Cour d'Appel · 14e chambre — 13 avril 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51C



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 AVRIL 2023



N° RG 22/04378 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJMB



AFFAIRE :



[K], [Z], [T] [M]



[F] [L]



C/

[R] [X] épouse née [U]









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Juin 2022 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE

BILLANCOURT

N° RG : 1221000278



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.04.2023

à : 



Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, 



Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [K], [Z], [T] [M]

né le [Date naissance 1] 1929 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]





Monsieur [F] [L]

né le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 7] (JAPON)

de nationalité Japonaise

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078109

Ayant pour avocat plaidant Me Catherine de FROIDCOURT, du barreau de Paris 





APPELANTS

****************





Madame [R] [X] épouse née [U]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 6] (VIETNAM),

de nationalité Française

[Adresse 8]

- CHILI



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2269445

Ayant pour avocat plaidant Me Olivier OHAYON, du barreau de Paris





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

Greffier, lors de la mise à disposition : Mme Natacha BOURGUEIL,

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 1997, Mme [R] [U] épouse [X] a donné à bail à loyer à M. [K] [M] un appartement au 6ème et 7ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], d'une surface d'environ 120 m², et correspondant aux lots n°21 et 23 du règlement de copropriété. 

 

En outre, a été mis à disposition de M. [M] et non mentionnés dans le bail, deux caves correspondant aux lots 47 et 48, et deux emplacements de stationnements correspondantsaux lots 56 et 57 du règlement de copropriété. 

 

Ledit bail, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 1997, pour un usage mixte d'habitation et d'exercice de la profession d'architecte d'intérieur, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 9 000 francs. 



Le loyer actuel mensuel charges comprises est de 1 850 euros. 



En cours de bail, M. [M] a fait savoir qu'il avait épousé le 28 juillet 2018 M. [F] [L], lequel vivrait désormais dans les lieux loués. 



Par acte d'huissier en date du 28 avril 2021, Mme [X] a fait délivrer aux locataires un congé pour vente, à effet au 31 octobre 2021, moyennant un prix de 1 540 000 euros pour les lots 21 et 23 et de 60 000 euros pour les lots 47,48, 56 et 57. 



Par courrier en date du 19 juin 2021 adressé à l'huissier, MM. [M] et [L] ont répondu qu'ils considéraient le congé nul au motif qu'il ne respecterait pas les dispositions de la loi « Macron du 6 août 2015 visant la protection des locataires âgés ».



Par acte d'huissier de justice délivré le 6 décembre 2021, Mme [X] a fait assigner en référé M. [M] et M. [L] aux fins d'obtenir principalement de :

- de constater la validité du congé pour vente à effet au 31 octobre 2021 qu'elle a fait délivrer par exploit d'huissier en date du 28 avril 2021,

- l'occupation sans droit ni titre des lieu par le preneur consécutivement à l'expiration du délai ainsi fixé,

- ordonner l'expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef des lieux loués sis à [Adresse 2] (6 et 7° étage avec caves n°23 et 24 et parkings n°22 et 23), avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,

- le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux.





Par ordonnance contradictoire rendue le 14 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent,

- constaté la validité du congé délivré le 28 avril 2021 par Mme [X], bailleur, à M. [M] et M. [L] ensemble preneur au contrat de bail en date du 30 octobre 1997 liant les parties, 

- constaté la terminaison consécutive de ce bail à la date du 31 octobre 2021 et l'occupation sans droit ni titre depuis cette date par M. [M] et M. [L] des lieux faisant l'objet de ce congé,

- ordonné en conséquence à M. [M] et M. [L] de quitter les lieux faisant l'objet de ce congé au plus tard deux mois après un commandement de les libérer délivré conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- passé ce délai, autorisé l'expulsion de M. [M] et M. [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux à leurs frais et risques sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [M] et M. [L] à payer à Mme [X] :

- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile, 

- rejeté pour le surplus ou les autres demandes,

- rappelé que 1'exécution provisoire de la décision est de droit,

- condamné M. [M] et M. [L] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2022, M. [M] et M. [L] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Par ordonnance rendue le 12 janvier 2023, le premier président délégué de cette cour a arrêté l'exécution provisoire du jugement rendu le 14 juin 2022, par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, dans le litige opposant MM. [M] et [L] à Mme [X].



Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [M] et M. [L] demandent à la cour de : 

'- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [M] et M. [L] ; 

y faisant droit, 

- infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a écarté les contestations sérieuses concernant la nullité du congé délivré le 28 avril 2021 ;

et, statuant à nouveau, 

- débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes ;

- dire n'y avoir lieu à référé compte tenu des nombreuses contestations sérieuses concernant la régularité du congé délivré le 28 avril 2021 ;

- renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

en tout état de cause, 

- décharger M. [M] et M. [L] des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ; 

- condamner Mme [X] à leur restituer la somme de 1200 euros versée par M. [M] et M. [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile lié à la première instance ;

- condamner Mme [X] à payer à M. [M] et M. [L] la somme de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

- condamner Mme [X] à payer à M. [M] et M. [L] la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner Mme [X] en tous les dépens, de première instance et d'appel'. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour, au visa des articles 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer l'appel de M. [M] et M. [L] mal fondé et les en débouter intégralement ; 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2022 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, près le tribunal judiciaire de Nanterre, et en particulier en ce qu'il a : 

- constaté la validité du congé délivré le 28 avril 2021 par Mme [X], bailleur, à M. [M] et M. [L] , ensemble preneur au contrat de bail en date du 30 octobre 1997 liant les parties, 

- constaté la terminaison consécutive de ce bail à la date du 31 octobre 2021 et l'occupation sans droit ni titre depuis cette date par M. [M] et M. [L] des lieux faisant l'objet.de ce congé,

- ordonné en conséquence à M. [M] et M. [L] de quitter les lieux faisant l'objet de ce congé au plus tard deux mois après un commandement de les libérer délivré conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [M] et M. [L] à payer à Mme [X],

- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de1'artic1e 700 du code de procédure civile, 

- débouter M. [M] et M. [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

- condamner M. [M] et M. [L] à verser à Mme [X] la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens'.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



MM. [M] et [L], sollicitant l'infirmation de l'ordonnance ayant prononcé leur expulsion suite au congé pour vendre qui leur a été délivré par la bailleresse, relatent que M. [M], âgé de 93 ans, est atteint d'une pathologie évolutive, en très grande perte d'autonomie (suivant son dossier APA, il est classé en GIR 2) tandis que M. [L], son mari, qui s'occupe de lui au quotidien, est âgé de 79 ans. 



Ils précisent avoir toujours régulièrement payé leur loyer et que le médecin de M. [M] a indiqué le 27 juin 2022 que tout déménagement de ce dernier serait impossible en raison de son état de santé. 



A titre préalable, ils font valoir que le refus du premier juge de renvoyer l'audience à une date ultérieure alors que leur avocat n'avait pas pu s'entretenir avec eux ni disposer de toutes les pièces utiles, constitue une violation du droit à un procès équitable tel que prévu par l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du principe du contradictoire. 



Ils élèvent ensuite plusieurs contestations sérieuses relatives à la nullité encourue par le congé qui leur a été délivré le 28 avril 2021. 



Ainsi, ils concluent en premier lieu à l'irrégularité du congé délivré frauduleusement en raison d'un prix manifestement excessif. 



Ils exposent que pour la première fois en appel la bailleresse verse aux débats le mandat de vente mais soutiennent que le prix indiqué est dissuasif par rapport au prix du marché, ce qui prouve qu'elle n'a pas l'intention de vendre. 



Ils ajoutent qu'aucune estimation du bien mis en vente n'est versée aux débats et que leurs recherches sur internet permettent de constater que l'appartement litigieux aurait dû être mis en vente pour un prix moyen de 9 800 euros/m² et non moyennant un prix au m² de 12 833 euros.



Ils relèvent en second lieu la nullité du congé pour imprécision de l'objet de la vente, d'abord en raison de la discordance entre le bien loué et le bien offert à la vente (seuls les numéros de lots permettraient d'identifier les caves et les emplacements de parkings non visés au bail), ensuite en raison de l'absence de démonstration par Mme [X] de l'indivisibilité de la location, alors que le contrat de bail ne concerne que l'appartement et ne mentionne pas les caves et parking, et enfin du fait de l'indétermination du prix de vente en de l'absence de mention des frais et de leur prise en charge. 



Mme [X] sollicite quant à elle la confirmation de l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions. 



Elle relève à titre liminaire que les appelants prétendent sans en tirer de conséquences qu'ils n'auraient pas bénéficié d'un délai raisonnable en première instance pour préparer leur défense, ce qui est au demeurant erroné au vu du congé délivré un an avant l'audience et de l'assignation trois mois et demi avant l'audience. 



Elle fait ensuite valoir que les moyens invoqués par MM. [M] et [L] ne sauraient constituer des moyens sérieux d'infirmation dès lors que les irrégularités alléguées ne sont à l'origine d'aucun grief à leur endroit, et à l'évidence mal fondées. 



Ainsi, elle expose qu'il ressort des pièces versées aux débats que MM. [M] et [L] n'avaient nullement la volonté d'exercer leur droit de préemption, mais surtout qu'ils n'étaient pas en mesure de le faire avec un revenu annuel brut de 9 000 euros. 



La bailleresse soutient ensuite que les mandats de vente qu'elle verse aux débats manifestent sa volonté et les diligences faites pour procéder à la vente de l'appartement, rappelant qu'aux termes de leur courrier du 19 juin 2021, les locataires se sont opposés à toute intervention des agences, précisant qu'ils refuseraient « l'accès à l'agent immobilier qui se présentera ». 



Elle objecte que le bailleur est libre de la détermination du prix de vente, sauf au locataire à rapporter la preuve de l'utilisation du congé à des fins détournées, et souligne qu'il s'agit d'un appartement duplex qui se développe sur les 6ème et 7ème étages de l'immeuble et bénéficie d'une grande terrasse avec balcon, à chaque étage, soit une surface d'environ 97 m² de terrasses.



Elle indique également que MM. [M] et [L] allèguent vainement que les locaux auraient été divisibles, alors qu'ils sont situés à la même adresse et complémentaires (les caves et parkings) de l'occupation de l'appartement. 



Elle fait valoir par ailleurs qu'il est de jurisprudence constante que le prix du congé n'intègre pas les honoraires de négociation de l'intermédiaire immobilier, que le congé pour vendre n'a pas à mentionner la partie privative d'un lot privatif et que le congé litigieux vise clairement l'objet de la vente, avec la désignation des lots de copropriété et les tantièmes attachés, rappelant qu'en tout état de cause, les appelants ne justifient d'aucun préjudice. 









Sur ce, 



A titre liminaire il sera relevé que les appelants arguent d'un non-respect par le premier juge d'un temps raisonnable pour préparer leur défense du fait du refus de renvoyer l'audience de plaidoiries à une date ultérieure alors que les circonstances le justifiaient selon eux. 



Dans le dispositif de leurs conclusions ils ne sollicitent toutefois aucune prétention de nature à permettre de sanctionner l'éventuelle violation du droit à un procès équitable alléguée, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour doit considérer qu'elle n'est saisie d'aucune demande à ce titre. 



Sur la contestation relative à la validité du congé pour vendre : 



Aux termes de l'article 834, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021 dispose que : 

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

(...) ».



Le IV du même article prévoit que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale.









Il découle de ce texte que : 

- le congé pour vendre conférant au locataire le droit, s'il le souhaite, d'acheter l'immeuble, il doit désigner celui-ci précisément ; 

- il doit aussi indiquer «le prix et les conditions de la vente projetée» : il s'agit du prix espéré par le propriétaire mais doit toutefois pas être tel qu'il révèle la fraude du bailleur et son intention de faire échec au droit de préemption du locataire, auquel cas le congé encourt l'annulation.



Il appartient au locataire qui l'allègue de prouver l'absence d'intention de vendre du propriétaire et le caractère frauduleux du congé.



En l'espèce, Mme [X] verse aux débats un mandat de vente de l'appartement, des caves et des parkings pour un prix net vendeur de 1 600 000 euros conclu le 19 avril 2021 avec l'agence Promo Immo ainsi qu'un mandat de vente conclu par support électronique avec la société JDC Conseil Immobilier, pour un prix net vendeur identique.



Le prix de vente au mètre carré proposé par la Mme [X] aux locataires, proche de celui figurant sur ces mandats, s'élèvent à la somme de 12 833 euros. 



S'il ressort des pièces versées aux débats par MM. [M] et [L], soit une recherche sur le site internet meilleursagents.com ainsi qu'une recherche sur le site des impôts etalab,que le prix au mètre carré des biens vendus dans le même secteur à la même période est inférieur à celui proposé à ses locataires par Mme [X], s'établissant à une moyenne d'environ 9 800 euros, ces éléments sont toutefois insuffisants pour caractériser la fraude alléguée, étant relevé qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un bien immobilier présentant des atouts particuliers. 



En outre, doit également être pris en considération le fait que par leur lettre en date du 19 juin 2021, MM. [M] et [L] ont exprimé leur intention d'empêcher l'accès de l'appartement à un agent immobilier qui se présenterait, faisant dès lors obstacle à la possibilité pour la bailleresse de faire évaluer son bien plus précisément, tandis que de leur côté, ils ne versent pas d'estimation concrète pour contredire le prix annoncé par Mme [X]. 



Dans ces conditions, il ne peut être retenu, avec l'évidence requise en référé, une éventuelle fraude commise par la bailleresse. 



L'ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en tout ce qu'elle a jugé, étant relevé que le code des procédures civiles d'exécution permet aux locataires le cas échéant de solliciter des délais à l'expulsion. 











Sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, les appelants ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel. 



L'équité commande en revanche de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME l'ordonnance du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, 



Dit que M. [K] [M] et M. [F] [L] supporteront les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseilleur faisant fonction de président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



 Le greffier, Le président,