Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 19 avril 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03887 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKDS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 21/11197





APPELANTE

 

S.C.I. AVIALEX

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 821 849 361

[Adresse 1]

[Localité 6] / FRANCE



Représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1959







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026

C/O FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444



Société APPELEZ-MOI MAESTRO

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 882 583 503

[Adresse 2]

[Localité 4]



DEFAILLANTE



S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE 

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- REPUTE CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * 





FAITS & PROCÉDURE

 

L'immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société Foncia [Localité 7] Rive Droite.



La société civile immobilière Avialex est propriétaire du lot n°54 comprenant, selon l'état descriptif de division, inclus dans l'acte authentique du règlement de copropriété du 28 octobre 1954 : 'Au rez-de-chaussée bâtiment 'R' Une boutique composée de : boutique arrière boutique, débarras sous-sol avec accès direct ne communiquant pas avec le couloir de cave, sortie sur cour'. 



Par contrat du 13 mars 2020, la société Avialex a donné le lot n°54 à bail à la société par actions simplifiée unipersonnelle Appelez-Moi Maestro. La description du lot dans ce contrat est la même que dans l'état descriptif de division.



La société Appelez-Moi Maestro a engagé des travaux d'aménagement aux fins d'exercer son activité de 'débit de boissons, petite restauration sans conduit de fumée et sans gaine d'extraction, sur place ou à emporter, spectacle et ambiance musicale'.



A l'occasion des travaux, engagés parallèlement par le syndicat des copropriétaires, de renforcement de structure du plancher haut des caves et de certaines zones, l'architecte de la copropriété a constaté les aménagements dans le lot n°54.



Par ordonnance de référé du 3 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires, estimant que les travaux d'aménagement du lot n°54 affectaient les parties communes de l'immeuble, a obtenu que soit ordonnée la cessation des travaux entrepris dans le local loué, la communication sous astreinte par les sociétés Avialex et Appelez-Moi Maestro du détail des travaux réalisés et envisagés, ainsi qu'une mesure d'expertise judiciaire.



L'expert judiciaire, M. [E] [W], a déposé son rapport le 4 mai 2021.



Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment ordonné, à titre provisionnel, la suspension du paiement des loyers au profit de la société Appelez-Moi Maestro, jusqu'à la possibilité pour celle-ci de réaliser les travaux litigieux.



Par ordonnance rendue sur requête le 6 août 2021, la société Avialex a été autorisée à faire assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires, les sociétés Foncia [Localité 7] Rive Droite et Appelez-Moi Maestro devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 26 octobre 2021, ce qu'elle a fait par acte du 18 août 2021.



Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :



- condamné la société Avialex à reboucher la trémie circulaire située dans le lot n°54 de la copropriété sise [Adresse 2] et à procéder à la remise en état de l'accès aux caves, notamment en supprimant la porte d'accès donnant sur le couloir commun, conformément au plan annexe au règlement de copropriété et au devis retenu par l'expert, et ce, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, dans un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard, 

- condamné la société Appelez-Moi Maestro à retirer les raccordements effectués au niveau des caves aux réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux du même immeuble et à remettre en état la devanture de la boutique par le retrait du store-banne et des inscriptions en façade et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et sous contrôle de l'architecte de l'immeuble qui sera autorisé à accéder au lot n°54 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes de rebouchage de la cloison située au sous-sol ainsi que du trou réalisé dans le plancher,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de sa demande d'injonction sous astreinte de ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble,

- débouté la société Avialex de ses demandes indemnitaires,

- débouté la société Appelez-Moi Maestro de ses demandes indemnitaires et en suspension des loyers,

- condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice matériel,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes indemnitaires,

- débouté la société Foncia [Localité 7] Rive Droite de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et à la société Foncia [Localité 7] Rive Droite, la somme de 3 000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro aux dépens en ce compris les frais d'expertise, de constats d'huissier et de sommations interpellatives, 

- condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro aux dépens de référé, sur justificatifs,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



La société Avialex a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 février 2022.



Par ordonnance en date du 14 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires et la société Foncia [Localité 7] Rive Droite de leur demande de radiation et de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond.





