Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JUILLET 2023



N° 2023/ 313







N° RG 22/07576



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJO2A







[K] [P]



[E] [S] épouse [P]





C/



[I] [L]





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Alexandra BOISRAME



Me Paul GUEDJ









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en date du 20 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000468.





APPELANTS



Monsieur [K] [P]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]



Madame [E] [S] épouse [P]

née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 8] (91), demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Alexandra BOISRAME, membre de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant Me Jean-Raphaël FERNANDEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [I] [L]

pris es qualité d'héritier de feue Mme [J] [A], décédée le [Date décès 3]/2020



représenté par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant Me Marie Laetitia PIERI, membre de la SELARL CABINET PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 09 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



[R] [L] était propriétaire de diverses parcelles de terrain d'une superficie totale de près de 5.000 mètres carrés comportant une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, sises au lieu dit [Adresse 7] à [Localité 10].



Suivant acte notarié conclu le 3 juillet 1991, il a donné à bail d'habitation une partie de la maison aux époux [K] [P] et [E] [S], pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er septembre suivant, renouvelable par tacite reconduction.



Par acte distinct conclu le même jour et dans les mêmes formes, il a également consenti à Monsieur [P] un bail professionnel de la même durée portant sur le reste de la propriété, à l'effet d'y installer son cabinet d'expertises foncières et immobilières.



Les deux baux stipulaient pareillement une clause contenant obligation de délivrer congé concomitamment.



Un premier congé délivré par le bailleur pour l'échéance du 31 août 2009 a cependant été annulé en justice au motif qu'il aurait dû faire l'objet de deux actes séparés.



Au décès de [R] [L], sa veuve [J] [A] a recueilli l'usufruit des biens, et son fils [I] [L] la nue-propriété.



Par exploit d'huissier délivré le 20 juillet 2017, ils ont donné congé du bail d'habitation aux époux [P] pour l'échéance du 31 août 2018 en raison de leur intention de vendre, l'acte contenant offre de cession au prix de 500.000 euros, frais et honoraires de la vente en sus. 



Par exploit distinct délivré le même jour, les bailleurs ont également donné congé du bail professionnel à Monsieur [P] pour la même date.



Le 26 mars 2018, les époux [P] ont saisi le tribunal d'instance de Martigues pour entendre annuler le congé relatif au bail d'habitation. Ils ont été déboutés de cette action par un jugement rendu le 20 novembre 2018, ordonnant leur expulsion des lieux et les condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation de 472,76 euros par mois à compter du 1er septembre 2018, le premier juge ayant toutefois rejeté la demande d'exécution provisoire de sa décision.



Ce jugement a été confirmé, par adoption de ses motifs, par un arrêt de la cour de céans rendu le 3 décembre 2020.



La Cour de cassation a annulé cette décision le 13 avril 2022, considérant qu'en statuant par des motifs généraux ne répondant pas aux conclusions déposées par les locataires, la cour d'appel n'avait pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.



Les parties ont été renvoyées devant la cour de céans autrement composée, celle-ci ayant été saisie le 23 mai 2022 par les époux [P], et l'affaire ayant reçu fixation à bref délai à l'audience du 10 janvier 2023 conformément à l'article 905 du code de procédure civile.



Sur leur demande conjointe, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 9 mai 2023 afin de leur permettre de parvenir à un accord amiable.



Une autre procédure oppose les parties devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence au sujet de la validité du congé portant sur le bail professionnel, pour laquelle le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu'à l'issue de la présente instance.



Il doit être enfin précisé que les locaux professionnels ont été effectivement repris par le propriétaire le 9 mars 2021, et les locaux d'habitation le 11 juin de la même année.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions récapitulatives notifiées le 16 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l'argumentation, les époux [P] poursuivent l'infirmation de la décision de première instance et l'annulation du congé litigieux, en invoquant successivement l'irrégularité formelle de l'acte, l'insuffisance des indications données quant aux modalités de la vente, le caractère excessif du prix demandé au regard du marché immobilier local et de la vétusté de l'immeuble, et l'absence de réelle intention de vendre la partie bâtie de la propriété, caractérisant l'existence d'une fraude aux droits du locataire.



Ils demandent en conséquence à la cour de dire que le bail s'est renouvelé à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'à leur départ des lieux, moyennant un loyer mensuel de 472,76 euros.



Ils réclament d'autre part paiement de dommages-intérêts à hauteur de 30.000 euros en réparation de leur préjudice moral, 2.340 euros au titre de leurs frais de déménagement, et 85.453,92 euros en compensation du surloyer qu'ils ont dû acquitter pour se reloger sur une période de neuf ans, soit au total la somme de 117.793,92 euros.



Subsidiairement, ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle tendant à majorer le montant de l'indemnité d'occupation mise à leur charge par le premier juge par application de la clause pénale stipulée au contrat, aux motifs que cette prétention serait irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, que ladite clause revêt un caractère abusif, et qu'elle peut être réduite par le juge.



En tout état de cause, ils réclament paiement d'une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens comprenant le coût d'un constat dressé le 13 février 2019.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 décembre 2022, auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé complet des moyens, Monsieur [I] [L], désormais plein propriétaire des biens donnés à bail depuis le décès de sa mère survenu le [Date décès 3] 2020, réfute point par point les arguments invoqués par la partie adverse, faisant notamment valoir :



- que les moyens de nullité du congé tirés d'un vice de forme sont irrecevables en cause d'appel faute d'avoir été invoqués en première instance,



- qu'il ne pouvait exister aucune confusion quant au fait que les biens offerts à la vente correspondaient à l'ensemble de la chose louée, et que les annexes prétendument omises ne faisaient pas partie du bail d'habitation,



- que les modalités d'une division parcellaire ou d'une mise en copropriété n'avaient pas lieu d'être précisées dans le congé car elles ne constituent pas des conditions de la vente au sens de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé que la charge des frais y afférents aurait été conservée par le vendeur,



- que le prix demandé avait été fixé en considération du 'potentiel de valorisation' de la propriété dans le cadre d'un projet de promotion immobilière, hors marché entre particuliers,



- que si une première promesse de vente signée le 20 avril 2016 avec le groupe BOUYGUES IMMOBILIER et portant sur la majeure partie du terrain non bâti n'a pas abouti, une seconde promesse a été conclue le 18 juin 2019 avec la société COGEDIM PROVENCE, portant cette fois sur la totalité de la propriété, et se trouve toujours en voie de réalisation.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf quant au montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux [P] qu'il demande à la cour de fixer à 1.418,28 euros par mois, équivalant à trois fois le montant du loyer, en exécution de la clause pénale stipulée dans le bail, soit une somme totale de 47.323 euros arrêtée au 11 juin 2011, date de la libération des lieux.



Subsidiairement, il conclut au rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les appelants, en invoquant notamment les dispositions de l'article L 111-11 du code des procédures civiles d'exécution, suivant lesquelles l'exécution d'un arrêt d'appel frappé d'un pourvoi en cassation ne peut en aucun cas être imputée à faute.



En tout état de cause, il réclame paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 avril 2023.





DISCUSSION



Sur la contestation de la validité du congé :



Il résulte des pièces produites aux débats que, suivant acte authentique reçu le 20 avril 2016 par Maître [D], notaire à [Localité 9], Madame [J] [A] veuve [L] et son fils Monsieur [I] [L] ont conclu avec la société BOUYGUES IMMOBILIER une promesse de vente portant sur une parcelle de terre d'environ 4.000 mètres carrés à détacher d'un ensemble contenant du bâti, le tout figurant au cadastre de la commune de [Localité 10] section DM n° [Cadastre 4] pour une contenance de 4.976 mètres carrés.



Au rang des conditions suspensives, il était prévu que le bénéficiaire obtienne un permis de construire pour la réalisation d'un ensemble immobilier d'une surface de plancher de 3.000 mètres carrés au moins à usage de logements, et que soit purgé tout droit de préemption du preneur en place, de la commune ou de tout autre organisme.



Le bénéficiaire prenait l'engagement de donner congé aux locataires en lieu et place du promettant, qui lui donnait mandat à cette fin, les formalités devant être accomplies au plus tard le 31 août 2017.



