Cour d'Appel · 1re chambre civile — 25 avril 2023

SB/LL













[M] [V]



C/



[Z] [N] épouse [D]



SA SERENIS ASSURANCES



[P] [U]





























































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 25 AVRIL 2023



N° RG 21/00957 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FX5J



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour :jugement du 18 juin 2021, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon 

RG : 11-19-179











APPELANTE :



Madame [M] [V]

née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 14] (71)

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Ophélie RABOUH, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16.1







INTIMÉS :



Madame [Z] [N] épouse [D]

née le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 13] (69)

[Adresse 9]

[Localité 6]



SA SERENIS ASSURANCES, dont le siège social est situé [Adresse 7], et élisant domicile en son Centre de Gestion sis :

[Adresse 8]

[Localité 10]



représentées par Me Jean-Philippe MOREL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 87





Monsieur [P] [U]

[Adresse 12]

[Localité 11]



non représenté







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 février 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, 



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, 



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2023 pour être prorogée au 25 Avril 2023,



ARRÊT : réputé contradictoire,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****









FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Selon bail du 18 octobre 2017, ayant pris effet le 2 janvier 2018, Mme [Z] [D] née [N] a donné à bail à Mme [M] [V] et M. [P] [U], preneurs solidairement tenus, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 080 euros, payable d'avance. 



Par acte du 25 septembre 2018, visant la clause résolutoire du bail, Mme [D] a fait délivrer à Mme [V] et M. [U] un commandement de payer la somme de 3 625,06 euros. 



Par acte d'huissier du 12 décembre 2018, Mme [D] a fait assigner Mme [V] et M. [U] devant le tribunal judiciaire de Dijon.



Le logement a été libéré et les clefs restituées le 13 janvier 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi. 



Le 14 février 2020, le mandataire de Mme [D] a établi au profit de la SA Serenis Assurances, une quittance d'indemnité subrogative d'un montant de 18 057,41 euros.

La SA Serenis Assurances, subrogée dans les droits de Mme [D] est intervenue volontairement à l'instance. 



Par jugement réputé contradictoire du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a : 

- débouté Mme [V] de sa demande de réévaluation du loyer, 

- débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir l'APL, 

- condamné solidairement Mme [V] et M. [U] à payer à la compagnie d'assurances SA Serenis, subrogée dans les droits de Mme [D], une somme de 18 057,41 euros, au titre de la dette de loyers dus au 11 février 2020 et cela avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, 

- condamné solidairement Mme [V] et M. [U] à payer à Mme [D] la somme de 213,96 euros, au titre du solde des loyers non pris en charge par la compagnie d'assurances SA Serenis, 

- rejeté les autres demandes et plus particulièrement celle de Mme [V] tendant à l'octroi de délais de paiement, 

- condamné solidairement Mme [V] et M. [U] à payer à Mme [D] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- condamné solidairement Mme [V] et M. [U] aux entiers dépens, comprenant notamment le commandement de payer du 25 septembre 2018. 





Mme [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2021.



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 15 octobre 2021, Mme [V] demande à la cour, au visa de l'article 9 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, notamment en son article 6, de réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en sa demande, 

' Principalement, 

- dire et juger que le loyer fixé à une somme de 1 080 euros a été surévalué de 15 %, 

En conséquence, 

- fixer le montant du loyer à 918 euros, 

- constater qu'elle a quitté le logement en septembre 2019, 

- en conséquence, débouter les intimés de toutes demandes de loyers postérieurs à cette date, en ce compris les factures non justifiées de janvier 2020 et février 2020, 

- dire et juger qu'elle a été privée du bénéfice des APL du fait de son bailleur, 

- fixer à 330 euros le montant de l'indemnité pour perte de chance de bénéficier des APL, soit la somme totale de 4 290 euros d'août 2018 à septembre 2019, 

- dire et juger que cette somme viendra en déduction des loyers dus, 

- réduire la dette à la somme de 8 376,63 euros, 

' Subsidiairement, 

- condamner Mme [D] à payer la somme de 2 106 euros à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir pu jouir d'un bien conforme à sa description contractuelle,

- constater qu'elle a quitté le logement en septembre 2019, 

- en conséquence, débouter les intimés de toutes demandes de loyers postérieurs à cette date, en ce compris les factures non justifiées de janvier 2020 et février 2020, 

- dire et juger qu'elle a été privée du bénéfice des APL du fait de son bailleur, 

- fixer à 330 euros le montant de l'indemnité pour perte de chance de bénéficier des APL, soit la somme totale de 4 290 euros d'août 2018 à septembre 2019, 

- dire et juger que cette somme viendra en déduction des loyers dus, 

' En tout état de cause, 

- dire que les condamnations prononcées le seront en deniers ou quittances, 

- lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, 

- débouter Mme [D] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [D] et la SA Serenis Assurances aux dépens d'instance. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 14 janvier 2022, Mme [Z] [D] née [N] et la SA Serenis Assurances demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1353 et 1728 du code civil, et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- déclarer Mme [M] [V] mal fondée en son appel, 

- confirmer le jugement dont appel,

Par conséquent,

- condamner solidairement M. [P] [U] et Mme [M] [V] à payer à la SA Serenis Assurances la somme de 18 057,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l'assignation ou de la décision rendue,

- condamner solidairement M. [P] [U] et Mme [M] [V] à payer à Mme [D] la somme de 213,96 euros, 

- débouter Mme [M] [V] de ses demandes tendant à :

. la réduction du loyer à hauteur de 15 % 

. à obtenir des délais de paiement, 

- débouter Mme [M] [V] de l'ensemble de ses autres demandes, 

- condamner Mme [M] [V] à payer à Mme [Z] [D] et à la compagnie d'assurances SA Serenis Assurances une somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement M. [P] [U] et Mme [M] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation, de la notification à la préfecture.



Par acte du 7 septembre 2021, remis à sa personne, M. [P] [U], intimé, a reçu signification de la déclaration d'appel. Il n'a pas constitué avocat. 

Pour l'exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.





MOTIVATION 



Sur la date de fin du bail 



Mme [V] fait valoir qu'elle a quitté le logement donné à bail en septembre 2019 et ne saurait, dès lors, se voir contrainte d'acquitter une quelconque somme au-delà de cette date au profit de la bailleresse. 

Elle ne justifie toutefois pas avoir restitué les lieux à la bailleresse en septembre 2019. Et il ressort de l'état des lieux contradictoire de sortie établi le 13 janvier 2020 entre elle-même et l'agence Elimo, que la restitution des clés a été opérée le jour même, photographie à l'appui, seule manquant une clé de boîte aux lettres.

Le terme du bail litigieux doit, en conséquence, être considéré comme ayant été atteint au jour de l'état des lieux de sortie avec remise des clés, date à laquelle Mme [D] a repris effectivement possession du logement. Il en résulte que Mme [V] se trouve tenue jusqu'à cette date au paiement des loyers et charges.





Sur la dette de loyers et charges



Il ressort des décomptes locatifs produits aux débats par la bailleresse et non contestés par Mme [V] que sa dette de loyer s'élevait au 13 janvier 2020, à la somme de 19 274,57 euros soit : 

- 732,63 euros au titre du solde restant dû sur le loyer d'août 2018,

- 17 900,37 euros au titre des loyers impayés de septembre 2018 à décembre 2019, 

- 458,57 euros au titre du loyer impayé du 1er au 13 janvier 2020, 

- 183 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2019. 





Sur les réparations locatives



Il est réclamé à Mme [V] et M. [U] la somme de 435,40 euros au titre des réparations locatives.

Cette somme correspond au montant global de deux factures adressées à l'agence « Immobilière Saint-Michel » à la suite de travaux effectués après le départ des preneurs à bail.



' S'agissant de la facture n°1300120 du 30 janvier 2020 de l'entreprise « Alexandre multi-services » de 359,50 euros pour la « pose d'un détecteur de fumées, pose de douille et ampoule, prise TV Dooxie avec couvercle de boîte, cloison sèche avec pose, nettoyage grille VMC, nettoyage du four et plan de travail, détartrage 2 wc et robinetteries, déplacement et prise en charge »

Mme [V] discute les 4 postes de facturation suivants :

- 108 euros pour 2 détecteurs de fumée. Lors de l'entrée dans les lieux de Mme [V], le logement loué devait être équipé de ces détecteurs dont l'installation était obligatoire depuis 2010. Mme [V] ne soutient pas que le logement n'était pas doté de détecteurs lors de son entrée dans les lieux et la présomption de bon état des lieux posée par l'article 1731 du code civil, texte auquel renvoie l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, a vocation à s'appliquer en l'espèce, faute de production d'un état des lieux d'entrée. Or, il est établi que lors de la restitution de clefs, le logement n'était plus équipé de détecteurs de fumée. 

En conséquence, la somme de 108 euros doit être mise à la charge des locataires. 

- 25 euros de nettoyage de la grille VMC. Il résulte de l'état des lieux du 13 janvier 2020 que dans la cuisine et dans la salle d'eau du rez de chaussée, les grilles VMC étaient noircies et que dans la salle de bains de l'étage et les deux WC du logement, elles étaient empoussiérées. 

Le coût de leur nettoyage doit donc être supporté par les locataires sortants. 



- 35 euros de nettoyage du four. 

Il a été contradictoirement constaté le 13 janvier 2020 que le four, dont Mme [V] avait précisé qu'elle ne l'avait pas utilisé, était sale. 

Le coût de son nettoyage est légitiment réclamé aux locataires sortants, défaillants dans leur obligation d'entretien. 



- 45 euros pour 'cloison sèche avec pose'. 

Mme [V] a indiqué qu'elle ne comprenait pas à quoi correspondait ce poste de facturation. 

La bailleresse s'est borné à se référer aux pages 10, 12, 22, 25 et 28 de l'état des lieux de sortie, pour soutenir que sa réclamation était justifiée. 

Cette référence ne permet pas à la cour d'apprécier le bien-fondé de sa demande.



Ainsi, la facture de 359,50 euros ne sera mise à la charge des locataires qu'à hauteur de 314,50 euros. 



' S'agissant de la facture n°19000763 du 10 février 2020 de l'entreprise « EIRL Philippe Didier » de 75, 90 euros pour « le réglage d'une porte de garage basculante et métallique comprenant la remise en place de la tringlerie d'ouverture avec graissage de la serrure, intervention sur le volet roulant comprenant le démontage remontage et réglage avec graissage du treuil, vérification du bon fonctionnement ».



Il a été contradictoirement constaté le 13 janvier 2020 que :

- la porte acier du garage ne s'ouvrait pas

- tous les volets roulants fonctionnaient. 



En conséquence, seule la moitié de cette seconde facture, soit 37,95 euros, peut être réclamée aux locataires sortants, le coût de l'intervention sur la porte du garage révélant que la réparation à effectuer constituait à l'évidence une menue réparation relevant de leur obligation d'entretien 





Sur la jouissance de la salle de bains et des WC de l'étage



Mme [M] [V] se plaint de l'impossibilité d'utiliser la salle de bain et les WC de l'étage durant 13 mois, d'août 2018 à septembre 2019 inclus, du fait de désordres importants affectant la conception même des évacuations des toilettes et de la baignoire.



A titre principal, elle présente une demande tendant à une réduction de 15 % du loyer convenu au motif qu'il aurait été surévalué. 

Selon l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du bail, le loyer du logement litigieux était libre. 

Il a été fixé à 1 080 euros en fonction notamment de la surface du logement et des éléments d'équipement le constituant, réputés être en bon état de fonctionnement. 

La cour relève que le loyer acquitté par le précédent locataire était de 1 073,73 euros suite à l'indexation intervenue en mai 2017. 

Il résulte de ce qui précède que la demande de Mme [V] ne peut pas prospérer. 



A titre subsidiaire, Mme [V] présente une demande indemnitaire en réparation de son trouble de jouissance. 

Les désordres, déplorés par Mme [V], étaient connus de la bailleresse, puisque des travaux ont été rendus nécessaires pour y remédier et qu'elle les a expressément acceptés.



A cet égard, il est constant, au vu des pièces communiquées par les parties que :

- la bailleresse a réglé une facture du 30 avril 2018 d'un montant de 85,25 euros, émise par l'entreprise de plomberie-sanitaire Aquaria pour une intervention visant au « dégorgement de la baignoire et du WC »,



- il est mentionné sur cette facture que « (...) compte-tenu de la géométrie de la tuyauterie, il y a plusieurs coudes sur l'évacuation du wc, cela va recommencer. Pour remédier au problème, il faudrait ouvrir le placo derrière le wc et voir si l'on peut refaire en diminuant le nombre de coudes, mettre un clapet pour éviter que cela remonte dans la baignoire »,



- l'entreprise Aquaria a, le 31 mai 2018, émis un devis relatif à une « reprise de tuyauterie de vidange » pour un montant net de 1 095,18 euros. 

Le fait que ce devis a été accepté par le mandataire de la bailleresse, à une date qui n'est soit pas précisée, soit illisible, ne suffit pas à corroborer l'affirmation de la bailleresse selon laquelle les travaux prévus dans ce devis ont été réalisés, ce d'autant que la date de leur réalisation est imprécise et qu'aucune facture n'est produite. 

Par ailleurs, la bailleresse expose que Mme [V] 'a manifestement fait obstruction à l'intervention de la société Aquaria'. Outre que cette argumentation n'est opérante que pour justifier l'absence de réalisation des travaux objet du devis du 31 mai 2018, travaux dont la bailleresse affirme pourtant qu'ils ont été effectués, la preuve d'une telle attitude de la locataire n'est nullement rapportée. 



Au regard de ce qui précède, la cour retient que : 

- la cause des désordres est structurelle et tient à la conception même des canalisations, si bien que les travaux à réaliser sur les évacuations des sanitaires n'incombaient pas à la preneuse à bail au titre de ses obligations contractuelles, puisqu'ils dépassaient le cadre du simple entretien et des menues réparations locatives, mais relevaient au contraire de la responsabilité du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 imposant à ce dernier « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués », 

- la preuve de la réalisation des travaux destinés à supprimer les causes des désordres n'est pas rapportée, 

- dans les circonstances de l'espèce, Mme [V] a légitimement renoncé à l'usage de la salle de bains et des WC de l'étage préférant ne pas s'exposer à de nouveaux désagréments.



Ainsi, il est justifié de troubles de jouissance subis par Mme [V] et imputables à un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles. 

En conséquence, par infirmation du jugement déféré, la cour fait droit à la demande indemnitaire de Mme [V], à hauteur de 2 106 euros, soit 162 euros par mois, durant les 13 mois compris entre août 2018 et septembre 2019, étant précisé que le logement disposait au rez de chaussée d'un WC et d'une douche. 





Sur la demande de Mme [V] en paiement de la somme de 4 290 euros au titre de la perte de chance d'obtenir l'aide personnalisée au logement



Mme [V] soutient que, du mois d'août 2018 au mois de septembre 2019, elle aurait dû percevoir une aide personnalisée au logement par l'intermédiaire de la caisse d'allocations familiales, si le mandataire de la bailleresse avait agi avec diligence pour transmettre les justificatifs nécessaires à l'octroi d'une telle prestation sociale.



Elle considère qu'une somme mensuelle de 330 euros est de nature à réparer sa perte de chance de percevoir l'aide personnalisée au logement durant la période de 13 mois ci-dessus rappelée.

En conséquence, l'appelante sollicite que le loyer soit réduit à hauteur de la part qui aurait dû être prise en charge par les APL mais qui n'a pas pu l'être du fait des carences de l'agence immobilière. 



Cependant, le seul document communiqué par Mme [V] au soutien de cette prétention est constitué d'une lettre manuscrite signée par elle, datée du 21 octobre 2018 et adressée à « Agence St Michel » sans accusé de réception, informant de sa séparation d'avec M. [U] depuis le 1er mai 2018 et précisant : « (...) je reprends le bail et vous ai transmis par email l'attestation d'aide au logement à remplir (...) ».



La cour observe, d'une part, que cette lettre est datée du 21 octobre 2018 alors que Mme [V] considère que l'agence a failli à son obligation et lui a causé un préjudice dès le mois d'août 2018, alors même que l'agence n'était pas destinataire de l'attestation à renseigner.





D'autre part et surtout, la cour ne trouve dans les pièces communiquées aux débats aucune démonstration de ce que l'agence aurait tardé à transmettre l'attestation destinée aux services de la caisse d'allocations familiales et aurait ainsi pu occasionner un préjudice à ce titre, même sous forme de perte de chance, à Mme [V] quant au versement de prestations sociales éventuellement dues. 

Au contraire, les intimées produisent un échange de courriels, dont celui de Mme [V] daté du 28 janvier 2019 indiquant « (...) Je vous précise que M. [U] ne fait plus partie du logement depuis le 1er juin 2018. Je vous fais parvenir le papier de la caf pour avoir l'aide au logement juste à mon nom (...) ».

Il n'existe donc aucune preuve d'une faute commise par l'agence, ni même d'un quelconque préjudice pour Mme [V].



La demande de Mme [V] tendant à une indemnisation pour perte de chance d'obtenir des prestations sociales ne peut qu'être rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point.



Il résulte de tout ce qui précède que le compte suivant peut être établi entre les parties :

' au débit de Mme [V] et de M. [U]

- les loyers et charges : 19 274,57 euros 

- les réparations locatives : 352,45 euros 

' au crédit de Mme [V] et de M. [U]

- les dommages-intérêts pour troubles de jouissance : 2 106 euros

- le dépôt de garantie non restitué : 1 080 euros

soit un solde créditeur au profit de la bailleresse à hauteur de 16 441,02 euros. 



Il convient en conséquence de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a solidairement condamné Mme [V] et M. [U] à payer à la SA Serenis Assurances subrogée dans les droits de Mme [D] une somme, toutefois réduite à 16 441,02 euros, 

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande en paiement présentée par Mme [D] à hauteur de 213,96 euros. 





Sur la demande de Mme [V] en octroi de délais de paiement



La cour retient que Mme [V] a obtenu, de fait, de larges délais de paiement en raison de la durée de la présente procédure, ce d'autant qu'elle n'a pas commencé à régulariser l'arriéré de loyers et charges dont elle se reconnaît débitrice.



Les éléments fournis quant à sa situation financière ne sont pas récents puisqu'ils portent sur ses revenus de l'année 2019 et sur ses droits à prestations sociales en décembre 2020. Et Mme [V] indique dans ses écritures que ses revenus actuels sont très fluctuants en raison de son activité professionnelle de coiffeuse à domicile. Elle ne formule d'ailleurs aucune offre de paiement échelonné de sa dette, à l'égard d'un bailleur privé. 

 

Dans ces circonstances, le jugement déféré mérite confirmation en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement de Mme [V]. 





Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer la disposition du jugement dont appel ayant statué sur les dépens et de mettre les dépens d'appel à la charge de Mme [V]. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de la SA Serenis Assurances. L'équité conduit la cour à laisser à sa charge l'ensemble des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant dans les limites de sa saisine, 



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- débouté Mme [V] de sa demande de réévaluation du loyer, 

- débouté Mme [V] de sa demande de délais de paiement, 

- débouté Mme [V] de sa demande indemnitaire pour perte de chance de percevoir des APL, 

- condamné solidairement Mme [M] [V] et M. [P] [U] aux dépens de première instance, sauf à préciser qu'ils comprennent en sus du coût du commandement de payer, ceux de la notification de ce commandement à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification de l'assignation au préfet, 





Pour le surplus, infirme le jugement dont appel, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Déduction faite du dépôt de garantie et des dommages-intérêts pour troubles dans la jouissance de la salle de bains et des WC du premier étage du logement loué, condamne solidairement Mme [M] [V] et M. [P] [U] à payer à la SA Serenis Assurances, subrogée dans les droits de Mme [Z] [N] épouse [D], la somme de 16 441,02 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2021, au titre du solde de leur compte locatif, 



Déboute Mme [Z] [N] épouse [D] de toutes ses demandes, 



Condamne Mme [M] [V] aux dépens d'appel, 



Dit n'y avoir lieu à aucune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,