Cour d'Appel · 3ème chambre — 18 avril 2023

18/04/2023



ARRÊT N°255/2023



N° RG 22/01384 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OXD4

CBB/IA



Décision déférée du 04 Février 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] ( 21/05509)

[O]

















S.D.C. [Adresse 1] REPRESENTÉ PAR SARL L'OREE VERTE





C/



[K], [B] [M]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



S.D.C. [Adresse 1]

représenté par son syndic la SARL L'OREE VERTE IMMOBILIER SARL immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 513554386

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Florence BATS, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉ



Monsieur [K], [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assigné le 11 mai 2022 à domicile, sans avocat constitué













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- REPUTÉ CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Monsieur [K] [M] est propriétaire de différents lots au sein des bâtiments 1 et 2 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. 

Cet immeuble est géré par la SARL L'Orée Verte Immobilier, syndic de copropriété. 



M. [M] a été mis en demeure de payer l'appel de charges de copropriété d'un montant de 17 554,38€ le 26 mai 2021.



PROCEDURE 



Par acte en date du 13 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier a fait assigner M. [M] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir, sur le fondement des articles 10, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, la condamnation de M. [M] à lui verser la somme de 18 832,94€ outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mai 2021. 



Par jugement réputé contradictoire en date du 4 février 2022, le tribunal a':

- condamné M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 12.991,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01.07.2021, assorties des intérêts au taux légal :

* du 28.05.2021 à la date de l'assignation sur la somme de 11.712,85 euros ,

* et à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement sur la somme de 12.991,41 euros :

- condamné M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné M. [K] [M] aux dépens ainsi que les frais de l'article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.



Par déclaration en date du 8 avril 2022, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier a interjeté appel de la décision. Le jugement est critiqué en ce qu'il a condamné M. [K] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 12.991,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01.07.2021, assortie des intérêts au taux légal. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Orée Verte Immobilier, dans ses dernières écritures en date du 10 mai 2022, demande à la cour de': 

- réformer le jugement du 4 février 2022 en ce qu'il a limité sa créance à l'encontre de M. [K] [M] à la somme de 12.991,41 € déduisant les sommes dues antérieurement au 5 juillet 2019, et les frais de mise en demeure exposés,

- constater que la dette de M. [M] s'élève à la somme de 18.832,94 € selon décompte à jour au 13 septembre 2021, en ce compris les frais de mise en demeure,

- en conséquence, condamner M. [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Oree Verte Immobilier la somme de 18.832,94 € selon décompte à jour au 13 septembre 2021 assortis des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021,

- réformer le jugement et y ajoutant,

- dire et juger que la dette de M. [M] à la date du 10 mai 2022 s'élève à la somme de 16.416,16 € selon décompte arrêté au 10 mai 2022.

- en conséquence, condamner M. [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL l'Oree Verte Immobilier la somme de 16.046,16 € selon décompte arrêté au 10 mai 2022.

- condamner M. [M] au paiement de la dite somme avec intérêt à taux légal à compter du 25 mai 2021, date de la mise en demeure recommandée visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

- condamner M. [M] au paiement de la somme de 2000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- le condamner aux entiers dépens d'appel.



M. [M] n'a pas constitué avocat. Les écritures adverses lui ont été signifiées à domicile le 11 mai 2022.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2023. 



MOTIVATION



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 



En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas le juge ne fait droit à la demande que lorsqu'elle est régulière, recevable et bien fondée.



Et suivant l'article 954, lorsqu'une partie ne conclut pas en appel elle est réputée s'approprier les motifs des premiers juges en tant qu'ils ont fait droit à sa demande.



La défaillance de l'intimé n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement les conclusions de l'appelant': la cour ne doit, par application de l'article 472 al2 du code de procédure civile faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs.



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose':

"À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article'14-1 ou du I de l'article'14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles'14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles."



Ainsi, désormais la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des charges de copropriété concerne non seulement les provisions votées au titre de l'exercice en cours mais également le solde restant dû au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



Il appartient au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de justifier la réalité et l'exigibilité de la créance dont il demande le règlement':

- s'agissant des provisions sur charges il doit produire l'approbation des comptes de l'exercice écoulé et le budget provisionnel voté par l'assemblée générale puis sur les documents comptables du syndicat avec le relevé des appels de fonds déjà effectués

- s'agissant des charges échues il doit produire les procès verbaux d'assemblée générale et leur notification afin de vérifier l'absence de contestation ainsi que la mise en demeure.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande':

- le contrat de syndic du 29 janvier 2021, mais pas ceux antérieurs alors que le Syndic l'Orée Verte Immobilier apparaît aux procès verbaux d' assemblée générale des 16 avril 2018, 11 juillet 2018, 5 juillet 2019 et 29 janvier 2021,

- les dits procès verbaux, donnant quitus au syndic de sa gestion et approuvant le budget de l'année passée et les budgets prévisionnels des exercices futurs jusqu'à l'exercice de l'année 2021';

- concernant M. [M] les appels de fonds des 17 décembre 2020, 29 mars, 23 juin et 21 septembre 2021, et le décomptes de charges du 11 décembre 2019,

- les appels de charges des 8 janvier et 25 mars 2020,

- la mise en demeure du 6 janvier 2020 d'un montant de 9615,24 visant le solde antérieur de 5721,53€,

- la seconde mise en demeure du 19 août 2020 dont l'accusé de réception est revenu signé le 21 août 2020 d'un montant de 12 668,31€ mentionnant également la reprise d'un solde antérieur de 5721,53€

- une autre mise en demeure en LRAR du 28 janvier 2021 d'un montant de 14 946,23€€ comprenant la reprise d'un solde antérieur de 9615,24€ non daté,

- une dernière mise en demeure du 25 mai 2021 signée le 28 mai 2021 à laquelle était annexé un relevé de compte du 21 mai 2021 mentionnant également la reprise d'un solde antérieur de 5721,53€ au 5 juillet 2019,

- le relevé de compte arrêté au 13 septembre 2021 d'un montant de 18 832,94€ reprenant un solde antérieur de 9615,24€,

- le relevé de compte pour la période du 1er janvier 2020 au 10 mai 2022 d'un montant total de 16 046,16€ mentionnant la même reprise de solde antérieur comprenant celui de 5721,53€.



Le premier juge reprochait au syndicat des copropriétaires de ne pas justifier de cette somme de 5721,53€ arrêtée au 5 juillet 2019.



Le Syndicat des copropriétaires reconnaît devant la cour ne pas être en mesure de produire les divers appels de fonds et de charges pour les exercices antérieurs à l'intervention de son syndic L'orée Verte Immobilier.



Mais il produit les extraits du Grand Livre des exercices 2017 au 18 mai 2018 d'où il ressort que le compte était créditeur au 1er janvier 2017 et qu'il est devenu débiteur au 1er janvier 2018 de 2491,73€ puis au 1er avril 2018 de 5449,33€.



Il est donc en effet justifié d'un débit du montant de cette somme de 5449,33€ arrêté au 1er avril 2018 et non pas de 5721,53€ à compter du 5 juillet 2019. Dans ces conditions, la différence entre ces deux sommes n'est pas justifiée et sera donc déduite du montant réclamé soit 272,20€.



Considérant le nouveau décompte arrêté au 10 mai 2022 à 16 046,16€ frais de mise en demeure compris, il convient d'en déduire la somme non justifiée de 272,20€.



Les frais de mise en demeure du 28 janvier 2021 et 25 mai 2021 soit 90€ sont dûs en ce qu'ils sont les seuls frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion de toute autre somme dont des «'frais de relance de 30€'». Il convient donc de déduire la somme de 30€ indûment comptabilisée au montant réclamé. 



M. [M] sera en conséquence condamné à payer la somme totale de 15 743,96€ avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 28 mai 2021 et la décision sera réformée en ce sens.



PAR CES MOTIFS

La cour 



- Infirme le jugement du président du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 4 février 2022 sauf en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Statuant à nouveau,



- Condamne M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL L'Orée Verte Immobilier la somme de 15 743,96€ , avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 au titre du solde restant dû des charges de copropriété arrêté au 10 mai 2022.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL L'Orée Verte Immobilier.



- Condamne M. [M] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER