Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 12 avril 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 12 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11135 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCFUT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/01986





APPELANTE

 

S.A.R.L. SAINT GERMAIN AUTOMOBILE agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° SIRET : 529 862 096 (Paris)



représentée par Me Christine PAQUELIER de la SELEURL Selarl d'Avocat PAQUELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0450



INTIMEE 



S.A.S. COLOMBIER PARK, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 818 717 068 (Paris)



représentée par Me Thomas BEAL de la SELARL L.I.G.L, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Monsieur Douglas BERTHE, Conseiller

Mme Emmanuelle LEBEE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Madame Laurène BLANCO



 





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Madame Laurène BLANCO, Greffière, présentes lors de la mise à disposition.



Faits et procédure



Par acte sous seing privé du l5 février 1985, la SCI Marva Colombier aux droits de laquelle est venue la SAS Colombier Park a donné à bail commercial à la société Vieux Colombier Auto 3, nommée St. Germain Automobile, des locaux situés [Adresse 2] pour une activité de parking, location de voitures et toute activité ayant un rapport direct et exclusif avec l'automobile.



Par avenant du 20 décembre 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er avril 2005.



Par jugement du 25 janvier 2010, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société St. Germain Automobile et, après autorisation du juge commissaire, le fonds de commerce a été cédé le 13 janvier 2011 à la société également nommée St. Germain Automobile.



La société St. Germain Automobile se plaignant de dégâts des eaux récurrents et de la non-conformité des locaux sur les installations électriques, le système de désenfumage et les règles d'accessibilité handicapés a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 6 juin 2013, a désigné un expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 24 septembre 2014 et a conclu à la prise en charge par la SCI Marva Le Colombier des sommes de 40.134,43 euros HT au titre des non-conformités retenues et de 34.488,30 euros pour le coût de rétablissement de la communication entre le lot n°1 et 8.



Par acte d'huissier du 29 septembre 2016, la SCI Marva Colombier a fait délivrer à la société St. Germain Automobile un congé pour le 31 mars 2017 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction.



Par acte d'huissier du 23 janvier 2017, la société St. Germain Automobile a assigné la société Colombier Park en paiement de la somme de 2 millions d'euros à titre de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.



Par lettre recommandée du 8 mars 2017, la St. Germain Automobile a demandé au bailleur le renouvellement de son bail moyennant un loyer de 40.000 euros par an en principal, demande refusée par la société Colombier Park.



A la suite d'un incendie survenu dans les locaux loués le 20 mars 2017, la préfecture de police de [Localité 6] a, par arrêté du 15 mai 2017, ordonné la fermeture administrative du parc de stationnement Saint Germain « eu égard notamment aux risques électriques et ceux inhérents aux stockages multiples constatés ».



Le 21 juin 2017, la société St. Germain Automobile a restitué les clés des locaux à la société Colombier Park. Un constat d'huissier de restitution des locaux a été établi le 29 juin 2017 en présence du bailleur et du preneur.





Par jugement en date du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de prescription invoquée par la société Colombier Park ;

- déclaré bien fondé le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 29 septembre 2016 à effet au 31 mars 2017 ;

- condamné la société Colombier Park à verser à la société St. Germain Automobile la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

- autorisé la société Colombier Park à conserver le reliquat du dépôt de garantie à concurrence de la somme de 23.652,82 euros ;

- ordonné la compensation entre les deux sommes susvisées ;

- dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du CPC ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les sociétés Colombier Park et St. Germain Automobile recouvrés selon les modalités de l'article 699 du CPC.



Par déclaration en date du 28 juillet 2020, la SARL St. Germain Automobile a interjeté appel partiel du jugement du 2 juin 2020.



Moyens et prétentions



Dans ses conclusions déposées le 28 octobre 2020, la SARL St. Germain Automobile, appelante, demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 2 juin 2020 au regard du quantum des dommages et intérêts accordés à la société St. Germain Automobile et condamner la société Colombier Park à lui verser la somme de 2 millions d'euros ;

- infirmer le jugement du 2 juin 2020 en ce qu'il a autorisé la société Colombier Park à conserver le reliquat du dépôt de garantie à concurrence de 23.652,82 euros en ordonnant la compensation avec le montant des dommages et intérêts accordés et condamner la société Colombier Park à lui restituer le dépôt de garantie qu'elle détient à hauteur de 27.778,96 euros ;

- condamner la société Colombier Park à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



La SARL St. Germain Automobile fait valoir :




sur le non-respect de l'obligation de délivrance, que le tribunal a écarté les manquements invoqués en matière d'obligation de délivrance, compte-tenu des réparations opérées par le bailleur pour mettre fin aux dégâts des eaux successifs et a retenu la privation de jouissance de l'escalier entre le sous-sol et le rez-de-chaussée alors que le bailleur a laissé perdurer la gêne liée aux dégâts des eaux pendant plusieurs années avant d'agir ; qu'en outre, les locaux vétustes ne répondaient pas aux normes en matière de la sécurité, ce qui a été confirmé par l'expert judiciaire, sans que le bailleur n'accepte de prendre en charge les travaux malgré les demandes réitérées du locataire et les actions judiciaires entreprises ; qu'en vertu des articles 1719 et suivants du code civil et en absence de clauses du bail mettant à la charge du locataire le coût de travaux de mise en sécurité ou conformité ou ceux en relation avec la vétusté, le bailleur ne pouvait s'affranchir de ses obligations quant à la prise en charge desdits travaux ; qu'au sens de la jurisprudence qui rappelle que l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur concerne l'ensemble des activités prévues au bail, le bailleur ne peut donc pas invoquer que le preneur s'engageait à prendre « les lieux dans l'état dans lequel il se trouveront le jour de l'entrée en jouissance », ni tirer argument de la rédaction des clauses relatives à la désignation des lieux, aux activités permises ou à l'obligation à se conformer aux prescriptions réglementaire qui n'ont pas pour effet de faire supporter le coût des mises aux normes sur le locataire, ni tirer prétexte d'une modification de l'activé exercée dans les lieux à savoir de parc de stationnement alors que la clause de destination du bail prévoit plusieurs activités possibles, la société locataire ayant ainsi le choix d'exercer ces activités de manière cumulative ou exclusive ; qu'au vu de l'autorisation préfectorale de l'activité de « parc de stationnement », le bailleur avait en conséquence une obligation de délivrance à l'égard d'une telle activité de parc de stationnement depuis 2012 ;

sur l'entrave à l'exploitation des lieux loués et les préjudices en résultant pour la société St. Germain Automobile, que le refus du bailleur de prendre en charge de quelconques travaux a mis en échec les projets de relance de l'activité commerciale, consécutifs à l'acquisition du fonds de commerce, affectant gravement l'exploitation des lieux loués et produisant des conséquences majeures sur la rentabilité de l'activité ce pendant plusieurs années ; que la société a subi des pertes d'exploitation de 2012 à 2016 rendant nécessaires des apports en compte courant faute de pouvoir exploiter les lieux normalement, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts à hauteur de 2 millions d'euros ;

sur la conservation du dépôt de garantie, que contrairement à la somme retenue par le tribunal de 23.652,82 euros, le solde du dépôt de garantie est de 27.778,96 euros ; qu'il n'est pas prévu aux termes du bail qu'en cas de manquement du locataire à ses obligations le dépôt de garantie restera acquis au bailleur; que faute de démonstration par le bailleur du préjudice qu'elle aurait subi du fait des manquements allégués, le dépôt de garantie reste du au locataire.




Dans ses conclusions déposées le 26 janvier 2021, la SAS Colombier Park, intimée, demande à la cour de :

- juger que la demande de dommages et intérêt au titre du manquement à l'obligation de délivrance de l'escalier du 1er sous-sol est prescrite depuis le 1er mai 2013 ;

- juger que la société Saint Germain Automobile a manqué à son obligation de loyauté contractuelle à l'égard de son bailleur et a commis une faute en revenant sur son acceptation des locaux loués en l'état stipulée dans l'acte de cession du 13 janvier 2011 ; 

- infirmer le jugement rendu le 2 juin 2020 par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il condamné la société Colombier Park à verser à la société Saint Germain Automobile la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; 

Statuant à nouveau et, en tout état de cause,

- débouter la société Saint Germain Automobile de l'intégralité de ses demandes ; 

- confirmer le jugement pour le surplus ;

- condamner la société Saint Germain Automobile à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens des instances, à recouvrir par Me Thomas Beal conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



La SAS Colombier Park fait valoir :


sur la demande de dommages et intérêts fondé sur le défaut de délivrance, que la suppression de l'escalier, ayant permis la création de sanitaires et d'un réfectoire, est confirmée par l'acte de cession de fonds de commerce et par différents rapports d'expertise antérieurs au bail de 1985 ; qu'en vertu de l'article 2262 ancien du code civil, l'action en dommages et intérêts fondée sur la non-délivrance de l'escalier a expiré le 1er mai 2013 puisque le bail a pris effet le 1er mai 1983 ; qu'en vertu de l'article 2224 du code civil issu de la réforme de 2008 et d'application immédiate établissant une prescription quinquennale, compte-tenu de la mise en demeure du 13 décembre 2013 et de l'assignation du 15 mai 2013, l'action est prescrite depuis 1er mai 2013 ; que, le tribunal a fixé le point de départ de la prescription quinquennale à la date de la cession du bail, or il n'y a pas dans cette hypothèse de nouveau bail mais substitution du cessionnaire au cédant ; qu'ainsi le bailleur peut opposer au preneur les exceptions nées de ses rapports avec le cédant avec la cession ne lui soit devenu opposable ; qu'en conséquence l'action fondée sur le défaut de délivrance de l'escalier est prescrite depuis le 1er mai 2013 ; qu'au vu des pièces communiquées qui établissent l'acceptation expresse des locaux en l'état que le preneur a déclaré aux termes de l'acte du 13 janvier 2011, son invocation du défaut de délivrance constitue une faute délictuelle et une déloyauté contractuelle en vertu de l'article 1382 du code civil exonératives de responsabilité du bailleur ;

sur les manquements du bailleur allégués par la société St. Germain Automobile, quant à l'obligation de mise aux normes des locaux loués : qu'aux termes du bail signé le 15 février 1985 les activités autorisées étaient « parking, location de voitures et ' toute activité ayant un rapport direct et exclusif avec l'automobile» et l'acte de cession du fonds de commerce du 13 janvier 2011 mentionnait l'exploitation d'un « fonds de commerce de véhicules automobiles ; station technique » qui ne saurait équivaloir à celle exercée par le preneur de« Parc de stationnement couvert » aux termes de la réglementation ; que l'activité de parc de stationnement ouvert au public n'étant pas expressément autorisée par le bail, la société locataire ne pouvait ni exiger une délivrance des locaux loués conforme à une telle destination, ni faire état d'une entrave à l'exploitation des lieux loués ; que l'autorisation préfectorale du 11 avril 2014 était conditionnelle et qu'elle ne pouvait ni modifier ni élargir la destination contractuelle fixée au bail ; que la lettre du 29 octobre 2012 par laquelle la société locataire demande la réalisation des travaux, ne contenait aucun descriptif de travaux nécessaires et qu'en toute hypothèse, aux termes du bail, le locataire faisait son affaire personnelles de l'obtention des autorisations et du respect de la réglementation dans son domaine d'activité ; que, de même, les travaux relatifs à l'accessibilité handicapés constituaient des prescriptions dont il appartenait au preneur de faire son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ;

sur les manquements allégués du bailleur quant aux prétendus dégâts des eaux, que le preneur ne justifie pas de la persistance des désordres et des manquements prétendus au-delà des travaux réalisés et constatés par l'expert judiciaire ;

sur les préjudices allégués par la société St. Germain Automobile et lien de causalité avec les prétendus manquements, qu'au vu des bilans St. Germain Automobile communiqués, la société locataire ne justifie pas du montant de sa demande indemnitaire dont le lien de causalité directe entre les pertes d'exploitation et les prétendus manquements à l'obligation de délivrance du bailleur n'est pas démontré ;

sur la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, que le tribunal a autorisé le bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre de réparation des conséquences de l'incendie ; qu'en ce sens, le bailleur était bien fondé à engager la responsabilité contractuelle de la société locataire, à obtenir des dommages et intérêts d'un montant de 23.625,82 euros.




Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample information de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées.





Décision



Sur la fin de non-recevoir :



L'article 2262 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que les actions tant réelles que personnelles sont prescrites par trente ans.



L'article 2224 du code civil, résultant des dispositions de la loi du 17 juin 2008, a ramené la prescription de droit commun à 5 ans pour les actions personnelles, étant précisé que l'article 26 de la loi prévoit en son point II que les dispositions réduisant « la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».



En l'espèce, le bail litigieux date du 15 février 1985 à effet au 1er mai 1983, renouvelé par avenant du 20 décembre 2007. Toute action personnelle au titre du bail était prescrite au 1er mai 2013.



Par l'effet de l'application immédiate de la loi de 2008, la prescription quinquennale trouvait à s'appliquer du jour où le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant d'exercer son action, sans pour autant que la durée totale de l'exercice d'une éventuelle action ne puisse excéder trente ans.



Il est constant que le bail de 1985 mentionnait l'existence de l'escalier permettant d'accéder aux locaux du 1er sous-sol et que cette mention dans le cadre de la description des lieux a été reprise tant dans l'avenant de 2004 que dans l'acte de cession de 2011. De ce fait, peu importe comme l'ont relevé les premiers juges que cet escalier ait pu être supprimé avant même la conclusion du bail de 1985 et que sa mention dans l'acte de cession résultat d'une erreur, la présence de cet escalier constituait un élément contractuel.



La locataire a mis en demeure le bailleur de lui faire bénéficier de « l'escalier particulier à la partie du lot n°8 avec accès direct au 1er sous-sol» par courrier recommandé avec accusé de réception le 29 novembre 2012. Cependant, une simple mise en demeure n'est pas interruptive de prescription et, en l'espèce, le premier acte interruptif est l'instance en référé introduite le 15 mai 2013 par la locataire suivie de l'instance au fond introduite le 23 janvier 2017.



Cependant, la cour retient que ces actes sont postérieurs au délai légal résultant de l'application dans le temps de la loi de 2008 au cas d'espèce qui limitait le droit d'agir du locataire au 1er mai 2013, afin que la durée totale de l'exercice d'une éventuelle action issue du bail ne puisse excéder trente ans.



Ainsi, l'assignation en référé n'a pu produire d'effet interruptif d'instance et l'action introduite par la société Saint Germain Automobile devant le juge du fond était prescrite au jour de la délivrance de l'assignation. Le jugement sera infirmé de ce chef, sans qu'il n'y ait lieu, de ce fait, d'examiner les manquements allégués du bailleur à son obligation de délivrance.

 







Sur le dépôt de garantie :



Contrairement à ce que soutient l'appelante, le bail prévoit au titre du dépôt de garantie que celui-ci est remboursable en fin de bail « après déduction de toutes les sommes éventuellement dues par le preneur, à titre de loyer, de réparation ou à tout autre titre ».



C'est par motif pertinent que la cour adopte que le tribunal a relevé les nombreuses anomalies imputables au preneur, non discutés par lui, ressortant de l'arrêté du 15 mai 2017 de la Préfecture de Police de Paris ayant ordonné la fermeture administrative du parc de stationnement consécutivement à l'incendie survenue dans les lieux, caractérisant ainsi les manquements du preneur à ses propres obligation, de nature à engager sa responsabilité contractuelle et justifiant la conservation du dépôt de garantie par le bailleur.



Le jugement sera confirmé de ce chef mais infirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances respectives des parties.



Sur les demandes accessoires :



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait partage des dépens et la société Saint Germain automobiles, succombant en toutes ses demandes, sera condamnée à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Colombier Park la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 juin 2020 sous le numéro de RG17/1986 sauf en ce qu'il a :


rejeté la demande de prescription invoquée par la société Colombier Park ;

condamné la société Colombier Park à verser à la société Saint Germain automobiles la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

ordonné la compensation entre les créances respectives des parties ;

partagé les dépens ;




Statuant de nouveau,



Déclare prescrite l'action introduite par la société Saint Germain Automobile ;



Condamne la société Saint Germain automobiles à payer à la société Colombier Park la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Saint Germain automobiles à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire, à recouvrir par Me Thomas Beal conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRESIDENTE