Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 5 juillet 2023

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT n°



du 5 JUILLET 2023



n° RG 22/216 

n° Portalis DBVE-V-

B7G-CDR6 JD - C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 14 décembre 2021, enregistrée sous le n° 20/748







[B]

[X]

[X]





C/





S.A.S. V.M 

( ANCIENNEMENT CORSEA 16)







Copies exécutoires délivrées aux avocats le









COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU



CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS





APPELANTS : 



Mme [K], [T] [B], épouse [X]

née le 27 décembre 1969 à [Localité 6] (Hauts-de-Seine)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représentée par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Me Myriam WIN-BOMPARD, avocate au barreau de GUADELOUPE/SAINT-MARTIN/SAINT- BARTHÉLÉMY



M. [O], [W], [F], [J] [X]

né le 4 septembre 1963 à [Localité 5], land de Rhénanie-Palatinat 

(Allemagne)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représenté par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA, Myriam WIN-BOMPARD, avocate au barreau de GUADELOUPE/SAINT-MARTIN/SAINT- BARTHÉLÉMY





INTIMÉE :



S.A.S. V.M ( ANCIENNEMENT CORSEA 16) 

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie LOMBARDO, avocate au barreau de BASTIA





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 avril 2023, devant Judith DELTOUR, conseillère, et Stéphanie MOLIES, conseillère, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère



GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Vykhanda CHENG.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2023



ARRÊT : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



PROCÉDURE



Alléguant l'acquisition par acte notarié reçu le 4 août 2020 d'un appartement, d'un parking, d'une cave et d'un garage dans un ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 4] (Haute-Corse) et le retard de livraison, par acte du 4 août 2020, M. [O] [X] et Mme [K] [B] ont assigné la S.A.S. Corséa promotion 16 devant le tribunal judiciaire de Bastia pour obtenir l'indemnisation du retard de livraison, de la perte du bénéfice de la défiscalisation, d'un préjudice financier, d'un préjudice moral et au paiement des dépens et des frais en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









Par jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bastia a :



- condamné la S.A.S. Corséa promotion à payer à M. [O] [X] et Mme [K] [B] la somme de 25 000 euros en application de la clause pénale et celle de 2500 euros au titre du préjudice moral, 



- fixé le point de départ des intérêts à la date du jugement, 



- rejeté toutes autres demandes, 



- condamné la S.A.S. Corséa promotion à payer à M. [O] [X] et Mme [K] [B] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné la S.A.S. Corséa promotion 16 aux entiers dépens de l'instance.



Par déclaration reçue le 28 mars 2022, M. [X] et Mme [B] ont interjeté appel de la décision pour obtenir l'annulation ou la réformation de la décision déférée. 



L'avis portant désignation du conseiller de la mise en état a été délivré le 30 mars 2022. L'avis de non constitution a été adressé le 2 mai 2022. Les appelants ont signifié leur déclaration d'appel le 4 mai 2022. Ils ont conclu au fond le 25 juillet 2022 et la S.A.S. Corséa promotion 16 a constitué avocat le 5 août 2022. La S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa promotion 16, a notifié des conclusions d'appel le 1er février 2023. 



Par dernières conclusions communiquées le 26 janvier 2023, M. [X] et Mme [B] ont sollicité de :

 

- les recevoir en leur appel et reconnaître leurs demandes bien fondées, 



- débouter la S.A.S. Corséa promotion 16 de toutes ses fins, demandes et conclusions comme non fondées et injustifiées



- réformer la décision entreprise sur les chefs de jugement critiqués au terme des présentes



Et statuant à nouveau :



- condamner de plus fort la S.A.S. Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 

"158 300 euros (cent cinquante trois mille huit cents euros)" au titre des pénalités de retard contractuelles arrêtées au 31 juillet 2022 à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,



- condamner la S.A.S. Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 4770 euros au titre des prélèvements effectués par leur établissement bancaire L.C.L. dans le cadre du déblocage des fonds de leur prêt immobilier à compter d'avril 2020, 





- condamner la S.A.S. Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 5664 euros au titre des intérêts complémentaires indûment versés sur les fonds libérés en pure perte entre mars 2018 le 30 septembre 2022,



- condamner en outre la S.A.S. Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 30 349 euros correspondant à la perte du bénéfice de la réduction fiscale liée à l'opération immobilière qui devait relever de la loi Pinel, 



- condamner en outre la S.A.S. Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 15 000 euros de légitimes dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi en relation avec les agissements fautifs de la société Corséa promotion 16 à leur payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



- la condamner aux entiers dépens de l'instance, ceux d'appel distraits au profit de la SCP avocats René Jobin - Philippe Jobin sur sa due affirmation de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Ils ont rappelé le contrat préliminaire de vente en état futur d'achèvement, la livraison prévue au 31 mars 2018, la pénalité de retard prévue de 150 euros par jour, le prêt immobilier souscrit et le retard de livraison, leur assignation et la décision. Ils ont fait valoir un retard de livraison de 1583 jours hors confinement et jours fériés, les arguments développés en première instance pour justifier le retard, le choix d'un sous -traitant défaillant, l'absence de preuve d'un abandon de chantier, l'absence d'attestation d'un tiers indépendant relativement aux intempéries, l'absence d'impact de la grève ou du confinement intervenu bien après la date de livraison prévue, qu'en tout état de cause, il ne représente qu'un retard de 53 jours. Ils ont ajouté que la S.A.S. Corséa promotion avait elle-même fixé le montant des pénalités, leur préjudice financier lié aux modifications des conditions du prêt, la perte du bénéfice de la défiscalisation, suspendu à la mise en location dans les trente mois de la signature de l'acte et un contrat de réservation "investisseur", leur préjudice moral et la mauvaise foi du promoteur. 



Par ordonnance du 1er février 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture et le renvoi de l'affaire à l'audience du 9 mars 2023. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 29 mars 2023.



Par arrêt rendu le 29 mars 2023, la cour a, avant-dire droit : 



- ordonné la réouverture des débats à l'audience du 13 avril 2023 à 8 heures 30 pour observations des parties sur l'éventuelle irrecevabilité des conclusions de l'intimé, 



- réservé les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Par conclusions communiquées le 30 mars 2023, M. [X] et Mme [B] ont sollicité de déclarer les conclusions et pièces notifiées par l'intimée, le jour de la clôture, irrecevables. 







Par conclusions communiquées le 12 avril 2023, la société VM, anciennement dénommée Corséa Promotion 16, a demandé de juger recevables ses conclusions et de débouter les appelant de leur demande 



À l'audience du 13 avril 2023, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les conclusions et pièces de l'intimée



En application des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. 

En l'espèce suivant la déclaration d'appel 28 mars 2022, l'avis de non constitution a été transmis par le greffe le 2 mai 2022. La déclaration d'appel a été signifiée le 4 mai 2022, les conclusions d'appel ont été notifiées le 25 juillet 2022, en application des dispositions des articles 908 et 911-2 du code de procédure civile, les appelants résidant en Guadeloupe. L'intimée a constitué avocat le 5 août 2022 et a reçu notification des conclusions d'appel le 8 août 2022. Les conclusions de l'intimée notifiées le 1er février 2023, sont irrecevables comme tardives. Les pièces communiquées au soutien de conclusions irrecevables, sont également irrecevables. 



Sur le fond



Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a retenu un retard de livraison de 1008 jours, représentant une somme de 151 200 euros, somme manifestement excessive compte tenu du prix du bien de 160 577,75 euros, justifiant sa réduction à 25 000 euros, l'absence de référence à la loi Pinel dans les documents contractuels, en dépit de la signature d'un contrat "investisseur", l'absence de preuve d'un préjudice financier en dépit de référence à la souscription d'un prêt, l'existence d'un préjudice moral lié aux ennuis rencontrés par le projet alors que les intéressés sont domiciliés en Guadeloupe. 



Le montant des pénalités de retard a été fixé par le constructeur à 150 euros par jour de retard sans autre précision, de même que le délai d'exécution. La réclamation se porte sur 1583 jours "à actualiser" soit 237 450 euros (à 150 euros par jour) et 158 300 (en cas de réduction à 100 euros par jour) "à actualiser". 



En dépit des écritures contraires, ce calcul n'est pas effectué hors fins de semaines et jours fériés. À défaut pour l'intimé d'avoir conclu au fond, ce dernier est réputé s'approprier les motifs du jugement, donc y compris en ce qu'il a écarté les causes de suspension des délais de livraison, opposées en première instance. Ainsi, la cour n'a pas à les examiner de nouveau, puisque les appelants réclament la confirmation de la décision en ce qu'elle les a écartés. 









Les pénalités de retard prévues par le contrat se distinguent d'une clause pénale qui peut être réduite ou modifiée, par le juge. Si les appelants demandent de calculer le montant des pénalités de retard jusqu'au 31 juillet 2022 à parfaire au jour de l'arrêt, il résulte de leurs propres pièces (n°11) qu'ils ont été avisés de la livraison au 23 août 2021. Aucune pièce postérieure à cette date n'est produite qui permettrait de contredire les mentions qui figurent dans ce document. En effet, les écritures mentionnent "une livraison désormais envisagée en 2023!" sans autre précision ni justification.



Le contrat ne prévoit pas de déduire les jours fériés (35 sur la période considérée) et les fins de semaine. En cet état, nonobstant les écritures contraires relatives à un différé de livraison, qui ne sont pas soutenues par des pièces, il y a lieu, à l'instar du premier juge qui a retenu 1008 jours entre le 3 juillet 2018 et le 6 avril 2021 en déduisant la période de confinement, de retenir 1147 jours entre le 3 juillet 2018 et le 23 août 2021 soit une somme de 172 050 euros au titre des pénalités de retard. Ce montant excède le coût du bien de 160 557,75 euros et le montant réclamé. 



En effet, malgré la distorsion entre le montant en chiffres et le montant en lettres figurant dans les écritures, le montant des pénalités de retard doit être fixé en considération du contrat, de la demande et de ces éléments à 158 300 euros. Ainsi la S.A.S. VM, anciennement dénommée Corséa Promotion16, est condamnée au paiement de 158 300 euros au titre des pénalités de retard. 



Le préjudice financier allégué résultant du retard de déblocage des fonds n'est pas justifié. En effet, les prélèvements résultent du contrat de prêt et non du contrat de construction. Si les appelants font valoir la "libération en pure perte des fonds du prêt entre mars 2018 et avril 2022" ils ne prouvent ni que ces fonds ont été perdus, ni l'existence d'un préjudice consécutif imputable à l'intimé. En outre l'impossibilité alléguée d' "obtenir un report d'échéances lié à la période post covid pour six mois et seulement à compter de juillet 2020 " découle également du contrat de prêt et de leurs relations avec l'établissement bancaire. 



S'agissant de l'avenant, il n'est pas démontré qu'il a été souscrit "pour compenser la perte du bénéfice locatif subi en relation avec le retard de livraison" ; cette mention ne figure pas dans le contrat. 



De plus les pièces mettent en évidence un prêt de 163 656,69 euros sur 22 ans, au TEG de 2,75 % (pièce n°39) tandis que l'offre d'avenant du 25 mai 2022 vise un prêt d'un montant initial de 146 410,97 euros sur 24 ans, le taux est identique, tandis que TEG est réduit de 2,75 % à 2,23 %. Le premier juge a, à juste titre relevé l'insuffisance des pièces pour établir la réalité du préjudice. 



En cause d'appel, les pièces supplémentaires produites présentent des contradictions, de sorte que l'existence du préjudice n'est pas démontrée, pas plus que son imputabilité au constructeur. Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leur demande à ce titre. 









S'agissant de la perte du bénéfice de défiscalisation, malgré la signature d'un contrat de "réservation investisseur", le bénéfice des avantages dits "loi Pinel" n'est pas entré dans le champ contractuel, en dépit des échanges de courriels du 12 septembre 2016 avec "affinity-investment.com". 



En cause d'appel, est produite une plaquette publicitaire portant les noms "Guy Hoquet Immobilier " [Adresse 8]" "Corséa Promotion" et comportant des "simulations types "prêt à taux zéro" et " défiscalisation avec le dispositif Pinel" "économisez jusqu'à 63 000 euros en 12 ans" de nature à démontrer que l'investissement était réalisé dans une optique de défiscalisation. Pour autant, les appelants ne démontrent pas qu'ils étaient éligibles à ce régime, puisqu'ils ne produisent aucune pièce relative à leurs ressources et leur imposition, ils ne produisent même pas la simulation sur laquelle ils se sont fondés pour élaborer leur calcul. L'affirmation de l'existence d'un contrat à durée indéterminée et d'un domicile en Guadeloupe sont insuffisants à prouver qu'ils sont éligibles. Surabondamment cet éventuel préjudice s'apparente à une "perte de chance" et les appelants ne rapportent pas la preuve de la disparition par le fait de la défenderesse d'une éventualité favorable qui devait certainement se produire dans un avenir proche et qui n'a pas pu être tentée. En effet, il n'existe pas de droit acquis à un avantage fiscal. 



Il résulte des écritures des appelants qu'ils procédaient à un investissement locatif en vue d'obtenir une réduction de leur éventuelle imposition à venir. Il s'agissait donc d'une opération de pure spéculation immobilière qui exclut tout affect. Le premier juge a retenu l'existence d'un préjudice moral considérant le lieu de résidence des acquéreurs et les inquiétudes consécutives aux difficultés rencontrées dans le cadre de leur projet. L'insuffisance de l'indemnisation allouée n'est pas démontrée. Les appelants sont déboutés de leurs demandes à ce titre. 



Le jugement a prononcé les condamnations contre la S.A.S. Corséa Promotion, la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16, a été intimée. Le jugement est confirmé sauf à préciser que les condamnations sont prononcées contre la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16. 



la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16, qui succombe est condamnée au paiement des dépens, avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de Me Philippe Jobin, avocat . En considération de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des appelants, qui sont déboutés de leurs demandes à ce titre. 



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



- Relève l'irrecevabilité des conclusions et pièces de la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16, intimée communiquées le 1er février 2023, 









- Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la S.A.S. Corsea promotion 16 à payer à M. [O] [X] et Mme [K] [B] la somme de 

25 000 euros en application de la clause pénale, 



Statuant de nouveau de ce seul chef, 



- Condamne la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16, à payer à M. [O] [X] et Mme [K] [B] la somme de 158 300 euros au titre des pénalités de retard, 



Y ajoutant 



- Déboute M. [O] [X] et Mme [K] [B] de leurs demandes plus amples, y compris en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne la S.A.S. VM, anciennement dénommée S.A.S. Corséa Promotion 16, au paiement des dépens avec distraction au profit de Me philippe Jobin, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT