Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 6 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 06 JUILLET 2023



N° 2023/ 496













Rôle N° RG 22/07302 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJN4O







[L] [P] EPOUSE épouse [Z]

[N] [J] [H] [Z]





C/



Syndic. de copro. PORT TAMARIS SIDENCE PORT TAMARIS





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Frédéric PEYSSON





Me Sophie MARCHESE







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 23 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01365.





APPELANTS



Madame [L] [P] épouse [Z]

née le 02 Juillet 1944 à [Localité 7] (RFA), demeurant [Adresse 1] [Localité 5] - BELGIQUE



Monsieur [N] [Z]

né le 17 Mars 1951 à [Localité 6] (Maroc), demeurant [Adresse 1], [Localité 5] - BELGIQUE



représenté par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON



INTIME



Syndicat des copropriétaires PORT TAMARIS sis [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia [Localité 8],

dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 8]



représenté par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 30 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





 

EXPOS'' DU LITIGE 



La résidence Port Tamaris située [Adresse 2] à[Localité 4]R est une copropriété composée de 10 bâtiments administrés par un syndicat des copropriétaires principal et 4 syndicats secondaires.



La société FONCIA [Localité 8] est le syndic du syndicat principal.



Madame [L] [Z] née [P] et Monsieur [N] [Z] sont copropriétaires des lots n° l12, 210 et 221, au sein du bâtiment 2, et relèvent donc du syndicat secondaire des bâtiments 1 et 2.



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Port Tamaris soutient que les époux

[Z] ont installé deux unités extérieures de climatisation ancrées en façade du bâtiment 2, devant les rambardes de leur balcon, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. 



Le 23 juillet 2020, les époux [Z] ont été mis en demeure de démonter les climatiseurs et de remettre en état la façade.



Lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2020, la demande de Monsieur [Z] tendant à régulariser l'installation sans autorisation de climatiseurs dans les bâtiments 1-2 a été rejetée.



Un procès-verbal de constat a été dressé par Maitre [E] le 22 février 2021.



Par acte d'huissier signifié le 18 mai 2021, le syndicat principal des copropriétaires de la Résidence Port Tamaris représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 8] a fait assigner les époux [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins en substance qu'il ordonne la cessation de ce trouble manifestement illicite et les condamne à la dépose de ces appareils et à la remise en état de la façade, sous astreinte. 



Par ordonnance contradictoire du 23 mars 2022 ce magistrat a : 

- condamné in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] à désinstaller de la façade de l'immeuble, les deux unités extérieures de climatisation, mises en évidence dans le procès verbal de constat du 22 février 2021, et à remettre les lieux en état sous astreinte de 50 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit que l'astreinte cesserait de produire ses effets à l'issue d'une période de 3 mois, 

- condamné in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS , la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre les dépens. 



Le premier juge a relevé que le procès verbal de constat d'huissier du 22 février 2021 établissait sans équivoque la fixation par M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] , en façade Nord du bâtiment 2, au niveau du premier étage, de deux unités extérieures de climatisation, non autorisée au préalable par l'assemblée générale des copropriétaires ; que l'assemblée générale ordinaire en sa résolution n° 15 avait rejeté la demande de régularisation émanant des époux [Z], et que l'assemblée générale ordinaire du 16 décembre 2020 avait autorisé le syndic a engager une procédure judiciaire à l'encontre de ces co-propriétaires pour le démontage de ce matériel. 

Il a considéré que la résolution n° 5 de l'assemblée générale ordinaire du syndicat secondaire des bâtiments 1 et 2 , en date du 29 juillet 2021, validant l'installation des climatiseurs dans le bâtiment 1 et 2 ne pouvait s'appliquer , seule l'assemblée générale du syndicat principal ayant vocation à assurer le respect des dispositions du réglement de copropriété et l'installation de ce matériel en façade violant le dit réglement et altérant l'aspect global de la copropriété. 



Par déclaration reçue le 20 mai 2022, M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.



Dans ses dernières conclusions transmises le 14 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, les époux [Z] demandent à la cour qu'elle :

- infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 

- déboute le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS de toutes ses demandes, 

- le condamne au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens. 



Ils soutiennent qu'il existe une contestation sérieuse sur la nature illicite du trouble allégué. 

Ils font valoir que, s'il n'est pas contestable que l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal leur a refusé l'autorisation d'installation de climatiseurs sur la façade, l'assemblée générale du syndicat secondaire des bâtiments 1 et 2, les a expréssement autorisé à réaliser ces travaux aux termes d'un vote à la majorité absolue ; que dès lors, cette autorisation expresse ne permet plus de caractériser une installation manifestement illicité , et que seul, le juge du fond avait le pouvoir de dire si le refus de l'assemblée générale du syndicat principal a une valeur supérieure à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du syndicat secondaire et d'arbitrer ces deux résolutions. 

Ils précisent que cette résolution n° 5 n'a fait l'objet d'aucun recours.

Ils relèvent que bon nombre de copropriétaires ont d'ailleurs installé ces climatiseurs en façade, et qu'aucun recours n'a été exercé contre ces copropriétaires par le syndicat principal, et qu'en conséquence, la copropriété avoue , de ce fait, qu'elle ne considère pas la pose des climatiseurs en façade comme une nuisance. 

Que cette seule procédure engagée à leur encontre alors qu'il existe des violations répétées au réglement de copropriété s'explique par le fait qu'ils ne cessent de dénoncer l'illégalité de la désignation des membres du conseil syndical du syndicat principal, et qu'ils ont engagé deux procédures actuellement pendantes devant le tribunal judiciaire de Toulon à l'encontre de ce syndicat. 

Ils font valoir qu'un syndicat secondaire est titulaire de la personnalité morale et a pour fonction d'administrer, gérer, entretenir les bâtiments concernés.



Dans ses dernières conclusions transmises le 6 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS demande à la cour qu'elle :

- confirme en toutes ses disositions l'ordonnance entreprise, 

' y ajoutant, 

- déboute M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] de toutes leurs demandes, 

- condamne in solidum M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] au paiement d'une somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , outre aux entiers dépens. 



Il rappelle que M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] ne contestent pas avoir fait installer des unités extérieures de climatisation courant 2020, sur la façade de l'immeuble du bâtiment 2, sans aucune autorisation de l'assemblée générale préalable, et que l'assemblée générale des copropriétaires, le 16 novembre 2020 a refusé de régulariser cette installation.

Que, dès lors, la réalisation de travaux affectant l'aspect extérieur du bâtiemnt , en violation du réglement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 constitue un trouble manifestement illicite.

L'autorisation du 29 juillet 2021 donnée postérieurement à la délivrance de son assignation est inopérante en ce que, seul le syndicat principal assume le respect des dispositions du réglement de copropriété qui ne relèvent pas de l'intérêt particulier des copropriétaires constitués en un syndicat secondaire, et veille au respect de la destination de l'immeuble et au lmaintien de l'harmonie générale des bâtiemnts composant la copropriété. 

Que dès lors et contrairement à ce que prétendent les époux [Z], il ne s'agit pas d'arbitrer entre la validité de deux résolutions contradictoires émanant de deux assemblées différentes mais de constater l'évidence selon laquelle, ces installations violent le réglement de copropriété et altèrent l'aspect global du bâtiment, ces règles relatives à la préservation de l'harmonie de l'ensemble immobilier relevant de la seule compétence du syndicat principal. 

Ils relèvent d'ailleurs à ce propos que M. [N] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] avaient sollicité le syndicat principal , en premier lieu, pour obtenir la régularisation de leur installation reconnaissant implicitement que ces travaux relevaient de la compétence du syndicat principal. 

Enfin, ils font valoir que la présence dautres unités de climatisation au sein de la copropriété est également inopérante , en ce qu'il est ignoré si ces installations affectent les parties communes, ou sont visibles ce qui est le cas des appareils des appelants. 

 

La procédure a été clôturée le 16 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le trouble manifestement illicite :





Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Les dispositions de ce texte exigent que soit démontrée l'existence d'un trouble ayant une nature manifestement illicite.



Les époux [Z] ne contestent pas avoir fait installer, en façade de leur appartement, deux blocs de climatisation, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Par résolution n° 15 devenue définitive, l'assemblée générale des copropriétaires des bâtiments1 et 2, en date du 16 novembre 2020, a rejeté la demande de régularisation de l'installation de ces climatiseurs, telle que sollicitée par M. [Z].



Selon procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du syndicat principal de la résidence PORT TAMARIS, en date du 16 décembre 2020, autorisation a été donnée au syndic afin d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de M. [N] [Z] et son épouse née [L] [P], afin d'obtenir le démontage de ses moteurs de climatisation. 



Postérieurement, l'assemblée générale ordinaire du syndicat secondaire des bâtiments 1 et 2, qui s'est tenue le 29 juillet 2021 a défini, en sa résolution n° 5, les conditions et normes auxquelles les climatiseurs -inverseurs devraient répondre dans le futur , au sein de ces deux bâtiments et a précisé que ' l'ensemble des climatiseurs en place actuellement en faible nombre dans le bâtiment 1 et 2 , sont validés par l'assemblée générale de ce jour, car il n'existe aucun désordre ni préjudice esthétique actuel.'



Cette résolution a été adoptée à la majorité absolue . 



Elle n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et a un caractère définitf, s'imposant à l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat concerné.



Il s'ensuit que l'existence de ces résolutions contradictoires constitue une contestation sérieuse sur le caractère illicite du trouble allégué par le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS, contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés , juge de l'évidence, de trancher, seul le juge du fond pouvant arbitrer la validité de celles-ci au regard du réglement de copropriété. 



C'est à tort que le premier juge a fait droit à la demande du syndicat principal de la résidence PORT TAMARIS. 



L'ordonnance entreprise doit en conséquence être infirmée en toutes ses dispositions. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



L'ordonnance entreprise doit être infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



Succombant, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS supportera les entiers dépens de l'instance tant devant le premier juge qu'en cause d'appel.



L'équité justifie la condamnation du syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS à payer à M. [N] [Z] et son épouse née [L] [P] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance comme d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes articulées par le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS, 



Condamne le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS aux dépens de première instance comme d'appel, 



Condamne le syndicat principal des copropriétaires de la résidence PORT TAMARIS à verser à M. [N] [Z] et son épouse née [L] [P], ensemble, une indemnité de 2 500 € euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.



la greffière le président