Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 27 avril 2023

VCF/LL















[F] [T]



C/



SAS STELLIUM IMMOBILIER



SCI LES SEPT COLLINES



































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 27 AVRIL 2023



N° RG 22/01457 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCFQ



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 novembre 2022, 

rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/01546







APPELANTE :



Madame [F] [T]

née le 07 Juin 1964 à SURESNES (92)

domiciliée :

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée par Me Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

assistée de Me Ghislaine BETTON, membre de la Société PIVOINE AVOCATS, avocat au barreau de LYON







INTIMÉES :



SAS STELLIUM IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]



représentée par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assistée de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE





SCI LES SEPT COLLINES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport, 

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 27 Avril 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



La SCI des sept collines, société de promotion immobilière dont le gérant est la SAS Seger a, au cours de l'année 2003, entrepris sur la commune de Besançon, la réalisation d'une résidence destinée à l'investissement locatif défiscalisé. 

Elle a confié la commercialisation des appartements à la SAS Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, qui a établi une plaquette de présentation destinée à l'information des potentiels acheteurs qu'elle a démarchés. 



Mme [F] [T] a sélectionné deux biens dans cette résidence, un appartement dans le bâtiment A et un appartement dans le bâtiment B, avec emplacement de stationnement, au prix de 181 700 euros TTC. 

Elle a conclu avec la SCI des sept collines un contrat de réservation le 29 janvier 2004, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 10 septembre 2004. 



Parallèlement, Mme [T] a confié à la société Omnium Gestion le soin de prendre livraison du bien une fois la résidence achevée et de s'occuper de sa gestion locative et a souscrit un contrat d'assurance pour être garantie de la perception de revenus locatifs en cas d'absence de locataire ou de défaillance du locataire dans le paiement des loyers. 



Le bien a été livré le 29 septembre 2005 et loué à compter du 29 septembre 2006. 



Si elle souhaitait bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Robien, Mme [T] devait conserver le bien pendant 9 ans et le mettre en location pendant la même durée. Elle pouvait proroger ce dispositif pour une durée de trois ans, renouvelable une fois, ce qu'elle a fait. 

En revanche, le bénéfice de ce dispositif n'est pas conditionné à la revente du bien à son terme. 



Mme [T] expose que dans la perspective de la revente du bien, elle a fait procéder à son estimation en septembre 2019. Elle indique alors avoir 'découvert que l'opération présentée comme dénuée de risques et avec une importante rentabilité, avait été contractée à perte, puisque son bien acquis à hauteur de 181 700 euros ne valait plus que 122 500 euros net vendeur en moyenne.'



C'est dans ce contexte que par actes des 29 et 30 juin et 1er juillet 2021, Mme [T] a assigné les sociétés Omnium Finance, Seger, Stellium Immobilier et la SCI des sept collines devant le tribunal judiciaire de Dijon. Leur reprochant un manquement à leurs obligations d'information et de mise en garde, à l'origine d'une 'perte de chance de conclure un autre investissement, à liquider selon un taux de pondération de 99 %', elle sollicite essentiellement leur condamnation à lui payer la somme de 233 675,67 euros ainsi ventilée : 

- perte subie : 51 700 euros

- gains manqués : 133 549,50 euros

- intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante : 48 426,17 euros. 



Les sociétés défenderesses ont soulevé deux fins de non-recevoir tenant pour les sociétés Omnium Finance et Seger à leur défaut de qualité à défendre et pour la société Stellium Immobilier et la SCI des sept collines à la prescription de l'action de Mme [T]. 

 



Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon a : 

- constaté le désistement de Mme [T] à l'égard de la SAS Seger, 

- déclaré Mme [T] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS Omnium Finance à raison du défaut de qualité à défendre de cette société, 

- déclaré Mme [T] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS Stellium Immobilier et de la SCCV Les sept collines en raison de la prescription, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [T] aux dépens et admis les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [T] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 25 novembre 2022, son recours n'étant dirigé qu'à l'encontre de la SAS Stellium immobilier et de la SCCV Les sept collines et ne critiquant que les chefs de l'ordonnance l'ayant déclarée irrecevable en son action à l'encontre de ces deux sociétés et l'ayant condamnée aux dépens. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 19 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [T] demande à la cour au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile et 1144 et 2224 du code civil, d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré ses demandes prescrites et l'a condamnée aux dépens et statuant à nouveau de : 

- juger qu'elle n'a été en mesure de découvrir ses préjudices que le 30 septembre 2019, date à laquelle elle a été informée de la perte de valeur de son bien, et au plus tard le 29 septembre 2021, date de la fin de son obligation locative, 

- juger recevable comme non prescrite l'action en responsabilité qu' elle a engagée, 

- débouter les sociétés Stellium Immobilier et SCI des sept collines de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

- condamner in solidum les sociétés Stellium Immobilier et SCI des sept collines :

. aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

. à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI des sept collines demande à la cour, au visa des articles 1242 nouveau, 1382 ancien, et 2224 du code civil, de :

- confirmer l'ordonnance dont appel et en conséquence déclarer prescrite l'action de Mme [T] et la déclarer irrecevable en ses demandes, 

- condamner Mme [T] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SAS Stellium Immobilier demande à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance dont appel, 

- rejeter comme prescrites les demandes formulées à son encontre par Mme [T], 

- condamner Mme [T] : 

. aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Florent Soulard de la S.C.P d'avocats Soulard Raimbault, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

. à lui payer une indemnité de 3 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



Mme [T] invoque les actuelles dispositions de l'article 1144 du code civil selon lesquelles Le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé. 





Ce texte est doublement inapplicable en l'espèce dès lors que :

- le contrat conclu avec la SCI des sept collines est antérieur au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de cet article, 

- l'action engagée par Mme [T] ne tend pas à la nullité du contrat pour vice du consentement, notamment pour dol. 



La faute qu'elle reproche aux intimées d'avoir commise remonte à la conclusion du contrat et elle est de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle. 

En 2004, lors de la conclusion du contrat, l'action en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivait, en application de l'ancien article 2270-1 du code civil, par dix ans à compter de la manifestation du dommage.

Le régime de la prescription a été modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008. Mme [T] invoque justement les dispositions de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, étant rappelé que selon l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 

 

En l'espèce, il est discuté du point de départ de la prescription, dont la détermination dépend de la date à laquelle le dommage dont il est demandé réparation a été connu ou aurait dû l'être. 



Le premier juge a retenu, ce qui satisfait les intimées, que le préjudice consistait en une surévaluation du bien lors de son acquisition. 

Or Mme [T] lui reproche d'avoir mal interprété ses demandes lesquelles ne portent pas sur la surévaluation du bien au jour de l'achat. Elle indique d'ailleurs en page 13 de ses conclusions que le prix d'achat n'était pas si surévalué que ça, voire pas du tout surévalué. 

Elle évoque l'absence de capital à la revente ou la perte accusée à la revente alors qu'elle n'a pas du tout été prévenue d'un risque de revente à perte et d'un risque de ne finalement pas disposer d'un capital. Elle soutient en conséquence que le point de départ du délai de la prescription est le jour où elle a découvert le faible prix de revente ou la fin de l'obligation locative. Il est écrit au bas de la page 15 de ses conclusions que ce n'est qu'à la date du débouclage de l'opération qu'elle a découvert que la valeur de son bien était très inférieure au prix de revente annoncé. 



Si Mme [T] évoque la rentabilité globale escomptée lors de l'achat des appartements dans le cadre d'une opération de défiscalisation, il n'en demeure pas moins qu'elle demande réparation de trois postes de préjudice distincts. 



' sur les gains c'est-à-dire sur les revenus locatifs manqués. 

Les appartements n'ont pas été loués dans l'année qui a suivi leur livraison. 

Les gains manqués remontent donc à la période comprise entre les mois de septembre 2005 et de septembre 2006, étant observé en outre que l'appelante avait souscrit une assurance pour pallier l'absence de revenus locatifs, ce qui révèle qu'elle avait parfaitement conscience du risque de gains manqués. 

La manifestation du dommage dont elle demande réparation remontant au plus tôt à septembre 2006, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la prescription et l'a déclarée irrecevable en sa demande portant sur la somme de 133 549,50 euros.



' sur les intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante. 

Mme [T] estime avoir trop emprunté pour acquérir les appartements litigieux, alors qu'en même temps elle soutient que leur prix n'était pas surévalué. 

En toute hypothèse, ce poste de préjudice est nécessairement lié au prix d'achat des appartements, à leur évaluation au jour de la vente. 

Ainsi en ce qu'elle porte sur la somme de 48 426,17 euros, la demande indemnitaire de Mme [T] est nécessairement prescrite, la cour adoptant sur ce point les motifs pertinents du premier juge, qui a notamment retenu, pour fixer le point de départ de la prescription au jour de l'achat, qu'un acquéreur, même profane et créancier d'une obligation d'information et de conseil, est, en raison de l'importance de son investissement, tenu de se renseigner sur l'état du marché local afin de vérifier l'adéquation entre celui-ci et le prix auquel il envisage d'acquérir un bien immobilier. 



' sur la perte subie de 51 700 euros. 

Cette somme résulte de la différence entre le prix d'acquisition des biens en 2004 (181 700 euros pour du neuf) et leur évaluation la plus haute en 2019 (130 000 euros pour un bien de 15 ans qui a pu mal vieillir). 

Mme [T] reproche au vendeur et au mandataire commercial un défaut d'information ou une mauvaise information, non pas sur la valeur des biens lors de leur acquisition, mais sur les perspectives de plus value au débouclage de l'opération. Elle soutient, en se référant à la pièce 4 de son dossier, qu'il lui avait été annoncé une rentabilité globale de l'opération à 4,90 % du montant de son investissement. 

A supposer que cette simulation ait une valeur contractuelle et que le pourcentage annoncé soit effectivement relatif à une plus-value lors de la revente du bien au débouclage de l'opération -alors que le dispositif de défiscalisation n'impose nullement une revente du bien- l'opération était d'une durée convenue de 9 ans, période durant laquelle la vente n'est certes pas interdite mais n'est toutefois pas concevable sauf à perdre le bénéfice du régime fiscal favorable qui est un des arguments de vente et un des critères d'achat. 

Si en l'espèce, le débouclage de l'opération intervient 15 ans après la vente, c'est exclusivement parce que Mme [T] a usé à deux reprises de la faculté de proroger de trois ans, la période de 9 ans. Or, la détermination du point de départ du délai de prescription de son action ne peut pas dépendre de ses seules décisions ou de la date à laquelle elle a décidé de faire estimer son bien.

En conséquence, même en suivant le raisonnement de l'appelante, la date à laquelle elle aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action doit être fixée soit au 29 septembre 2014-9 ans après la livraison du bien-, soit au 30 septembre 2015 -9 ans après sa mise en location. Même dans cette hypothèse, son action serait prescrite puisqu'elle a été engagée plus de cinq ans après la seconde de ces deux dates. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré Mme [T] irrecevable en son action à l'encontre de la société Stellium Immobilier et de la société civile des sept collines. 



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par Mme [T], avec application de l'article 699 du même code au profit du conseil de la société Stellium Immobilier en ce qui concerne les dépens d'appel. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur des intimées, auxquelles Mme [T] est condamnée à payer la somme de 1 500 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS



La cour statuant dans les limites de l'appel, 



Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [F] [T] aux dépens d'appel, Maître Florent Soulard de la SCP Soulard-Raimbault étant autorisé à recouvrer directement à son encontre ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, 



Condamne Mme [F] [T] à payer à la SAS Stellium Immobilier et à la SCI des sept collines la somme de 1 500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





Le Greffier, Le Président,