Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 19 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01754 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBLEZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/10337





APPELANTE

 

Madame [D] [B]

née le 17 avril 1944 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Pauline LE MORE, LEGAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0277







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] ET [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, la société SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST (S E G I N E), SAS, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130

C/O Société SEGINE

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT





 ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PRÉTENTIONS



Par acte d'huissier du 5 juillet 2017, Mme [D] [V] [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Real conseil, aux fins d'annulation des résolutions n°14 et 15 de l'assemblée générale du 23 mai 2017.



Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- rejeté la demande de jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 16/988 avec la présente instance,

- dit que l'action en annulation des résolutions n°14 et 15 de l'assemblée générale du 23 mai 2017 est irrecevable,

- condamné Mme [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société cabinet Real conseil, la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné Mme [D] [B] à payer les dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.

 

Mme [D] [V] [B] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 janvier 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2022 par lesquelles Mme [D] [V] [B], appelante, invite la cour, au visa des articles 10, 27 alinéa 1 et 42 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : 

- infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

- recevoir ses demandes et les déclarer bien fondées à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Segine, 

- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société Segine, a violé les dispositions du règlement de copropriété en répartissant les charges des frais de travaux d'étanchéité des terrasses non pas entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier sur le mode 1/3, 2/3 du montant total des travaux, mais selon que les copropriétaires détiennent des lots au sein du bâtiment Hautpoul ou au sein du bâtiment Crimée sur la base d'une ventilation des devis distinguant travaux communs/travaux Hautpoul et travaux Crimée, alors que ces travaux d'étanchéité correspondent bien à des charges communes générales,

- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Segine, a violé les dispositions du règlement de copropriété en instituant au sein de l'assemblée générale des syndicats secondaires irréguliers permettant le vote des copropriétaires du bâtiment Crimée et le vote distinct des copropriétaires du bâtiment Hautpoul, ce que le règlement de copropriété ne prévoit absolument pas et qu'il ne pourrait d'ailleurs pas prévoir compte tenu de la configuration matérielle des lieux,

et en conséquence, à titre principal,

- annuler les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 23 mai 2017, en ce qu'elle a réparti les frais résultants des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses votés en violation des règles de répartition des charges édictées par les dispositions du règlement de copropriété et en ce qu'elles ont été adoptées par une assemblée générale spéciale irrégulièrement constituée par des syndicats secondaires illicites, irrégulièrement constitués et donc inexistants,

et en conséquence, à titre subsidiaire,

- annuler les résolutions n°14 et 15 du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 23 mai 2017, en ce qu'elle a réparti les frais résultants des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses votés en violation des règles de répartition des charges édictées par les dispositions du règlement de copropriété et en ce qu'elles ont été adoptées par une assemblée générale spéciale irrégulièrement constituée par des syndicats secondaires illicites et irrégulièrement constitués,

en tout état de cause,

- la dispenser des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel,

- et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [F] [S] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;



Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3] invite la cour, au visa des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement du 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

- débouter Mme [D] [B], divorcée [S], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [D] [B], divorcée [S], au paiement de la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Damien Chevrier, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du même code ; 





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;





Sur la demande de jonction



Le jugement déféré non contesté en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 16/988 avec l'instance principale, sera confirmé de ce chef ;





Sur la demande principale



Mme [B] est propriétaire des lots n°107, 148 et 149 dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3] ;



Réunis en assemblée générale le 23 mai 2017, les copropriétaires de l'immeuble ont voté les travaux d'isolation et de réfection de l'étanchéité de la terrasse côté [Adresse 4] dans le cadre de la résolution 14 et les mêmes travaux côté [Adresse 5] dans le cadre de la résolution n°15 ;



Devant la cour, Mme [B] maintient sa contestation des modalités de vote de ces deux décisions lesquelles ont été soumises aux copropriétaires de chacun des bâtiments concernés ; elle estime que, conformément au règlement de copropriété, les dépenses au titre des travaux relatifs aux bâtiments constituent des charges générales et non des charges communes spéciales ;



Elle soutient qu'en procédant à deux votes séparés, l'assemblée générale a institué de facto deux syndicats secondaires ;



Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de l'action en contestation des résolutions litigieuses formée par Mme [D] [B] en faisant valoir que celle-ci n'a pas la qualité d'opposant ;



Mme [D] [B] répond comme devant le tribunal que son action n'est pas une action en annulation de résolutions d'une assemblée générale mais en contestation de la création d'un syndicat secondaire, dont l'irrégularité est régie par l'action relevant de l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Elle invoque l'autorité de la chose jugée d'un jugement rendu le 12 septembre 2019 qui a annulé les résolutions n° 19,20,21 et 22 de l'assemblée générale du 9 mai 2016, concernant les ravalements entrepris dans la copropriété au motif notamment que les frais de ravalement sont des charges communes générales à répartir par application des millièmes de charges affectés aux lots de copropriété, qu'ils ne constituent pas des charges communes spéciales à chaque bâtiment ;



Or, il convient de rappeler que l'autorité de la chose jugée ne s'attache pas aux motifs du jugement mais à son dispositif de sorte que ce premier moyen soulevé par Mme [B] est inopérant ;



S'agissant des modalités d'organisation du vote des travaux, Mme [B] maintient que les travaux de réfection des terrasses sont des charges communes générales de l'ensemble immobilier sans distinction par bâtiment ;



Elle fait valoir que le règlement de copropriété n'a nullement institué d'assemblée générale spéciale permettant à une partie des copropriétaires seulement de décider d'un vote de travaux relevant des charges communes ;



Aux termes de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.' ;



Le règlement de copropriété de l'immeuble du 19 avril 1971 décrit l'immeuble comme étant divisé en deux groupes : le premier groupe correspondant à un bâtiment en façade sur la [Adresse 5] élevé sur deux sous-sols, d'un rez-de-chaussée et de 8 étages, terrasse au-dessus

et le deuxième groupe constitué d'un bâtiment en façade sur la [Adresse 4] élevé sur deux sous-sols, d'un rez-de-chaussée et de huit étages, terrasse au dessus ; 



En outre, sont communs entre les deux groupes, l'escalier et la cour ;



Cet acte distingue les parties communes générales et les parties communes spéciales par bâtiment, l'un sur la [Adresse 5] et l'autre sur la [Adresse 4] ;



A cet égard, l'article 4§2 du règlement de copropriété indique que chaque copropriétaire d'un lot dépendant d'un bâtiment aura outre la propriété des parties communes générales des droits de copropriété dans les parties communes spéciales de celui du bâtiment dans lequel se trouve son lot et dépendant de son groupe ;



Cette clause range parmi les parties communes spéciales aux copropriétaires des lots de chaque groupe, notamment, les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non ;



L'article 12 dudit règlement prévoit par ailleurs que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 14, 16 et 18 (charges de chauffage, les charges d'eau froide et les charges d'eau chaude) c'est-à-dire : a) impôts, b) services communs et c) bâtiments : les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction telles que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs, à la toiture (y compris la terrasse) (.. .) ;



Et d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparation ou de reconstruction des bâtiments ;



Cette clause est sujette à une interprétation contradictoire des parties ;



Le caractère équivoque de cette clause résulte de l'apposition de la mention 'c'est à dire' qui est rapportée par Mme [B] aux charges générales et par le syndicat aux charges spéciales ;



Néanmoins, il a été vu que les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non, sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment ;



Il en résulte que l'article 12 doit s'interpréter comme considérant les charges bâtiments énumérées à l'article 12c, et notamment les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues à faire (...) à la toiture (...), comme étant des charges communes spéciales et non générales ;



Cette interprétation est confirmée par l'article 19 du règlement de copropriété qui prévoit la répartition des charges communes générales entre les bâtiments 'du fait de la contexture de l'immeuble, certaines charges étant communes aux deux bâtiments' et qui stipule que les travaux d'étancheité de la terrasse/toiture, incomberont au bâtiment intéressé ou à l'ensemble, selon le cas, dans les proportions de 2/3 pour le bâtiment [Adresse 5] et l/3 pour le bâtiment [Adresse 4] ;



En l'espèce, les travaux de couverture concernaient chacun des bâtiments de sorte qu'ils ont été votés conformément aux stipulations du règlement de copropriété, bâtiment par bâtiment ;



Comme l'a dit le tribunal, la spécialisation du vote des travaux de réfection et d'étanchéité de la terrasse de chacun des bâtiments est donc conforme au règlement de copropriété qui s'impose indépendamment de la circonstance invoquée de la configuration matérielle des lieux révélant une prétendue imbrication des bâtiments ;



Selon l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ;



Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2017 que Mme [D] [V] [B], copropriétaire du bâtiment [Adresse 5], n'a pas participé au vote de la résolution n°14 relative aux travaux du bâtiment du [Adresse 4] et qu'elle a voté en faveur de la résolution n°15 ;



Devant la cour, elle soutient que son vote a été vicié par un dol dont elle a été victime ;



Or, il résulte bien de la convocation à l'assemblée générale du 23 mai 2017 que la résolution n° 14 concernait les travaux d'isolation et de réfection de la terrasse coté [Adresse 4] et que la résolution n° 15 concernait ces mêmes travaux coté [Adresse 5] ;



Les devis présentés et étudiés dans le rapport d'analyse des offres joint à la convocation distinguaient bien les travaux 'Hautpoul' et les travaux 'Crimée' et le rapport faisait bien état d'une répartition des charges de travaux en charges 'Hautpoul' et charges 'Crimée' ;



Contrairement à ses affirmations, Mme [B] était parfaitement informée d'un vote séparé pour chaque bâtiment et il n'a pas été constitué d'assemblée générale spéciale ;



L'existence d'un dol n'est pas démontré ;



Comme l'a dit le tribunal, Mme [B] n'a donc pas la qualité d'opposante de sorte que son action en contestation des résolutions n°14 et 15 de l'assemblée générale du 23 mai 2017 est irrecevable ;



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Mme [D] [V] [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par Mme [D] [V] [B] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne Mme [D] [V] [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT