Cour d'Appel · 14e chambre — 13 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 AVRIL 2023



N° RG 22/05005 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLCW



AFFAIRE :



Association L'EXCELLENCE POUR TOUS RNA W923010084





C/

S.C.I. SPRING 54 RODIN









Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé rendue le 13 Juillet 2022 par le Président du TJ de Nanterre

N° RG : 22/00833



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.04.2023

à : 



Me Jean-philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS



Me Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Association L'EXCELLENCE POUR TOUS RNA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Jean-philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0015





APPELANTE

****************



S.C.I. SPRING 54 RODIN

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 850 258 864

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0628 - N° du dossier 2022046





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

Greffier, lors de la mise à disposition : Mme Natacha BOURGUEIL,







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 1er août 2020, la société Spring Five 54 Rodin a donné à bail à l'association L'Excellence Pour Tous un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] (92) moyennant un loyer annuel de 49 200 euros payable par trimestre et d'avance.



Par acte d'huissier en date du 10 janvier 2022, elle a adressé à sa locataire un commandement de payer les loyers dus. Ce commandement est resté infructueux. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 22 mars 2022, la société Spring Five 54 Rodin a fait assigner en référé l'Association L'Excellence Pour Tous aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de sa locataire, sa condamnation à lui verser la somme de 67 458,91 euros à titre de provision à valoir sur les loyers exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022 et sa condamnation à lui verser jusqu'à parfaite libération des locaux une indemnité mensuelle d'occupation majorée de 50%.



Par ordonnance contradictoire rendue le 13 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre l'association L'Excellence Pour Tous et la société Spring Five 54 Rodin à la date du 10 février 2022,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de l'association L'Excellence Pour Tous ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] (92),

- autorisé la société Spring Five 54 Rodin à placer sous séquestre, en garantie du paiement des sommes dues, les objets mobiliers et meubles meublants se trouvant dans ces locaux,

- mis à la charge de l'association L'Excellence Pour Tous la somme de 46 972,35 euros à payer à la société Spring Five 54 Rodin à titre de provision à valoir sur les loyers et charges exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,

- mis à la charge de l'association L'Excellence Pour Tous, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à la société Spring Five 54 Rodin et égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,

- mis à la charge de l'association L'Excellence Pour Tous la somme de 1 000 euros à payer à la société Spring Five 54 Rodin en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la société Spring Five 54 Rodin du reste de ses demandes,

- mis à la charge de l'association L'Excellence Pour Tous les entiers dépens de l'instance.



Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2022, l'association L'Excellence Pour Tous a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial et débouté la société Spring five 54 Rodin du reste de ses demandes.



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'Association l'excellence pour tous demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : 

'- réformer l'ordonnance du 13 juillet 2022 en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre l'association l'excellence pour tous et la société Spring Five 54 Rodin à la date du 10 février 2022,

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de l'association l'excellence pour tous ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] (92),

- autorisé la société Spring Five 54 Rodin à placer sous séquestre, en garantie du paiement de sommes dues, les objets mobiliers et meubles meublants se trouvant dans ces locaux,

- mis à la charge de l'association l'excellence pour tous la somme de 46 972,35 euros à payer à la société Spring Five 54 Rodin à titre de provision à valoir sur les loyers et charges exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022,

- mis à la charge de l'association l'excellence pour tous, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à la société Spring Five 54 Rodin et égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié,

- mis à la charge de l'association l'excellence pour tous la somme de 1 000 euros à payer à la société Spring Five 54 Rodin en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- mis à la charge de l'Association l'excellence pour tous les entiers dépens de l'instance,

et statuant à nouveau, 

- suspendre les poursuites et les effets de la clause résolutoires ; 

- juger que l'Association l'excellence pour tous pourra bénéficier d'un délai de paiement comme suit et à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir : 

- 12 300 euros à régler au titre du 4ème trimestre 2022 ; 

- à partir de janvier 2023, une mensualité de 8 200 euros ; 

- en avril 2023, un règlement additionnel de 40 000 euros ; 

soit un total de 150 700 euros au 31 décembre 2023, 

en tout état de cause : 

- juger que chaque partie conservera la charge des frais et dépens relatifs à la présente instance'.



Dans ses dernières conclusions déposées le 16 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Spring Five 54 Rodin demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1728 du code civil, de :

'- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

y ajoutant, 



- condamner l'association L'Excellence Pour Tous à payer à la société Spring Five 54 Rodin la somme provisionnelle de 110 191,71 euros, au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtés au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10 janvier 2022 pour la somme de 57 057,35 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ; 

- débouter l'association L'Excellence Pour Tous de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement qui viendrait s'ajouter à ceux qu'elle s'est de facto octroyés au préjudice très important de son bailleur ; 

subsidiairement, si la cour devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à l'association L'Excellence Pour Tous, la société Spring Five 54 Rodin demande que : 

- faute pour l'association L'Excellence Pour Tous de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable : 

- le tout deviendra immédiatement exigible, 

- la clause résolutoire sera acquise, 

- il sera procédé à l'expulsion immédiate de l'association L'Excellence Pour Tous et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, 

- en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, 

- une indemnité provisionnelle fixée forfaitairement au dernier loyer contractuel, majoré de 50%, augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; 

- condamner l'association L'Excellence Pour Tous à payer à la société Spring Five 54 Rodin la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner en outre aux entiers dépens d'appel'. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'association L'Excellence Pour Tous sollicite la réformation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement. 





Elle relate porter un projet éducatif visant à favoriser et développer une instruction accessible à tous, de haut niveau et basée sur le multilinguisme et des méthodes modernes d'apprentissage, et être financée par les dons de ses adhérents et les frais de scolarité dont le montant varie en fonction de la situation familiale des élèves.



Elle explique que son installation a été émaillée d'une succession de difficultés (au niveau des locaux, de la copropriété, de l'Académie, puis la crise sanitaire), avoir dû investir des sommes sans percevoir de revenus et avoir ainsi accumulé des retards dans le paiement de ses loyers depuis le mois de décembre 2020.



Elle prétend être néanmoins parvenue à limiter le montant de ces retards au cours de cette période, ceux-ci s'étant stabilisés à un montant d'environ 47 000 euros sur un total de loyer exigible de 123 000 euros.



Elle avance que ses perspectives sont désormais encourageantes.



Ainsi, elle fait valoir que si elle n'a pu accueillir que 12 élèves au cours de l'année 2021-2022, elle compte désormais 58 élèves scolarisés sur l'année 2022-2023, et une centaine d'élèves participant aux activités périscolaires et extrascolaires. 



Elle présente le budget prévisionnel suivant pour justifier de l'échéancier sollicité : 

- scolarité annuelle : 120 300 euros, 

- périscolaire et extrascolaire : 174 290 euros, 

- subventions et dons : 159 225 euros, 

- fêtes de l'école et colonies de vacances : 299 900 euros.



La société Spring Five 54 Rodin, bailleresse intimée sollicite quant à elle la confirmation de l'ordonnance attaquée, faisant valoir que malgré un commandement de quitter les lieux signifié le 23 septembre 2022 et un procès-verbal de tentative d'expulsion dressé le 27 septembre 2022, l'association L'Excellence Pour Tous se maintient dans les lieux sans avoir repris le paiement des loyers courants ni apuré sa dette locative, laquelle s'élève à la somme de 110 191,71 euros, terme du 4ème trimestre 2022 inclus. 



Elle soutient que la locataire n'est pas une débitrice de bonne foi, faisant remarquer qu'elle n'a procédé à aucun règlement depuis le 21 septembre 2021 et qu'elle ne justifie d'aucune amélioration de ses capacités financières qui lui permettrait de disposer des moyens nécessaires à la reprise du paiement des loyers courants et à l'apurement de la dette locative.











Elle relève que l'association L'Excellence Pour Tous se borne à affirmer que ses perspectives seraient encourageantes, mais qu'elle ne produit aucun élément tangible, sa production de pièces se limitant à un budget qu'elle a elle-même élaboré, sans certification par un expert-comptable, alors que pour ses recettes, elle communique seulement une liste anonyme de prétendus donateurs, qu'elle ne justifie pas de quelle manière « les fêtes de l'école et colonies de vacances » pourraient représenter des recettes de 299 900 euros et qu'elle ne justifie pas du nombre d'élèves inscrits. 



La bailleresse avance que l'impact financier la concernant est de plus en plus compliqué, ses associés devant régulièrement renflouer les comptes.



Sur ce, 



L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Il résulte du décompte actualisé produit par la bailleresse et non critiqué en son contenu par la locataire que depuis le 21 septembre 2021, cette dernière n'a fait aucun versement en remboursement de sa dette locative telle que visée dans le commandement de payer, et n'a par ailleurs pas réglé les échéances courantes du loyer.



En outre, la locataire, qui verse aux débats deux documents, intitulés pour l'un, « budget prévisionnel », et pour l'autre, « extrait du bilan de l'association au 31 octobre 2022 », qui n'émanent pas d'un comptable, ne produit aucune pièce pour corroborer en particulier des recettes invoquées et escomptées, de sorte qu'elle ne justifie d'aucune garantie quant à sa capacité financière à assumer un remboursement échelonné de la provision accordée au bailleur sur l'arriéré de loyers impayés en plus de la charge du loyer courant.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté l'association locataire de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.





Par ailleurs, cette ordonnance doit être infirmée afin d'actualiser le montant de l'arriéré qui s'élève désormais à la somme de 110 191,71 euros terme du 4ème trimestre 2022 inclus. Les intérêts courront au taux légal à compter du commandement du 10 janvier 2022 sur la somme de 47 057,35 euros et à compter du 16 novembre 2022, date des dernières conclusions de la société Spring Five 54 Rodin, pour le surplus.



Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, l'association L'Excellence Pour Tous ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Spring Five 54 Rodin la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME l'ordonnance du 13 juillet 2022, sauf sur le quantum de la provision au titre de l'arriéré locatif, 





Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Condamne l'association L'Excellence Pour Tous à verser à la société Spring Five 54 Rodin la somme de 110 191,71 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif et d'occupation, terme du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 47 057,35 euros et à compter du 16 novembre 2022 pour le surplus,



Condamne l'association L'Excellence Pour Tous à verser à la société Spring Five 54 Rodin la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 











Dit que l'association L'Excellence Pour Tous supportera les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Natacha BOURGUEIL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



 Le greffier, Le président,