Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 avril 2023

18/04/2023



ARRÊT N°257/2023



N° RG 22/01772 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYYU

CBB/IA



Décision déférée du 04 Février 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 21/05619)

G.SAINATI

















S.D.C. SDC DU [Adresse 1] À [Localité 2] REPRSENTÉ PA R SON SYNDIC LA SARL L OREE VERTE IMMOBILIER





C/



[M] [H]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



S.D.C. DU [Adresse 1] À [Localité 2] REPRSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SARL L OREE VERTE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assigné le 08 juin 2022 à étude, sans avocat constitué











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Monsieur [M] [H] est propriétaire d'un appartement (lot n°261) et d'un parking (lot n°456) dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2] géré par la SARL L'orée Verte Immobilier, syndic de copropriété.



Malgré mises en demeure des 6 janvier 2020 et 4 mai 2021, M. [H] n'a pas réglé le montant des charges de copropriété votées en assemblée générale depuis 2016.





PROCEDURE 



Par acte en date du 15 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier a fait assigner M. [H] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir, sur le fondement des articles 10, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, sa condamnation à lui verser la somme de 6517,67€ outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2021 au titre des charges de copropriété.



Par jugement réputé contradictoire en date du 4 février 2022, le président a': 

- condamné M. [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.716,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01.07.2021, assortie des intérêts au taux légal :

* du 05.05.2021 à la date de l'assignation sur la somme de 3.307,43 euros ,

* et à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement sur la somme de 3.716,28 euros

- condamné M. [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [M] [H] aux dépens ainsi que les frais de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.



Par déclaration en date du 6 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier'a relevé appel de la décision. Le jugement est critiqué en ce qu'il a condamné M. [M] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.716,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01.07.2021, assortie des intérêts au taux légal. 





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier dans ses dernières écritures en date du 7 juin 2022 demande à la cour de': 

- réformer le jugement du 4 février 2022 en ce qu'il a limité la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier à l'encontre de M. [M] [H] à la somme de 3716,28 € déduisant les sommes dues antérieurement au 5 juillet 2019, et les frais de mise en demeure exposés,

- constater que la dette de M. [H] s'élève à la somme de 6517,67 € selon décompte à jour au 13 septembre 2021, et ce compris les frais de mise en demeure,

- en conséquence, réformer le jugement et condamner M. [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier la somme de 6517,67 € selon décompte à jour au 13 septembre 2021 assortis des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021,

- réformer le jugement et y ajoutant,

- dire et juger que la dette de M. [H] à la date du 10 mai 2022 s'élève à la somme de 5364,60 € selon décompte arrêté au 10 mai 2022.

- en conséquence, condamner M. [M] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier la somme de 5364,60€ selon décompte arrêté au 10 mai 2022.

- condamner M. [H] au paiement de la dite somme avec intérêt à taux légal à compter du 4 mai 2021, date de la mise en demeure recommandée visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

- condamner M. [H] au paiement de la somme de 2000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- le condamner aux entiers dépens d'appel.



M. [H] n'a pas constitué avocat. Les conclusions adverses lui ont été signifiées le 8 juin 2022 (à étude).



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2023. 





MOTIVATION



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, desdemandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 

 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas le juge ne fait droit à la demande que lorsqu'elle est régulière, recevable et bien fondée.



Et suivant l'article 954, lorsqu'une partie ne conclut pas en appel elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande.



La défaillance de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement les conclusions de l'appelant': la cour ne doit, par application de l'article 472 al2 du code de procédure civile faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose':

"À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article'14-1 ou du I de l'article'14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles'14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles."



Ainsi, désormais la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des charges de copropriété concerne non seulement les provisions votées au titre de l'exercice en cours mais également le solde restant dû au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



Il appartient au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de justifier la réalité et l'exigibilité de la créance dont il demande le règlement':

- s'agissant des provisions sur charges il doit produire l'approbation des comptes de l'exercice écoulé et le budget provisionnel voté par l'assemblée générale puis les documents comptables du syndicat avec le relevé des appels de fonds déjà effectués,

- s'agissant des charges échues, il doit produire les procès verbaux d'assemblée générale et leur notification afin de vérifier l'absence de contestation ainsi que la mise en demeure.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires critique la décision qui a rejeté la dette antérieure au 5 juillet 2019 comme n'étant pas justifiée. Il soutient que le syndic actuel a repris la suite du syndic le Cabinet «'L'immeuble'» et qu'il n'est pas en mesure de produire les anciens décomptes mais seulement le Grand Livre pour les années 2017 et 2018.



