Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 27 avril 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 AVRIL 2023







N° RG 20/00805 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOUP









SAS FRANCELOT





c/



Monsieur [M] [E]



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 septembre 2019 (R.G. 18/09521) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 13 février 2020



APPELANTE :



La Société FRANCELOT,

Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 319 086 963, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉ :



[M] [E]

né le 02 Juillet 1962 à [Localité 4] - LIBAN

de nationalité Française

Profession : Médecin, 

demeurant [Adresse 1] / FRANCE



Représenté par Me Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 février 2023 en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 7 avril 2015, M. [M] [E] a acquis auprès de la SAS Francelot un immeuble en l'état de futur achèvement, dénommé C au sein de l'ensemble '[Adresse 3]", situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33), au prix de 239 900 euros TTC.



Il était contractuellement prévu un délai de livraison au plus tard 'au cours du 13ème mois suivant les présentes', soit courant mai 2016.



Se plaignant d'un retard dans la livraison de son bien, et afin de faire fixer la date d'achèvement de l'ouvrage, M. [E] a obtenu la désignation de M. [K] comme expert judiciaire par ordonnance de référé du 10 avril 2017.



M. [K] a déposé son rapport le 13 juillet 2018.



C'est dans ces conditions et à l'appui du rapport d'expertise judiciaire que, par acte d'huissier en date du 26 octobre 2018, M. [E] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux de demandes indemnitaires formées contre la société Francelot, au titre notamment des pénalités de retard.



Par jugement rendu le 25 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- fixé la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2018, (une coquille dans le dispositif du jugement fixe cette date au 17 mars 2016)

- condamné la société Francelot à payer à M. [M] [E] la somme de 50 288,40 euros au titre des pénalités contractuelles de retard,

- condamné M. [M] [E] à payer à la société Francelot la somme de 83 965 euros TTC correspondant au titre du solde du prix de vente,

- débouté M. [M] [E] de sa demande en compensation entre les sommes dues,

- débouté M. [M] [E] de sa demande au titre d'un préjudice moral,

- débouté la société Francelot du surplus de ses demandes,

- condamné la société Francelot à payer à M. [M] [E] la somme 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné la société Francelot aux dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration électronique en date du 13 février 2020, enregistrée sous le n° RG 20/00805, la société Francelot a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant : 

- fixé la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2016 

- condamné la société Francelot à payer à M. [M] [E] 50 288,40 euros à titre des pénalités contractuelles de retard.

La société Francelot, dans ses dernières conclusions d'appelant en date du 27 septembre 2022, demande à la cour, au visa des articles 1601-2 du code civil et R. 261-1 du code de la construction, de :



- déclarer l'appel de la Société Francelot recevable et bien fondé, 

- déclarer irrecevable la demande de condamnation de la société Francelot à régler à M. [E] la somme de 11 995 euros au motif qu'elle est nouvelle en appel, 

- confirmer le jugement du 25 Septembre 2019 en ce qu'il a : 

- Débouté M. [M] [E] de sa demande en compensation entre les sommes dues, 

- Condamné M. [M] [E] à payer à la SAS Francelot la somme de 83.965 euros TTC correspondant au solde du prix de vente, 

- Débouté M. [M] [E] de sa demande de réparation de son préjudice moral, 

- infirmer le jugement pour le surplus, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- constater l'absence de non-conformité substantielle ou de malfaçon rendant l'immeuble impropre à sa destination, 

- fixer la date d'achèvement de l'immeuble au mois de Juin 2016, 

- juger fautifs les refus successifs de M. [E] d'accepter la livraison de l'immeuble, 

- débouter M. [E] de sa demande de pénalités de retard de livraison, 

A titre subsidiaire, 

- fixer la date d'achèvement de l'ouvrage au 12 janvier 2017, 

- réduire les pénalités de retard à la somme de 15 613,36 euros, 

En tout état de cause, 

- condamner M. [M] [E] à verser à la Société Francelot la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction sera faite au bénéfice de la Selarl Cabinet Ferrant conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



M.[E], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 10 février 2023, demande à la cour, de :

- homologuer le rapport d'expertise de M. [K]. 

- confirmer partiellement le jugement entrepris.

- fixer la date d'achèvement de l'ouvrage au 16 mars 2018, date de la remise par la société Francelot des certificats de conformité qualigaz et électrique permettant l'habitation de l' immeuble. 

-condamner la société Francelot à verser la somme de 50.288,40 euros à titre de pénalités de retard et à remettre les clés de la maison à M. [E] dans le délai de 15 jours à compter de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard. 

- condamner la société Francelot à payer à M. [E] la somme de 16.548 euros au titre des travaux de parachèvement et de reprise des désordres listés par l'expert. 

- condamner la société Francelot à verser à M. [E] la somme de 7.500 euros en réparation de son préjudice moral. 

- après compensation entre les créances respectives des parties, dire et juger que la créance de la société Francelot doit être ramenée à la somme de 9.628,60 euros.

- débouter la société Francelot de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

- la condamner à verser à M. [E] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- la condamner aux entiers dépens y compris les frais d'expertise. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2023.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DECISION



Dans les motifs du jugement le premier juge a fixé la date d'achévement des travaux au 17 mars 2018, mais à la suite d'une erreur de plume il a écrit dans le dispositif de sa décision que cette date devait être fixée au 17 mars 2016.



Sur la date d'achèvement des travaux et les pénalités de retard encourues



Le tribunal a considéré que la société Francelot était responsable de l'absence de livraison du bien dans les délais prévus alors qu'elle ne justifiait pas de la conformité des fluides (eau, gaz, électricité) et a ainsi fixé, en lecture du rapport d'expertise, la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2018.

La société Francelot soutient que le bien doit être considéré comme achevé quand il peut être livré, la déclaration d'achèvement des travaux ne conditionnant pas la livraison du bien à l'acquéreur, document retenu par le premier juge pour retenir la date de l'achèvement de l'immeuble, alors que pour sa part l'expert judiciaire a confondu la notion juridique de réception de l'ouvrage avec celle de livraison de l'immeuble, qu'en outre le dernier compte rendu de chantier daté du 22 juin 2016 démontre qu'à cette date la maison était achevée, les attestations des arrivées de gaz et d'électricité étant antérieures. 

M. [M] [E] affirme au contraire que la maison édifiée par l'appelante ne pouvait pas être considérée comme achevée, puisqu'au-delà des malfaçons, les certificats de conformité Consuel et Qualigaz ne lui ont été remis que le 16 mars 2018, lui interdisant donc de contacter les concessionnaires pour obtenir les branchements d'eau et de gaz et donc d'habiter cette habitation, si bien que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la date du 16 mars 2018 comme étant la date d'achèvement de la maison.

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L'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que « l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article' L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».

La livraison n'intervenant qu'avec l'achévement de l'immeuble, c'est cettre notion d'achévement qui est déterminante pour apprécier tout retard d'exécution en matière de VEFA.



L'acte de vente du 7 avril 2015 prévoyait en page 20 de celui-ci que le vendeur devrait déposer en mairie une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux, et qu'il s'engageait en outre à remettre à l'acquéreur une attestation certifiant la conformité des travaux avec le permis de construire.



En outre, il était également prévu dans le contrat que le vendeur inviterait l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixe et à prendre livraison du bien.

En conséquence, si la loi ne prévoit pas de formalisme spécial pour voir constater l'achèvement de l'immeuble, le contrat du 7 avril avait prévu un tel formalisme. 

En l'espèce, la société Francelot ne conteste pas avoir méconnu cette obligation contractuelle puisqu'elle affirme que le défaut de communication de la déclaration d'achèvement de l'ouvrage n'a pas d'incidence sur sa date d'achèvement réelle. 

L'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé par les parties prévoyait qu'en cas de désaccord entre les parties sur le constat de l'achèvement des travaux, un tel achèvement serait constaté par une personne qualifiée à cet effet, raison pour laquelle à l'initiative de M. [E], un expert, M. [F] [K] a été désigné par ordonnance rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux. 

L'expert judiciaire a constaté que contrairement à ce qui était prévu dans le contrat, le vendeur n'avait pas remis à l'acquéreur les certificats de conformité lui permettant de solliciter des fournisseurs en eau, gaz et électricité, la signature de contrats pour pouvoir alimenter son immeuble et ainsi ouvrir les différents compteurs, et n'avait pas davantage convoqué M. [E] pour voir constater contradictoirement la réalité de l'achèvement de l'immeuble.

En définitive, l'expert a constaté que c'était au cours des opérations d'expertise le 16 mars 2018 que les certificats de conformité Consuel et Qualigaz avaient été remis à M. [E], si bien que c'est cette dernière date qui devait être retenu comme celle de l'achèvement de l'ouvrage. 

Une telle date doit être effectivement retenue car l'immeuble litigieux ne peut être considéré comme achevé tant qu'il n'est pas habitable, or les certificats de conformité remis le 16 mars 2018 étaient indispensables à l'acquéreur pour pouvoir s'éclairer, se chauffer et faire de la cuisine. En effet, il importait peu que ces certificats aient été établis antérieurement à partir du moment où ils n'étaient pas remis à l'acquéreur, cette remise étant seule à prendre en considération pour considérer que l'achèvement était effectif.

En outre la société Francelot ne justifie pas d'une convocation de M. [E] pour voir constater la réalité de l'achèvement de l'immeuble et pour prendre livraison du bien, conformément aux termes du contrat.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé à la date du 16 mars 2018, la date d'achèvement de l'immeuble.









Sur les pénalités de retard



Le tribunal a fixé les pénalités de retard à la somme de 50 288, 40 en application du contrat.

La société Francelot fait valoir que l'acte de vente prévoyait une livraison au plus tard treize mois après la signature de l'acte, soit le 7 mai 2016, qu'elle a dès le 21 Avril 2016, informé l'acquéreur du retard résultant d'un refus de la communauté urbaine de Bordeaux, qu'elle a par ailleurs dès le 28 juin 2016, proposé la livraison de l'immeuble ce que M. [E] a refusé pour un motif fallacieux tenant à une déclinaison anormale de son terrain, que par la suite M. [E] a été convoqué dans ce même but le 13 octobre 2016, mais ne s'est pas présenté, et le 6 janvier 2017 mais là encore M. [E] a sollicité un report en invoquant l'absence de remise des attestations de conformité, et a décidé de ne pas payer le solde du prix qu'il devait, si bien que le retard de la livraison de l'immeuble est dû au comportement fautif de l'acquéreur. Subsidiairement, l'appelante demande de voir fixer la date d'achèvement de l'immeuble au jour où la déclaration d'achèvement a été adressé à la Commune, soit le 12 janvier 2017. 

M. [E] sollicite pour sa part la confirmation du jugement alors qu'il expose que le contrat avait fixé le montant des pénalités à 1/3000 ° du prix de vente par jour de retard. 

***

La société Francelot ne démontre pas avoir convoqué M. [E] avant sa lettre du 7 octobre 2016. Toutefois il résulte des courriels échangés entre les parties que cette première réunion n'a pu se tenir mais n'aurait pu se conclure, pas plus que lors de celle du 23 décembre 2016, par une constatation de l'achèvement de l'immeuble alors que l'appelante n'avait pas encore procédé auprès de la commune à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, même si dans le même temps elle demandait à l'acquéreur de procéder au règlement du solde du prix, ce qu'elle ne pouvait faire contractuellement, faute de déclaration d'achèvement de l'immeuble.

Par ailleurs, la date d'achèvement de l'ouvrage ne peut être fixée au 12 janvier 2017 car si la société a remis à cette date à la mairie de la commune de [Localité 5] sa déclaration d'achèvement des travaux, il lui appartenait ensuite, conformément aux prescriptions contractuelles de remettre à l'acquéreur une attestation certifiant la conformité des travaux avec le permis de construire, et d'inviter M. [E] à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heure fixe et à prendre livraison du bien.

Les pénalités de retard représentent 1/3000 du prix de vente par jour de retard, soit 239 900 euros X 1/ 3000, soit 79,9666 euros par jour.

Il s'est écoulé 623 jours entre le 1er juillet 2016 et le 16 mars 2018, si bien que les pénalités de retard s'élèvent à la somme de 49 819, 23 euros, au lieu de celles 50 288,40 euros retenues par le tribunal.



Sur l'appel incident de M. [E] 



Sur la demande de prise en charge des travaux de parachèvement à la charge du vendeur

Le tribunal a débouté M. [E] de sa demande aux termes de laquelle il demandait la condamnation de la SAS Francelot à lui verser 5 % du prix de vente afin de procéder aux travaux d'achèvement énoncés par l'expert judiciaire au motif que cela n'était pas prévu contractuellement, et qu'en outre, sa demande ne constituait pas une prétention mais un moyen.

M. [E] se fondant sur le rapport d'expertise soutient que la société Francelot doit prendre à sa charge les frais liés à des travaux qui n'ont pas été terminés ce qui représente selon l'expert 5 % du prix de vente de l'immeuble.

La société Francelot considère qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui est ainsi irrecevable, qu'en outre les désordres litigieux ne correspondraient qu'à des réserves devant figurer sur un procès-verbal ne pouvant justifier la retenue sollicitée.



****

A titre liminaire, M. [E] avait présenté une telle demande devant le tribunal si bien que celle-ci n'est pas nouvelle devant la cour d'appel.

Par ailleurs, le contrat passé entre les parties le 7 avril 2015 ne prévoyait pas que l'acquéreur pouvait retenir 5 % du prix de vente au titre de travaux inachevés, de telles finitions ne pouvant par ailleurs retarder la livraison de l'immeuble que si elles présentaient un caractère substantiel, ce que ne sont pas les travaux de reprise retenus par l'expert judiciaire, lesquels doivent figurer sur les réserves du procès-verbal de réception de l'immeuble, faire l'objet d'une évaluation poste par poste et d' un compte entre les parties.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande à ce titre.



Sur la demande en indemnisation du préjudice moral de M. [E]



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [E] au titre de son préjudice moral après avoir justement retenu que l'intimé ne démontrait pas une atteinte à sa réputation, à son honneur, à sa considération ou encore à ses sentiments d'affection.



Sur la compensation 



La compensation entre les sommes encore dues par l'intimé à hauteur de 83 965 euros et celles dues par l'appelante au titre des pénalités de retard à hauteur de 49 819, 23 euros, sera ordonnée en application des dispositions de l'article 1347-1 du code civil.



Sur les frais et les dépens 

Au vu de l'issue du présent recours, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Par ailleurs, la société Francelot succombant en son appel sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à M. [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par lui devant la cour d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour



Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties,

Rectifie l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2016, et dit après rectification que celle-ci est au 17 mars 2018 ;



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a statué sur le quantum des pénalités de retard dues à M. [E].



Statuant à nouveau de ce chef :



Condamne la SAS Francelot à payer à M. [E] la somme de 49 819, 23 euros au titre des pénalités contractuelles de retard ; 



 Y ajoutant :



 Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;



 Condamne la SAS Francelot aux dépens d'appel et à verser à M. [E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel.

 

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE