Cour d'Appel · 5e chambre civile — 18 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 18 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/06150 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PUKK





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 16 NOVEMBRE 2022 

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN 

N° RG 22/01816





APPELANTE :



Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA ROUSSILLON, dont le siège social est à [Adresse 4] - prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Pierre COURTY de la SCP CASSAN - COURTY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté par Me Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







INTIMEE :



Madame [O] [M] épouse [M]

née le 27 Septembre 1942 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Lisa SCHNEIDER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant





















Ordonnance de clôture du 06 Mars 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.









*

* *

























EXPOSE DU LITIGE



[O] [M] est propriétaire des lots n° 75 et 54 au sein de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5], auxquels sont attachés 174/10 065èmes de charges.



La société Foncia Roussillon est syndic de cette copropriété en vertu d'un procès-verbal d'assemblée générale du 30 juillet 2021.



Le 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [O] [M] de régler l'appel de fonds de 264,53 euros, voté lors de l'assemblée générale du 30 juillet 2021, sans effet.



Le 29 juin 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner [O] [M] aux fins qu'elle soit condamnée à lui payer les sommes de 1 938,57 euros au titre des provisions de l'exercice courant échues impayées et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, 1 571,61 euros avec intérêts de droit au titre des provisions de l'exercice courant non encore échues, outre 800 euros à titre de dommages-intérêts et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



[O] [M] a sollicité le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés échus pour les exercices 2020, 2021 et 2022, en opposant l'absence de production de pièces justifiant la créance. Elle a admis devoir la somme de 1 571,61 euros au titre des charges à échoir pour les exercices 2022 et 2023. Elle s'est opposée à la demande de dommages et intérêts du syndicat, qui ne justifiait pas de l'existence d'un préjudice distinct et a sollicité des délais de paiement au vu de sa bonne foi.



Le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 16 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan énonce dans son dispositif :




Condamnons [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires au titre des provisions de l'exercice courant non encore échues : 1 571,61 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation et 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons [O] [M] au paiement des frais nécessaires, tels que strictement définis par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour 990,72 euros ;

Condamnons [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamnons [O] [M] aux dépens.








Le jugement constate que [O] [M] reconnaît devoir la somme de 1 571,61 euros au titre des charges à échoir pour les exercices 2022 et 2023.



Le jugement expose qu'il n'est pas possible de faire droit à la demande de paiement de la somme de 1 938,57 euros du syndicat. Il relève qu'il n'est pas démontré que [O] [M] a été convoquée à l'assemblée générale de 2020 puisque la seule mention manuscrite « Pour RAR Convoc RG 2020 » ne permet pas de savoir par qui ni quand elle a été apposée sur le pli recommandé. En outre, le demandeur n'a pas ventilé les sommes dues au titre des assemblées générales 2020 et 2021.



En ce qui concerne les frais exposés par le syndicat, le jugement constate que sont justifiés des frais à hauteur de 999,97 euros, ce qui permet de retenir la somme de 990,72 euros qui était sollicitée. Le jugement retient la mauvaise foi de [O] [M], qui conteste cette somme dûment justifiée.



Le jugement fait droit à la demande au titre des dommages et intérêts au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, dans l'obligation d'adresser de nombreuses relances en vain et de pallier la carence de [O] [M].



Le jugement rejette la demande de délais de paiement de [O] [M] en tenant compte de sa mauvaise foi quant au calcul des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'absence de proposition d'échéancier pour apurer sa dette.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 8 décembre 2022.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2023.



Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 8 février 2023.



Les dernières écritures pour [O] [M] ont été déposées le 31 janvier 2023.



Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :




Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges échues pour les exercices 2020, 2021 et 2022 ;

Confirmer le jugement rendu le 16 novembre 2022 en ce qu'il a condamné [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires les frais nécessaires s'élevant à la somme de 990,72 euros ainsi que la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déclarer irrecevable et infondé l'appel incident de [O] [M] ;

Condamner [O] [M] à payer au titre des charges échues pour l'année 2020, au syndicat des copropriétaires la somme de 196,91 euros, au titre des charges échues pour l'année 2021 la somme de 926,84 euros et au titre des charges échues pour l'année 2022 la somme de 814,82 euros, assortie des intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 29 juin 2022 ;

Condamner également [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 990,72 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires ;

Condamner également [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en réparation du préjudice distinct du simple retard causé au syndicat par le défaut de paiement ;

Débouter [O] [M] de la totalité de ses demandes, fins et conclusions ainsi que de son appel incident ;

Condamner [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.




Le syndicat conteste l'absence de condamnation de [O] [M] au titre des charges échues pour 2020, 2021 et 2022 dans la mesure où aucune contestation sérieuse n'était émise et que le syndicat des copropriétaires avait versé aux débats un décompte des sommes dues par [O] [M]. [O] [M] avait également adressé au syndic un courriel en date du 13 mars 2022 informant le syndic de la copropriété qu'elle avait effectué un premier virement et qu'elle sollicitait des délais pour s'acquitter des charges. Elle ne contestait donc pas devoir les sommes réclamées. Le syndicat des copropriétaires soutient que [O] [M] est de mauvaise foi puisque toutes les pièces nécessaires pour réclamer les charges ont été versées aux débats notamment l'avis d'envoi de la convocation à l'assemblée générale de 2020 et celle de 2021 ainsi que l'avis d'envoi du procès-verbal de l'assemblée générale de 2021. Il est également établi que [O] [M] était présente à l'assemblée générale de 2021 et il est versé aux débats l'accusé de réception de la notification des procès-verbaux d'assemblée générales. Le syndicat des copropriétaires conteste le reproche qui lui est fait de ne pas avoir ventilé les sommes dans la mesure où il a versé aux débats un décompte des charges et qu'il est donc facile de voir les charges dues pour chaque période. La mauvaise foi de [O] [M] est démontrée puisqu'elle tente d'échapper à ses obligations alors qu'elle a reçu toutes les notifications nécessaires. Les charges réclamées sont donc bien exigibles en ce qu'elles ont été régulièrement votées lors d'une assemblée générale, qui n'a pas été contestée, quand bien même [O] [M] arriverait à démontrer qu'elle n'a pas été destinataire d'une convocation régulière à cette assemblée.



Le syndicat des copropriétaires soutient que les frais dont il sollicite le remboursement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont dûment justifiés et sont également prévus dans le contrat de syndic.



Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de [O] [M] à des dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile au vu des frais qu'il a dû engager pour faire valoir ses droits alors qu'initialement [O] [M] ne contestait pas les sommes réclamées. Il estime qu'il n'est pas responsable du défaut de location par [O] [M] de son bien, celle-ci étant en tout état de cause redevable des charges dues. Il conteste l'octroi de délais de paiement à [O] [M] alors même qu'elle ne règle plus aucune charge depuis plusieurs mois et ne règle pas les nouvelles charges dues. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle ne lui verse pas 300 euros par mois, comme elle l'indique dans ses écritures puisqu'elle n'a versé qu'un acompte de 300 euros fin janvier 2023 et a aujourd'hui un solde débiteur de 6 486,01 euros. Il précise que les sommes sont ventilées dans le décompte en fonction des différents exercices.



Le dispositif des écritures pour [O] [M] énonce :




Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1 938,57 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné [O] [M] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 990,72 euros au titre des frais engagés, au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et en ce qu'il a débouté [O] [M] de sa demande de délais de paiement ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

Cantonner le montant des frais exposés par le syndicat à la somme de 130,97 euros ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Accorder à [O] [M] un échéancier de paiement qui ne saurait excéder la somme mensuelle de 300 euros ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de [O] [M] à une somme de 1 500 euros du code de procédure civile et aux dépens.




[O] [M] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de paiement de la somme de 1 938,57 euros correspondant prétendument aux arriérés de charges pour les exercices 2020 et 2021, outre les charges échues pour l'année 2022. Elle avance que la Cour de cassation, notamment dans un arrêt du 27 janvier 2015, réclame, afin d'établir que le propriétaire défaillant est bien débiteur des charges communes dont le syndicat réclame paiement, la production des procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes de l'exercice et adoptant le budget prévisionnel, les récépissés des convocations aux assemblées générales et les récépissés des notifications des procès-verbaux des assemblées générales. Selon elle, le syndicat n'a pas produit les courriers de convocation et de notification du procès-verbal de l'assemblée générale de 2020 et de celle de 2021, ni l'accusé de réception de la convocation pour l'assemblée générale de 2020. Elle estime que faute de démonstration de sa convocation aux assemblée générales litigieuses et de la notification des procès-verbaux correspondants, la créance n'est pas exigible.



[O] [M] conteste sa condamnation en paiement de dommages et intérêts. Elle soutient qu'elle est de bonne foi, qu'elle a tenté de trouver une solution amiable et qu'elle a proposé des échéanciers de paiement. Elle précise qu'en 2021, elle a versé la totalité des sommes perçues au titre de revenus locatifs au syndicat pour apurer une partie de sa dette. Elle a également proposé au syndicat de lui verser les revenus locatifs qu'elle allait percevoir en 2022, sans que le syndicat ne suspende son assignation dans cette attente. Le syndicat ne justifie d'aucun préjudice distinct, selon [O] [M].



En ce qui concerne les sommes réclamées au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, [O] [M] ne conteste pas devoir la somme de 130,97 euros, qui est justifiée par la production de la note de frais de l'huissier. Elle conteste le reste des sommes sollicitées puisque les frais de constitution dossier huissier et dossier avocats ne sont étayés que par des factures émanant de Foncia Roussillon. Les autres frais ne sont pas justifiés par des factures.



[O] [M] conteste sa condamnation au paiement de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir sa situation financière précaire et sollicite que chaque partie conserve à sa charge ses propres frais et dépens. 



[O] [M] sollicite des délais de paiement. Elle indique que la crise sanitaire liée au Covid 19 et l'impossibilité de mettre en location son bien cumulé à l'augmentation constante des appels de fonds l'a placée dans l'impossibilité de régler les charges de copropriété. Son dernier avis d'imposition indique un revenu fiscal de référence de 11 299 euros. Elle fait valoir sa bonne foi puisqu'elle admet devoir certaines des sommes réclamées. Elle ajoute qu'elle a mis en place un échéancier avec le syndicat des copropriétaires et règle 300 euros par mois. Elle précise que le montant des charges doit baisser en 2023 dans la mesure où la cotisation loi Alur, fixée à 100 % du budget prévisionnel pendant deux années consécutives, a été ramenée à 5 %. Un logement de fonction dans la résidence va être mis en vente, ce qui va nécessairement lui constituer un apport financier. 





MOTIFS



1. Sur l'arriéré des charges échues pour les exercices 2020, 2021 et 2022



S'agissant de l'exercice 2020, si le syndicat des copropriétaires verse une preuve de dépôt de l'envoi de la convocation à l'assemblée générale, pour autant, il ne justifie pas de sa réception par [O] [M], de sorte qu'il n'est pas apporté de critique utile au motif retenu par le premier juge, de ce que cette pièce à elle seule ne pouvait servir de preuve de convocation pour l'assemblée générale de 2020.



En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la somme de 196,91 euros au titre de cette année.



S'agissant de l'année 2021, la cour relève que [O] [M] était présente à l'assemblée générale, ce qu'elle reconnaît, et qu'il n'est pas soulevé de contestation pour les charges échues de l'exercice de l'année 2022.



En considération de ce que les sommes réclamées sont désormais ventilées pour chaque année et qu'elles sont pleinement justifiées en lecture des pièces versées au débat, [O] [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 926,84 euros au titre de l'exercice 2021 et la somme de 814,82 au titre de l'exercice 2022, soit la somme totale de 1 741,66 euros.



2. Sur la condamnation au paiement de dommages-intérêts



Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d'un préjudice au-delà du simple retard causé par le défaut de paiement et de la nécessité d'engager des frais de mise en demeure et de recouvrement, dont elle peut obtenir remboursement sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi.



3. Sur les frais engagés par le syndicat des copropriétaires



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;







[O] [M] ne conteste pas les frais de sommation de payer du 12 août 2021, pour la somme de 130,97 euros.



En revanche, les frais de constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, de même que frais forfaitaires de mise en demeure ou de deuxième relance ne peuvent être imputés à [O] [M] en sa qualité de copropriétaire débiteur dès lors qu'ils ne sont pas procéduralement nécessaires pour le recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété, étant rappelé, d'une part, que lorsque aucune clause du règlement ni aucune décision d'assemblée ne prévoit que le copropriétaire contre lequel une procédure de recouvrement de charges est intentée et qui succombe supporte les frais non taxables de l'instance, le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer au copropriétaire défaillant aucune somme en sus des dépens et de l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'autre part, que le point 9.1 du contrat type de syndic précise clairement que la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou le suivi du dossier transmis à l'avocat ne peut faire l'objet d'une facturation que si et seulement si le syndic est tenu de réaliser des « diligences exceptionnelles », ce qui n'est pas démontré en l'espèce.



En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et [O] [M] ne sera condamnée qu'au seul paiement de la somme de 130,97 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires.



4. Sur la demande de délais de paiement



En considération des explications données par [O] [M] et des pièces versées par elle, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement et elle sera autorisée à s'acquitter des sommes auxquelles elle sera condamnée au terme présent arrêt, soit 1 741,66 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété et 130,97 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, en douze mensualités.



5. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



[O] [M] sera condamnée aux dépens de l'appel.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 16 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu'il a 



débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme totale de 1 938,57 euros au titre des charges échues pour les exercices 2020, 2021 et 2022,

condamné [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 990,72 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Statuant à nouveau,



CONDAMNE [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 926,84 euros au titre des charges échues pour l'année 2021 et la somme de 814,82 euros au titre des charges échues pour l'année 2022, assorties des intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 29 juin 2022 ;



CONDAMNE [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 130,97 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



AUTORISE [O] [M] à se libérer de ces sommes sur une durée de douze mois à compter de la signification du présent arrêt et dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, la totalité de ces sommes deviendra immédiatement exigible ;



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



CONDAMNE [O] [M] aux dépens de l'appel.



Le greffier, Le président,