Cour d'Appel · 3e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/00135 - N° Portalis DBVK-V-B7D-N625





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 03 DECEMBRE 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN 

N° RG 15/04747





APPELANT :



Monsieur [C] [N]

né le [Date naissance 5] 1969 

de nationalité Syrienne

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES - PY - MOLINA - BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant





INTIMES :



Monsieur [C] [G]

né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 11] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 7]

et

Madame [Z] [U] épouse [G]

née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 10] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Mohamed JARRAYA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES - non plaidant 

absence d'acquittement du droit de timbre 



S.A 3F SUD SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE anciennement dénommée IMMOBILIERE MEDITERRANEE SA d'HLM représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l'audience par Me Julie SALA, avocat au barreau de PERPIGNAN





Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 FEVRIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire, 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *









EXPOSE DU LITIGE



Le 11 décembre 2012, monsieur [N] a conclu pour une durée de 23 mois avec les époux [G], bailleurs, un contrat de location d'un local commercial de 55 m2 pour l'exercice d'une activité de restauration rapide, situé au rez-de-chaussée d'une copropriété sise [Adresse 8].



Les 17 et 18 avril 2013, le mur mitoyen séparant cet immeuble de celui situé [Adresse 6], dont les lots 1 à 6 appartenaient à la commune de [Localité 12] avant d'être vendus selon acte notarié du 26 décembre 2012 pour les lots 2 à 6 à la SA Immobilière Méditerranée, s'est partiellement effondré au niveau du deuxième étage.



Un arrêté de péril a été pris par le maire de [Localité 12] le 19 avril 2013, interdisant à monsieur [N] d'accueillir du public et d'exploiter son commerce.



A l'issue d'une première réunion d'expertise du 6 juin 2013, il a été relevé l'existence d'une fuite sur la canalisation encastrée dans la gaine technique de l'immeuble sis [Adresse 6]. Cette fuite, qui concernait l'alimentation en eau de l'appartement du 3ème étage et se situait au niveau de l'appartement du 2ème étage, a provoqué des infiltrations, elles mêmes à l'origine de la déstabilisation des murs en pisé des trois immeubles.



Par ordonnance du 17 septembre 2014, monsieur [N] a obtenu du juge des référés la désignation de monsieur [B] en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 25 février 2015, retenant que les effondrements sont dus à un vice de construction et une malfaçon dans la mise en 'uvre des canalisations PER d'alimentation en eau de l'appartement du 3ème étage situé [Adresse 6], lors de travaux de réhabilitation réalisés en 2002.



Par assignation du 29 juin 2015, les époux [G] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan pour solliciter la condamnation de la SA Immobilière Méditerranée à les indemniser au titre des pertes locatives et des travaux de réfection des murs mitoyens. La MAAF, assureur des époux [G], est intervenue volontairement à la procédure.



Par ordonnance du 17 février 2016, la SA Immobilière Méditerranée a été condamnée à verser aux époux [G] une somme provisionnelle de 37 800 euros au titre de la perte de loyers arrêtée au 31 août 2015 dont 22 891 euros revenant à la MAAF au titre des sommes dont elle avait fait l'avance.



Sur appel de la MAAF qui contestait le montant accordé, la cour d'appel de Montpellier a, par arrêt du 26 janvier 2017, rectifié l'ordonnance de référé sur les sommes payées par la MAAF et l'a infirmée partiellement en disant que les époux [G] ne pouvaient prétendre à recevoir aucune somme au titre des frais d'expertise.



Par acte du 29 octobre 2015, monsieur [N] a assigné les époux [G] et la SA Immobilière Méditerranée devant le tribunal de grande instance de Perpignan.



Par actes des 21 et 22 janvier 2016, la SA Immobilière Méditerranée a assigné la commune de [Localité 12] et la SA [Localité 12] Réhabilitation devant de même tribunal. Par acte du 7 avril 2016, la commune de [Localité 12] a assigné la SA Allianz IARD. Par acte du 6 avril 2017, les époux [G] ont assigné la SA MAAF Assurances.



Ces instances ont été jointes.



Le 15 juillet 2016, suite à un effondrement partiel survenu en juin 2016 d'un mur de l'ensemble immobilier formé par les immeubles situés [Adresse 4], [Adresse 8], [Adresse 6], la commune de [Localité 12] a pris un arrêté prescrivant la démolition immédiate de ces immeubles.



Par jugement réputé contradictoire du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment :

- débouté monsieur [N] de ses demandes à l'encontre des consorts [G] sur le fondement de l'article 1721 du code civil,

- débouté monsieur [N] de ses demandes à l'encontre de la SA Immobilier Méditerranée HLM sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil,

- déclaré la SA Immobilier Méditerranée HLM responsable du dommage causé par la ruine du bâtiment situé [Adresse 6] envers les consorts [G],

- débouté les consorts [G] de leurs demandes à l'encontre de la SA Immobilier Méditerranée HLM,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SA Immobilier Méditerranée HLM, la commune de [Localité 12] et la SA [Localité 12] Réhabilitation aux entiers dépens d'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



Le 9 janvier 2019, monsieur [N] a régulièrement interjeté appel de ce jugement à l'encontre des époux [G] et de la SA Immobilière Méditerranée HLM.



Par ses conclusions enregistrées au greffe le 12 février 2021, monsieur [C] [N] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner solidairement les époux [G] et la SA Immobilière Méditerranée à lui verser la somme de 54 473,06 euros à titre provisionnel en réparation des préjudices subis consécutivement à l'effondrement du mur mitoyen du local loué. Il sollicite en outre la condamnation solidaire des époux [G] et de la SA Immobilière Méditerranée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 4 mars 2019, monsieur [C] [G] et madame [Z] [U] épouse [G] demandent à la cour la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de monsieur [C] [N] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 février 2021, la SA 3F Sud société anonyme d'habitations à loyer modérée (anciennement dénommée SA Immobilière Méditerranée HLM) demande à la cour la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de toute partie succombante à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit des avocats de la cause. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 24 janvier 2023.



Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. 





MOTIFS





Sur la recevabilité des conclusions des consorts [G]



Malgré un ultime avis de relance en date du 6 février 2023, les consorts [G] ne se sont pas acquittés de leur droit de timbre. 



Dans ces conditions, en application de l'article 963 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de leurs conclusions sera constatée. 





Sur la responsabilité des consorts [G]



Au visa de l'article 1721 du code civil le tribunal a débouté monsieur [N] de sa demande, relevant que les vices n'avaient pas affecté l'immeuble loué mais l'immeuble mitoyen sis [Adresse 6], appartenant à la société Immobilière Méditerranée depuis le 26 décembre 2012. 



L'appelant, tout en admettant dans ses écritures que les désordres sont dus à un défaut d'exécution lors de la mise en 'uvre des canalisations de l'immeuble sis au [Adresse 6], soutient de nouveau en appel que les locaux par lui loués étaient affectés d'un vice au moment de la conclusion du bail. 



Le rapport d'expertise judiciaire de monsieur [B] indiquant clairement que l'origine du sinistre provient des canalisations de l'immeuble sis au [Adresse 6], et non de l'immeuble loué, il est clair que la chose louée ne comportait pas de vices ou défauts au sens de l'article 1721 du code civil. 



Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 





Sur la responsabilité de la SA 3F Sud Societé Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré anciennement dénommée SA Immobilière Méditerranée HLM



Le tribunal a retenu, sur demande des consorts [G], la responsabilité de la SA Immobilière Méditerranée HLM sur le fondement des articles 1384 et 1386 du code civil dans leur rédaction applicable au présent litige, les effondrements survenus les 17 et 18 avril 2013 étant dus à un vice de construction lors des travaux réalisés au [Adresse 6] appartenant à la SA Immobilière Méditerranée, laquelle n'établissait pas que les dommages étaient dus à une cause étrangère. 



L'appelant, qui fondait sa demande à l'encontre de la SA Immobilière Méditerranée HLM en première instance uniquement sur le fondement de l'article 1382 (ancien) du code civil, la fonde désormais sur les articles 1384 et 1386 (anciens) dudit code, faisant sienne la motivation retenue par le tribunal. 