La demande de permis de construire déposée par le promoteur le 19 avril 2017 précisait que le terrain d'assiette du projet avait une superficie de 3.916 mètres carrés, le reste de la parcelle, d'une superficie de 1.060 mètres carrés, étant conservé pour la maison existante, avec création d'une servitude de cour commune, la desserte principale se faisant par un accès commun.



Le congé pour vendre signifié le 20 juillet 2017 aux époux [P] s'inscrivait ainsi manifestement dans le cadre de cette opération de promotion immobilière. Toutefois, l'intention des consorts [L] exprimée dans la promesse n'était pas de vendre le logement donné à bail, qui devait être détaché du terrain d'assiette du projet de construction, la purge du droit de préemption des locataires ayant dès lors simplement pour but de faciliter la réalisation de celui-ci, ce qui n'entre pas dans les prévisions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Le fait que l'opération envisagée n'ait pu aboutir en raison d'un refus de délivrance du permis de construire et que les consorts [L] aient conclu une nouvelle promesse de vente avec la société COGEDIM PROVENCE le 18 juin 2019, soit plus de trois années plus tard, portant cette fois sur la totalité de leur propriété, n'est pas de nature à opérer a posteriori une régularisation du congé litigieux, la cour devant se placer à la date de sa délivrance.



Il apparaît d'autre part que l'offre de cession du logement au prix de 500.000 euros mentionnée dans le congé était largement supérieure à la valeur réelle du bien sur le marché immobilier au regard des références produites aux débats, compte tenu de sa consistance et de sa vétusté telles que décrites dans le constat dressé le 13 février 2019 par Maître [W] [X], commissaire de justice.



Monsieur [I] [L] reconnaît d'ailleurs lui-même dans ses dernières conclusions que ce prix ne correspondait pas à celui du marché entre particuliers, et avait été déterminé en considération du 'potentiel de valorisation' de sa propriété. Ce raisonnement ne peut cependant être admis dans le cadre du régime juridique applicable au congé, le prix proposé au preneur en place devant être fixé au regard de la valeur intrinsèque du bien loué, et non pas des terrains qui l'entourent.



Il convient dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens invoqués par les appelants, de considérer que le congé est irrégulier pour défaut d'intention de vendre de la part du bailleur et indication d'un prix abusif, caractérisant une fraude aux droits des locataires.



Sur la demande en dommages-intérêts :



Monsieur [L] se prévaut des dispositions de l'article L 111-11 du code des procédures civiles d'exécution, suivant lesquelles le pourvoi en cassation n'empêche pas l'exécution de la décision attaquée, et celle-ci ne peut donner lieu qu'à restitution, sans être en aucun cas imputée à faute.



Toutefois, ce texte laisse subsister la responsabilité du bailleur pour avoir délivré un congé irrégulier en fraude des droits des locataires, cette faute ayant occasionné aux époux [P] un préjudice direct appelant réparation.



Considérant que ces derniers occupaient les lieux depuis près de 27 ans, et qu'ils ont été contraints de bouleverser leurs habitudes de vie à un âge avancé, il convient d'allouer à chacun d'entre eux une somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.



Ils doivent être également indemnisés de leurs frais de déménagement à hauteur de la somme de 2.340 euros, suivant facture produite au dossier.



En revanche, la différence existant entre le montant du loyer qu'ils acquittaient précédemment et celui de leur nouveau logement ne constitue pas un préjudice direct réparable, de sorte qu'ils doivent être déboutés de ce chef de demande.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Annule le congé du bail d'habitation délivré le 20 juillet 2017,



Juge que le bail s'est renouvelé le 1er septembre 2018 aux mêmes clauses et conditions, jusqu'à la reprise des lieux effectuée par le propriétaire le 11 juin 2021,



Condamne Monsieur [I] [L] à payer aux époux [P] la somme de 10.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, et celle de 2.340 euros au titre de leurs frais de déménagement,



Déboute les époux [P] de leur demande tendant à être indemnisés d'un surcoût de loyer,



Déboute Monsieur [L] de sa demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation,











Condamne Monsieur [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels ne pourront cependant inclure le coût du constat dressé le 13 février 2019, ainsi qu'à verser aux époux [P] une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT