Cour d'Appel · 3e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/03606 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NXWK





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 21 JUIN 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 17/00338





APPELANT :



Monsieur [J] [R]

né le 27 Octobre 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Jean-Pierre BERTHOMIEU avocat au barreau de montpellier





INTIMEE :



Madame [V] [I]

née le 15 Mars 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Hugues MOULY, avocat au barreau de NARBONNE





INTERVENANTE :



Syndicat des copropriétaires résidence Lapeyrade, pris en la personne de son syndic en exercice Sud Syndic

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER







Ordonnance de clôture du 23 Janvier 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





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EXPOSE DU LITIGE :



Le 8 avril 2011, Madame [V] [I] a acquis de Monsieur [J] [R] un bien immobilier dans une résidence, située à [Localité 3] au [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété pour le prix de 180 000 euros dont 3 500 euros pour les meubles. 



En novembre 2011, Madame [I] a constaté des infiltrations d'eau par la toiture en raison de fortes pluies et un affaissement du sol au niveau de la terrasse avec des fissures, outre divers défauts constatés ultérieurement. Madame [I] a fait constater ces désordres par huissier de justice et en a informé son vendeur. 



Par ordonnance de référé du 4 juin 2013 a été instituée une mesure d'expertise confiée à Monsieur [U] [F] lequel s'est adjoint un BET en qualité de sapiteur, cette mesure ayant été étendue au précédent propriétaire de l'appartement. 



Le 27 mars 2015, l'expert a déposé son rapport. 



Par actes des 9 et 16 février 2017 et au visa du rapport de l'expert, Madame [I] a fait assigner Monsieur [R] et le syndicat de copropriétaires de la résidence Lapeyrade afin de voir annuler la vente et d'obtenir indemnisation des préjudices subis. 



Le 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a :



- constaté que l'assignation a été publiée à la conservation des hypothèques le 14 mars 2017, et a rejeté le moyen d'irrecevabilité et déclaré la demande recevable ;



- dit que dans le cadre de la vente d'immeuble du 8 avril 2011, Monsieur [R] a fait preuve d'une réticence dolosive justifiant l'annulation de la vente ;



- prononcé l'annulation pour dol de la vente consentie, suivant acte authentique reçu par Maître [B] [M], notaire associé de la S.C.P Ferret-Ancely-[M] à [Localité 3], le 8 avril 2011 par Monsieur [J] [R] à Madame [V] [I] [Z], des biens suivants : dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3], [Adresse 5] cadastré section AD n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 1] [Adresse 11], surface 00 ha 06 a 49 ca, Lot n°20. La moitié indivise du lot n°26. Lot n°33. La moitié indivise du lot n°101. Lot n°102;



- condamné Monsieur [R] à payer à Madame [I] la somme de 180 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et la somme de 9 161 euros au titre des frais de la vente ;



- condamné Monsieur [R] à payer à Madame [I] la somme de 34 200 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires ;



- condamné Monsieur [R] à rembourser à Madame [I] les frais de publication à la Conservation des hypothèques de [Localité 3] de l'acte introductif d'instance et de la présente décision;



- déclaré irrecevable la demande présentée par Madame [I] à l'encontre du syndicat de copropriétaires ;



Sur la demande de Monsieur [R] :



- condamné le syndicat de copropriétaires à commander auprès de tout ingénieur ou bureau d'étude compétent l'étude de structure préalable à l'exécution des travaux de confortation en sous-oeuvre et en super structure prescrit par le rapport d'expertise judiciaire et dit qu'il devra y être procédé dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois ;



- condamné Monsieur [R] à payer à Madame [I] la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 



- débouté les parties de toutes autres prétentions ;



- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement au profit de Madame [I] en ce qui concerne les dommages et intérêts et les frais de procédure ;



- condamné Monsieur [R] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 mars 2013 et les frais d'expertise. 



Le 11 juillet 2018, Monsieur [J] [R] a interjeté appel du jugement rendu le 21 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne. 



Le 18 décembre 2018, Madame [V] [I] a procédé à un appel provoqué et incident à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence Lapeyrade. 



Vu les conclusions de Monsieur [J] [R] remises au greffe le 07 mars 2019.



Vu les conclusions de Madame [V] [I] remises au greffe le 16 janvier 2023.



Vu les conclusions du Syndicat des Copropriétaires de la résidence Lapeyrade remises au greffe le 02 septembre 2019.





MOTIFS DE L'ARRÊT :



Aux termes de l'ancien l'article 1109 du code civil « Il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol».



Par ailleurs, l'ancien l'article 1116 du code civil dispose « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté .

Il ne se présume pas et doit être prouvé ».



En l'espèce, il ressort d'une part du rapport d'expertise que l'état général du bâtiment et des façades est vétuste, l'immeuble n'ayant pas fait l'objet de travaux depuis plus de 20 ans, l'expert indiquant notamment que la structure de l'escalier commun est très fissuré, ces fissures étant visibles depuis l'intérieur et l'extérieur sur les façades de l'escalier.



Le sapiteur expose que la configuration des fissures affectant l'escalier est caractéristique de l'existence de tassements différentiels au niveau des fondations, et ceci bien avant la restructuration de l'immeuble.



Si Madame [I] impute à Monsieur [R] l'enlèvement, préalablement à la vente, des étais mis en place au rez-de-chaussée de l'immeuble, aucun élément au dossier ne permet d'établir que Monsieur [R] aurait procédé lui-même à cet enlèvement avant la vente, la seule attestation émanant de la curatrice de Madame [A], voisine de Monsieur [R] et en conflit manifeste avec ce dernier, indiquant qu'elle avait constaté la présence d'étais de 2008 à 2010, étant insuffisante pour démontrer l'intention dolosive du vendeur de cacher à son acquéreur la vétusté et les faiblesses structurelles de l'immeuble qui étaient parfaitement visibles, de surcroît pour une professionnelle de l'immobilier comme Madame [I].



En effet, l'expert indique que « Madame [I], en sa qualité de professionnelle du bâtiment, a du constater de visu, et ceci est facilement vérifiable, que cet immeuble présentait une vétusté évidente ».



Monsieur [F] ajoute « Ceci étant visible très facilement, même pour un non spécialiste du bâtiment, lorsqu'on se déplace dans la cour arrière où l'on voit l'existence très ancienne de vieux tirants sur la partie largement fissurée constituée par le bloc desservant l'escalier et la cuisine du premier étage.

La mise en place de ces tirants date au minimum du remaniement de l'immeuble, soit il y a plus de vingt ans ».



L'expert conclut que l'état général de la façade surtout dans la partie cuisine, les tirants et les fissurations très importantes de ce bloc de l'immeuble sont très apparents en visitant la cour et ne pouvaient être ignorer ni du vendeur, ni de l'acheteur.



Par conséquent, si la cause et l'étendue des dommages n'étaient pas connues de Madame [I] lors de la vente, en revanche cette dernière ne pouvait ignorer l'existence de désordres structurels affectant l'immeuble.



En tout état de cause, aucune intention dolosive de Monsieur [R] n'est caractérisé sur ce point.



D'autre part, l'expert expose que le défaut d'étanchéité de la terrasse tropézienne résulte de la surcharge importante infligée au plancher bois lors de sa réalisation, ce qui a provoqué un affaissement important des poutres du plancher qui ont fissuré l'étanchéité de cette terrasse et causé de fortes pénétrations d'eau à chaque épisode de pluie.



Monsieur [F] ajoute qu'il fallait aller dans l'appartement du dessous appartenant à Madame [A] afin de constater les désordres.



Or, il n'est pas démontré par les pièces versées aux débats que Monsieur [R] ait reçu de Madame [A] ou du syndic des réclamations portant sur les infiltrations provenant de sa terrasse, l'expert indiquant dans son pré-rapport que le vendeur ne pouvait ignorer l'existence d'infiltrations dans l'appartement situé au -dessous puis précisant dans son rapport définitif qu'il n'avait reçu aucun élément sur l'existence de réclamations se rapportant à ces infiltrations.



Il n'est donc pas démontré que le vendeur avait connaissance que sa terrasse était fuyarde et qu'il se serait rendu coupable d'un dol par réticence sur ce point à l'égard de Madame [I].



Il n'est pas davantage caractérisé une réticence dolosive du vendeur s'agissant de l'absence d'autorisation d'urbanisme concernant la terrasse tropézienne construite depuis plus de 20 ans ou de la résiliation de la police d'assurance de l'immeuble, rien ne démontrant que Monsieur [R] ait lui-même été informé de cette résiliation.



Par ailleurs, l'expert a constaté des infiltrations d'eau au niveau de tous les ouvrants, c'est à dire les velux, à chaque épisode pluvieux.



Il expose sur ce point que l'examen de la toiture a permis de constater que la mise en oeuvre de ces ouvrants n'était pas conforme aux règles de l'art, l'absence de couvertine en périphérie des ouvrants offrant des points d'infiltrations privilégiés.



Il a également constaté que les solins latéraux et les enduits sur lesquels sont apposés ces solins n'était pas conformes à la règlementation entraînant des espaces ou des jours importants permettant à l'eau de pénétrer et rendant ces solins inefficaces.



Il fait enfin état de la mauvaise réalisation de la chaîne faîtière tuiles avec pente inversée et de la mauvaise réalisation de la chaîne de rivebas de pente.



Si l'expert indique que le rebouchage des fissures lors de la mise en peinture de l'appartement était visible et n'avait pas été masqué, il expose en revanche que compte tenu de la non conformité de l'étanchéité autour des velux ainsi que des différentes chaînes faîtières et des différents solins latéraux, des infiltrations s'étaient inévitablement produites par le passé à chaque épisode pluvieux, ce qui était par ailleurs confirmé par des traces anciennes de coulures sur les plafonds. 



Il conclut que les ouvrants en toiture et le vélux ainsi que les solins étaient manifestement fuyards depuis longtemps puisque les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art et il retient, après la disparition des traces d'infiltrations par la mise en peinture de l'ensemble, l'existence de vices cachés au moment de la vente, la présence d'infiltrations ne pouvant être ignorée du vendeur.



Il résulte des photographies versées aux débats que l'ensemble de l'appartement, murs et plafonds, a été repeint avant la vente et que si, selon l'expert, le colmatage des fissures était visible, en revanche la mise en peinture avait fait disparaître toute trace d'infiltration, Madame [I] ayant constaté des infiltrations d'eau lors de fortes pluies en novembre 2011, soit seulement 7 mois après la vente intervenue en avril 2011, ce qui démontre la préexistence d'un problème récurrent d'infiltrations par la toiture et les velux dont Monsieur [R] avait nécessairement connaissance.



Par conséquent, s'il ne peut être démontré l'intention dolosive ou la mauvaise foi de Monsieur [R] s'agissant des désordres structurels affectant les parties communes et les problèmes d'étanchéité de sa terrasse tropézienne, il est établi en revanche qu'il a sciemment dissimulé les problèmes d'infiltrations affectant la toiture et les velux.



Conformément aux dispositions de l'article 1643 du code civil, Monsieur [R] est tenu des vices cachés affectant ces ouvrages, sans pouvoir opposer à l'acquéreur la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.



Si l'existence d'infiltrations ne justifie pas en l'espèce la résolution du contrat de vente, en revanche l'acquéreur est bien fondé à se faire rendre une partie du prix, outre la condamnation du vendeur à tous les dommages et intérêts envers son acheteur, conformément aux dispositions des articles 1644 et 1645.



L'expert a évalué la reprise complète des ouvrants en toiture à la somme de 5 841 euros TTC, somme que Monsieur [R] sera condamné à payer à Madame [I].



En revanche, rien ne permet d'établir que la reprise des ouvrants justifierait le déménagement de Madame [I] et de son mobilier pendant leur exécution.



La demande présentée à ce titre sera rejetée.



Madame [I] subit incontestablement en l'espèce un trouble de jouissance résultant des infiltrations affectant son appartement à chaque épisode pluvieux.





Il lui sera alloué à ce titre, sur la base de 100 euros par mois, pour la période novembre 2011-janvier 2023, une somme de 13 400 euros (100 euros x 134 mois).



Par ailleurs, la circonstance de vivre depuis des années dans un appartement subissant régulièrement des infiltrations est de nature à causer à Madame [I] un préjudice moral qu'il convient d'indemniser à hauteur de 8 000 euros.



Enfin, Madame [I] expose que le syndicat des copropriétaires engage aussi sa responsabilité tenant le défaut d'entretien et l'absence de tous travaux pour remédier aux désordres qui trouvent leur origine dans les parties communes et impactent les parties privatives.



En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que l'ensemble des renforcements, c'est à dire le plancher bas du palier du R+1, le plancher bas supportant la terrasse tropézienne du R+2, la terrasse du salon du 2ème étage, ainsi que les raccordements d'eaux pluviales sont entièrement à la charge de la copropriété.



L'expert ajoute que les reprises des peintures intérieures sont des travaux inhérents aux désordres qui se sont produits dans les parties communes de l'immeuble, et donc également à la charge de la copropriété.



Il conclut qu'il y a des investigations plus importantes à faire sur cet ouvrage au niveau des fondations, et ceci à la charge de la copropriété puisqu'il s'agit des murs porteurs de l'immeuble et que ces investigations auraient dû être réalisées il y a longtemps.



D'une part, il résulte des lettres recommandées avec accusé de réception adressées par Madame [I] le 21 mai 2017 et le 16 octobre 2018 au syndicat des copropriétaires que cette dernière a bien interpellé le syndicat sur la question des travaux dont elle a sollicité l'inscription à l'ordre du jour, même si ces courriers ne constituaient pas des mises en demeure.



D'autre part, si le nouveau syndic, Sud Syndic, a bien contacté en 2015 un bureau d'études techniques, la SARL BETS, pour faire réaliser les investigations nécessaires au renforcement de la structure, force est de constater que suite au courrier de ce dernier du 17 juillet 2015 préconisant une intervention rapide compte tenu des désordres affectant les structures porteuses, le syndicat des copropriétaires n'a pris aucune disposition pour parvenir à la réalisation des travaux.



En effet, si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il ne pouvait engager les travaux, certains copropriétaires refusant de verser les fonds nécessaires, il lui appartenait, le cas échéant, d'agir en recouvrement forcé à l'encontre des copropriétaires récalcitrants, conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ou, compte tenu du caractère urgent des travaux à réaliser, d'assurer la conservation et l'entretien de l'immeuble en réalisant les travaux , sans préjudice de toute action récursoire à l'encontre de certains copropriétaires ( article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).



Si le syndicat des copropriétaires soutient que Madame [I] faisait partie de la liste des copropriétaires récalcitrants, cette allégation, qui ne résulte que d'un courrier du syndic adressé le 18 janvier 2016 à Madame [I], est contredite par les courriers adressés au syndic le 30 novembre 2015 dans lesquels les copropriétaires récalcitrants étaient désignés, s'agissant de Mesdames [Y], [G], [P], [T], [D], Madame [I] n'étant pas mentionnée.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation légale d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et engage en conséquence sa responsabilité à ce titre.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Lapeyrade sera donc condamné à faire exécuter les études et les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire ainsi que les travaux de renforcement de la structure de l'immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision, laquelle astreinte courra pendant un délai de 60 jours.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de publication de l'assignation à la conservation des hypothèques ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute Madame [V] [I] de ses demandes d'annulation et de résolution du contrat de vente ;



Dit que Monsieur [J] [R] est tenu des vices cachés affectant les vélux ;



Condamne en conséquence Monsieur [J] [R] à payer à ce titre à Madame [V] [I] la somme de 5 841 euros TTC ;



Condamne Monsieur [J] [R] à payer à Madame [V] [I] la somme de 13 400 euros au titre de son préjudice de jouissance;







Condamne Monsieur [J] [R] à payer à Madame [V] [I] la somme de 8000 euros au titre de son préjudice moral ;



Déboute Madame [V] [I] de sa demande au titre des frais de déménagement et de relogement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Lapeyrade à faire exécuter les études et les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire ainsi que les travaux de renforcement de la structure de l'immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision, laquelle astreinte courra pendant un délai de 60 jours ;



Condamne Monsieur [J] [R] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Lapeyrade à payer, chacun, à Madame [V] [I], la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;



Condamne in solidum Monsieur [J] [R] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Lapeyrade aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SELARL Lexavoue Montpellier Guarrigue Guarrigue Laporte; 



Rappelle que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, ce qui exclu en l'espèce le coût des procès-verbaux de constat des 27 mars 2013 et 17 octobre 2018.



Le greffier, Le président,