Si la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée SA immobilière Méditerranée HLM demande la confirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a débouté l'appelant de ses demandes à son encontre (sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil), elle ne conteste pas, aux termes de ses écritures en appel, sa responsabilité sur le fondement des articles 1384 et 1386 du code civil, ses conclusions ne contenant aucune critique du jugement sur ce point. 



Il est constant que le dommage causé à l'immeuble sis [Adresse 8] a pour cause la ruine du bâtiment sis [Adresse 6], cette ruine étant elle même due à un vice de construction. 



Il apparaît par ailleurs clairement que monsieur [N], qui louait un local commercial dans l'immeuble sis [Adresse 8], s'est vu interdire toute exploitation de son commerce du fait de l'effondrement.



Il existe par conséquent un lien de causalité entre la ruine de l'immeuble sis [Adresse 6] et le dommage subi par monsieur [N]. 



Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé, mais il sera néanmoins précisé que la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée SA immobilière Méditerranée HLM est déclarée responsable du dommage causé par la ruine du bâtiment situé [Adresse 6] non seulement à l'égard des consorts [G] mais également de monsieur [N]. 







Sur les préjudices subis par monsieur [N]



L'appelant verse aux débats une attestation émanant d'un conseil en gestion d'entreprise (pièce 7 de l'appelant) faisant état d'une perte de chiffre d'affaires d'un montant de 27 000 euros pour la période du 19 avril 2013 au 11 septembre 2013, un état comptable et fiscal (pièce 9 de l'appelant) évaluant une perte d'exploitation à la somme de 53 363 euros pour la période du 19 avril 2013 au 31 octobre 2014, date de la fin du bail et une évaluation des experts amiables (pièce 3 de l'appelant) retenue par l'expert judiciaire (pièce 3 de la SA) laissant apparaître une perte de marchandises pour la somme de 1 110,06 euros. 



L'attestation de monsieur [L] [P], conseil en gestion d'entreprise, indiquant un chiffre d'affaires avant sinistre de 23 000 euros et évaluant la perte de chiffre d'affaires à 27 000 euros n'est étayée par aucun élément comptable. Elle apparaît dès lors comme dénuée de toute force probante. 



Il en est de même de l' « état comptable et fiscal » qui n'est ni signé ni certifié ni enregistré et se présente comme un simple document établi sur une feuille vierge et émanant d'une personne non identifiée. 



Dans ces conditions, monsieur [N] ne justifie de la réalité et de la consistance de son préjudice qu'à hauteur de la somme de 1 110,06 euros, à laquelle la SA 3F sud SA d'HLM anciennement dénommée SA immobilière Méditerranée HLM sera par conséquent condamnée. 





Sur les demandes accessoires



Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera confirmé quant aux dépens et infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SA 3F sud SA d'HLM anciennement dénommée SA immobilière Méditerranée HLM, succombant, elle sera condamnée à payer à monsieur [N] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle sera également condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevables les conclusions de monsieur [C] [G] et de madame [Z] [U] épouse [G] en cause d'appel ;



Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan le 3 décembre 2018, sauf en ce qu'il a débouté monsieur [C] [N] de ses demandes à l'encontre de la SA Immobilière Méditerranée SA d'HLM et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;



Statuant des chefs infirmés,



Condamne la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée Immobilière Méditerranée SA d'HLM à payer à [C] [N] la somme de 1 110,06 euros en réparation de son préjudice ;



Déboute monsieur [C] [N] du surplus de ses demandes ;



Condamne la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée Immobilière Méditerranée SA d'HLM à payer à monsieur [C] [N] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Y ajoutant,



Déclare la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée Immobilière Méditerranée SA d'HLM responsable du dommage causé par la ruine du bâtiment situé [Adresse 6] envers monsieur [C] [N] ;



Condamne la SA 3F Sud SA d'HLM anciennement dénommée Immobilière Méditerranée SA d' HLM aux dépens d'appel. 



Le greffier, Le président,