Cour d'Appel · 1re chambre civile — 25 avril 2023

SB/LL















[V] [L]



C/



OPAC DE SAONE ET LOIRE



































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 25 AVRIL 2023



N° RG 22/00210 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F4LA



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 07 janvier 2022, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône

RG : 11-21-000036











APPELANTE :



Madame [V] [L]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 6] 

[Adresse 6]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/1249 du 14/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)



représentée par Me Lucie BOURG, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE





INTIMÉ :



OPAC DE SAONE ET LOIRE (OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT), pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]



représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 février 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sophie BAILLY, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2023 pour être prorogée au 25 Avril 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****





FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES 



Selon bail du 12 février 2020, l'Office public d'aménagement et de construction du département de Saône-et-Loire (ci-après « l'OPAC ») a louél à Mme [V] [L] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 329,72 euros, outre 152,62 euros de charges.



Invoquant des impayés de loyers et charges, l'OPAC a, par acte du 24 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail, fait délivrer à Mme [V] [L], un commandement de payer la somme de 1 594,41 euros, arrêtée au 16 juin 2020, selon décompte joint audit commandement.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, l'OPAC a, par acte du 8 décembre 2020, fait assigner Mme [V] [L] en résiliation du bail, expulsion et paiement de l'arriéré de loyers et charges outre indemnités mensuelles d'occupation. 



Par jugement du 7 janvier 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :

- rejeté l'exception de nullité du commandement de payer du 24 juin 2020 émise par Mme [V] [L],

- estimé ne pas devoir réouvrir les débats pour statuer d'office sur l'octroi de délais de paiement que Mme [V] [L] n'a pas sollicité dans ses écritures,

- condamné Mme [V] [L] à payer à l'OPAC la somme de 345,10 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 31 octobre 2021 inclus, certains frais d'huissier inclus, cette somme portant intérêts de retard au taux légal à compter du 24 juin 2020 sur le montant de la dette visée dans le commandement de payer et sur le tout à compter de la demande du 8 décembre 2020,

- condamné Mme [V] [L] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer de corps et de biens les lieux loués situés [Adresse 6],

- ordonné la suppression intégrale du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, et ce conformément à l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'à défaut par Mme [V] [L] de libérer les lieux et restituer les clefs immédiatement après un commandement d'huissier délivré en application du jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique,

- dit que les meubles trouvés sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désignera, et, à défaut, décrits avec précision par l'huissier de justice et entreposés en un autre lieu approprié avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,

- condamné Mme [V] [L] à payer à l'OPAC l'indemnité d'occupation due mensuellement jusqu'à la libération effective des lieux et ce à compter du 1er novembre 2021, et dit que cette indemnité sera égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et indexé selon la législation applicable (soit 331,90 euros, charges non comprises, au jour du jugement),

- condamné Mme [V] [L] à payer à l'OPAC la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné Mme [V] [L] aux dépens, étant rappelé que certains frais d'huissier qui sont dus à ce titre ont été maintenus dans l'arriéré de loyers à payer, 

- rappelé l'exécution provisoire de droit,

- rejeté le surplus des demandes.



Mme [V] [L] a relevé appel de cette décision selon déclaration du 18 février 2022.



Par ses dernières conclusions du 12 octobre 2022, Mme [V] [L] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

' déclarer son appel recevable et bien-fondé, 

' réformer le jugement dont appel en ce qu'il :

- a rejeté l'exception de nullité du commandement de payer en date du 24 juin 2020,

- a estimé ne pas devoir réouvrir les débats pour statuer d'office sur l'octroi de délais de paiement,

- l'a condamnée à payer la somme de 345,10 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020,

- l'a condamnée à quitter les lieux, 

- a ordonné son expulsion et la suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

- l'a condamnée à payer la somme de 331,90 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2021,

- l'a condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- rejeté le surplus des demandes, 

' constater que le juge de première instance n'a ni constaté la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ni prononcé la résiliation du bail au dispositif du jugement entrepris, 



En conséquence,

Statuant de nouveau et rejetant toutes conclusions contraires,



' à titre principal,

- prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 juin 2020, 

En conséquence,

- dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 juin 2020 ainsi que tous les actes subséquents,

- débouter l'OPAC de l'ensemble de ses demandes,



' à titre subsidiaire,

- constater que le juge de première instance n'a ni constaté la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ni prononcé la résiliation du bail au dispositif du jugement entrepris,

- constater l'absence d'omission de statuer ou d'erreur matérielle,

En conséquence,

- débouter l'OPAC de l'ensemble de ses demandes,



' à titre subsidiaire, et en tout état de cause,

- constater qu'elle est en situation de régler sa dette locative,

En conséquence,

- lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois suspendant l'effet de la clause résolutoire,

- débouter l'OPAC de l'ensemble de ses demandes,



' à titre très subsidiaire,

- dire n'y avoir lieu à supprimer ou réduire le délai légal de deux mois pour quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- débouter l'OPAC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.







Par ses dernières conclusions du 18 novembre 2022, l'OPAC demande à la cour de : 

' confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- rejeté l'exception de nullité du commandement de payer du 24 juin 2020 émise par Mme [V] [L],

- estimé ne pas devoir réouvrir les débats pour statuer d'office sur l'octroi de délais de paiement que Mme [V] [L] n'a pas sollicité dans ses écritures,

- condamné Mme [V] [L] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer de corps et de biens les lieux loués situés [Adresse 6],

- dit qu'à défaut par Mme [V] [L] de libérer les lieux et restituer les clefs immédiatement après un commandement d'huissier délivré en application du jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique,

- dit que les meubles trouvés sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désignera, et, à défaut, décrits avec précision par l'huissier de justice et entreposés en un autre lieu approprié avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,

- condamné Mme [V] [L] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [V] [L] aux dépens, 

' le réformer pour le surplus et corriger les erreurs matérielles et omissions de statuer,



' constater la résiliation du bail à la date du 24 août 2020 ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

' condamner Mme [V] [L] à lui payer la somme de 574,37 euros au titre de l'arriéré de loyers dus à la date du 24 août 2020, date de la résiliation de plein droit, outre intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer, et postérieurement à cette date, la condamner à une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles et révisables en fonction de la réglementation HLM, à compter du mois de septembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux loués, outre intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation.



' subsidiairement, si la cour prononce la résiliation du bail, condamner Mme [V] [L] à lui payer : 

- la somme de 255,48 euros, au titre de l'arriéré locatif, compte arrêté à la date du 11 juillet 2022 

- une somme égale aux loyers et charges normalement exigibles et révisables en fonction de la réglementation HLM, jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire, puis postérieurement à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux loués,



' lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la suppression intégrale du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, ordonnée par le premier juge sur le fondement de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,



' débouter Mme [V] [L] de l'intégralité de ses demandes,



' condamner Mme [V] [L] à lui verser une somme de 1 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

' la condamner aux dépens.





Pour l'exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023.













MOTIVATION



Sur la régularité du commandement de payer délivré le 24 juin 2020 à Mme [V] [L]



En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur à bail est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le preneur à bail a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...). Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment (3°) le décompte de la dette (...).



Mme [V] [L], appelante, fait valoir que le commandement de payer qui lui a été délivré le 24 juin 2020 à l'initiative de l'OPAC porte mention d'une dette de loyer de 1 594,41 euros, alors que ce montant est erroné. Partant, elle sollicite que ce commandement de payer soit déclaré nul et de nul effet. 

A l'appui de cette prétention, elle explique :

- qu'une régularisation de la caisse d'allocations familiales est intervenue au mois de mai 2020 par un versement direct à l'OPAC de la somme de 858, 32 euros au titre d'un rappel d'aide personnalisée au logement portant sur les mois de janvier à mai 2020 inclus,

- qu'une autre régularisation a été effectuée par l'OPAC lui-même à hauteur de 161,72 euros au titre du rappel de réduction de loyer solidaire.

Elle en conclut ainsi qu'il convient de considérer que le commandement de payer aurait dû porter sur la somme de 574,37 euros et non sur celle, erronée, de 1 594,41 euros.



Elle soutient que cette erreur lui a nécessairement causé un grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile, dans la mesure où elle a légitimement pu penser qu'il s'agissait d'une erreur qui serait régularisée par l'OPAC. Surtout, elle soutient que, compte tenu de ses ressources, elle n'a pu envisager de régler la dette sollicitée à hauteur de 1 594,41 euros alors même qu'elle aurait peut-être pu tenter de trouver une solution pour régler le solde débiteur de 574,37 euros.



Cependant, il ressort du « détail de la dette » annexé au commandement de payer litigieux, produit aux débats, que la somme de 1 594,41 euros réclamée à l'acte, correspondait aux loyers des mois de février à mai 2020 inclus, demeurés impayés, et que le rappel d'aide personnalisée au logement d'un montant de 858,32 euros n'a été versée que le 17 juin 2020, ainsi qu'il est établi par le relevé de compte de l'OPAC du 26 février 2021, page 2. 

De la même manière, le relevé de compte du 1er septembre 2020 (page 2) produit par l'OPAC permet de vérifier que la somme de 161,72 euros, dont se prévaut Mme [L] en minoration de sa dette, versée au titre du rattrapage « réduction loyer solidaire », n'a été créditée dans les comptes du bailleur que le 17 juin 2020.



En conséquence, le montant inscrit au commandement de payer ne se trouvait pas entaché d'erreur, comme il est pourtant soutenu par l'appelante, puisqu'il correspondait aux loyers non payés pour la période indiquée, nonobstant les sommes ensuite perçues au titre des aides sociales.

Surabondamment, il sera rappelé que Mme [V] [L] ne conteste pas avoir été débitrice de loyers et charges au jour où le commandement de payer lui a été signifié. Dès lors, cet acte, quand bien même porterait-il sur une somme supérieure à celle réellement due par la débitrice, serait ainsi régulier, Mme [V] [L] étant mise en mesure d'apprécier le bien-fondé de la demande en paiement portant sur une dette dont elle ne conteste pas le principe.



Il convient ainsi de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer formée par Mme [V] [L].





Sur la résiliation du bail 



En première instance, l'OPAC demandait que soit constatée la résiliation du bail et il ressort clairement de la motivation du jugement dont appel que le premier juge a considéré cette demande comme fondée. Toutefois, dans le dispositif du jugement dont appel, il a omis de statuer sur ce point. 

L'OPAC demande donc à la cour de réparer cette erreur ou omission matérielle ainsi que le permettent les dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. 



La cour constate que en dépit du commandement de payer du 24 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail, Mme [V] [L] s'est abstenue de régler les sommes dues à l'OPAC au titre des loyers et charges dus.

Les effets de la clause résolutoire inscrite au bail sont donc acquis et partant, le bail résilié à compter du 24 août 2020.



Il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail.





Sur la dette locative et l'octroi de délais suspensifs



Selon décompte du 22 novembre 2022, Mme [V] [L] est redevable de 501,91 euros dont il convient de déduire les frais de poursuites suivants qui n'entrent pas dans le calcul de sa dette locative stricto sensu : 

- commandement de payer : 138,56 euros,

- assignation : 139,92 euros, 

- indemnité de procédure allouée par le premier juge de 200 euros, 

soit un total de 478,48 euros. 

La dette locative de Mme [V] [L] ne s'élève donc qu'à la somme de 23,43 euros, terme d'octobre 2022 inclus. 



Ainsi quand bien même l'OPAC fait valoir que Mme [V] [L] à des dettes locatives nées de l'exécution de baux antérieurs à celui du 12 février 2020, la démonstration par Mme [V] [L] de ce qu'elle a la volonté de respecter les obligations nées du bail afférent au logement qu'elle occupe actuellement et le faible montant de ce qu'elle doit au titre de ce logement conduisent la cour à lui accorder un délai pour lui permettre de régulariser sa situation selon les modalités indiquées dans le dispositif du présent arrêt. 



Conformément aux dispositions de l'article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Et si au terme de ce délai, Mme [V] [L] s'est libérée de sa dette locative et s'est acquitté des loyers et charges échus depuis le 1er novembre 2022, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Dans cette hypothèse, Mme [V] [L] pourra être expulsée et sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Cependant il n'y a pas lieu d'ordonner la suppression intégrale du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, ordonnée par le premier juge sur le fondement de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. 





Sur les frais de procès



La solution du litige justifie de confirmer le jugement sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [V] [L] doit supporter les dépens d'appel mais l'équité commande de laisser à l'OPAC la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- rejeté l'exception de nullité du commandement de payer du 24 juin 2020, 

- condamné Mme [V] [L] aux dépens de première instance, sauf à préciser qu'ils comprennent le coût du commandement de payer et de l'assignation,

- condamné Mme [V] [L] à payer une somme de 200 euros à l'OPAC de Saône et Loire en application de 700 du code de procédure civile, 



Rectifiant le jugement entrepris en ce qu'il a omis de statuer sur la résiliation du bail, constate que la résiliation du bail est encourue à compter du 24 août 2020, 



Infirmant le jugement entrepris pour le surplus, 

Statuant à nouveau et ajoutant, 



Condamne Mme [V] [L] à payer à l'OPAC de Saône et Loire la somme de 23,43 euros au titre de sa dette locative, arrêtée au 8 novembre 2022 comprenant le mois d'octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2020, 



Accorde des délais de paiement à Mme [V] [L] et dit qu'elle pourra régler sa dette en trois mensualités de 10 euros chacune pour les deux premières et du solde restant dû pour la dernière, exigible, en sus du loyer courant, le 15 de chaque mois de juin à août 2023, 



Suspend les effets de la clause résolutoire stipulée au bail jusqu'au 15 août 2023, 



Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si au 15 août 2023, Mme [V] [L] ne doit plus rien à l'OPAC au titre de sa dette de 23,43 euros ou au titre des loyers et charges échus de novembre 2022 à juillet 2023, 



Dit en revanche que la clause résolutoire sera réputée acquise au 15 août 2023 si, à cette date, il subsiste une dette locative soit en raison du non-respect de l'échéancier défini ci-dessus, soit à raison du défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer et charges échu de novembre 2022 à juillet 2023,



Dans cette hypothèse, Mme [V] [L] devenue occupante sans droit ni titre, devra : 

- payer à l'OPAC de Saône et Loire, d'août 2023 jusqu'à la restitution des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, 

- libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à les quitter ; à défaut, l'OPAC de Saône et Loire pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [L] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, 

Condamne Mme [V] [L] aux dépens d'appel, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le Greffier, Le Président,