Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00056 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4RC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2021 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY RG n° 19/07367





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] A [Localité 8] représenté par son syndic, le CABINET CAZALIERES, SAS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 320 407 356

C/O CABINET CAZALIERES

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380







INTIMEE 



Madame [R] [L]

née le 12 Octobre 1966 à [Localité 6] (Serbie)

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 204









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller 

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



Mme [R] [L] est propriétaire des lots n° 26, 31, 40 et 41 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 8] pour les avoir acquis au terme d'un jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Bobigny du 6 avril 1993.



Par acte du 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]

[Adresse 2] à [Localité 8] a fait assigner Mme [R] [L] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, à lui payer les sommes de :

- 21.586,42 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 novembre 2019, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter du 24 juin 2019,

- 4.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Mme [R] [L] s'est opposée à ces demandes et soulevé plusieurs fins de non recevoir.



Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal de grande instance de Bobigny a :



- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 27 janvier 2021,

- ordonné la clôture de l'instruction,

- déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] recevables, 

- dit que les charges de copropriété exigibles antérieurement à la date du 28 juin 2009 sont

prescrites, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] de ses demandes en paiement des charges de copropriété,

- débouté le syndicat des copropriétaire de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire.

 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2021. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 8 février 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 27 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa des articles 803 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil, à :

- confirmer le jugement rendu le 23 juin 2021 en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables,

- l'infirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

- condamner Mme [R] [L] à lui payer les sommes de :


17.661,13 € représentant les charges de copropriété et frais impayés selon un compte arrêté au 17 octobre 2022, avec intérêts au taux légal, à compter du 24 juin 2019, date de la mise en demeure,

4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,


- dire que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- débouter Mme [R] [L] de toutes ses demandes,

- condamner Mme [R] [L] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 6 février 2023 par lesquelles Mme [R] [L], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en son instance par application de l'article 127 du code de procédure civile et en tous les cas irrecevable pour les charges ni appelées ni approuvées par elle,

subsidiairement,

- juger prescrite l'action en recouvrement de charges antérieures au 3ème trimestre 2015 par application de la loi du 23 novembre 2018, de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil,

- en conséquence voir soustraire du quantum demandé la somme de 18.758,30 €,

- vu l'absence de production des appels de charges, des convocations et des notifications de procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes reçus par elle, dire que le syndicat ne prouve pas qu'elle ait reçu les appels de charges, convocations et notifications,

- débouter le syndicat des copropriétaires,

très subsidiairement,

- voir diminuer le compte des frais ni justifiés ni utiles pour un total de 1.286.32 €,

- voir déduire des sommes restant dues les sommes payées :


1.296 € selon lettre du 18 janvier 2020 et chèque joint pour les charges de 2018, 

1.312 € selon lettre du 10 février 2020 et chèque joint pour les charges de 2019,

1.180 € selon lettre du 12 mars 2020 et chèque joint pour les charges de 2017,

295 € par chèque du 20 juin 2020 non encaissé par le destinataire,

295 € par chèque du 18 septembre 2020 non encaissé par le destinataire,

1.915,50 € le 22 septembre 2020 sur l'espace GTF,

309,75 € le 24 septembre 2020 sur l'espace GTF,

309,75 € le 30 septembre 2020 sur l'espace GTF,

318 € le 22 mars 2021 sur l'espace Oralia (4ème trimestre 2020),

295 € le 23 mars 2021 sur l'espace Oralia (1er trimestre 2021),

354 € le 7 mai 2021 sur l'espace Oralia (2ème trimestre 2021),

le 3 février 2023 sur l'espace Oralia, 355,82 € + 292,33 € +355,82 € = 1 003,97€


- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions,

- dire n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur les fins de non recevoir soulevées par Mme [L]



Mme [R] [L] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables au motif qu'il ne justifierait pas de diligences pour parvenir à une résolution amiable du litige et qu'il ne démontrerait pas lui avoir adressé des appels de fonds ;