Il produit à l'appui de sa demande':

- le contrat de syndic du 29 janvier 2021, mais pas ceux antérieurs alors que le Syndic l'Oréé Verte Immobilier apparaît aux procès verbaux d' assemblée générale des 11 juillet 2018 et 5 juillet 2019 et 29 janvier 2021,

- les dits procès verbaux, donnant quitus au syndic de sa gestion et approuvant le budget de l'année passée et les budgets prévisionnels des exercices futurs jusqu'à l'exercice de l'année 2021';

- concernant M. [H] les appels de fonds des 17 octobre 2019, 3 juillet et 17 décembre 2020 et les décomptes de charges des 11 décembre 2019 et 11 février 2021

- l'appel de charges du 8 janvier 2020,

- la mise en demeure en LRAR du 6 janvier 2020 dont l'accusé de réception est revenu avec la mention «'pli non réclamé'» d'un montant de 3964,74€ comprenant la reprise d'un solde antérieur de 2696,39€ au 5 juillet 2019,

- la seconde mise en demeure du 4 mai 2021 d'un montant de 6108,82€ à laquelle était annexé un relevé de compte du 2 avril 2021 mentionnant également la reprise du solde antérieur de 2696,39€,

- le relevé de compte arrêté au 13 septembre 2021 d'un montant de 6517,67€ reprenant un solde antérieur de 3964,74€ dont celui de 2696,39€ au 5 juillet 2019,

- le relevé de compte pour la période du 1er janvier 2020 au 10 mai 2022 d'un montant total de 5364,60€ mentionnant la même reprise de solde antérieur.



Le premier juge reprochait au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier de cette somme de 2696,39€ arrêtée au 5 juillet 2019.



Devant la cour, il reconnaît ne pas être en mesure de produire les divers appels de fonds et de charges pour les exercices antérieurs à l'intervention de son syndic L'orée Verte Immobilier. Pourtant, bien qu'il ne produise pas de contrat de syndic antérieur à celui du 29 janvier 2021, le syndic la SARL L'orée Verte Immobilier'apparaît en cette qualité aux assemblées générales de 2018 et 2019. Ainsi, exerçant dès juillet 2018, il lui était donc possible de justifier de cette somme de 2696,39€ apparaissant un an plus tard en juillet 2019.



Le syndicat des copropriétaires soutient également justifier du solde antérieur par la production des extraits du Grand Livre des exercices 2017 au 18 mai 2018. Or, d'une part il n'est visé qu'un solde de 1987,97€ (encore qu'il soit mentionné la reprise d'un solde antérieur non justifié de 236,44€ au 1er janvier 2017) et, d'autre part, ce solde est arrêté au 18 mai 2018 soit plus d'un an avant le solde de 2696,39€ arrêté au 5 juillet 2019.



Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas devant la cour de la somme de 2696,39€ au titre de la reprise d'un solde antérieur, et ce, sans motif légitime.



Considérant le nouveau décompte arrêté au 10 mai 2022 à 5364,60€ frais de mise en demeure compris, il convient d'en déduire la somme non justifiée de 2696,39€. 



Les frais de mise en demeure de décembre 2019 et août 2020 soit 90€ sont dûs en ce qu'ils sont les seuls frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de toute autre somme. Il convient donc de déduire la somme de 15€ indûment comptabilisée dans le montant réclamé. 



M. [H] sera en conséquence condamné à payer la somme totale de 2653,21€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2021 et la décision sera réformée en ce sens.





PAR CES MOTIFS

La cour 



- Infirme le jugement du président du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 4 février 2022 sauf en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Statuant à nouveau,



- Condamne M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL L'Orée Verte Immobilier la somme de 2653,21€ , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2021 au titre du solde restant dû des charges de copropriété arrêté au 10 mai 2022.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la SARL L'Orée Verte Immobilier.



- Condamne M. [H] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER