Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 5 juillet 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JUILLET 2023



N° 2023/ 321









N° RG 22/05839



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIN2







[V] [A]





C/



[C] [X]



S.A.R.L. [M] ET CIE



































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Alain 

LUCIANI



Me Emmanuelle CORNE













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000453.





APPELANT



Monsieur [V] [A]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEES



Madame [C] [X]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 4]



S.A.R.L. [M] ET CIE

représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentées par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous signatures électroniques par l'entremise de l'agence PETUNIA IMMOBILIER, la société [M] & CIE, représentée par Madame [C] [X], a donné à bail d'habitation à Monsieur [V] [A] une villa meublée de sept pièces et d'une surface habitable de 155 mètres carrés située [Adresse 4]), pour une durée d'un an commençant à courir le 1er septembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 3.080 euros et une provision pour charges de 120 euros.



Un dépôt de garantie de 6.160 euros a été versé par le preneur.



Considérant que les prestations annoncées ne correspondaient pas à la réalité, et que ses enfants avaient été infectés par la gale en raison d'un défaut d'hygiène de la literie, Monsieur [A] a fait état de sa volonté de quitter les lieux dès le 1er octobre 2020, les clés ayant été effectivement restituées le 8 octobre suivant.



Un litige est né au sujet de la restitution du dépôt de garantie, le bailleur ayant entendu retenir les sommes de 3.200 euros à titre d'indemnité de préavis, 1.066,67 euros au titre de l'occupation du logement durant les deux derniers jours d'août et les huit premiers jours d'octobre, et 149 euros au titre du coût de remplacement d'un micro-ondes endommagé.



Par actes délivrés le 24 décembre 2020, Monsieur [V] [A] a assigné la société [M] & CIE, prise en la personne de son gérant Monsieur [T] [M], ainsi que Madame [C] [X], à comparaître devant le tribunal de proximité d'Antibes afin d'entendre annuler le contrat de location et obtenir la restitution de l'intégralité du dépôt de garantie, du loyer du mois de septembre 2020 et des honoraires versés à l'agence immobilière, outre le versement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.



L'affaire a été renvoyée devant le tribunal de proximité de Cannes en application de l'article 47 du code de procédure civile, en raison des fonctions de conciliatrice de justice exercées par Madame [X] dans le ressort de celui d'Antibes.



Par jugement rendu le 22 mars 2022, cette juridiction a débouté le demandeur de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Monsieur [A] a interjeté appel de cette décision le 21 avril 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 20 juillet 2022, Monsieur [V] [A] reprend les moyens de nullité du bail invoqués devant le premier juge, faisant successivement valoir:



- que la société [M] & CIE ne justifie pas de son droit de propriété sur l'immeuble,



- que Madame [X] n'est pas la gérante de cette société, et que le mandat de représentation produit aux débats aurait été établi pour les besoins de la cause,



- que son consentement a été obtenu par des manoeuvres dolosives ayant consisté dans la publication d'une annonce ne correspondant pas aux caractéristiques de la location, s'agissant de la surface habitable réelle du bien, du montant du loyer charges comprises, de l'existence d'un emplacement de stationnement et de l'insalubrité des lieux.





Il précise que l'état des lieux d'entrée produit par la partie adverse n'a pas été établi de manière contradictoire, sa signature ayant été recueillie a posteriori dans des conditions contestables, ce qui l'a conduit à requérir un huissier de justice pour dresser constat le 1er septembre 2020.



Il ajoute que le retard pris pour procéder à l'état des lieux de sortie est imputable au bailleur, alors qu'il avait libéré la villa dès le 2 octobre.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- d'annuler le contrat de location,

- de condamner solidairement la société [M] & CIE et Madame [X] à lui restituer la somme de 4.202,33 euros retenue sur le dépôt de garantie, celle de 3.200 euros au titre du premier terme de loyer, et celle de 2.300 euros au titre des honoraires de location versés à l'agence immobilière,

- de les condamner également à lui payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- et de mettre les entiers dépens à la charge des parties intimées, outre une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions conjointes en réplique notifiées le 29 septembre 2022, la société [M] & CIE justifie de son droit de propriété par la production d'une attestation notariée, et Madame [C] [X] précise qu'elle n'a pas contracté en qualité de gérante, mais en vertu d'un mandat de représentation qui lui avait été donné le 1er janvier 2020.



La société [M] & CIE réfute d'autre part l'existence d'un dol, faisant valoir qu'en dépit des erreurs contenues dans l'annonce publiée par l'agence immobilière, Monsieur [A] avait été informé des conditions réelles de la location avant la signature du contrat, et avait pu se rendre compte de l'état du bien lors d'une visite effectuée le 11 août 2020. Elle affirme en outre que l'état des lieux d'entrée a bien été établi contradictoirement, et fait observer que le preneur n'a pas usé de son droit de le faire compléter dans le délai de 10 jours.



Elle conteste enfin l'affirmation suivant laquelle les locaux présentaient un caractère insalubre et produit deux attestations en sens contraire.



Les intimées concluent à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réclament en sus chacune paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre leurs dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2023.







DISCUSSION





Sur la régularité du contrat de bail : 





La société [M] & CIE justifie de sa qualité de propriétaire du bien loué par la production d'une attestation de Maître [S], notaire à [Localité 5], suivant laquelle elle en a fait l'acquisition par acte authentique de vente du 28 décembre 2012.





Il est également versé aux débats la procuration sous signature privée donnée le 1er janvier 2020 par son gérant Monsieur [T] [M] à Madame [C] [X], à l'effet de le représenter dans tous les actes de gestion locative de la villa. L'appelant ne démontre pas que cet acte aurait été antidaté, étant observé qu'en tout état de cause seul le mandant a qualité pour se prévaloir d'un défaut de pouvoir de son mandataire.





Sur le moyen de nullité fondé sur le dol :





En vertu de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre partie par des manoeuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour celle-ci.





En l'espèce, il est exact que l'annonce de location publiée par l'agence PETUNIA IMMOBILIER contenait des mentions inexactes s'agissant de la surface habitable (portée pour 180 mètres carrés au lieu de 155 mètres carrés) et du prix demandé (soit 3.080 euros par mois charges comprises, alors que celles-ci venaient en sus).





Il n'est pas établi cependant que ces erreurs aient été commises intentionnellement, et le locataire a pu se rendre compte par lui-même de la consistance réelle du bien à l'occasion d'une visite préalable effectuée le 11 août 2020, la surface habitable ayant été finalement corrigée dans le contrat de bail.





Lors des pourparlers, Monsieur [A] a également reçu une information exacte quant aux conditions financières de la location, et l'intéressé ne saurait utilement faire valoir qu'il aurait été contraint d'accepter un logement qui ne correspondait pas à ses attentes en raison de la proximité de la rentrée scolaire de ses enfants, alors qu'il s'agit là d'une circonstance extérieure au bailleur.





Enfin, il résulte du constat d'huissier produit aux débats qu'il existait bien un emplacement permettant de stationner un véhicule au pied de la villa.





Le premier juge a donc justement rejeté le moyen de nullité du contrat fondé sur l'existence de manoeuvres dolosives, et rejeté par voie de conséquence les demandes en restitution du loyer du mois de septembre 2020 et des honoraires de location.





Sur le caractère indécent du bien loué :



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.







En l'espèce, il n'est pas établi que les enfants de Monsieur [A] auraient été infectés par la gale en raison d'un défaut d'hygiène de la literie, le certificat médical produit à cet égard ne faisant état que d'une suspicion.





La société [M] & CIE produit de son côté une attestation de Monsieur [L] [Z], personne ayant occupé les lieux entre le 11 et le 26 août 2020, disant n'avoir rencontré aucun problème d'hygiène durant son séjour, ainsi qu'une attestation de Madame [G] [D] indiquant avoir aidé Madame [X] à nettoyer à fond la villa le 29 août 2020 avant l'entrée du locataire.





D'autre part, contrairement à ce que soutient l'appelant, l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent n'impose une surface minimale de 9 mètres carrés que pour la pièce principale, et non pas pour chacune des chambres.





Enfin, le constat d'huissier établi le 1er septembre 2020 à la requête de Monsieur [A] ne fait état d'aucun élément indécent ou insalubre, mais seulement de désordres mineurs.





Le jugement doit donc être également confirmé en ce qu'il a débouté le locataire sortant de sa demande en paiement de dommages-intérêts.





Sur l'indemnité compensatrice de préavis :





En vertu de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations de logements meublés à titre de résidence principale, le preneur peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois. 





Cette règle a été rappelée à Monsieur [A] dans un courrier qui lui a été adressé le 3 octobre 2020 par Madame [X], l'invitant également à régulariser son congé dans les formes prévues par la loi, ce qu'il ne justifie pas avoir fait.





En conséquence, le premier juge a justement retenu que la société [M] & CIE était en droit de retenir la somme de 3.200 euros à titre d'indemnité compensatrice de préavis, outre celle de 853,33 euros correspondant à l'occupation du logement entre le 1er et le 8 octobre 2020, date de la restitution effective des clés.





Sur la retenue pour dégradations locatives :





Il résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, régulièrement paraphés par les deux parties, que le mobilier mis à la disposition du locataire comprenait un micro-ondes encastrable en bon état, lequel ne fonctionnait plus à l'expiration de la location.





Monsieur [A] ne rapporte pas la preuve que la dégradation de cet élément d'équipement soit imputable à un cas de force majeure ou à une cause étrangère au sens de l'article 7 de la loi précitée, de sorte que le bailleur est également en droit de retenir à ce titre la somme de 149 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 



Condamne Monsieur [V] [A] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à payer aux parties intimées, prises solidairement, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT