Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 10 — 13 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 10



ARRÊT DU 13 AVRIL 2023



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13480 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCMFE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2020 - Tribunal judiciaire de Créteil RG n° 18/08203





APPELANTE

 

Madame [V] [U]

née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée et et assistée par Me Aurélie GUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0496, substituée à l'audience par Me Maire PUIL, avocat au barreau de PARIS, toque : L196,







INTIMÉE 



S.A.S. LE CABINET FD [I], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée et assistée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été plaidée le 09 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Florence PAPIN, Présidente 

Mme Valérie MORLET, Conseillère 

M. Laurent NAJEM, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [E] [Y] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA



 



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.



***



Faits et procédure



Mme [V] [U] est propriétaire d'un appartement à [Adresse 7]. Elle a selon mandat du 1er janvier 2009 confié la gestion locative de ce bien à la SARL Cabinet [I].



Le bien a été donné en location à Mme [A] [M] et M. [R] [P] selon contrat de bail du 27 février 2009, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 50 euros de charges. Par avenant du 10 mars 2010, Mme [D] [B] est venue aux droits de Mme [M].



Les locataires ont cessé de régler leur loyer et le Cabinet [I], au nom de Mme [U], leur a le 25 octobre 2011 délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 3.320,73 euros. Le cabinet a ensuite, au nom de sa mandante et par acte du 16 mars 2012, assigné les locataires devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et des locataires et recouvrement des arriérés locatifs.



Le tribunal, par jugement du 13 juillet 2012, a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,

- condamné solidairement les locataires et la caution au paiement des arriérés locatifs,

- suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Mme [B] à s'acquitter de la dette par 24 mensualités,

- condamné les locataires aux dépens.



Mme [B] a donné congé de son logement à effet au 2 septembre 2012 mais est restée dans l'appartement au-delà. Un commandement de quitter les lieux lui a alors été délivré le 29 octobre 2012 et elle a saisi le juge de l'exécution d'une demande de sursis à son expulsion.



Entre-temps, la SARL Cabinet [I] a au mois d'octobre 2013 vendu son fonds de commerce à la SAS FD [I], avec effet au 20 décembre 2013.



Par jugement du 19 février 2013, le juge de l'exécution a accordé à Mme [J] [K] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 31 juillet 2013 à condition qu'elle règle l'indemnité d'occupation au plus tard le 10 de chaque mois.



Les dettes locatives Mme [J] [K] ont été apurées au mois de septembre 2016. Elles ont à nouveaux été constatées dès le mois de novembre 2016 et la locataire a finalement quitté les lieux le 31 août 2017. Mme [U] a récupéré les clefs de l'appartement le 11 septembre 2017.



Mme [U] et la société FD [I] ont par acte du 15 octobre 2017 d'un commun accord résilié le mandat de gestion signé au mois de janvier 2009, avec effet au 31 décembre 2017.

Mme [U] a vendu son appartement au cours de l'année 2018.



*



Arguant de manquements de la société FD [I] dans la gestion de son bien, Mme [U] l'a par acte du 3 octobre 2018 assignée en responsabilité et indemnisation devant le tribunal de grande instance de Créteil.



Le tribunal, devenu tribunal judiciaire, par jugement du 8 juin 2020, a :



- condamné la société FD [I] à verser à Mme [U] la somme de 279,81 euros en remboursement de sommes prélevées,

- débouté Mme [U] du surplus de ses demandes,

- condamné Mme [U] à verser à la société FD [I] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Mme [U] a par acte du 25 septembre 2020 interjeté appel de ce jugement, intimant la société FD [I] devant la Cour.



*



Mme [U], dans ses dernières conclusions signifiées le 21 décembre 2020, demande à la Cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il :

. l'a déboutée du surplus de ses demandes,

. l'a condamnée à payer à la société FD [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens,



Et, statuant à nouveau,



- dire que la société FD [I] a engagé sa responsabilité en l'absence de souscription de garantie loyers impayés comme cela était prévu contractuellement,

- en conséquence, condamner la société FD [I] à lui régler la somme totale de 27.067,34 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence de souscription ou mise en 'uvre de la garantie loyers impayés, se décomposant comme suit :

. 11.810,72 euros au titre des sommes qui auraient dues être prises en charge par la garantie d'assurances (loyers impayés, frais d'huissier, frais d'avocat et indemnité d'assurances au titre des dégradations),

. 6.000 euros au titre de la perte de gain locatif,

. 5.000 euros au titre du préjudice moral,

avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2017, date de réception de la mise en demeure,

- dire que la société FD [I] a commis une faute dans la gestion du bien lors de la restitution des lieux et a manqué de diligence lors du départ de la locataire, empêchant toute action en revendication à son encontre,

- en conséquence, condamner la société FD [I] à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de la perte de chance d'obtenir le surplus des frais de remise en état auprès de la locataire,

- dire que la société FD [I] a commis des erreurs de facturation et de reddition de comptes d'un montant total de 888,39 euros,

- en conséquence, condamner la société FD [I] à lui payer la somme complémentaire de 608,58 euros « en sus de la somme de 279,81 euros d'ores et déjà ordonnée en premier instance » [sic],

- dire que les intérêts légaux sur ces sommes seront calculés à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 20 novembre 2017,

- dire que la société FD [I] a exécuté son mandat de mauvaise foi, n'a pas assuré la reddition de comptes et d'information de manière fidèle et loyale à son mandant comme il aurait dû le faire et n'a pas daigné répondre aux demandes de transmission d'information sollicitées par lettre de mise en demeure du 17 novembre 2017, commettant ainsi des actes de résistance abusive,

- en conséquence, condamner la société FD [I] à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la résistance abusive.



En tout état de cause,



- condamner la société FD [I] à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société FD [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La société FD [I], dans ses dernières conclusions signifiées le 17 mars 2021, demande à la Cour de :



- le recevoir en ses écritures et le déclarer bien fondé,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

. débouté Mme [U] du surplus de ses demandes,

. condamné Mme [U] à lui payer la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné Mme [U] aux dépens,



En conséquence, à titre principal,



- constater l'absence de faute de sa part,

- constater l'absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués,

- constater l'absence de préjudice indemnisable qui lui serait opposable,

- en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée,

- en conséquence, débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,



A titre subsidiaire,



- minorer très substantiellement le préjudice allégué,

- dire qu'il ne pourrait correspondre qu'à une simple perte de chance de n'avoir pu recouvrer les arriérés locatifs,



En toute hypothèse,



- condamner Mme [U] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 1.500 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Me Manuel Raison.



*



La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 25 janvier 2023, l'affaire plaidée le 9 février 2023 et mise en délibéré au 13 avril 2023.



Motifs



Sur la responsabilité de la société FD [I]



Les premiers juges ont relevé que seule la SARL Cabinet [I] avait vérifié la solvabilité des locataires, que le mandat transmis à la société FD [I] n'était pas clair quant à l'obligation de souscription d'une garantie loyers impayés, que si le cabinet pouvait se voir reprocher un manque de suivi de la procédure d'expulsion, le déficit locatif ne pouvait lui être imputé (dû à la trêve hivernale), que les manquements du cabinet au moment du départ de la locataire n'avaient aucune incidence sur le préjudice de Mme [U], qu'aucun défaut d'information ni résistance abusive ne pouvait être reproché au cabinet, que seule une surfacturation de 228,55 + 50,86 = 279,41 euros pouvait être imputée au cabinet et, enfin, que Mme [U] ne pouvait se prévaloir d'un préjudice moral.



Mme [U] reproche aux premiers juges d'avoir ainsi statué. Elle fait valoir les manquements de la société FD [I] à ses obligations, tels le défaut de souscription ou de mise en 'uvre d'une garantie de loyers impayés (lui ayant fait perdre une garantie à hauteur de 11.810,72 euros, une perte de chance de relouer son appartement à hauteur de 6.000 euros, et lui ayant fait subir un préjudice moral indemnisable à hauteur de 5.000 euros), le défaut de diligence lors du départ de la locataire (lui ayant fait subir la perte de la chance de recouvrir le surplus des frais de remise en état qui n'auraient pas été pris en charge par la garantie des loyers impayés, soit 1.500 euros), des erreurs de facturation non prises en compte par le tribunal à hauteur de 191,16 + 286,05 + 131,77 = 608,98 euros et une résistance abusive de l'agence, justifiant l'allocation de 2.000 euros.



La société FD [I] ne critique pas le jugement, contestant toute faute de sa part, affirmant l'inopposabilité des demandes relatives à un défaut de vérification de la solvabilité des locataires ou de souscription d'une garantie de loyers impayés et, en tout état de cause, leur prescription. Elle nie également tout défaut de facturation de sa part. Elle fait ensuite état de ses diligences pour le recouvrement des loyers, le retard et les difficultés de recouvrement qui ne lui sont pas imputables, la bonne gestion du dégât des eaux, l'absence de faute au moment du départ de la locataire. Elle s'interroge en outre sur le lien de causalité entre sa mission et les préjudices allégués par Mme [U] et estime que celle-ci ne peut se prévaloir d'aucun préjudice indemnisable à son encontre.



Sur ce,



Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi (article 1134 ancien du code civil, applicable en l'espèce).



L'article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992 du même code énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



1. sur l'absence de vérification de la solvabilité des locataires



Mme [U] ne fait plus grief à la société FD [I] de ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire, obligation qui incombait au Cabinet [I], seul titulaire du mandat de gestion au moment de la conclusion du contrat de bail initial du 27 février 2009 puis de son avenant du 10 mars 2010, ainsi que l'ont à juste titre retenu les premiers juges, dont le jugement sera donc confirmé sur ce point.



2. sur le défaut de souscription ou mise en 'uvre de la garantie loyers impayé et les préjudices subis



Mme [U] a initialement confié un mandat de gestion de son bien immobilier au Cabinet [I]. Le mandat signé le 1er janvier 2009 contient une « clause particulière » manuscrite prévoyant « 2% TTC d'assurance loyer ».



Cette clause n'est certes pas claire, ainsi que l'ont constaté les premiers juges.



La référence à une « assurance loyer » permet cependant de comprendre, dans le contexte d'un mandat de gestion immobilière locative, qu'une assurance garantissant les loyers impayés est en cause, à la charge du mandataire. Seule reste incertaine la rémunération dudit mandataire à ce titre, la rédaction de la clause ne permettant pas de comprendre si les « 2% » constituent un supplément de salaire pour le mandataire (et dans ce cas, le paiement n'en est pas justifié par Mme [U]) ou si sa rémunération inclut déjà ces 2% pour la souscription d'une assurance.



Ainsi, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la Cour considère que le Cabinet [I] était tenu de souscrire une assurance garantissant les loyers impayés.



Alors que le contrat d'assurance est par nature aléatoire et ne peut être souscrit lorsque l'aléa est réalisé, et en l'espèce, lorsque des impayés de loyers sont constatés, une assurance à ce titre doit être souscrite en début de bail, ce que confirme la présence de la clause litigieuse dans le mandat confié au Cabinet [I]. Celui-ci était donc tenu par cette obligation dès le mois de janvier 2009.



La société FD [I] ne justifie en l'espèce pas des conditions d'achat au mois de décembre 2013 du fonds de commerce appartenant au Cabinet [I] et des éléments effectivement cédés. La loi ne définit pas les éléments du fonds de commerce, mais il ressort des dispositions de l'article L141-5 du code de commerce que le privilège du vendeur ne porte que sur les éléments du fonds énumérés dans la vente et dans l'inscription, et à défaut de désignation précise, que sur l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage. Ainsi, si, sauf disposition contraire, la vente d'un fonds de commerce ne porte pas sur le passif attaché à celui-ci, il porte bien sur la clientèle et concerne en conséquence les droits et obligations du cessionnaire à l'égard de celle-ci.



Cependant, quand bien même l'obligation de souscription d'une garantie de loyers impayés a été transmise par la société Cabinet [I] à la société FD [I] lors de la cession du fonds, Mme [U] avait nécessairement connaissance depuis le 1er janvier 2009 de l'absence de toute souscription d'une telle assurance alors qu'aucun frais ne lui était prélevé à ce titre.



Elle ne peut prétendre avoir été intentionnellement tenue dans l'ignorance de cette absence de souscription par l'agence de gestion locative entre 2009 et 2017. Elle ne démontre pas avoir « à plusieurs reprises » demandé au Cabinet [I] ou à la société FD [I] la raison pour laquelle la garantie n'était pas mise en 'uvre. Elle justifie en effet d'un seul courrier, non daté ni signé, mais adressé par pli recommandé à la société FD [I] qui l'a reçu le 20 septembre 2016, et qui lui a répondu le 28 septembre 2016, non en éludant la question, mais en précisant que la locataire en place s'était acquittée « de tous ses loyers » et que son compte présentait « un solde créditeur », précisions laissant entendre que tout recours à une garantie de loyers impayés était inutile. Il est sans emport en l'espèce que les loyers n'aient pas été réglés par la locataire elle-même.



Mme [U] a en outre tous les trois mois reçu, de la part du Cabinet [I] puis de la société FD [I], des comptes-rendus de gestion (ainsi que la situation locative de son bien) énumérant les prestations qui lui étaient facturées (honoraires de gestions de 4% des loyers encaissés, frais de bureau, honoraires du syndic, frais d'huissier, remplacement de convecteurs, diagnostics, frais de plomberie, etc.) et laissant clairement apparaître que parmi celles-ci ne figurait aucune cotisation d'assurance.



Elle avait ensuite connaissance, au vu de la situation locative de son bien qui lui était adressée trimestriellement, de l'existence de loyers impayés à compter de l'année 2011. Son conseil n'a cependant mis en demeure la société FD [I] (dénommée SARL [I] dans son courrier) de justifier de la souscription d'une assurance de garantie des loyers impayés que par courrier recommandé du 17 novembre 2017.



Mme [U] n'a introduit une action en justice à ce titre contre la société FD [I] que par acte du 3 octobre 2018, bien au-delà du terme de la prescription quinquennale, posée par l'article 2224 du code civil et courant à son encontre depuis 1er janvier 2009.

La prescription de l'action de Mme [U] est sanctionnée par l'irrecevabilité de ses demandes de dommages et intérêts venant réparer tant l'absence de garantie d'un assureur (qui n'est au demeurant pas établie), qu'une perte de gain en l'absence de toute relocation possible (pas non plus démontrée) et un préjudice moral, conformément aux termes de l'article 122 du code de procédure civile.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement qui a débouté Mme [U] de toute demande à l'encontre de la société FD [I] sur le fondement de son obligation de souscription d'une assurance garantissant les loyers impayés, et, statuant à nouveau de ce chef, de dire ladite demande irrecevable comme étant prescrite.



3. sur le défaut de diligences effectuées en vue de l'expulsion du locataire



L'article I point 10 des conditions générales du mandat confié par Mme [U] au Cabinet [I], dont le fonds a été racheté par la société FD [I] au mois de décembre 2013, stipule qu'est donné au mandataire le pouvoir de « à défaut de paiement par les débiteur et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers ».



Si les diligences entreprises par le Cabinet [I] puis la société FD [I] pour obtenir l'expulsion de la locataire ne réglant plus ses loyers (ou irrégulièrement) ont pu être discutées en première instance, elles ne le sont plus par Mme [U] devant la Cour de céans.



Les pièces du dossier révèlent en outre que le mandataire a pu justifier de ses diligences dès 2011 et jusqu'en 2014, et que si aucune action n'était justifiée ensuite, la société FD [I] a elle-même, en 2016, apuré l'arriéré de loyers et charges de la locataire, d'une part, et que les non-paiements ultérieurs n'auraient pu donner lieu à une expulsion de l'intéressée avant que celle-ci ne quitte elle-même le logement, au mois d'août 2017, d'autre part.



Les premiers juges ont estimé que le manque de suivi de la procédure d'expulsion par la société FD [I] ne pouvait donc être à l'origine d'un déficit de loyer, qu'il n'était pas non plus la cause des dégradations observées dans le logement et enfin que Mme [U] ne justifiait pas d'une impossibilité de relouer son bien.



Ces points, non contestés en cause d'appel, seront confirmés.



4. sur le défaut de diligences de la société FD [I] lors du départ de la locataire



L'article I point 1 des conditions générales du mandat reçu par le Cabinet [I], repris par la société FD [I], précise que celle-ci avait pouvoir pour « faire dresser tous états des lieux », notamment lors du départ d'un locataire.



La société FD [I] a le 19 juillet 2017 reçu le congé donné par Mme [J] [K] pour le 31 août 2017. La lettre de congé n'est pas versée aux débats, mais a été transmise par le gestionnaire à Mme [U] par courrier du 24 juillet 2017.



La société FD [I] a ensuite le 30 août 2017 dressé avec Mme [J] [K] un état des lieux de sortie, relevant que le robinet de l'évier de la cuisine n'était pas fixé, que le plan de travail était « en décomposition », que le parquet était en « mauvais état », que la peinture était en état d'usage mais présentait des traces d'enduit et d'humidité, que le coin cuisine se trouvait « ravagé : plan de travaille [sic] brûlé, taché, sali, gonflé, faïence décollé [sic], crédence complètement rouillée », que la fenêtre était en mauvais état, qu'il y avait de « grosses traces de salpêtre dans les coins », etc. Cet état des lieux ne fait certes pas référence à l'état des lieux d'entrée, mais laisse la comparaison entre les deux actes possible. Il ne compte qu'une seule page, suffisante alors que seul un petit appartement de deux pièces est en cause et qu'il contient l'ensemble des informations nécessaires le concernant et notamment les spécifications relatives à son mauvais état.



La société FD [I] ne justifie certes pas avoir, ensuite de cet état des lieux révélant le mauvais état de l'appartement de Mme [U], sollicité d'une entreprise un devis de remise en état. Mais ce point est sans emport sur les frais qu'auraient dû débourser la propriétaire pour entreprendre les travaux, ni sur la possibilité pour elle de se retourner contre la locataire, s'il s'avérait que l'état des lieux s'était aggravé entre son arrivée et son départ, pour obtenir réparation de son préjudice. Aucune carence de la société FD [I] n'empêchait Mme [U] d'engager une action contre la locataire, avant ou après avoir elle-même réglé les travaux.



Ainsi, Mme [U] ne démontre pas la réalité d'une faute de la société FD [I] à l'origine d'un préjudice résultant de la perte d'une chance de recouvrir les frais de remise en état de l'appartement (ou du surplus de ces frais non pris en charge par l'assureur) auprès de la locataire et a à juste titre été déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef par les premiers juges.



Le jugement sera en conséquence également confirmé à ce titre.



5. sur l'information donnée Mme [U]



L'article III des conditions générales du mandat de gestion locative donné au Cabinet [I], repris par la société FD [I], rappelle l'obligation de celle-ci de rendre compte de sa gestion au moins une fois par an, posée par l'article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.



Mme [U] ne conteste plus en cause d'appel avoir reçu du Cabinet [I] puis de la société FD [I] leurs comptes-rendus de gestion, non seulement annuels, mais trimestriels, depuis 2009. Elle ne conteste plus non plus l'absence de caractère abusif de l'absence d'information concernant la procédure d'expulsion de Mme [J] [K], faute d'intention de nuire prouvée de la société FD [I].



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a accordé aucune indemnité à Mme [U], à la charge de la société FD [I], à ce titre.



6. sur les erreurs de facturation



Le compte-rendu de gestion du Cabinet [I] du 24 juin 2009, pour la période du 1er avril au 30 juin 2009, mentionne les honoraires du syndic de copropriété pour le 3ème trimestre 2009 à hauteur de 191,16 euros (« GEI Période 3E TRIMESTRE 09 »). Or le compte-rendu de gestion du 2 octobre 2009, pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2009, mentionne à nouveau ces honoraires, venant s'ajouter aux honoraires de syndic du 4ème trimestre 2009. Il apparaît ainsi que les honoraires du 3ème trimestre ont bien été facturés deux fois à Mme [U]. Les comptes-rendus mentionnent qu'un ordre de virement, du montant correspondant aux recettes diminuées des factures personnelles de Mme [U], est émis en sa faveur, de sorte que celle-ci démontre bien, par la double déduction des honoraires du syndic des sommes lui revenant au titre de ses revenus locatifs, avoir trop versé au gestionnaire de son bien la somme de 191,16 euros. La Cour, sur infirmation du jugement de ce chef, condamnera en conséquence la société FD [I] à lui rembourser cette somme.



Les premiers juges ont pris acte de ce que la société FD [I] reconnaissait avoir surfacturé des frais de bureau, sur la base de 21,53 euros alors que le mandat prévoyait un

 tarif de 15 euros, et devait restituer à MMA [U], à ce titre, la somme de 228,55 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Le compte-rendu de gestion de la société FD [I] du 28 septembre 2017, pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2017, fait état des honoraires de syndic de 286,05 euros pour le 4ème trimestre 2017. Cette même somme, à ce même titre, figure également sur le compte-rendu de gestion du 29 décembre 2017, pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2017, laissant ainsi apparaître une double facturation des mêmes frais. Une seule somme de 286,05 euros a été prise en compte par le syndic (chèque n°2501217 du 19 octobre 2017) et déduite, mais il n'en demeure pas moins que les revenus locatifs de Mme [U], virés sur son compte par la société FD [I], tiennent à tort compte de la double facturation. Sur infirmation du jugement de ce chef, la Cour condamnera donc la société FD [I] à restituer ladite somme de 286,05 euros à Mme [U].



Les premiers juges ont ensuite pris acte de l'erreur, reconnue par la société FD [I], qui a prélevé indument à Mme [U] la somme de 50,86 euros au titre de frais de gestion pour l'année 2018, postérieurement à la résiliation de son mandat. Le jugement, non critiqué, sera confirmé de ce chef.



Enfin, le compte-rendu de gestion du 6 avril 2018 de la société FD [I], fait état d'un « Solde de l'immeuble (Euros) » de 131,77 euros, d'une « réserve sur frais déduite [du solde de Mme [U]] (Euros) » de « 999.000,00 » et d'un solde en faveur de l'intéressé, en euros, de « 0,00 ». Mme [U] ne peut cependant réclamer la condamnation de la société FD [I] au paiement de la somme de 131,77 euros au seul vu d'une réserve non justifiée de 999.999 euros, ce point résultant manifestement d'une erreur matérielle, laquelle a été rectifiée par un nouveau compte-rendu de gestion établi le 6 avril 2018 par la société [I], pour la période du 1er janvier au 31 mars 2018, et soldant les comptes entre les parties, au titre duquel elle émet bien un virement au profit de Mme [U] à hauteur de ladite somme de 131,77 euros. Celle-ci sera donc déboutée de sa demande de ce chef, présentée pour la première fois devant la Cour.



***



Il convient en conséquence, au terme de ces développements, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société FD [I] à payer la somme de 228,55 + 50,86 = 279,41 euros, mais de l'infirmer en ce qu'il a débouté Mme [U] de l'ensemble de ses autres demandes.



Statuant à nouveau de ces derniers chef et ajoutant au jugement, la Cour condamnera la société FD [I] à payer à Mme [U] la somme supplémentaire de 191,16 + 286,05 = 477,21 euros et déboutera celle-ci de sa demande en paiement présentée à hauteur de 131,77 euros.



7. sur la résistance abusive de la société FD [I]



Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (article 1240 nouveau - 1382 ancien - du code civil).



Mme [U], qui n'a pas démontré la dissimulation fautive de la part de la société FD [I] de la souscription d'une assurance garantissant les loyers impayés, qui ne peut reprocher à l'agence d'avoir procédé au paiement de loyers dus par la locataire, qui a reçu des comptes-rendus de gestion trimestriellement et qui ne prouve pas qu'un impayé de charges de syndic par l'agence ait retardé la vente de son appartement, ne peut se prévaloir d'une gestion de mauvaise foi du mandat de gestion ni d'une résistance abusive à transmettre des informations. Seules des erreurs de facturations ont été commises par la société FD [I], qui en a reconnu deux. Les deux erreurs non admises ne caractérisent pas la mauvaise foi ni l'intention de nuire de l'agence aux intérêts de Mme [U].



Les premiers juges ont en conséquence à bon droit débouté Mme [U] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral présentée à hauteur de 2.000 euros, préjudice justifié ni dans son principe, ni dans son montant.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les dépens et frais irrépétibles



Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de Mme [U].



Ajoutant au jugement, la Cour condamnera Mme [U], qui succombe pour la majeure partie de son recours, aux dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil de la société FD [I] qui l'a réclamée, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.



Tenue aux dépens, Mme [U] sera également condamnée à payer la somme équitable de 1.500 euros à la société FD [I] en indemnisation des frais exposés devant la Cour et non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ces motifs,



La Cour,



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [V] [U] de ses demandes indemnitaires présentées sur le fondement d'un défaut de souscription ou de mise en 'uvre d'une assurance garantissant les loyers impayés et en ce qu'il a limité la condamnation de la SAS FD [I] au paiement de la somme de 279,81 euros entre les mains de Mme [V] [U],



Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit Mme [V] [U] irrecevable en ses demandes présentées contre la SAS FD [I] au titre d'une obligation de souscription d'une assurance garantissant les loyers impayés, prescrites,



Condamne la SAS FD [I] à payer à Mme [V] [U], outre la somme de 279,81 euros, la somme de 477,21 euros,



Déboute Mme [V] [U] de sa demande de paiement de la somme de 131,77 euros,



Condamne Mme [V] [U] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Manuel Raison,



Condamne Mme [V] [U] à payer la somme de 1.500 euros à la SAS FD [I] en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,