Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 21 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 21 AVRIL 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19094 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVZZ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Septembre 2022 -Tribunal judiciaire BOBIGNY - RG n° 22/03306





APPELANTE 



S.C.I. RT8 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0663







INTIMEE 



Association FORMATION AVENIR prise en la personne de son représentant légal, 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, toque : R131







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 













ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition. 







La société RT 8 est propriétaire d'un pavillon, d'un local commercial et d'un garage situés [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis). 



Par acte du 1er janvier 1997, elle a donné à bail à Mme [Z] les locaux à usage d'habitation, puis, par acte du 1er octobre 1997, elle a donné à bail à l'association Formation Avenir ayant pour président Mme [Z], le local à usage commercial.



Par avenant du 1er janvier 2005, le loyer du local d'habitation a été fixé à la somme mensuelle de 1.100 euros et celui du local commercial a été porté à la somme mensuelle de 1.600 euros. 



L'association Formation Avenir n'ayant plus régulièrement réglé les loyers, le bailleur lui a fait délivrer le 15 octobre 2021, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 32.555,72 euros au titre des loyers et charges échus au 4ème trimestre de l'année 2021. 



Par acte du 2 février 2022, la société RT8 a fait assigner l'association Formation Avenir devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance du 9 septembre 2022, le premier juge a :


constaté que la société RT8 se désiste de toutes ses demandes à l'exception de celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ; 

condamné la société RT8 à payer à l'association Formation Avenir la somme provisionnelle de 37.650 euros en restitution des sommes indûment payées au titre des loyers commerciaux pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 ;

déclaré irrecevables les demandes de l'association Formation Avenir au titre de la restitution des sommes indûment payées pour le compte de Mme [Z] au titre des loyers d'habitation ; 

condamné la société RT8 à payer à l'association Formation Avenir la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Par déclaration du 9 novembre 2022, la société RT8 a relevé appel de cette décision en ses dispositions l'ayant condamnée au paiement des sommes de 37.650 euros au titre de la restitution des loyers et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 février 2023, la société RT8 demande à la cour de :


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'il a été jugé que l'association Formation Avenir a réglé l'intégralité de sa dette locative et qu'il n'y avait plus lieu à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire ; 

l'infirmer en ce qu'elle a accueilli la demande reconventionnelle de l'association Formation Avenir ; 



statuant à nouveau, 

dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande ; 

débouter l'association Formation Avenir de ses prétentions ; 

la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros et aux dépens. 




Par dernières conclusions remises et notifiées le 6 mars 2023, l'association Formation Avenir demande à la cour de :


juger la société RT8 mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses prétentions ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

condamner la société RT8 au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 




La clôture de la procédure a été prononcée le 8 mars 2013. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



 

 SUR CE, LA COUR 



Sur la demande de provision au titre de loyers indûment réglés 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Le litige opposant les parties porte désormais sur la restitution de loyers qui auraient été indûment payés par l'association Formation Avenir, demande dont elle a saisi le premier juge à titre reconventionnel. Elle sollicite ainsi le remboursement de sommes payées au cours des cinq dernières années en sus du montant du loyer. 



Il résulte des pièces produites que par acte sous seing privé du 1er octobre 1997, la société RT8 a consenti à l'association Formation Avenir, représentée par son président, Mme [Z], un bail commercial portant sur des locaux de 130 m², situés à [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 84.000 francs (12.805,71 euros), payable par trimestre et d'avance (soit 3.201,43 euros). 



Préalablement à la signature de ce bail, la société RT8 avait consenti, le 1er janvier 1997, à Mme [Z] un bail d'habitation portant sur un pavillon situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 5.125 francs (781,30 euros). 



La société RT8 produit la copie d'un avenant n°1 aux contrats de location, daté du 1er janvier 2005, duquel il ressort que les loyers ont été portés, pour le bail d'habitation, à la somme mensuelle de 1.100 euros et, pour le bail commercial, à la somme mensuelle de 1.600 euros. 



La société RT8 soutient, sans être contestée, que jusqu'en 2019 l'association Formation Avenir, tout comme Mme [Z], se sont acquittés des loyers en tenant compte des augmentations résultant de l'avenant. L'association précise, sans être également contestée, avoir réglé un loyer trimestriel de 5.438,93 euros au titre des années 2019 et 2020, soit 1.812,97 euros par mois, montant qui lui est encore réclamé dans un commandement de payer délivré le 11 octobre 2022 au titre des échéances de l'année écoulée. 



Cependant, l'association Formation Avenir conteste la signature de Mme [Z] figurant sur l'avenant susvisé et produit un rapport d'expertise graphologique, non contradictoire, établi par Mme [L], qui met en évidence des discordances significatives entre la signature figurant sur cet avenant et attribuée à Mme [Z] et celles de comparaison qu'elle a étudiées, lui permettant d'affirmer que la signature du locataire ne serait pas authentique. 



Se fondant sur ce document et sur l'absence de clause d'indexation stipulée dans le bail, l'association Formation Avenir considère que l'augmentation du loyer qu'elle a pourtant réglée, n'est pas justifiée. 



Mais, il n'est pas établi avec toute l'évidence requise en référé que l'avenant litigieux serait un faux, dès lors que l'expertise produite et bien que soumise à la contradiction des parties dans la procédure, n'a pas été effectuée contradictoirement, la cour relevant que Mme [L] a imputé la signature litigieuse à la société RT8 sans que cette dernière ait eu la possibilité, lors de l'expertise, de discuter cette conclusion ni d'apporter des éléments au soutien de sa défense. 



En outre, il est étonnant que déniant l'existence de l'avenant, l'association Formation Avenir ait cependant accepté de régler l'augmentation des loyers depuis 2005, attendant d'être assignée par son bailleur pour en contester le montant. 



En l'absence de clause d'indexation stipulée dans le bail et son avenant et de justificatif de charges, seule la somme mensuelle de 1.600 euros doit être retenue pour déterminer l'obligation du preneur. 



Il est relevé que dans le commandement de payer délivré le 15 octobre 2021, la société RT8 a réclamé à l'association Formation Avenir le paiement de la somme globale de 32.555,72 euros en principal, correspondant aux loyers impayés des quatre trimestres de l'année 2021, d'un montant de 8.138,93 euros chacun, somme que l'intimée a réglée avant l'audience devant le premier juge. 



Or, les sommes réclamées dans ce commandement de payer incluaient les loyers dus par Mme [Z] au titre du bail d'habitation, pourtant distinct du bail commercial et ne créant aucune obligation à la charge de l'association Formation Avenir, non tenue des obligations de son président. 



Ainsi, il apparaît qu'au titre des seuls engagements de l'association Formation Avenir et du montant du loyer fixé dans l'avenant, le commandement ne pouvait porter que sur la somme de 19.200 euros (1.600 x 12). Il en résulte que la société RT8, ayant perçu, en exécution du commandement, la somme de 32.555,72 euros, doit restituer à l'association Formation Avenir la somme de 13.355,72 euros (32.555,72 - 19.200). 



Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'au titre des années 2019 et 2020, l'association a réglé la somme trimestrielle de 5.438,93 euros, soit pour ces deux années la somme globale de 43.511,44 euros (5.438,93 x 8 trimestres) alors qu'elle aurait dû percevoir la somme de 38.400 euros (1.600 x 24 mois). Il en résulte donc un trop perçu de 5.111,44 euros (43.511,44 - 38.400). 



Faute d'avoir justifié des sommes antérieurement réglées, il ne peut être statué que pour les années 2019 à 2021. La cour s'étonne et ne peut que regretter que n'aient été produits ni avis d'échéance ou quittances ni décompte de loyer alors que leur montant est discuté.



L'obligation de la société RT8 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 18.467,16 euros (13.355,72 +5.111,44). 



Dans ces conditions, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise, de limiter l'obligation de remboursement de la société RT8 à la somme précitée de 18.467,16 euros, et de dire n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de l'association Formation Avenir. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser supporter à chacune des parties les dépens qu'elle a exposés dans la procédure d'appel. 



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance en ses dispositions dont il a été fait appel à l'exception de celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne la société RT8 à payer à l'association Formation Avenir la somme provisionnelle de 18.467,16 euros au titre des sommes indûment payées sur les loyers commerciaux des années 2019 à 2021 ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande en répétition de l'association Formation Avenir ; 



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a engagés dans la procédure d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,