Sur les diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige




Conformément à l'article 56 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur au moment de l'introduction de l'instance, sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation doit préciser, sous peine de nullité, les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ;



Selon l'article 127 du code de procédure civile, s'il n'est pas justifié, lors de l'introduction de l'instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige, le juge peut proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation ;



En l'espèce, Mme [R] [L] ne soulève pas la nullité de l'assignation mais soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables ; elle ne demande pas non plus au tribunal de proposer une mesure de conciliation ou de médiation ;



La recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires n'étant pas soumise à la démonstration de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [L] de sa demande à ce titre ;




Sur la nécessité de produire les appels de charges




Mme [R] [L] soutient sans toutefois motiver sa prétention en droit que les

demandes du syndicat des copropriétaires seraient irrecevables faute pour lui de produire les appels de charge ; 



Aucune disposition légale ne conditionne la recevabilité d'une demande en paiement des charges de copropriété à la production de certaines pièces ; si le tribunal apprécie le bien fondé de la demande au regard des pièces qui lui sont soumises, aucune irrecevabilité est encourue ;



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [L] de sa demande à ce titre ;








Sur la prescription d'une partie de la demande en paiement des charges




Il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et entrée en vigueur le 25 novembre 2018, que les actions relatives au recouvrement ou à la restitution des charges relèvent du délai de prescription de l'article 2224 du code civil, soit 5 ans ;



L'article 2222 du même code dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;



Pour des charges impayées dues avant l'application des dispositions de la loi ELAN du 23

novembre 2018, l'action en recouvrement doit être introduite dans les cinq ans de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit jusqu'au 25 novembre 2023 ;



L'action ne peut que porter sur des charges impayées remontant à dix années maximum ;



L'action ayant été introduite le 28 juin 2019, elle ne peut concerner que des charges impayées postérieures au 28 juin 2009 ; 



En effet, ces charges qui n'étaient prescrites au moment de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle ont été soumises au nouveau délai de prescription de cinq ans, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par la loi antérieure ;



Les charges exigibles antérieurement à la date du 28 juin 2009 sont quant à elles prescrites, ce que le syndicat qui fait partir sa demande à compter du 1er juillet 2009, ne conteste pas ;



Le jugement est confirmé sur ce point ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée ; 



Chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale ;



Ainsi, le copropriétaire qui n'a pas contesté, dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;



Il est constant que la démonstration de la régularité de la convocation aux assemblées générales n'est pas une condition de la recevabilité de l'action en recouvrement des charges ;



Le premier juge a exactement relevé que Mme [R] [L] n'a sollicité l'annulation d'aucune des assemblées générales ayant approuvé les comptes du syndicat et voté les budgets prévisionnels ;



Il s'ensuit que les irrégularités alléguées relatives à son absence de convocation, seraient-elles établies, ne sont pas de nature à priver d'exigibilité les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires ;



Mme [R] [L] qui n'a contesté la régularité d'aucune des assemblées générales est tenue, en sa qualité de copropriétaire, au paiement des charges qui ont été votées et approuvées par l'assemblée générale ;



Comme l'a dit le tribunal, la question de la réception des appels de fonds est sans incidence sur l'exigibilité des sommes dans la mesure où même s'ils n'ont pas été adressés à Mme [R] [L], ils permettent de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires, le libellé de la dépense, la somme à répartir, les tantièmes applicables et les tantièmes affectés aux lots de Mme [R] [L] ;



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la signification du jugement d'adjudication justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [R] [L] (pièce n° 3),

- les procès-verbaux des assemblées générales des :


25 juin 2008 votant les travaux de réfection de la porte d'entrée,

8 juillet 2009 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2008,

21 juillet 2010 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2009,

22 novembre 2011 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2010,

27 mars 2013 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2011, votant des travaux de faisabilité Veolia,

21 avril 2015 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2012, du 1er janvier au 31 décembre 2013 et du 1er janvier au 31 décembre 2014, approuvant le compte des travaux votés le 25 juin 2008 et votant des travaux d'urgence de réfection de la rive en tuile

8 septembre 2016 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2015, et approuvant le compte des travaux votés le 27 mars 2013,

28 mai 2018 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016 et du 1er janvier au 31 décembre 2017, votant la mission d'un architecte diagnostic général, des travaux de remplacement de la porte accès cour et recollage des carreaux de ciment existant, des travaux de débarras des combles et des travaux de remplacement des boîtes aux lettres

11 juin 2019 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018 et le compte des travaux votés le 28 mai 2018,

17 décembre 2020 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2019,

24 juin 2021 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2020,

6 juillet 2022 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2021, votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 et votant les travaux de remise aux normes de l'électricité dans les parties communes,


- les attestations de non recours de ces assemblées,

- le décompte des sommes dues arrêtés au 24 juin 2019, 24 mars 2020, 3 juin 2020, 1er janvier 2022, 17 octobre 2022 et 26 janvier 2023 (pièce n° 42),

- la mise en demeure de payer la somme de 21.749,95 € adressée à Mme [R] [L]

par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2019, la sommation de payer du 1er octobre 2019,

- le règlement de copropriété ;



La demande du syndicat porte sur la période du 1er juillet 2009 (appel 3ème trimestre 2009) au 1er janvier 2023 (1er appel 2023), dont il a été vu plus haut qu'elle n'est pas prescrite ; le décompte (pièce syndicat n° 42) ne comporte aucun solde antérieur puisqu'il part de 0 et il mentionne les versements effectués par Mme [L], dont le dernier de 335,82 € du 15 novembre 2022 ;



Le syndicat sollicite la somme de 17.661,13 € dont il convient de déduire les postes relevant des frais de recouvrement, dépens et application de l'article 700 du code de procédure civile sur lesquels il sera statué plus loin, soit 3.946,68 € ;



La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à la somme de 17.661,13 € - 3.997,42 € = 13.663,71 € ;



Mme [L] fait état de versements de sa part qui n'auraient pas été pris en compte par le syndicat et qui doivent être déduits de la créance du syndicat :



- 1.296 € selon lettre du 18 janvier 2020 et chèque joint pour les charges de 2018 : ce montant figure bien au crédit du compte de Mme [L] (pièce syndicat n° 42) à la date du 10 septembre 2020, il ne saurait être déduit une seconde fois ;

- 1.312 € selon lettre du 10 février 2020 et chèque joint pour les charges de 2019 : ce montant figure bien au crédit du compte de Mme [L] (pièce syndicat n° 42) à la date du 19 février 2020, il ne saurait être déduit une seconde fois ;

- 1.180 € selon lettre du 12 mars 2020 et chèque joint pour les charges de 2017 : ce montant figure bien au crédit du compte de Mme [L] (pièce syndicat n° 42) à la date du 28 mai 2020, il ne saurait être déduit une seconde fois ;

- 295 € par chèque du 20 juin 2020 non encaissé par le destinataire : ce chèque n'est pas parvenu au syndic et Mme [L] ne justifie pas que cette somme a été débitée de son compte ; il ne peut donc être déduit de la créance du syndicat ;

- 295 € par chèque du 18 septembre 2020 non encaissé par le destinataire : : ce chèque n'est pas parvenu au syndic et Mme [L] ne justifie pas que cette somme a été débitée de son compte ; il ne peut donc être déduit de la créance du syndicat ;

- 1.915,50 € le 22 septembre 2020 sur l'espace GTF : la mention de la somme de 1.915,50 € sur l'extranet ne correspond pas à un virement mais il s'agit du résultat d'un jeu d'écritures comptables (1.950,50 € au crédit - 1.296 € au débit) soit 619,50 € au crédit du compte ;

la somme de 1.915,50 € correspond à l'addition de 1.296 € + 619,50 €, et ces deux sommes figurent bien au crédit du compte de Mme [L] (pièce syndicat n° 42) ; il n'y donc pas lieu de les déduire une seconde fois ;

- 309,75 € le 24 septembre 2020 sur l'espace GTF : cette somme figure bien au crédit du compte de Mme [L] à la date du 25 septembre 2020 ; elle ne saurait être déduite une seconde fois ;

- 309,75 € le 30 septembre 2020 sur l'espace GTF : cette somme figure bien au crédit du compte de Mme [L] à la date du 30 septembre 2020 (pièce syndicat n° 42) ; elle ne saurait être déduite une seconde fois ;

- 318 € le 22 mars 2021 sur l'espace Oralia (4ème trimestre 2020) : cette somme figure bien au crédit du compte de Mme [L] à la date du 30 mars 2021 (pièce syndicat n° 42) ; elle ne saurait être déduite une seconde fois ;

- 295 € le 23 mars 2021 sur l'espace Oralia (1er trimestre 2021) : cette somme figure bien au crédit du compte de Mme [L] à la date du 30 mars 2021 (pièce syndicat n° 42) ; elle ne saurait être déduite une seconde fois ;

- 354 € le 7 mai 2021 sur l'espace Oralia (2ème trimestre 2021) : cette somme figure bien au crédit du compte de Mme [L] à la date du 11 mai 2021 (pièce syndicat n° 42) ; elle ne saurait être déduite une seconde fois ;

- le 3 février 2023 sur l'espace Oralia, 355,82 € + 292,33 € +355,82 € = 1.003,97€ : ces versements sont postérieurs à la date de l'arrêté du compte produit par le syndicat, soit le 1er janvier 2023 ; ils seront pris en compte dans le cadre de l'exécution de l'arrêt ;



Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de la somme de 13.663,71 € au titre de l'arriéré des charges de la période du 1er juillet 2009 (appel 3ème trimestre 2009 au 1er janvier 2023 (appels 1er trimestre 2023 fonds et travaux inclus) suivant décompte arrêté au 26 janvier 2023 ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ;



Mme [L] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.663,71 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2009 (appel 3ème trimestre 2009 au 1er janvier 2023 (appels 1er trimestre 2023 fonds et travaux inclus)) suivant décompte arrêté au 26 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

- 18 octobre 2011 : vacation dossier huissier : 88,09 €

- 18 octobre 2011 : dossier huissier : 312,79 €,

- 18 juin 2012 : M. [C], 1208228 aff [K] : 233,64 €,

- 27 juillet 2012 : vacation dossier avocat : 89,23 €,

- 27 juillet 2012 : dossier avocat : 775,29 €,

- 18 février 2014 : frais relance 1 : 0,58 €,

- 14 mars 2014 : frais relance 2 : 8,88 €,

 (les frais de relance 3 ont été annulés),

- 2 septembre 2014 : dommages-intérêts jugement juillet 2014 [K] : 500 €,

- 2 septembre 2014 : article 700 jugement juillet 2014 [K] : 1.000 €,

- 30 janvier 2015 : frais de relance 1 : 0,74 €,

- 23 novembre 2017 : frais de relance : 25 €,

- 21 février 2018 : frais de relance : 25 €,

- 10 décembre 2019 : appel [X] sommation de payer : 234,62 €,

- 28 juillet 2021 : mise en demeure : 45 €,

- 7 septembre 2021 : relance simple: 25 €

- 13 septembre 2021 : remise dossier huissier : 320 €,

- 18 mai 2022 : affaire syndicat des copropriétaires /[L] du 22 mars 2022 :72,56 €,

- 16 août 2022 : mise en demeure : 48 €,

- 22 septembre 2022 : relance simple : 28 €,

- 14 décembre 2022 : suivi dossier : 165 €,

 total : 3.997,42 € ;



Les frais de vacation dossier huissier, dossier huissier, vacation dossier avocat, dossier avocat, remise dossier huissier et suivi dossier font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ; tous les frais afférents à des affaires ou dossier [K] ne concernent pas Mme [L] et ne peuvent donc lui être imputés ; les frais de relance de 2014 n'ont pas été précédés d'une mise en demeure et ne font donc pas partie des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ; 

 

Le syndicat a assigné Mme [L] en paiement des charges devant le tribunal suivant acte introductif d'instance du 28 juin 2019, et la procédure s'est poursuivie devant la cour suite à la déclaration d'appel du syndicat du 21 décembre 2021 ; les frais de sommation de payer, de mise en demeure et de relance postérieurs au 28 juin 2019 apparaissent donc inutiles et frustratoires, de même que la mise en demeure du 24 juin 2019, quelques jours avant la délivrance de l'assignation était inutile ; 



Pour ces motifs se substituant à ceux du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ;





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



Il ne saurait être contesté que le syndicat, par le biais de ses syndics successifs, a éprouvé quelques difficultés à se convaincre que Mme [L] est propriétaire des lots n° 26, 31, 40 et 41 dans l'immeuble depuis le 6 avril 1993 ;



Néanmoins, il doit être considéré que Mme [L] a elle même attendu 2017 pour notifier le jugement d'adjudication du 6 avril 2013, sans payer la moindre charge ; Mme [L] copropriétaire depuis plus de 35 ans, qui n'ignore pas que des charges sont dues à ce titre, pour la période non prescrite, n'a payé aucune charge entre le 1er juillet 2019 et le mois de janvier 2020, son premier paiement ayant été effectué le 19 février 2020 ; depuis, elle a laissé sa dette perdurer jusqu'au mois de janvier 2023, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;



Il doit être remarqué que le syndicat connaît de graves difficultés financières du fait des impayés, notamment de Mme [L] ; la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale de 2019 montre que l'immeuble subit d'importantes dégradations depuis des années et que le syndicat doit engager de nombreux travaux, qui ne peuvent débuter compte tenu des impayés des charges de copropriété de trois copropriétaires, dont Mme [L] ; le syndicat des copropriétaires verse aux débats le Diagnostic Technique réalisé par l'architecte au mois d'octobre 2018, qui illustre l'état délabré de l'immeuble, dans lequel des travaux sont impossibles pour l'instant, faute de moyens financiers (pièce syndicat n° 27) ; il verse également au débat le rapport établi par Mme [P], architecte, le 12 juin 2020, qui souligne l'urgence à réaliser des travaux structurels (pièce syndicat n° 36) ; 



Par ailleurs, la mairie de [Localité 7] a pris un arrêté de mise en sécurité (procédure d'urgence) le 22 novembre 2022, au visa d'un rapport d'expertise établi à sa demande, le 30 octobre 2022 (pièces syndicat n° 40 et 41) ; cet arrêté a été notifié par la mairie de [Localité 7] à tous les copropriétaires, dont Mme [L] par lettre recommandée avec AR du 22 novembre 2022 (pièce syndicat n° 43) ; la mairie a prescrit l'évacuation de tous les occupants du bâtiment B dont le lot n° 26, propriété de Mme [L] ;



Mme [L] connaît donc la situation de l'immeuble ; 





Le syndic a convoqué une assemblée générale le 3 février 2023, dont l'ordre du jour comprend des résolutions relatives aux travaux à réaliser en urgence, dans le but de mettre un terme à la situation de péril (pièce syndicat n° 44) ;



Le débit important du compte de Mme [L](13.663,71 € au 1er janvier 2023) rend donc la situation du syndicat difficile, alors que des travaux extrêmement urgents sont à réaliser ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [L] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



Mme [L] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [L], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [L] ; 

 



Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions de première instance du 7 mai 2021 ;



Il doit donc être ordonné que les intérêts dus pour au moins une année entière sur les condamnations pécuniaires prononcées contre Mme [L] à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], produiront elles mêmes intérêts au taux légal par application de l'article 1343-2 nouveau du code civil à compter de l'arrêt ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté Mme [R] [L] de ses fins de non recevoir et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 13.663,71 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2009 (appel 3ème trimestre 2009 au 1er janvier 2023 (appels 1er trimestre 2023 fonds et travaux inclus) suivant décompte arrêté au 26 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;



Condamne Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;



Condamne Mme [R] [L] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sur les condamnations pécuniaires prononcées contre Mme [L] à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter de l'arrêt ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT