Cour d'Appel · 2e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/03740 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PPR3

(jonction avec le N° RG 22/3827)





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 30 JUIN 2022 

JUGE DE L'EXECUTION DE MONTPELLIER 

N° RG 22/15086





APPELANTS :



Madame [A] [L] épouse [X]

née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 17]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans le dossier RG 22/3827



Monsieur [E] [X]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 17]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représenté par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelant dans le dossier RG 22/3827







INTIMES :



Monsieur [P] [O]

né le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représenté par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MELMOUX











Madame [Y] [K]

née le [Date naissance 7] 1994 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MELMOUX 



Madame [D] [J]

née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MELMOUX

Intimé dans le dossier RG 22/3827



Monsieur [F] [Z]

né le [Date naissance 8] 1987 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Me Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me MELMOUX

Intimé dans le dossier RG 22/3827





Ordonnance de clôture du 13 Février 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame Nelly CARLIER, Conseiller,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



*

* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 20 mai 2019, la SCI DML a vendu à M. [F] [Z] et Mme [D] [J] les lots n° 6 et 18 correpondant à un parking et un appartement au sein d'un immeuble en copropriété sis sur la commune de [Localité 9] [Adresse 6] et [Adresse 12].



A lala suite de l'effondrement de partie de l'ensemble immobilier causant des désordres affectant tant les parties communes de la copropriété que les parties privatives de plusieurs copropriétaires, dont font partie M. [F] [Z] et Mme [D] [J], une expertise a été ordonnée par décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 20 mai 2021.



Se prévalant d'un risque de non-recouvrement de leur créance indemnitaire, M. [F] [Z] et Mme [D] [J] ont saisi, par requête du 3 février 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir autoriser à procéder à une inscription d'hypothèque provisoire sur les biens immobiliers dont M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X], associés et cogérants au sein de la SCI DML, sont propriétaires et situés sur la commune de [Localité 9] cadastrés section BH n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] , ainsi qu'à faire pratiquer une saisie conservatoire sur leurs comptes bancaires, et ce pour sûreté, garantie et conservation de la somme de 161 000 €.



Le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier, par ordonnance du 7 février 2022, a fait droit à cette requête.



M. [F] [Z] et Mme [D] [J] ont fait procéder le 14 février 2022 à l'inscription de cette hypothèque judiciaire provisoire qui a été dénoncée à M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] par exploit d'huissier du 18 février 2022.



Le 14 mars 2022, M. [F] [Z] et Mme [D] [J] ont introduit une action au fond , actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir statuer sur la responsabilité civile de la SCI DML et des époux [X] à la suite des désordres en cause, ainsi que sur leurs préjudices.



Par exploit d'huissier en date du 18 mars 2022, M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] ont fait assigner M. [F] [Z] et Mme [D] [J] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir rétracter l'ordonnance qu'il a rendu le 7 février 2022.



Par jugement en date du 30 juin 2022 (n° RG 22-15086), le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a :

- débouté M. [E] [X] et son épouse, Mme [A] [L] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamné M. [E] [X] et son épouse Mme [A] [L] à payer à M. [F] [Z] et Mme [D] [J] ensemble la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code dc procedure civile,

- condamné M. [E] [X] et son épouse Mme [A] [L] aux entiers dépens de l'instance,



Le 8 juillet 2022, M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de M. [P] [O] et de Mme [Y] [K]. Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 22-3740.



Le 13 juillet 2022, M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] ont interjeté appel de ce même jugement à l'encontre de M. [F] [Z] et Mme [D] [J] . Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 22-3827.



Dans le cadre de ces deux procédures, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 février 2023 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions,M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] demandent à la Cour de :

- réformer le jugement entrepris.

- ordonner la rétractation de l'ordonnance rendue par Mme le Juge de l'Exécution près le Tribunal Judiciaire de Montpellier en date du 7 février 2022. 

- débouter les consorts [M] de l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions. 

- prononcer la mise hors de cause de Monsieur [O] et de Mme [K] 

- condamner les consorts [M] au paiement de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en cause d'appel outre les entiers dépens. 



Dans le cadre de la procédure n° RG 22-3740, aux termes de leurs dernières écritures signifiées par la voie électronique le 10 février 2023 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [P] [O] et Mme [Y] [K] demandent à la Cour de :

- débouter les appelants de leurs demandes et prétentions 

- confirmer le jugement du Juge de l'exécution en date du 30 juin 2022 

- y ajoutant, condamner Mme [U] et M. [C] à verser la somme de 6000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



 Dans le cadre de la procédure n° RG 22-3827, aux termes de leurs dernières écritures signifiées par la voie électronique le 10 février 2023 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [D] [J] et M. [F] [Z] demandent à la Cour de :

- débouter les consorts [X] [L] de leurs demandes et prétentions 

- confirmer le jugement en date du 30 juin 2022 en toutes ses dispositions sauf l'article 700 qu'il convient de porter à la somme de 6000 € 

 - condamner les consorts [X] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais d'hypothèque judiciaire. 

 

MOTIFS



Sur la jonction des procédures



S'agissant de deux appels portant sur le même jugement, il y a lieu d'ordonner la jonction des procédures portant les numéros 22/3740 et 22/3827 au répertoire général sous le seul numéro 22/3740, en application de l'article 367 du code de procédure civile.



Sur la mise hors de cause de M. [P] [O] et Mme [Y] [K] 



Il y a lieu de mettre hors de cause M. [P] [O] et Mme [Y] [K] dans le cadre de la présente instance, ces derniers n'ayant pas été parties au jugement entrepris (n° RG 22- 15086), les appelants ayant opéré une confusion avec un autre jugement du même jour (n° RG 22-15107) dont l'appel est également en cours sous les n° RG 22-3745 et 22-3826).



Sur la demande de rétractation de l'ordonnance du 7 février 2022



En l'espèce, la demande de rétractation de l'ordonnance du 7 février 2022, qui a fait droit à la requête de Mme [D] [J] et M. [F] [Z] aux fins d'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers dont M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] sont propriétaires, nécessite l'examen des conditions requises par l'article L 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, lequel dispose en son premier alinéa que : 'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.'



Il convient de rappeler que le juge, auquel est déférée une mesure conservatoire, se place dans la même position que le juge qui a autorisé la mesure. Il examine au jour où il statue d'une part l'apparence du principe de créance - et non la certitude, la liquidité, l'exigibilité ou le montant de la créance - et évalue d'autre part la menace qui pèse sur le recouvrement.



En l'espèce, Mme [D] [J] et M. [F] [Z] ont sollicité l'autorisation de procéder à cette inscription d'hypothèque provisoire aux fins de recouvrement de la somme de 161 000 € au titre de l'indemnisation de leurs préjudices consécutifs aux désordres affectant leurs biens immobiliers, lesquels leur ont été vendus par la SCI DML dont les époux [X] sont associés et co-gérants, désordres consécutifs à un effondrement de partie de l'ensemble immobilier en cause.



Pour justifier de l'apparence du principe de leur créance contestée par les appelants, ils produisent un rapport de diagnostic de structure de l'immeuble établi à la demande du conseil des acquéreurs le 11 avril 2021par Ingerec Bet Structure et aux termes duquel il résulte que partie de l'ensemble immobilier bâti en copropriété, dont les lots acquis par les consorts [M] font partie, s'est effondrée le 14 janvier 2021, que des désordres importants ont également affecté les parties privatives des acquéreurs, avec un plancher fortement endommagé avec rupture des éléments porteurs rendant inhabitable le logement et l'apparition de fissures dans les parois et les doublages, le rapport relevant, au surplus, l'existence de non-conformité ou malfaçons au niveau des planchers et des murs, en lien avec des travaux de rénovation entrepris, préalablement à la vente et de concert par l'ensemble des vendeurs de cet ensemble immobilier sans respect de la réglementation imposée par les textes normatifs et de l'obligation de conseil due aux acquéreurs, s'agissant au surplus d'un bien immobilier ancien et dans un état de vétusté avancé.



Si ce rapport a été établi certes de manière non contradictoire comme le relève les appelants, il convient néanmoins de faire observer qu'il a été versé régulièrement aux débats, est soumis à la discussion des parties et surtout est corroboré par les divers compte-rendus adressés aux parties concernées par l'expert judiciaire dans le cadre de la mesure d'instruction actuellement en cours et particulièrement de ceux en date des 29 juin 2021 et 9 février 2023, desquels il ressort notamment que :

- l'effondrement des appartements voisins (8E et 8F) a provoqué celui par moitié de l'appartement des intimés (8D) avec menace importement d'effondrement du plancher de cet appartement ainsi que les parties communes

- la base du mur de façade sur lequel repose le bien présente un problème d'humidité 

- la structure de plancher présente des faiblesses structurelles inquiétantes résultant de ruptures et de fissures sur les appuis de poutres liés à la corrosion des aciers ne permettant pas de garantir la solidité des planchers.



L'acte authentique de vente liant les parties confirme, par ailleurs, en pages 18 et 19 que la SCI DML a fait réaliser des travaux sur le bien vendu aux consorts [M], travaux ne se limitant pas à de simples aménagements, comme tentent de le soutenir les appelants mais bien à des travaux d'importance portant sur la toiture, les ouvertures et le plancher, nécessitant le dépôt d'un permis de construire. 



C'est, en conséquence, à juste titre, que le premier juge a considéré que la responsabilité de la SCI DML et de ses associés et co-gérants, les époux [X] étaient susceptibles de voir engager leurs reponsabilités civiles :

- du fait de la garantie des vices cachéees à laquelle le vendeur est tenu en application des articles 1641 et suivants du code civil

- du fait de la garantie décennale des constructeurs en application des articles 1792 et suivants du même code

- du fait de de fautes délictuelles commises par les époux [X] et détachables de leurs fonctions de co-gérants.



En ce qui concerne la garantie des vices cachées, s'il est exact, comme le relèvent les appelants que l'acte de vente du 20 mai 2019 comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachées, il est constant qu'une telle clause n'est pas applicable au vendeur professionnel, lequel est présumé de manière irréfragable avoir eu connaissance des vices de la chose vendue.



Les appelants soutiennent que la SCI DML ne saurait être assimilée à un vendeur professionnel s'agissant d'une SCI familiale n'ayant procédé dans le cadre de son activité qu'à un seul achat immobilier et alors que même si elle se serait comportée en qualité de maître de l'ouvrage à l'occasion des travaux précités, ceux-ci n'ont consisté qu'en un aménagement des locaux et non en une construction. 



Or, si la seule mention figurant aux statuts de la SCI DML que l'activité de celle-ci a pour objet "la propriété, la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou tout autre forme d'immeuble que la société se propose d'acquérir et toutes les opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère civil et se rattachant à l'objet social", habituelle pour toutes les SCI, ne suffit pas à donner à la SCI DML un statut de vendeur professionnel, alors qu'il n'est produit aucune pièce tendant à établir que l'activité réelle de la SCI consiste en l'achat ou la revente de biens immobiliers à titre habituel et dans un but purement spéculatif, en revanche, les travaux qu'elle a fait réaliser sur les biens vendus ne sauraient être considérés comme de simple travaux d'aménagement, ainsi que rappelé précédemment, mais comme de véritables travaux de rénovation et assimilables à des travaux de construction en vue de la revente, la SCI DML s'étant donc comportée comme un vendeur-constructeur, qualité confirmée par les dispositions de l'acte de vente, ainsi qu'il sera précisé au titre de développements sur la garantie décennale et donc comme un vendeur professionnel, qualité excluant l'application de la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente.



En ce qui concerne la garantie décennale, l'article 1792-1-2° du code civil prévoit qu'est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.



En l'espèce, les appelants ne sauraient soutenir que la SCI DML n'avait pas la qualité de vendeur constructeur alors que les travaux en cause par leur nature et leur importance entrent dans le champ d'application de l'article 1792 du code civil, les dispositions de l'acte de vente confirmant en ses pages 19 et 20 que du fait de la réalisation de ces travaux, le bien vendu est soumis aux dispositions des articles 1792 et suivants du code précité relatives aux diverses garanties et reposnsabilités attachées à cette 'construction', lesquelles consistent notamment en la garantie décennale et le vendeur étant expressément informé de ce qu'en l'absence d'assurances dommages-ouvrages, il devient débiteur des garanties imposées aux 'constructeurs' , l'acquéreur pouvant donc se retourner contre lui sans qu'une clause exonératoire puisse être insérée dans l'acte. 



En conséquence, les époux [X], en leurs qualités d'associés, sont susceptibles d'être tenus envers les consorts [M] au paiement de la dette de la SCI DML résultant de l'engagement de ses responsabilités en vertu des textes précités, les associés, en application de l'article 1857 du code civil, répondant indéfiniment à l'égard des tiers des dettes sociales à proportion de leurs parts. Le débat sur le point de savoir si l'obligation des associés à ce titre doit être divisée entre chacun d'eux à concurrence de leurs parts ou peut faire l'objet d'une solidarité est indifférent dans le cadre du présent litige dés lors qu'il n'a aucune incidence sur l'examen de l'apparence de la créance à leur égard et qu'il reviendra au seul juge du fond de trancher pour déterminer l'étendue de l'obligation de chacun des associés. 



Enfin, les époux [X] ayant également la qualité de co-gérants de la SCI DML ils sont soumis aux dispositions de l'article 1850 du code civil qui prévoit que chaque gérant est responsable individuellement envers la société et les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion, telles que ces dispositions ont été reprises dans les statuts de la SCI DML. Les rapports d'expertise précités mettent en évidence à la charge de la venderesse, en sa qualité de maître d'oeuvre l'existence de divers manquements sur le plan réglementaire et déontologique résultant notamment de l'absence de réalisation d'études techniques ou diagnostics préalables, de mise en place d'un bureau de contrôle, l'acte de vente confirmant qu'elle n'a pas davantage souscrit d'assurances dommages-ouvrages et garantie décénnale. La responsabilité des gérants est donc susceptible d'être mise en oeuvre et il appartiendra au juge du fond de déterminer s'ils ont commis à ce titre des fautes de gestion séparables ou non de leurs fonctions.



L'apparence de la créance est également établie en son montant dés lors que M. [W], expert ingénieur qui a rédigé le rapport amiable du 11 avril 2021 a évalué à la somme de 118 560 € HT, soit 142 272 € TTC les travaux de reprise des désordres concernant les consorts [M] (lettre du 7 juin 2021), somme à laquelle devra s'ajouter l'évaluation de leurs préjudices moral et de jouissance qu'ils évaluent respectivement à 10 000 € et 10 681, 36 €, soit un total excédant largement le montant de la garantie sollicité. L'indemnisation de ces préjudices, même si les contestations au fond portant sur le principe ou la détermination de leur montant n'ont pas été définitivement tranchées doit être considérée comme raisonnablement plausible dés lors qu'elle présente un lien de causalité direct avec les désordres subis et est susceptible de résulter de manière vraisemblable des actions engagées à l'encontre de la SCI DML et des époux [X].



S'agissant de l'existence de menaces de recouvrement, il convient de rappeler qu'il incombe au créancier d'apporter la preuve des circonstances mettant en péril le recouvrement de sa créance.



Il convient de relever que la créance invoquée est d'un montant supérieur à 150 000 €, qu'il ressort des pièces produites et il n'est pas contesté par les appelants qu'ils ont entrepris de vendre leur bien immobilier visé dans la requête , ainsi qu'il résulte d'une annonce sur le site Le bon coin en janvier 2022, que ce bien apparaît constituer leur seul patrimoine immobilier, qu'il n'a au surplus été souscrit dans le cadre de la réalisation des travaux litigieux aucune assurance dommages-ouvrages ou garantie décénnale susceptibles de garantir la SCI DML ou ses associés des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre. Il n'est donc pas exclu qu'au regard de l'importance de la créance, les époux [X] entendent se soustraire au recouvrement de cette créance importante et se rendent insolvables par la vente de ce seul patrimoine immobilier. 



Il convient, en conséquence de considérer que ces circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de la créance des consorst [M], conformément à la juste appréciation portée par le premier juge sur ce point.



C'est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance du 7 février 2022 formée par les époux [X] , ainsi que l'ensemble de leurs demandes accessoires.



Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] seront condamnés à payer à M. [F] [Z] et Mme [D] [J] la somme de 2500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.



 La demande formée sur le même fondement par M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X], qui succombent à l'instance sera rejetée.



La demande formée par M. [P] [O] et de Mme [Y] [K] en application du même texte étant dirigée exclusivement à l'encontre de Mme [U] et M. [C], qui ne sont pas parties à la présente instance, sera également rejetée.



 M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X], parties perdantes à l'instance, supporteront la charge des dépens de l'instance d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Ordonne la jonction des procédures portant les numéros 22/3740 et 22/3827 au répertoire général, sous le seul numéro 22/3740



Met hors de cause M. [P] [O] et Mme [Y] [K] dans le cadre de la présente instance,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Condamne M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] à payer à M. [F] [Z] et Mme [D] [J] la somme de 2500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 



 Rejette les demande formées par M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X], ainsi que par M. [P] [O] et de Mme [Y] [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [X] et Mme [A] [L] épouse [X] aux dépens de l'instance d'appel.



Le greffier Le président