Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 20 avril 2023

MM/ND



Numéro 23/1369





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 20/04/2023 







Dossier : N° RG 21/00382 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HYOY 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion















Affaire :



S.C.I. GRAPA





C/



S.A.R.L. DEUZIO

S.A.R.L. BRU FRERES







 





















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 06 Février 2023, devant :



Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller 







qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.C.I. GRAPA

immatriculée au RCS de Pau sous le n° 538 735 424, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Stéphane SUISSA, avocat au barreau de PAU









INTIMEES :



S.A.R.L. DEUZIO

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU



S.A.R.L. BRU FRERES 

immatriculée au RCS de Pau sous le n° 394 270 326 dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par la SELAS EGIDE, immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 522 287 689, dont le siège social est [Adresse 4], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 2] à [Localité 6], représentée par Me [E], intervenant es qualité de liquidateur judiciaire désigné aux termes d'un jugement du Tribunal de commerce de Pau en date du 6 février 2018



Représentée par Me Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU



















sur appel de la décision 

en date du 12 JANVIER 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU



RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :



Par acte sous seing privé du 11 février 2011, à effet du 1er décembre 2010, pris pour une durée de 9 ans, Messieurs [L] et [H] [C], propriétaires indivis d'un immeuble situe [Adresse 7] à [Localité 6], ont donné à bail commercial à la SARL Bru Frères des locaux dans cet immeuble, moyennant un loyer annuel initial de 12.736,40 euros révisable chaque année, la destination prévue au bail étant celle de brasserie-restaurant-bar avec, à titre accessoire, l'autorisation d'avoir « un appareil de jeux ».



Par jugement en date du 21 juillet 2014, le tribunal de commerce de Pau a placé la société Bru Frères en redressement judiciaire et désigné la SELAS EGIDE en qualité de mandataire judiciaire.



Par acte en date du 23 novembre 2016, les consorts [C] ont vendu à la SCI Grapa plusieurs lots de la copropriété créée sur l'immeuble en 2015, au sein desquels 'gurent les locaux commerciaux donnés à bail à la société Bru Frères, comprenant le bail commercial du 11 février 2011.



Par acte en date du 24 octobre 2017, la société Bru Frères a cédé à la société Deuzio le fonds de commerce comprenant le bail commercial.



Estimant que les preneurs ont fait un usage non conforme de la cave située sous le local commercial, en installant divers équipements dans la cave du 2ème sous-sol, non incluse dans le périmètre du bail, la société Grapa a, suivant actes d'huissier de justice en date des 4 et 5 octobre 2017, fait assigner la SARL Bru Frères, la SELAS EGIDE, es-qualités de mandataire judiciaire de ladite société, et la SARL Deuzio, cessionnaire du fonds de commerce de la SARL Bru Frères devant le tribunal de grande instance de Pau, devenu le tribunal judiciaire de Pau, aux 'ns de résiliation du bail commercial et d'expulsion du preneur sur le fondement des articles 1728, 1729, 1741 et 1217 du code civil .



Par jugement en date du 6 février 2018, le tribunal de commerce de Pau a résolu le plan de redressement judiciaire adopté par cette même juridiction le 7 juillet 2015, et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire, désignant la SELAS EGIDE en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Bru Frères.



Par conclusions noti'ées le 5 novembre 2018, la SELAS EGIDE est intervenue volontairement à la procédure portée devant le tribunal de grande instance de Pau, ès-qualités.



Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pau a :



Rejeté la 'n de non recevoir tirée de la prescription de l'action,



Débouté la SCI GRAPA de l'ensemble de ses prétentions,



Condamné la SCI GRAPA à payer à la SELAS EGIDE, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL BRU FRERES, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné la SCI GRAPA à payer à la SARL DEUZIO la somme de 2.000 euros en

application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné la SCI GRAPA aux dépens.







Par déclaration en date du 8 février 2021, la SCI GRAPA a relevé appel de ce jugement.



Par ordonnance du 8 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :

' constaté que la SCI GRAPA a satisfait à la demande de communication du bail signé entre elle et la société Les Biscuits de Monsieur Laurent,

' débouté la SELAS EGIDE, ès qualités, de sa afin de non recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande de fixation de sa créance au passif de la société Bru et Frères formée par la SCI Grapa dans ses conclusions d'appel,



' dit que les dépens seront liquidés avec ceux de l'instance au fond,



' débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est du 11 janvier 2023, l'affaire étant fixée au 6 février 2023.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES:



Vu les conclusions de la SCI GRAPA en date du 7 mai 2021 qui demande de :



Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires, 

 

Vu les articles 1728, 1729, 1741 et 1217 du Code Civil, 

 

Réformer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 12 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de PAU. 

 

En conséquence, 

 

A titre principal, 

 

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 11 février 2011. 

 

Ordonner l'expulsion de la Société DEUZIO, tant de ses biens que de sa personne et de tous occupants de son chef, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'Arrêt à intervenir. 

 

Fixer la créance de la SCI GRAPA au passif de la liquidation de la Société BRU FRERES, à la somme de 34.000 € arrêté au jour du Jugement d'ouverture. 

 

Condamner la Société DEUZIO, au paiement d'une indemnité d'occupation de 300€ par mois à compter du jour de l'occupation effective de la pièce du second sous-sol, constituant le lot n°1 de la Copropriété, et jusqu'à sa libération effective, correspondant à la valeur locative minimum de cette pièce. 

 

A titre subsidiaire, 

 

Ordonner la libération de la cave dont s'agit, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir. 

 

Condamner la Société DEUZIO au paiement d'une indemnité d'occupation de 300€ par mois à compter du jour de l'occupation effective de la pièce du second sous-sol, constituant le lot n°1 de la Copropriété, et jusqu'à sa libération effective, correspondant à la valeur locative minimum de cette pièce. 

 

En toutes hypothèses, 

 

Fixer la créance de la SCI GRAPA au passif de la liquidation de la Société BRU FRERES, à la somme de 34.000 € arrêté au jour du Jugement d'ouverture. 

 

Condamner la Société DEUZIO au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et le préjudice important en résultant pour le Bailleur. 

 

Condamner solidairement la SELAS EGIDE et la Société DEUZIO au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



*



Vu les conclusions de la SARL DEUZIO en date du 21 janvier 2022 qui demande de :



Confirmer le Jugement déféré. 



Déclarer la SCI GRAPA irrecevable en sa demande au regard de la prescription. 



Subsidiairement, dire que l'usage du lot n°1 de l'immeuble du [Adresse 7] relève à titre accessoire du bail commercial dont est titulaire la Société DEUZIO. 



Débouter la SCI GRAPA de sa demande de résiliation de bail. 



La débouter de sa demande d'expulsion de la Société DEUZIO. 



A défaut, condamner la SCI GRAPA à délivrer à la Société DEUZIO un local pourvu d'un dispositif d'évacuation des fumées et odeurs de la cuisine du restaurant, ainsi que d'un dispositif de traitement des eaux par bac à graisse. 



Assortir cette condamnation d'une astreinte de 300,00 € par jour de retard. 



Déclarer la SCI GRAPA irrecevable en sa demande nouvelle de dommages et intérêts pour résistance abusive. 



L'en débouter. 



Condamner la SCI GRAPA au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. 



La condamner aux entiers dépens. 



*



Vu les conclusions de la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Bru Frères, en date du 23 décembre 2022, qui demande de :





A titre principal :



Réformer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la SELAS EGIDE, es qualité de liquidateur judiciaire de la société BRU FRERES, du moyen tiré de la prescription et, statuant à nouveau :



Déclarer les demandes formées par la SCI GRAPA irrecevables car prescrites,



Débouter la SCI GRAPA de l'ensemble de ses demandes et moyens.



A titre subsidiaire :



Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a constaté le caractère mal fondé ou sans objet des demandes présentées par la SCI GRAPA et l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et moyens.



Constater que la demande de paiement d'un loyer complémentaire n'est plus dirigée contre la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur judiciaire de la société BRU FRERES.



En tout état de cause :



Débouter la SCI GRAPA de toute demande qui excéderait les termes de sa déclaration de créances au passif de la société BRU FRERES ;



Ajouter au jugement de première instance la condamnation de la SCI GRAPA à payer à la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur judiciaire de la société BRU FRERES, la somme de 3 000 € au titre des frais d'appel non compris dans les dépens, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



MOTIVATION :



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SELAS EGIDE, es qualité de liquidateur judiciaire de la société Bru Frères, et par la SARL Deuzio :



Le tribunal a écarté cette fin de non-recevoir aux motifs, notamment, que :



' la prescription applicable à l'action en résiliation du bail, pour faute du preneur, est la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil.



' les travaux litigieux, réalisés dans la cave du 2ème sous-sol, n'étaient pas prévus à la convention de travaux annexée au bail commercial conclu le 11 février 2011.



' la seule circonstance que le représentant de la SARL CLIMSO ait indiqué verbalement à l'huissier missionné avoir « vu le propriétaire Monsieur [C] lorsqu'il est venu faire les travaux» est insuf'sante à établir que les bailleurs de l'époque ont eu connaissance des travaux d'aménagement du second sous-sol dès 2011.



' aucun lien n'est démontré entre la prise en charge 'nancière par la société Bru Frères de travaux touchant les parties communes de l'immeuble et une éventuelle acceptation tacite des travaux litigieux par les bailleurs.



' en l'absence de tout autre élément venant remettre en cause les déclarations de Monsieur [L] [C] à l'huissier de justice dépêché par les bailleurs aux 'ns de constat le 17 octobre 2016, déclarations aux termes desquelles il ressort que les bailleurs n'ont pas donné d'autorisation à la réalisation des travaux d'aménagement et qu'ils venaient de découvrir l'occupation de la cave par le preneur, il convient de considérer que la prescription a commencé à courir en 2016 et non en 2011.



' la société Grapa a assigné les défendeurs par actes d'huissier de justice en date des 4 et 5 octobre 2017.



A hauteur d'appel, la SELAS EGIDE, ès qualités, fournit l'arrêté du maire de [Localité 6], du 15 juin 2012, de non opposition à la déclaration de travaux déposée par l'un des anciens bailleurs, M [L] [C], pour la réalisation de travaux au [Adresse 7], consistant à changer six fenêtres.



Toutefois, dans l'ignorance du détail des travaux déclarés, il n'est pas possible de déduire de ce document que les consorts [C] ont eu connaissance, en 2011 ou 2012, des travaux réalisés par la SARL Bru Frères au deuxième sous-sol de l'immeuble abritant les locaux donnés à bail, alors que les travaux autorisés par les bailleurs, tels qu'ils ressortent du projet d'architecte et des plans annexés au bail, ne mentionnaient aucuns travaux au deuxième sous-sol.



La société Deuzio et la SELAS EGIDE ne produisent aucun autre élément de nature à remettre en cause l'appréciation du premier juge, que la cour fait sienne, de l'état d'ignorance dans lequel se trouvaient les bailleurs, jusqu'en 2016, des travaux supplémentaires réalisés par le preneur au deuxième sous-sol de l'immeuble. 



Le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.



Sur la résiliation du bail pour manquement du preneur aux obligations de ne pas modifier la destination des lieux loués et d'exécuter des travaux sur autorisation du bailleur :



Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement, la SCI Grapa fait valoir notamment, au visa des articles 1728, 1729, 1741 et 1217 du code civil, que le preneur a l'obligation légale, sans nécessité de stipulations particulières, d'user de la chose louée en bon père de famille, ce qui implique qu'il ne modifie pas la chose louée, sans l'accord du propriétaire ; qu'ainsi l'exécution par le preneur de travaux, sans autorisation du bailleur, constitue une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



Elle ajoute qu'il a été jugé, dans une affaire similaire, que l'occupation irrégulière et persistante, par un preneur commercial, d'une cave non comprise dans le périmètre du bail et appartenant à un tiers, constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail.



Au vu des pièces versées aux débats, elle considère que la société Bru Frères a commis un manquement grave et réitéré à ses obligations contractuelles, en occupant depuis de nombreuses années, sans la moindre autorisation préalable , une pièce non comprise dans les lieux loués.



Elle indique que les plans et descriptif des travaux communiqués par la société Bru Frères, et annexés au bail, ont incontestablement vicié le consentement du bailleur dès lors que si celui-ci avait eu connaissance de l'impossibilité supposée d'installer les équipements litigieux ailleurs que dans la pièce du R-2, ce qui n'est nullement démontré, il aurait éventuellement été convenu d'intégrer cette pièce au contrat de bail, moyennant une augmentation corrélative du loyer.



Ce vice du consentement prive, selon elle, le preneur ou son cessionnaire d'invoquer une quelconque violation de l'obligation de délivrance.

La SARL Deuzio fait valoir que la cave occupée est nécessairement comprise dans les lieux loués, car le bailleur commercial est tenu de délivrer au preneur un local conforme aux normes applicables à la destination contractuelle. A cet égard, elle indique que l'extraction, la présence d'un bac à graisse, ou l'évacuation des fumées et odeurs de la hotte aspirante des cuisines sont, pour un restaurant, des équipements nécessaires à la destination des lieux loués, qui incombent au bailleur, sauf stipulations contraires.



Elle en veut pour preuve que le bail conclu entre la SCI Grapa et la société Les Biscuits de Monsieur Laurent, dont un moteur de chambre froide ou de réfrigération occupe également la cave litigieuse, dispose expressément qu'il est accordé «  à titre accessoire » au preneur la possibilité d'installer «  les moteurs de climatisation, de la hotte, du réfrigérateur et plus généralement tous extracteurs nécessaires au bon fonctionnement de l'activité dans le local situé au R-2 et constituant le lot n° 1 », le preneur étant parfaitement informé que ce lot n° 1 «  pourra également être utilisé par un ou plusieurs autres locataires, mais uniquement pour y installer les moteurs nécessaires à l'exploitation de leur fonds ».



Subsidiairement, elle fait valoir qu'à supposer que le local situé au 2ème sous-sol de l'immeuble ne relève pas du périmètre du bail commercial initialement consenti, son occupation ne pourrait en rien conduire à la résiliation du bail commercial puisqu'elle ne constitue pas un manquement à celui-ci.



Elle ajoute que l'obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle des lieux loués s'impose au bailleur tout au long de la vie du bail, de sorte qu'il incombe au bailleur de fournir à ses frais à la société Deuzio une évacuation de fumées et odeurs conforme aux normes, en même temps qu'une évacuation des eaux usées pourvue d'un bac à graisse, le bail ne comportant aucune exception à cette obligation.



La SELAS EGIDE, agissant ès qualités, soutient que les anciens bailleurs, les consorts [C], ont donné verbalement et en tout cas tacitement leur accord à la modification des travaux initialement envisagés dans le bail, les travaux réalisés et les quelques équipements déplacés au second sous-sol étant nécessaires à l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, à savoir  « brasserie- restaurant-bar avec, à titre accessoire , l'autorisation d'avoir un appareil de jeu ».



Elle ajoute que si le preneur était réellement fautif, le bailleur aurait actionné la clause résolutoire inscrite au bail, ce qu'il n'a pas fait.



Elle relève, elle aussi, qu'avant même que la cession du fonds de commerce n'intervienne entre la société Bru Frères et la SARL Deuzio, la SCI Grapa a donné une jouissance partagée de la cave litigieuse, lot numéro 1 de l'immeuble, à la société Les Biscuits de Monsieur Laurent, voisin de la SARL Bru Frères, en spécifiant expressément que « le preneur déclare être parfaitement informé que ce lot n° 1 pourra également être utilisé par un ou plusieurs autres locataires mais uniquement pour y installer les moteurs nécessaires à l'exploitation de leurs fonds ... ».



Elle considère que la SCI Grapa ne peut tout à la fois soutenir que la cave du deuxième sous-sol ne fait pas partie de l'assiette du bail et reprocher à la société Bru Frères d'y avoir réalisé des travaux sans autorisation.



Sur ce :



Le litige porte sur les travaux réalisés par la SARL Bru Frères dans la cave constituant le lot n° 1 de l'immeuble cadastré BY n° [Cadastre 3], [Adresse 7], pièce située au deuxième sous-sol de l'immeuble.

Selon le constat établi par Maître [M], huissier de justice, le 17 octobre 2016, les travaux ont consisté dans l'installation d'un cumulus électrique de 300 litres, de quatre groupes de climatisation réversible et d'un bac à graisse relié à une conduite d'évacuation d'eaux usées, ainsi que d'une conduite d'évacuation des fumées d'une haute aspirante, débouchant sur une ouverture dont le cadre de fenêtre a été démonté, donnant sur le quartier du Hédas. Le plafond de la cave a été doublé de matériau isolant. Un groupe de réfrigération situé dans l'angle Nord Est est relié au local du laboratoire de boulangerie de la société La Coupole, depuis exploité par la Société Les Biscuits de Monsieur Laurent.



En droit, la résiliation judiciaire du bail commercial ne peut être prononcée qu'en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations nées du bail, qu'elles soient légales ou contractuelles. 



Pour entraîner la résiliation du bail, le manquement doit revêtir une gravité suffisante souverainement appréciée par le juge du fond.



Selon l'acte notarié de vente du 23 novembre 2016, intervenu entre les consorts [C] et la société Grapa, le lot n°l consistant en une cave est utilisé sans titre par le locataire des autres lots.



Dans l'acte de cession du fonds de commerce du 27 octobre 2017, conclu entre la société Bru Frères et la société Deuzio, il est précisé que :'la société BRU FRERES utilise depuis plusieurs années un local situé au 2ème sous-sol du bâtiment ;.... où se situe notamment un bac à graisse, l'extracteur de la hotte de la cuisine et trois climatiseurs nécessaires à la restauration.

Ce local n'est pas compris dans l'assiette du bail commercial dont bénéficie la société BRU FRERES mais son utilisation avait été tacitement acceptée par les consorts [C], bailleurs ». 



Il n'est donc pas contesté que le local litigieux ne fait pas partie de l'assiette du bail, ce que confirme la désignation des lieux loués, telle qu'elle figure au contrat, qui mentionne un local commercial au rez-de-chaussée, sous le magasin une cave et, au- dessus du magasin, un appartement... Il n'est pas fait état d'une cave au deuxième sous-sol.



Le bail comporte une clause travaux, aux termes de laquelle :



« 1- Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition , aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution ou installation sans le consentement exprès, préalable et écrit du bailleur.

[']



3- Le preneur est autorisé à effectuer des travaux d'aménagement intérieurs, à ses frais et risques, à condition qu'il ne soit pas touché aux murs, sol et plafonds existants, à défaut de quoi l'autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur sera nécessaire, le tout nonobstant les dispositions visées ci-dessus. »



En l'espèce, la réalisation de travaux en violation de la clause « travaux » du bail commercial est avérée puisqu'il n'est justifié d'aucun accord écrit des anciens propriétaires, ni même d'une validation tacite, de leur part, des travaux réalisés.



S'il n'est pas établi que ces travaux ont modi'é la destination de la chose louée, s'agissant d'ouvrages ou d'équipements nécessaires à l'exploitation d'un restaurant, et s'il n'est pas démontré qu'il en résulte un dommage pour les locaux loués, ou plus généralement pour l'immeuble, en revanche, il y a bien une faute du preneur qui a fait réaliser des travaux dans une cave non comprise dans le périmètre du bail sans pouvoir justifier d'une autorisation du bailleur.



Et, si la charge de la preuve de l'obligation de délivrance pèse sur le bailleur et s'il lui appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation et qu'il a permis au preneur d'exercer l'activité prévue au bail, à l'inverse, la SARL Bru Frères, représentée par son liquidateur, ne démontre pas qu'après avoir été autorisée par le bailleur à exécuter des travaux nécessaires à l'exploitation du local conformément à sa destination, elle se soit heurtée à des difficultés d'ordre technique ou administratif qui justifiaient la modification de l'avant-projet sommaire de son architecte, annexé au bail.



En effet, les travaux envisagés dans la convention de travaux acceptée par le bailleur ne mentionnaient nullement l'implantation de réseaux ou équipements au deuxième sous-sol de l'immeuble.



Toutefois, il ressort de la production, sur injonction de communiquer, du bail passé entre la SCI Grapa et la société Dénommée Les Biscuits de Monsieur Laurent, contrat en date du 16 août 2017, que le nouveau bailleur a autorisé cette société, dont les locaux sont voisins de ceux exploités par la SARL Deuzio, à installer dans le local formant le lot n° 1, au deuxième sous-sol, (également exclu de ce bail) les moteurs de climatisation, de hotte, du réfrigérateur et plus généralement tous extracteurs nécessaires au bon fonctionnement de l'activité.



Ce bail ajoute que le preneur déclare être parfaitement informé que ce lot numéro 1 pourra également être utilisé par un ou plusieurs autres locataires, mais uniquement pour y installer également les moteurs nécessaires à l'exploitation de leurs fonds (climatisation, réfrigérateur, hotte, extracteur, etc...)



Il résulte ainsi de cette clause que la cave du deuxième sous-sol, au c'ur du litige, a dorénavant vocation à servir à l'usage commun des différents locataires commerciaux, pour les besoins de leur exploitation respective, dans les limites fixées par le nouveau bailleur, limites qui ne sont nullement enfreintes par la présence des équipements de climatisation, d'extraction ou de filtrage des eaux usées installés par la SARL Bru Frères et nécessaires à son activité de restauration. 



Il résulte de ce constat que le manquement contractuel qui peut être reproché à la société Bru Frères et, par voie de conséquence, au cessionnaire du bail n'est pas suf'samment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.



La société Grapa est ainsi déboutée de ce chef de prétention et de sa demande d'expulsion de la société Deuzio sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le jugement étant confirmé.



Sur la demande de libération de la cave litigieuse :



La SCI Grapa demande qu'il soit fait injonction à la SARL Deuzio de libérer la cave occupée, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.



Cependant, il résulte de ce qui précède que l'utilisation de la cave litigieuse est nécessaire à l'activité commerciale prévue au bail, les équipements de filtration, de climatisation et d'extraction qui y sont installés conditionnant la conformité du local commercial, objet du bail, à sa destination. 



La société GRAPA sera donc déboutée de sa demande de ce chef.





Sur le versement d'une indemnité d'occupation de 300,00 euros mensuels correspondant à la valeur locative de la cave :



L'occupation privative de la cave n'est pas démontrée, puisqu'un équipement de réfrigération, dépendant du local exploité par la société Les Biscuits de Monsieur Laurent, y est installé avec l'accord du bailleur, sans pour autant que cette cave soit comprise dans le bail conclu avec ce second locataire. 



Par ailleurs, il ressort de ce bail que la SCI Grapa a admis que le lot n°1(la cave litigieuse) «  pourra également être utilisé par un ou plusieurs autres locataires, mais uniquement pour y installer les moteurs nécessaires à l'exploitation de leurs fonds », ce qui révèle un usage commun aux différents locataires commerciaux de cette partie de l'immeuble.



La demande de fixation d'une indemnité d'occupation est en conséquence rejetée et la SCI Grapa est déboutée de ses demandes à ce titre, dirigées tant contre la SARL Bru Frères que la SARL Deuzio.

 

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Grapa :



Comme l'a retenu le tribunal par une motivation exacte que la cour fait sienne, il résulte de l'article 1240 du code civil que la résistance abusive constitue une faute, qui, si elle cause à autrui un dommage, oblige son auteur à le réparer. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à rétablir son droit. Elle ne consiste pas en une simple résistance.



Toutefois, à partir du moment où les prétentions de la SCI Grapa sont rejetées, celle-ci échoue à démontrer que la SARL Bru Frères et, à sa suite, la SARL Deuzio, ont fait preuve d'une résistance abusive.



Au demeurant, elle allègue d'un « préjudice important », sans toutefois le démontrer. Il convient en conséquence de la débouter de ses demandes indemnitaires dirigées à la fois contre la SARL Bru Frères et la SARL Deuzio.



Sur les demandes annexes :



La SCI Grapa, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel.



Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité justifie de condamner la SCI Grapa à payer à la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur de la SARL Bru Frères, et à la SARL Deuzio, et à chacune, une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, le jugement étant confirmé sur l'application faite de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance . 



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Déboute la SCI Grapa de sa demande de condamnation de la SARL Deuzio au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 300,00 euros,



Déboute la SCI Grapa de sa demande de fixation de créance au passif de la société Bru Frères, à la somme de 34 000,00 euros arrêtée au jour du jugement d'ouverture,



Déboute la SCI Grapa de sa demande de condamnation de la SARL Deuzio au paiement de 20 000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,



Condamne la SCI Grapa aux dépens d'appel,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI Grapa à payer à la SELAS EGIDE, en qualité de liquidateur de la SARL Bru Frères, et à la SARL DEUZIO, et à chacune, une somme de 1500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,