La société Appelez-Moi Maestro n'a pas constitué avocat.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 21 octobre 2022 par lesquelles la société Avialex, appelante, invite la cour à : 

- infirmer le jugement au fond rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris et, statuant à nouveau,

- ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de réaliser sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux nécessaires de renforcement du plancher haut des caves inclus dans le lot privatif n°54 dont le renforcement de la trémie existante, partie commune,

- ordonner à la société Appelez-Moi Maestro sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de laisser accéder aux locaux constituant le lot privatif n°54 aux fins de réalisation des travaux nécessaires de renforcement du plancher haut des caves,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société Foncia [Localité 7] Rive Droite et la société Appelez-Moi Maestro de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société Appelez-Moi Maestro et la société Foncia [Localité 7] Rive Droite à lui verser une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société Appelez-Moi Maestro et la société Foncia [Localité 7] Rive Droite aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise avancés,

- dire qu'elle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Vu les conclusions en date du 22 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé, invite la cour, au visa des articles 1240 du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement du 14 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :


condamné la société Avialex à reboucher la trémie circulaire située dans le lot n°54 de la copropriété sise [Adresse 2] et à procéder à la remise en état de l'accès aux caves, notamment en supprimant la porte d'accès donnant sur le couloir commun, conformément au plan annexé au règlement de copropriété et au devis retenu par l'expert et ce, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, dans un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard,

condamné la société Appelez-Moi Maestro à retirer les raccordements effectués au niveau des caves aux réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux du même immeuble et à remettre en état la devanture de la boutique par le retrait du store-banne et des inscriptions en façade et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et sous contrôle de l'architecte de l'immeuble qui sera autorisé à accéder au lot n°54 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard,

débouté la société Avialex de ses demandes indemnitaires,

débouté la société Appelez-Moi Maestro de ses demandes indemnitaires et en suspension des loyers,

condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro à lui payer la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice matériel,

condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro aux dépens en ce compris les frais d'expertise, de constats d'huissier et de sommations interpellatives,

condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro aux dépens de référé,

ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,


- infirmer le jugement du 14 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :


l'a débouté de sa demande d'injonction sous astreinte de ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble, 

l'a débouté du surplus de ses demandes indemnitaires,

l'a débouté de sa demande de condamnation de la société Avialex et de la société Appelez-Moi Maestro à payer la somme de 166,50 € TTC correspondant aux frais de plombier engagés pour mettre fin au dégât des eaux en cave,

l'a débouté de sa demande de condamnation de la société Avialex et de la société Appelez-Moi Maestro à réparer le préjudice de jouissance et le préjudice moral qu'il a subis en raison des agissements de la société Avialex et de la société Appelez-Moi Maestro,

a condamné in solidum la société Avialex et la société Appelez-Moi Maestro à lui payer ainsi qu'à la société Foncia [Localité 7] Rive Droite la somme de 3.000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


et statuant a nouveau,

- le juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la société Avialex de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard,

- débouter la société Appelez-Moi Maestro de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son égard,

- débouter la société Avialex de sa demande de réalisation par lui des travaux nécessaires de renforcement du plancher haut des caves inclus dans le lot privatif n°54, dont l'origine du désordre provient exclusivement des actes des locataires successifs de la société Avialex,

- débouter la société Appelez-Moi Maestro de sa demande de réalisation par lui des travaux nécessaires de renforcement du plancher haut des caves inclus dans le lot privatif n°54, dont le renforcement de la trémie existante, partie commune,

- ordonner à la société Avialex de reboucher la trémie circulaire située dans le lot n°54 et procéder à la remise en état de l'accès aux caves à son emplacement initial, soit conformément au plan annexé au règlement de copropriété et aux devis produits, et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour de retard,

- ordonner aux sociétés Appelez-Moi Maestro et Avialex, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble qui sera autorisé à accéder au lot n°54 et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard, de :


faire procéder à la dépose de la porte du lot n°54 donnant accès au couloir des caves et remettre à l'état initial la cloison entre le sous-sol du lot n°54 et le couloir des caves de l'immeuble,

remettre en l'état le percement d'un trou béant du plancher haut visible de la façade de l'immeuble,


- enjoindre la société Avialex à ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble sans son autorisation préalable sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée,

- condamner in solidum les sociétés Appelez-Moi Maestro et Avialex à lui verser les sommes de :


3.166,50 € en remboursement des frais engagés,

10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

8.000 € au titre de son préjudice moral,


- condamner in solidum les sociétés Appelez-Moi Maestro et Avialex au paiement de la somme de 28.812 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 1ère instance,

- condamner in solidum les sociétés Appelez-Moi Maestro et Avialex au paiement de la somme de 6.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'appel,

- condamner in solidum les sociétés Appelez-Moi Maestro et Avialex aux entiers dépens de référé, d'expertise, de 1ère instance et d'appel, en ce compris :


les frais de signification de l'assignation en référé-expertise d'un montant de 587,53 € TTC,

les frais de signification de l'ordonnance de référé d'un montant de 176,13 € TTC,

les frais et honoraires de l'expert judiciaire d'un montant de 5.437,62 €, dont distraction au profit de Raison avocats, prise en la personne de Maître Manuel Raison ;




Vu les conclusions en date du 24 juillet 2022 par lesquelles la société Foncia [Localité 7] Rive Droite, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1240 du code civil, 9, 18, 25 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : 

- juger la société Avialex mal fondée dans son appel,

- la juger recevable et bien fondée dans son appel incident,

- débouter la société Avialex de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Appelez-Moi Maestro de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il :


a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes de rebouchage de la cloison située au sous sol ainsi que du trou réalisé dans le plancher, de sa demande d'injonction sous astreinte de ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble et du surplus de ses demandes indemnitaires,

l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts,

l'a déboutée du surplus de ses demandes,

et plus généralement toute disposition non visée au dispositif lui faisant grief,


- confirmer pour le surplus le jugement rendu le 14 décembre 2021 par la 8ème Chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

en conséquence,

- débouter la société Avialex, qui ne rapporte pas la preuve cumulative d'une faute de sa part, d'un préjudice mal fondé et injustifié tant dans son principe que dans son quantum, et d'un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre, tant sur ses propres demandes que sur sa demande de garantie des demandes de son locataire,

- débouter, plus généralement, toutes parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

- condamner la société Avialex à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner la société Avialex à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Didier Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu la signification des conclusions à la requête de la société Avialex délivrée à la société Appelez-Moi Maestro le 13 mai 2022, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;



Vu la signification des conclusions à la requête de la société Foncia [Localité 7] Rive Droite délivrée à la société Appelez-Moi Maestro le 27 juillet 2022, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] délivrée à la société Appelez-Moi Maestro le 31 août 2022, à personne habilitée ;





SUR CE, 



La société Avialex justifie avoir fait signifier la déclaration d'appel à la société Appelez-Moi Maestro selon un procès-verbal d'huissier du 15 avril 2022 de remise à personne habilitée ; l'arrêt sera réputé contradictoire ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;



Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :

- condamné la société Appelez-Moi Maestro à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice matériel,

- condamné la société Appelez-Moi Maestro à retirer les raccordements effectués au niveau des caves aux réseaux d'alimentation et d'évacuation des eaux du même immeuble et à remettre en état la devanture de la boutique par le retrait du store-banne et des inscriptions en façade et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement et sous contrôle de l'architecte de l'immeuble qui sera autorisé à accéder au lot n°54 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard

- débouté la société Appelez-Moi Maestro de ses demandes indemnitaires et en suspension des loyers,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;





Sur les demandes relatives à la trémie circulaire et au renforcement du plancher



La société Avialex sollicite d'ordonner au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires au renforcement du plancher haut des caves incluant le lot n°54 dont le renforcement de la trémie circulaire ; elle estime que le syndicat des copropriétaires est responsable à son égard sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de l'absence de renforcement du plancher, partie commune ; elle estime que le syndic est responsable sur le fondement de l'article 18 de la loi de 1965 pour ne pas avoir effectué les travaux urgents relatifs au renforcement du plancher ; elle conteste les demandes du syndicat relative à la trémie circulaire, au motif que celle-ci existait avant son acquistion du lot n°54 : 





