition, en construisant une opération financière totalement erronée du fait du caractère mensonger de différents paramètres essentiels de l'opération tel que notamment le prix du loyer, en livrant en définitive un appartement plutôt de type T2 au lieu et place d'un appartement de type T3, en occultant le fait que l'acquisition de cette propriété n'intégrait pas la totalité du terrain, ni la maison de gardien à l'intérieur du domaine du [17], en présentant un projet qui intégrait une rénovation dans le cadre de la loi monument historique qui laissait présumer une rénovation totale alors même que les extérieurs et les parties gros oeuvre du [17] n'ont pas fait l'objet de travaux pourtant plus que nécessaires, de sorte que la présentation globale était erronée.

- dire et juger que ce faisant la société Rovez Investissement a trompé la SCI Morgan et Mme et M. [D] par ces différentes man'uvres dolosives de sorte que sa responsabilité est pleinement engagée, et, ou qu'à minima sa responsabilité est engagée au titre de son devoir de conseil et d'information.

- dire et juger que ces man'uvres dolosives ont fait perdre aux époux [D] et la SCI Morgan une chance de ne pas s'engager dans ce projet ou de s'engager à de meilleures conditions dans un projet immobilier.

2/ Sur la responsabilité du commercial, la SAS Winner Winner.

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que la société Winner Winner a pris en charge l'intégralité de la présentation, depuis le démarchage de la SCI et de Mme et M. [D] à leur domicile, en passant parle choix du notaire procurateur, le choix de la Banque, le choix du lot ' attribué' à Mme et M. [D], intervenant pour la SCI Morgan, le choix du contrat d'assurance vie adossé au contrat de prêt, et enfin la signature des actes, à leur domicile ou sur un parking, faisant en sorte que ces derniers ne rencontrent jamais les différents intermédiaires.

- dire et juger que la société Winner Winner a manqué à son devoir de conseil, d'information et de loyauté, en présentant un projet trompeur à différents égard, en surévaluant le coût de l'acquisition de l'appartement de la SCI Morgan, dans des proportions plus que substantielles au regard du prix du marché, en construisant une opération financière totalement erronée du fait du caractère mensonger de différents paramètres essentiels de l'opération tel que notamment le prix du loyer, en livrant en définitive un appartement de type T2 au lieu et place d'un appartement de type T3, en occultant le fait que l'acquisition de cette propriété n'intégrait pas la totalité du terrain, ni la maison de gardien à l'intérieur du domaine du [17], en présentant un projet qui intégrait une rénovation dans le cadre de la loi monument historique qui laissait présumer une rénovation totale alors même que les extérieurs et les parties gros 'uvre du [17] n'ont pas fait l'objet de travaux pourtant plus que nécessaires, de sorte que la présentation globale était erronée.

- dire et juger que cette carence informative est d'autant plus dolosive que la société Winner Winner était le seul commercial en exclusivité pour la commercialisation des lots du [17]

Magne, de sorte qu'ayant tous les éléments d'information utiles, elle aurait dû donner toutes les informations à la SCI Morgan et Mme et M. [D].

Dans le prolongement de ces observations, 

- dire et juger que la société Winner Winner n'a remis aucune simulation et projection sous forme de fichier informatique de l'opération à Mme et M. [D], et la SCI Morgan, tant sur le plan de la rentabilité locative, du résultat d'exploitation, que sur l'optimisation fiscale, se contentant de les visiter tard le soir à leur domicile, ou même sur le parking proche de leur lieu de travail, pour qu'ils ne soient pas en situation d'avoir le temps d'analyser la proposition, et en leur faisant uniquement des démonstrations prétendument savantes sur des brouillons qui restaient totalement opaques pour eux.



- dire et juger que la société Winner Winner, seul interlocuteur de la SCI Morgan et Mme et M. [D], a profité de la crédulité et de la confiance de ces derniers, pour leur faire acquérir ce bien immobilier dans un [17], dont le programme de rénovation laissait croire à ces derniers qu'ils faisaient un achat sérieux, pérenne, et leur garantissant une stabilité de la valeur du bien ainsi acquis.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de la société Winner Winner constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil, et que sa responsabilité délictuelle se trouve de ce fait engagée à I'égard de la SCI Morgan et de Mme et M. [D].

3/ Sur la responsabilité de la société Winner Finance Conseil.

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil a fourni à la SCI Morgan et à Mme et M. [D] l'offre de prêt relative à cette acquisition auprès de Sarl Rovez Investissement, se chargeant de recueillir leurs éléments financiers pour le montage du dossier, choisissant à la fois la banque pour l'offre de prêt et le placement financier adossé à celui ci, sans que Mme et M. [D], et la SCI Morgan, n'aient jamais eu le choix de la banque, ni de la nature du financement, ni encore du placement en assurance vie associé au prêt.

- prendre acte de ce que Mme et M. [D], et la SCI Morgan, n'ont jamais rencontré ladite banque, la société Winner Finance Conseil et son dirigeant, M. [Y], se chargeant même de leur faire signer l'offre de prêt à leur domicile.

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil n'a jamais apporté la moindre explication à Mme et M. [D], intervenant pour la SCI Morgan, sur la mise en place d'un prêt in fine associé à un contrat d'assurance vie, ce mécanisme dispendieux créant une source d'insécurité totale sur le remboursement du prêt à son terme, compte tenu de I'aléa important afférent au placement.

- dire et juger que la société Winner Finance Conseil a nécessairement perçu une commission, à la fois par la Banque en lien avec les deux offres de prêt (Acquisition et Travaux) et par la société auprès de laquelle le contrat d'assurance vie a été souscrit avec nantissement au profit de la Banque.

- dire et juger que ce faisant la société Winner Finance Conseil a participé à la perte de chance de la SCI Morgan et de Mme et M. [D] de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

En conséquence,

- la condamner à indemniser la SCI Morgan et Mme et M. [D] au même titre que les sociétés Winner Winner, Sarl Rovez Investissements, Maître [M], et la SCP Etude Mes [B] Valegeas Pelisson, de leur perte de chance.

- la condamner également à indemniser la SCI Morgan et Mme et M. [D] de leur perte de chance spécifique d'avoir contracté un mode de financement moins dispendieux.

4/ Sur la responsabilité de Maître [H] [M], notaire instrumentaire;

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que Maître [H] [M] a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, en ne renseignant pas son client sur les caractéristiques de l'opération en Loi monument historique, sur I'opportunité d'un investissement dans ce secteur géographique, et sur les conséquences exactes de son acquisition.

- dire et juger que cette obligation de devoir d'information s'imposait d'autant plus que Maître [M] était le notaire désigné par le promoteur dès l'avant contrat, et ayant reçu pour mission de procéder à la régularisation de l'ensemble des actes de vente pour le [17], il se devait et avait à sa disposition tous les éléments permettant d'apporter une information complète, loyale et objective à l'ensemble des acquéreurs, dont la SCI Morgan et Mme et M. [D].

- dire et juger de surcroît que Maître [M] ne rapporte absolument pas la preuve d'avoir apporté aux époux [D] et à la SCI Morgan une information loyale relative à sur l'opération en général, sur le dispositif légal de la défiscalisation en loi Monument Historique, sur les règles de précaution dans ce type d'investissement, sur le prix de vente comparatif sur ce même secteur géographique précis, tous les notaires ayant un accès direct à ce type d'information.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de Maître [H] [M] constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité.

5/ Sur la responsabilité du notaire procurateur, la SCP Etude Mes [B] Valegeas Pelisson, Notaire à [Localité 8]:

Réformant le jugement de première instance,

- dire et juger que la SCP «Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '' a manqué à son obligation de conseil, de loyauté, et d'information générale, en ne renseignant pas son client sur les caractéristiques de l'opération, sur l'opportunité d'un investissement dans ce secteur, et sur les conséquences exactes de son acquisition.

- dire et juger que la SCP «Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '' aurait du être particulièrement vigilante en présence d'une demande de procuration globale pour acquérir laquelle rendait encore plus fragile son client pour connaître les données exactes de l'opération, en particulier lorsque le contact initial était pris parle commercial du promoteur, et non par les clients eux mêmes.

En conséquence,

- dire et juger que le comportement de la SCP « Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '', Notaire à [Localité 8] constitue un manquement à son devoir d'information et de conseil qui engage sa propre responsabilité.

III- Sur la réparation des préjudices.

Réformant le jugement de première instance,

1/ A titre principal: Sur la réparation du préjudice financier de la SCI Morgan.

- pour l'ensemble de ces intervenants, dire et juger que la perte financière, s'analyse au regard de la différence entre le prix du marché et le prix payé lors de l'acquisition, qui serait subie par la SCI Morgan, en cas de revente de leur bien à ce jour, est à minima de 255 700 euros (425 700euros - 170 000euros)

En conséquence, 

- condamner solidairement la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, le Crédit Foncier De France, Maître [H] [M], notaire instrumentaire, et la SCP « Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '', notaire procurateur, au paiement de la somme de 255 700 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier de la SCI Morgan.

2/ A titre subsidiaire, sur la réparation du préjudice de perte de chance de la SCI Morgan 

- dire et juger que le préjudice de la SCI Morgan s'analyse en une perte de chance de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses.

- dire et juger que compte tenu des différentes composantes de la perte de chance de la SCI Morgan, de ne pas avoir contracté ou d'avoir contracté à des conditions plus avantageuses correspondant à la réalité du marché, il y a lieu de fixer le préjudice de la SCI Morgan, résultant de sa perte de chance à 60% du montant global de leur investissement.

En conséquence,

- prononcer la condamnation solidaire de la société Rovez Investissement, la société

Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître Jean Pierre [M], notaire instrumentaire, et la SCP « Etude Mes [B], Valegeas et Pelisson '', notaire procurateur, au paiement de la somme globale de 255 420 euros ( 60% de 425 700 euros), à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir contracté, ou d'avoir contracté à de meilleures conditions, au profit de la SCI Morgan.

3/ A titre complémentaire, et dans tous les cas, sur le préjudice de perte de chance spécifique d'avoir souscrit un mode financement moins onéreux et moins hasardeux, directement lié à la responsabilité de la banque et de la société Winner Finance Conseil.

- dire et juger que la banque Crédit Foncier avait un devoir d'information, de mise en garde, et de conseil, au-delà l'opération dans sa globalité, à savoir plus précisément sur l'opportunité de la souscription de ce type de prêt 'in fine', opération de «financement complexe '' au sens de la définition donnée notamment par la jurisprudence.

- dire et juger que face à une proposition de financement complexe, la Banque Crédit Foncier aurait dû, par quelque support que ce soit, attirer l'attention de l'emprunteur, sur les caractéristiques les moins favorables, et les risques inhérents à I'association d'un contrat d'assurance vie, ce qu'elle n'a fait ni préalablement à l'émission de l'offre de prêt, n'ayant jamais pris soin de correspondre avec Mme et M. [D] ou de le rencontrer, ni dans le cadre de l'offre de prêt elle même.

- dire et juger que la banque le Crédit Foncier ne démontre d'ailleurs pas avoir proposé d'autres types de prêt à Mme et M. [D], ni d'avoir apporté une information complète sur la nature et le fonctionnement d'un prêt in fine.

- dire et juger que la société de conseil en courtage de financements, la société Winner Finance Conseil, a été particulièrement taisante à l'endroit de Mme et M. [D] au regard des risques encourus face à ce type de financement, et ne démontre pas avoir apporté le moindre conseil à Mme et M. [D] sur les modalités spécifiques de ce type de financement, se contentant de lui demander un certain nombre de pièces financières, sans jamais lui préciser préalablement le type de prêt qui lui serait proposé.

En conséquence,

- dire et juger que ce faisant, Mme et M. [D] ont perdu une chance de pouvoir souscrire un mode de financement plus adapté, sans risque, et moins coûteux, pour cette opération.

En conséquence,

- condamner solidairement la Banque Crédit Foncier et la société Winner Finance Conseil qui a mise en place ce montage financier dans le cadre de la présente acquisition à rembourser à Mme et M. [D] à titre d'indemnisation de ce préjudice spécifique la totalité des intérêts des deux prêts souscrits pour cette opération, les frais de souscription des dits prêts, les frais de souscription des contrats d'assurance vie adossés à ces deux prêts, ainsi que le coût de l'assurance de ces deux prêts, outre les frais de prise de garantie sur les contrats d'assurance vie.

4/ A titre complémentaire, et dans tous les cas.

Réformant le jugement de première instance,

4-1/ Sur la demande de paiement de la carence locative à titre de dommages et intérêts complémentaires,

- condamner solidairement de la société Rovez Investissement, la société SAS Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître Jean Pierre [M], notaire instrumentaire, et la SCP 'Etude Mes [B] Valegeas Pelisson', notaire procurateur, au paiement de la somme de 22 025 euros au titre de la carence locative à titre de dommages et intérêts complémentaires, selon tableau versé aux débats en pièce numéro 34, arrêté à la date de l'assignation, à parfaire au jour du jugement.

4-2/ Sur le préjudice administratif, moral et psychologique de Mme et M. [D], associés fondateurs de la SCI Morgan.

Dans tous les cas,

- dire et juger que Mme et M. [D], associés de la SCI Morgan, ont subi un véritable préjudice psychologique, moral, du fait des dols de leur vendeur et de son mandataire.

- dire et juger que le préjudice administratif ne saurait être contesté compte tenu de l'importance et de la longueur de la présente procédure qu'ils ont été contraints de mettre en 'uvre afin de faire valoir leurs droits.

- dire et juger que le préjudice moral et psychologique est attesté par différents éléments versés aux débats.

- condamner solidairement les différents intervenants qui ont permis, chacun face à leur devoir de conseil, la réalisation de ce vente immobilière par dol et tromperie, à savoir la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, Maître [H] [M], notaire instrumentaire et la SCP 'Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '', notaire procurateur, au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

IV - A titre complémentaire, sur les autres demandes formulées dans tous les cas de condamnation :

Réformant le jugement de première instance,

1/ Sur l'article 700 du code de procédure civile.

En raison de l'important travail sur ce type de dossier et de la multiplicité de demandes et de défendeurs impliquant des frais d'avocat importants, 

- condamner solidairement la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, le Crédit Foncier de France, Maître [H] [M], notaire instrumentaire et la SCP « Etude Mes [B] Valegeas Pelisson'', notaire procurateur, et le Crédit Foncier à verser à Mme et M. [D], et à la SCI Morgan, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, au bénéfice de la SCI Morgan.

Dans tous les cas, compte tenu des importants dommages subis par les requérants, 

- rejeter toute demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par les parties défenderesses qui n'ont eu de surcroît à conclure qu'à l'encontre d'une seule partie, et dire qu'il n'y a pas lieu à une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.

2/ Sur les dépens.

- condamner en outre, sous la même solidarité, la Sarl Rovez Investissement, la société Winner Winner, la société Winner Finance Conseil, le Crédit Foncier de France, Maître [H] [M], notaire instrumentaire et la SCP «Etude Mes [B] Valegeas Pelisson '', notaire procurateur, et le Crédit Foncier aux entiers dépens de première instance, et ce incluant le coût :

- des frais de signification des assignations dans le cadre de la présente instance,

- de leurs publications à la conservation des hypothèques,

- de la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques,

- de la signification du jugement à intervenir aux différentes parties.

Distraits au profit de Me [N], sur son affirmation de droit.



La société Rovez Investissement, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 15 octobre 2020, demande à la cour de :



Au principal,

- dire et juger la SCI Morgan et M. et Mme [D] irrecevables en leur action en nullité de la vente comme étant prescrite,

- dire et juger la SCI Morgan et M. et Mme [D] irrecevables en leur action en responsabilité comme étant prescrite,

- les débouter de l'ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires ou solidaires comme étant prescrites,

En conséquence 

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

- dire et juger que la vente du 30.12.2005 est parfaite et ne recèle aucun dol commis par la Sarl Rovez de nature à emporter sa nullité,

- débouter la SCI Morgan et M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires ou bien encore solidaires à l'encontre de la Sarl Rovez,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que la vente du 30 décembre 2005 est parfaite et ne recèle aucun manquement contractuel à l'obligation d'information de nature à emporter sa nullité,

- dire et juger que la Sarl Rovez n'a pas manqué à son obligation de conseil et d'information en sa qualité de vendeur,

- débouter la SCI Morgan et M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la Sarl Rovez tant principales que subsidiaire ou bien encore solidaires,

- condamner solidairement la SCI Morgan et M. et Mme [D] à payer à la Sarl Rovez représentée par son liquidateur amiable, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris les entiers dépens distraction faite au profit de la Selarl Avocat Victor Hugo, avocat postulant sur ses affirmations de droit.



La société Crédit Foncier de France, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 15 octobre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil et L110-4 du code de commerce, de :



Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 8] le 4 février 2020 en toutes ses dispositions, 

- donner acte au Crédit Foncier de France de ce qu'il s'en remet à justice sur l'action de la SCI Morgan tendant à l'annulation de l'acte de vente et par voie de conséquence des contrats de prêts immobiliers qu'il lui a consentis ; 

A titre principal, 

- dire et juger que l'action en responsabilité de la SCI Morgan à l'encontre du Crédit Foncier de France est prescrite,

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que le Crédit Foncier de France n'a manqué à aucune de ses obligations contractuelles, 

En conséquence, 

- débouter la SCI Morgan de l'ensemble de ses demandes relatives à la condamnation du Crédit Foncier de France, 

A titre reconventionnel, 

Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la nullité du contrat de vente et par conséquent la résolution des contrats de prêts consenti par le Crédit Foncier de France, 

Dans le cadre de la remise en état des parties, 

- condamner la SCI Morgan à rembourser au Crédit Foncier de France les sommes de : 

- 106.604,44 euros pour le prêt n° 6500503 

- 185.880,78 euros pour le prêt n°6500504 

à parfaire outre les intérêts au taux légal. 

- ces sommes seront actualisées à la date de la décision définitive. 

Sur la réparation du préjudice subi, 

- condamner les parties la ou les parties qui succombent à payer au Crédit Foncier de France les intérêts dus depuis l'origine du prêt jusqu'au prononcé de la résolution par la Cour et à ce jour : 

- Intérêts dus depuis l'origine du prêt jusqu'au prononcé de la résolution par la Cour : 

o 61.921,68 euros pour le prêt n°6500503 arrêté au 31 octobre 2020, à actualiser au prononcé de la décision, 

o 95.730,17euros pour le prêt n°6500504 arrêté au 31 octobre 2020, à actualiser au prononcé de la décision. 

 - condamner les parties la ou les parties qui succombent à payer au Crédit Foncier de France les indemnités de remboursement anticipé contractuelles, dues au 31 octobre 2020 : 

- 2.667,77 euros pour le prêt n°6500503 

- 4.218,74 euros pour le prêt n°6500504 

à actualiser au prononcé de la décision. 



- ordonner la compensation entre les créances du Crédit Foncier de France et les sommes dues à la SCI Morgan. 

- condamner solidairement la ou les parties qui succombent à payer au Crédit Foncier de France la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître David Larrat. 



La société La Mondiale Partenaire, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 15 mars 2023, demande à la cour de :



1. Statuer ce que de droit sur le mérite de l'appel interjeté pour lequel La Mondiale Partenaire s'en rapporte à la décision de la Cour. 

2. En tout état de cause : 

- dire que la demande de résiliation du contrat Entenial Libertés n°A50404840 souscrit par M. [T] [D] auprès de La Mondiale Partenaire est devenue sans objet du fait du rachat total du dit contrat d'assurance vie effectué le 12 août 2021. 

- dire que la délégation de créance du 19 décembre 2005 portant sur le contrat d'assurance vie Entenial Libertés n°A50404840 consentie par M. [T] [D] auprès du Crédit Foncier de France est devenue sans objet du fait du rachat total du dit contrat d'assurance vie et de la mainlevée donnée par le Crédit Foncier. 

- dire que La Mondiale Partenaire ne détient plus aucune somme au titre du contrat d'assurance vie Entenial Libertés n°A50404840. 

- dire les appelants d'une part, le Crédit Foncier de France d'autre part, mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions dirigée à l'encontre de La Mondiale Partenaire du chef du contrat d'assurance vie Entenial Libertés n°A50404840 et du chef de la délégation de créance du 19 décembre 2005 qui s'y rapporte. 

- les en débouter. 

- condamner conjointement et solidairement les appelants à payer à La Mondiale Partenaire la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner conjointement et solidairement les appelants aux dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Aizpitarte, avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

 

La SCP [B] et Pelisson, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 23 octobre 2020, demande à la cour de :



Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8] du 4 février 2020 ;

En conséquence,

A titre principal : 

- juger irrecevables les demandes des époux [D] et de la SCI Morgan à l'encontre de la SCP [B] et Pelisson.

A titre subsidiaire :

- débouter les époux [D] et la SCI Morgan de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, à l'encontre de la SCP [B] et Pelisson.

En tout état de cause :

- débouter le Crédit Foncier de France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l'encontre de la SCP [B] et Pelisson.

- condamner in solidum les époux [D] et la SCI Morgan à payer à la SCP [B] et Pelisson, anciennement dénommée SCP [B] Valegeas Pelisson une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les époux [D] et la SCI Morgan au entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli MOusseau, avocat, sur ses affirmations de droit.



La société Generali Vie, venant aux droits de Generali Assurances-vie, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 16 octobre 2020, demande à la cour de :



1/ statuer sur le mérite de l'appel interjeté pour lequel Generali VIE s'en rapporte à la décision de la Cour ; 

2/ dans l'hypothèse où la résiliation du dit contrat serait prononcée, dire que le transfert en garantie de créance faite au profit du Crédit Foncier le 23 décembre 2005 sans objet et de nul effet. 

3/condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence-Anne Caillere-Blanchot, Avocat, et ce, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 

- et condamner tout succombant à verser à Generali Vie la somme de 1.500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

 Me [H] [M], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 20 octobre 2020, demande à la cour, au visa des articles 2224, 2222, 2270 -1 ancien, 1240 du code civil, de :



À titre principal,

Confirmer le jugement entrepris ayant déclaré irrecevables comme prescrites l'action en nullité et l'action en responsabilité à l'encontre des défendeurs de M. et Mme [D] intervenant pour la SCI Morgan, en l'état des éléments exposés ci-dessus, les premiers juges ayant fait une juste appréciation des éléments de fait et de droit de la cause.

- dire et juger l'action en responsabilité de M. et Mme [D] intervenant pour la SCI Morgan à l'encontre de Maître [M], notaire, définitivement prescrite en application de l'article 2224 et 2222 du code civil et par voie de conséquence, irrecevable, en l'état des éléments exposés ci-dessus.

À titre subsidiaire,

- dire et juger que l'action et les demandes de M. [D] et Mme [D] et de la SCI Morgan portent exclusivement sur l'opportunité économique et financière de l'opération.

- dire et juger l'acte de vente du 30 décembre 2005 reçu par Maître [M] pleinement efficace.

- dire et juger mal fondées les demandes de M. Mme [D] intervenant pour la SCI Morgan en tant que dirigées à l'encontre de Maître [M], notaire, en l'état des éléments exposés ci-dessus caractérisant l'absence de tout manquement de la concluante, de tout lien de causalité et préjudice subséquent en ce que le Notaire ne saurait être tenu d'