Le syndicat des copropriétaires sollicite d'ordonner à la société Avialex de reboucher la trémie circulaire située dans le lot n°54 ; il estime que la responsabilité de la société Avialex est engagée à son égard, concernant cette trémie circulaire, sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, sollicitant la confirmation du jugement qui a fondé sa décision sur les articles 9 et 25 de cette loi, au motif que la société Avialex ou ses locataires ont effectué les travaux de la trémie circulaire qui affectent les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale et que ces travaux ont porté atteinte à la stabilité du plancher partie commune ;




sur les travaux relatifs à la trémie circulaire




En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que, dans le sous-sol du lot n°54 :

- le 5 juin 2020, l'architecte de la copropriété M. [T] a constaté que la trémie d'origine reliant le rez-de-chaussée au sous-sol a été rebouchée et qu'une autre trémie circulaire munie d'un escalier hélicoïdal existe au centre de la pièce (page 10),

- le 3 septembre 2020, l'expert judiciaire a constaté que, sur la gauche du sous-sol du lot n°54, une ancienne trémie rebouchée est visible depuis la façade, et en partie centrale de ce sous-sol, il existe une trémie dont la structure semble être en béton armé et qui repose par l'intermédiaire d'un chevêtre sur les anciens fers (page 11) ; 



La trémie en partie centrale du lot visée par l'expert correspond à la trémie circulaire litigieuse ;




sur l'origine des travaux relatifs à la trémie circulaire




Il ressort de l'expertise judiciaire de M. [W] que la trémie circulaire a été créée par la société Avialex ou par le locataire, qui a précédé la société Appelez'Moi Maestro, celle-ci étant entrée dans les lieux le 13 mars 2020 ;



En effet, l'expert judiciaire M. [W] précise :

- dans la conclusion de son rapport en page 34 : 'La trémie circulaire actuelle en béton est d'une construction plus récente que le reste des structures de ce plancher.

Cette structure en béton et la trémie centrale même si elles sont d'une construction plus récente que le reste du plancher paraît ne pas avoir été créé par la société Appelez-Moi Maestro mais exister avant son entrée dans les lieux',

- en page 29 de son rapport : 'Cette modification de la trémie a été réalisée avant la prise de possession des lieux par la société Appelez-Moi Maestro, sur la note du 30 septembre 2014 de M. [S] [F] expert judiciaire, à la page 5 (pièce n°5 de Me Gurfein) sur une photo, nous remarquons une découpe ronde au centre de la pièce, il s'agit peut-être déjà de l'emplacement de la trémie actuelle' ;



Les pièces produites par la société Avialex sont insuffisantes à contester l'analyse de l'expert et à justifier tel qu'elle l'allègue que les travaux relatifs à la trémie circulaire existaient lorsque son vendeur a acquis le lot n°54 le 17 septembre 2009 :

- l'acte authentique de vente du 17 septembre 2009 ne mentionne pas 'un accès à la cave' tel que l'allègue la société Avialex dans ses conclusions, mais 'un accès au couloir de cave' qui est sans lien avec la trémie circulaire,

- le mail du 4 décembre 2020 indiquant que la trémie circulaire a été comptabilisée dans le calcul de la surface loi carrez 2009 (pièce 18) n'a pas de valeur probante en ce qu'il est isolé et ne respecte pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile,

- l'attestation de M. [U] [Y] du 28 novembre 2020 indiquant 'durant l'année 2001, j'ai vu les travaux de l'entreprise Dihgonle qui a créé une ouverture de la trémie circulaire au milieu du magasin avec un escalier en colimaçon (rénovation de mon voisin d'un boutique de carrelage avec tavaux de gros oeuvre de plusieurs mois avec changement de façade)' n'a pas de valeur probante en ce qu'elle n'est corroborée par aucune autre pièce ;



Il y a donc lieu de considérer que la trémie circulaire a été créée par la société Avialex ou par son locataire, qui a précédé l'arrivée de la société Appelez'Moi Maestro ;




sur l'atteinte aux parties communes




Aux termes du règlement de copropriété, les parties communes incluent notamment : 'les gros murs de façade des pignons et de mitoyenneté, les murs de refend (...), les poutres et solives des planchers (...) et plus généralement le gros oeuvre des planchers, (...) dégagements des caves. Les tuyaux de chute, d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées. Les tuyaux du tout à l'égout, les drains et les branchements d'égouts (...) colonnes montantes et descendantes d'eau (...) et de distribution d'eau (sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci)' ;



Il convient donc de considérer que les travaux relatifs à la trémie circulaire portent atteinte aux parties communes de l'immeuble, puisqu'ils ont consisté notamment à percer un cercle dans le gros oeuvre du plancher (partie commune selon le paragraphe du règlement de copropriété ci-dessus) situé entre le sous-sol et le rez-de-chaussée de l'immeuble ;




sur l'atteinte à la stabilité de la structure du plancher 




L'expert judiciaire M. [W] précise :

- en page 18 : 'La trémie actuelle a modifié la structure, et suivant le rapport du Bet Buchet produit par la SCI Avialex, il est nécessaire de faire procéder à son renforcement.

Dans l'attente de ce travail et afin d'assurer la sécurité, nous demandons que soit mis en place un système d'étaiement du plancher haut des caves du commerce',

- en page 30 : 'La structure du plancher haut de cette cave est plutôt moins dégradée que celle des autres caves et des parties communes que nous avons pu voir. Le problème de structure ici est uniquement l'ouverture d'une trémie sans avoir mise en place les renforts nécessaires',

- dans ses conclusions en page 35 'Lors de notre visite, il nous est apparu que la structure de cette trémie (circulaire) en béton ne paraissait pas assurer sa propre stabilité, en effet, alors que plusieurs anciennes poutrelles métalliques avaient été coupées pour sa création, aucun renfort n'avait été mis en place',

- dans ses conclusions en page 37 'D'après les constatations que nous avons faites dans le couloir commun des caves, il apparaît que tous les planchers haut des caves sont en mauvais état, une étude a d'ailleurs été faite dans ce sens par l'architecte de la copropriété M. [T]. Mais n'ayant pas accès à cette cave lot n°54 lors de l'étude générale elle n'avait pas été prise en compte.

L'état des planchers hauts des caves est en mauvais état sur l'ensemble du bâtiment (ce qu'indique notamment le rapport de la mairie de [Localité 7] en date du 2 octobre 2018).

Celui du lot n°54 apparaît plutôt dans un état satisfaisant.

Il y aurait donc lieu de répartir les travaux de renforcement entre le syndicat des copropriétaires pour ce qui concerne le vieillissement normal (comme pour les autres caves) et le renforcement dû aux travaux réalisés par le ou les propriétaires successifs du lot n°54 du fait de l'ouverture de la trémie' ;



Il convient de considérer, selon l'analyse de l'expert judiciaire M. [W], que non seulement la trémie circulaire n'assure pas sa propre stabilité mais qu'en sus elle a porté atteinte à la stabilité de la structure du plancher entre la cave et le rez-de-chaussée du lot n°54 ;




sur la responsabilité de la société Avialex




Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble...' ;



Aux termes de l'article 25 de la même loi, 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant ...

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ...' ;



Le syndicat des copropriétaires peut solliciter la démolition des ouvrages réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la trémie circulaire a été créée par la société Avialex ou par son locataire entré dans les lieux avant le 13 mars 2020 ;



Il est justifié que les travaux de cette trémie circulaire ont été réalisés, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'en application de cet article, ils nécessitaient une autorisation préalable de l'assemblée générale, ce qui n'a pas été le cas ; en effet, la société Avialex ne conteste pas qu'ils ont été réalisés sans cette autorisation, et ceci est confirmé par l'attestation du syndic du 15 septembre 2020 produite dans le cadre de l'expertise judiciaire, précisant que les archives de la copropriété ne comprennent pas une telle autorisation ;



Il convient de considérer que la société Avialex a commis une faute en créant ou en laissant son locataire créer, la trémie circulaire, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, sachant qu'il appartenait à la société Avialex, en qualité de copropriétaire de solliciter cette autorisation préalable ; 



La société Avialex, en sa qualité de copropriétaire, est donc responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires, de la création de la trémie circulaire sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;



Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à demander la remise en état de la structure du plancher ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné à la société Avialex de reboucher la trémie circulaire située dans le lot n°54 conformément au devis retenu par l'expert, et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, dans un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard ; 



Le rebouchage du trou réalisé dans le plancher, entre le sous-sol et le rez-de-chaussée du lot n°54, visible de la façade de l'immeuble, étant nécessairement inclus dans le rebouchage de la trémie circulaire, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes de rebouchage du trou réalisé dans le plancher ;




sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic




Les travaux de création de la trémie circulaire étant à l'origine de l'atteinte à la stabilité de la structure du plancher, partie commune située entre le rez-de-chaussée et le sous-sol du lot n°54, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires n'est pas à l'origine d'un défaut d'entretien de ce plancher et n'est donc pas responsable de cette atteinte ; 





La société Avialex ne démontre pas de faute du syndic, en ce qu'il n'appartenait pas à celui ci d'ordonner des travaux de confortement de la structure du plancher sans autorisation de l'assemblée générale ; d'autre part, lorsque l'expert judiciaire a constaté l'instabilité de la structure du plancher dans le lot n°54, le syndic n'a pas eu besoin de prendre des mesures puisque l'expert a ordonné un étaiement, seule mesure provisoire nécessaire pour empêcher tout désordre, dans l'attente des travaux visant à mettre fin à l'instabilité de la structure du plancher créée par les travaux de création de la trémie circulaire ;



Le syndicat des copropriétaires et la société Foncia [Localité 7] Rive Droite n'ont donc pas engagé leur responsabilité à l'égard de la société Avialex concernant la trémie circulaire ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Avialex de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter des travaux de renforcement de ce plancher ;





Sur la porte entre la cave du lot n°54 et le couloir commun



Le syndicat des copropriétaires sollicite d'ordonner à la société Avialex de procéder à la remise en état de l'accès aux caves, notamment en supprimant la porte d'accès donnant de la cave du lot n°54 sur le couloir commun des caves ; il estime que la responsabilité de la société Avialex est engagée à son égard, concernant cette porte, sur le fondement de l'article 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, sollicitant notamment la confirmation du jugement qui a fondé sa décision sur les articles 9 et 25 de cette loi ; il précise que c'est le locataire de la société Avialex qui a réouvert en sous-sol une porte donnant accès aux caves qui avait été ouverte sans autorisation par un précédent locataire et ensuite condamnée ;



La société Avialex oppose que la porte existait déjà selon l'acte d'acquisition de son vendeur du 17 septembre 2009 ;



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que, dans le sous-sol du lot n°54 :

- le 5 juin 2020, l'architecte de la copropriété M. [T] a constaté l'existence d'une porte entre le sous-sol du lot n°54 et le couloir des caves,

- le 3 septembre 2020, l'expert judiciaire a constaté que la porte métallique donnant accès aux caves existe toujours ;



L'existence de cette porte est en contradiction avec l'état descriptif de division inclus dans l'acte authentique relatif au règlement de copropriété de l'immeuble de 1954 qui mentionne expressément l'absence d'accès entre le sous-sol et le couloir de cave 'Une boutique sur le boulevard composée de : boutique arrière boutique, débarras sous-sol avec accès direct ne communiquant pas avec le couloir de cave ; sortie sur la cour' ; 



Il ressort de l'expertise judiciaire de M. [W] que la réouverture de cette porte a été effectuée par la société Avialex ou par son locataire qui a précédé l'entrée dans les lieux de la société Appelez-Moi Maestro le 13 mars 2020 ;



En effet, l'expert judiciaire M. [W] précise en page 36 de son rapport 'Lors de la prise de possession des locaux par la société Appelez-Moi Maestro ... la porte ancienne, de communication entre la cave du lot n°54 et le couloir commun existaient' ;



La société Avialex ne produit pas de pièce justifiant que cette porte aurait été réouverte avant son acquisition du lot n°54 ;



L'acte authentique du 17 septembre 2009 de vente du local commercial à la SCI Kiava, dont la société Avialex indique qu'elle est son vendeur, mentionne la même description que dans l'état descriptif de division ci-avant (pièce 16) ;



Cet acte de 2009 ajoute un paragraphe 'Observation étant ici faite par le vendeur :

que depuis plus de 30 ans un accès au couloir de cave a été réalisé, 

que lesdits travaux n'ont pas emporté de création de superficie, 

qu'ils n'ont fait l'objet d'aucune contestation quelconque par le syndicat des copropriétaires et/ou porté atteinte aux parties communes, 

qu'ils n'ont pas occasionné de sinistre sur les lots voisins, 

et qu'il n'existe à ce jour aucun litige ni aucune procédure en cours relative à ces travaux' ; 



Toutefois ces observations ne revêtent pas la force probante d'un acte authentique dès lors que le notaire n'a pu lui-même constater ces éléments ; en outre, leur imprécision ne permet pas de déterminer si 'l'accès au couloir de cave' qui n'a 'pas porté atteinte aux parties communes' visé correspond à l'ouverture d'une porte dans les parties communes de l'immeuble tel que constatée par l'expert ; au surplus, aucun élément ne corrobore la date mentionnée 'depuis plus de 30 ans' ;



Il convient donc de considérer que les travaux de création d'une porte entre la cave et le couloir commun aux caves portent atteinte aux parties communes, puisqu'ils ont consisté notamment à percer une ouverture dans un mur de refend, situé entre la cave incluse dans le lot n°54 et le couloir du sous-sol, ce mur étant une partie commune de l'immeuble selon le règlement de copropriété ci-avant ;



Il est justifié que les travaux de création de la porte entre la cave et le couloir commun ont été réalisés, en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'en application de cet article, ils nécessitaient une autorisation préalable de l'assemblée générale, alors que la société Avialex ne conteste pas qu'ils ont été réalisés sans cette autorisation ; 



Il convient de considérer que la société Avialex a commis une faute en créant ou en laissant son locataire créer la porte entre la cave de son lot n°54 et le couloir commun, sans autorisation préalable de l'assemblée générale qu'il appartenait à la société Avialex, en qualité de copropriétaire de solliciter ; 



La société Avialex, en sa qualité de copropriétaire, est donc responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires, de la création de la porte entre la cave et le couloir commun sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;



Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à demander la remise en état du mur de refend situé entre la cave du lot n°54 et le couloir commun aux caves ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné à la société Avialex de procéder à la remise en état de l'accès aux caves, notamment en supprimant la porte d'accès donnant sur le couloir commun, conformément au plan annexé au règlement de copropriété et au devis retenu par l'expert, et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, dans un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard ;





Sur le rebouchage de la cloison au sous-sol



En appel, seule la société Foncia [Localité 7] Rive Droite sollicite dans le dispositif de ses conclusions d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de rebouchage de la cloison située au sous-sol, sachant qu'elle ne motive pas cette demande dans le corps de ses conclusions ;



En l'espèce, nonobstant le fait que seul le syndicat des copropriétaires est à l'origine de la demande de rebouchage de la cloison au sous-sol et que celui-ci ne sollicite pas d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de cette demande, l'expert judiciaire, M. [W], précise dans son rapport que, selon le constat d'huissier du 2 mai 2019 (page 11) et le rapport de visite du 5 juin 2020 de l'architecte de la copropriété M. [T] (page 10), il a été constaté un trou dans la paroi séparant les caves du lot n°54 et le couloir commun du sous-sol ;



Toutefois lors de la première réunion d'expertise du 3 septembre 2020, l'expert judiciaire M. [W] a constaté que ce trou était rebouché (page 11) ;



Il convient donc de considérer que c'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que 'L'expert a constaté durant les opération que le trou séparant les caves du lot n°54 du couloir commun a été rebouché' et qu'ils ont estimé que 'Il n'y aura lieu d'ordonner le rebouchage de la cloison située au sous-sol dès lors que l'expert a constaté qu'il y avait été procédé' ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes de rebouchage de la cloison située au sous-sol ;





Sur la demande relative à l'utilisation de tout conduit d'évacuation de l'immeuble



Le syndicat des copropriétaires sollicite d'enjoindre à la société Avialex à ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, sous atreinte de 1.000 € par infraction constatée ; il expose qu'il s'agit du conduit existant sur la toiture de l'immeuble pour évacuer les fumées issues du commerce et que la société Appelez-Moi Maestro a procédé en octobre 2021, soit postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, à un test fumigène sur ce conduit ; 



La société Avialex ne conclut pas sur ce point ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant que la société Appelez-Moi Maestro ait procédé en octobre 2021 à un test fumigène sur le conduit existant sur la toiture de l'immeuble pour évacuer les fumées issues du commerce ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'injonction sous astreinte de ne pas utiliser tout conduit d'évacuation de l'immeuble ;





Sur les demandes indemnitaires présentées par la société Avialex



La société Avialex sollicite dans le dispositif de ses conclusions en appel d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, soit de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic au titre du préjudice lié à la perte des loyers ; elle ne forme pas de demande à ce titre dans ce même dispositif ;



En l'espèce, la société Avialex étant tenue responsable des travaux réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale et étant déboutée de son action en responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires et à l'encontre du syndic, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes indemnitaires ;

 



Sur l'appel en garantie de la société Avialex



La société Avialex sollicite dans le dispositif de ses conclusions en appel d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à la garantir de toute condamnation ; elle ne forme pas de demande à ce titre dans ce même dispositif ;



En l'espèce, la société Avialex étant tenue responsable des travaux réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale et étant déboutée de son action en responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires et à l'encontre du syndic, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à la garantir de toute condamnation ;





Sur les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires




sur le préjudice matériel




En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'Les frais de plombier ne sont pas justifiés en ce qu'ils n'ont pas été explicités par l'expert dans son rapport et que le devis joint ne permet pas d'établir qu'il s'agit bien de travaux en lien avec le litige, le montant sollicité, bien que plus faible, ne correspondant en outre pas aux estimations de l'expert.

En revanche, il sera octroyé une somme de 3.000 €, selon facture jointe à la procédure, au titre des frais d'étude technique de structure pour la reprise du plancher haut de la cave n°54 sous commerce exposés par le syndicat des copropriétaires, car en relation directe avec les travaux irréguliers' ;



Il n'est pas produit en appel de nouvelles pièces à ce titre ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de la somme de 166,50 € TTC au titre des frais de plombier engagés pour mettre fin au dégât des eaux en cave,

- condamné la société Avialex (in solidum avec la société Appelez-Moi Maestro) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice matériel ;




sur le préjudice de jouissance




Le syndicat des copropriétaires estime avoir subi un préjudice de jouissance, en ce qu'il a été privé de son droit de jouir paisiblement des parties communes (caves, canalisation d'eau etc.), au motif que la copropriété a dû suspendre ses travaux d'installation d'un nouveau réseau d'alimentation en eau de l'immeuble, entre avril et octobre 2021, Enedis ayant utilisé le nouveau passage réservé à l'alimentation en eau de la copropriété, suite au non respect par la société Appelez-Moi Maestro du projet d'installation accepté par Enedis ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu'il a saisi le tribunal de ce litige, relatif à la suspension des travaux de la copropriété pendant 6 mois, qui n'apparaît pas dans le jugement ; d'ailleurs sa demande en première instance au titre du préjudice de jouissance ne portait pas sur la suspension de ces travaux de la copropriété mais sur la fragilisation d'une partie de la structure de l'immeuble en lien avec la création de la trémie circulaire analysée ci-avant ; 



Le syndicat ne justifie pas avoir subi un préjudice de jouissance du fait de la fragilisation de la partie de la structure du plancher de l'immeuble située entre le sous-sol et le rez-de-chaussée du local de la société Avialex, puisque seule la société Avialex utilisait cette partie du sous-sol et du rez-de-chaussée ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;










sur le préjudice moral




Le syndicat des copropriétaire estime avoir subi un préjudice moral au motif du temps passé dans les réunions d'expertise, des incivilités du gérant de la société Appelez-Moi Maestro, du coût financier et des tracas de la procédure judiciaire ; 



En l'espèce, le préjudice moral allégué par le syndicat des copropriétaires n'est pas établi par les pièces produites ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice moral ;





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société Foncia [Localité 7] Rive Droite



La société Foncia [Localité 7] Rive Droite sollicite la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au motif de la procédure abusive de la société Avialex et du fait que cette procédure porte atteinte à son image et à sa réputation commerciale ;



En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 



En l'espèce, le syndic ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la société Avialex aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ni qu'elle aurait porté atteinte à l'image de la société Foncia [Localité 7] Rive Droite ; 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Foncia [Localité 7] Rive Droite de sa demande de dommages-intérêts ; 





Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



En l'espèce, la société Avialex succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dispense ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La société Avialex, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € et à la société Foncia [Localité 7] Rive Droite la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Avialex ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne la société Avialex aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme supplémentaire de 4.000 € et à la société Foncia [Localité 7] Rive Droite la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT