Cour d'Appel · 3e chambre civile — 13 avril 2023

Grosse + copie

délivrées le

à





























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 13 AVRIL 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 17/00215 - N° Portalis DBVK-V-B7B-M7NS





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 10 NOVEMBRE 2016 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 14/00333





APPELANTS :



Monsieur [O] [I]

né le 29 Décembre 1942 à BALLOY (77118)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

et

Madame [Z] [C] épouse [I]

née le 21 Octobre 1942 à CHAMPAGNOLLES (17240)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMES :



Monsieur [S] [J]

né le 29 Juin 1965 à MELUN (77000)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Madame [A] [P] épouse [J]

née le 23 Décembre 1965 à LIMOUX (11130)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me Marie ROMIEUX, avocat au barreau de NARBONNE





Ordonnance de clôture du 24 Janvier 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 f2vrier 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire, 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous-seing privé en date du 20 septembre 2012, les époux [I] ont cédé aux époux [J] une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée, numérotée NH n°5 sur le cadastre de la commune de [Localité 5], pour un prix de 100 000 euros. 



Cette vente, dont la signature de l'acte authentique devait survenir au plus tard au 31 juillet 2013, a été conclue sous plusieurs conditions suspensives, notamment l'obtention d'une servitude de passage, la cession d'une parcelle permettant la desserte du terrain et l'octroi d'un permis de construire avant le 30 avril 2013. 



Par avenant au contrat du 19 février 2013, les parties ont repoussé l'échéance de la signature de l'acte authentique au 30 octobre 2013 et celle l'obtention du permis de construire au 21 juillet 2013. Le permis de construire a été délivré le 24 juin 2013. 



Le 19 septembre 2013, un incendie a eu lieu aux Hauts de [Localité 5], localisation du bien immobilier. Les époux [J] ont alors notifié au notaire leur intention de ne pas donner suite à l'acquisition du terrain, par courrier du 4 décembre 2013. 



Une sommation à comparaître a été délivrée par huissier le 31 décembre 2013, aux fins de signature de l'acte authentique le 16 janvier 2014. Un procès-verbal de difficulté a été dressé à cette date au regard du refus des époux [J] de signer l'acte de vente. 



Les époux [I] ont ainsi assigné monsieur et madame [J] aux fins d'exécution forcée de la vente le 14 février 2014. 



Par jugement contradictoire du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- débouté monsieur [O] [I] et madame [Z] [C] épouse [I] de l'ensemble de leurs prétentions,

- débouté monsieur [S] [J] et madame [A] [P] épouse [J] de leur demande reconventionnelle,

- condamné monsieur [O] [I] et madame [Z] [C] épouse [I] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [J],

- condamné monsieur [O] [I] et madame [Z] [C] épouse [I] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Sainte-Cluque.



Le 12 janvier 2017, les époux [I] ont interjeté appel du jugement.



Par ordonnance du 25 novembre 2021 rendue sur saisine des époux [J], le conseiller de la mise en état a constaté la péremption de l'instance et le dessaisissement de la cour, conférant ainsi force de chose jugée au jugement du tribunal de grande instance de Narbonne le 10 novembre 2016. 



Sur requête en déféré des époux [I], par un arrêt en date du 7 avril 2022, la Cour d'appel de Montpellier a infirmé l'ordonnance de déféré et, statuant à nouveau, a dit que le refus de recourir à la médiation caractérisait de la part des époux [I] une volonté certaine de poursuivre l'instance qu'ils ont engagé et constituait en conséquence une diligence interruptive du délai de péremption au sens de l'article 386 du code de procédure civile.





Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 29 décembre 2022, les époux [I] sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour de juger que la vente intervenue pour le prix de 100 000 euros entre les parties est parfaite. 

En outre, ils demandent de condamner des époux à verser la somme de 107 910 euros au titre du prix de vente ainsi que les frais d'acquisition entre les mains de la SCP Andre-Rapinat-Gautier, notaires, d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir aux frais des acquéreurs à la conservation des Hypothèques de Narbonne et de condamner les époux [J] à leur payer une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente. 

Enfin, ils sollicitent la condamnation des époux [J] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit des avocats de la cause. 



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 20 janvier 2023, les époux [J] sollicitent la confirmation du jugement, la condamnation des époux [I] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture a été prononcée le 24 janvier 2023.



Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. 





MOTIFS 



Sur la réalisation des conditions suspensives



Au visa des articles 1176 et 1181 du code civil, le tribunal a considéré que les conditions suspensives avaient été levées. 



sur la condition relative à l'obtention du permis de construire



Les parties s'accordent pour constater que le permis de construire a été obtenu le 24 juin 2013 et que la condition suspensive s'est donc réalisée. 



sur la condition relative à l'obtention d'une servitude de passage ou d'une parcelle de terrain permettant la desserte du bien à vendre



L'acte authentique contenant servitude de passage a été signé entre les époux [I] et le syndicat des copropriétaires le 26 novembre 2013, soit postérieurement à l'échéance du 30 octobre 2013. 

Les époux [J] soutiennent que la condition suspensive ne s'est pas réalisée, puisque l'acte contenant servitude a été signé postérieurement à la date butoir convenue. Ils soulignent que les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titre, et qu'en l'espèce le titre est intervenu tardivement, par l'acte du 26 novembre 2013. 



Si les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titre aux termes de l'article 691 du code civil, il s'agit là d'une règle de preuve qui ne peut contrevenir à la volonté claire des parties. 



Or, en l'espèce, la rencontre des volontés entre le propriétaire du fonds servant (le syndic) et le propriétaire du fonds dominant (les époux [I]) est intervenue le 14 mai 2013, date de la lettre de monsieur [O] [I] au syndic par laquelle il accepte la servitude dans les termes proposés par le syndic (8 mètres de large).



La servitude de passage a par conséquent été créée le 14 mai 2013 et la condition suspensive s'est trouvée réalisée à cette date, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge. 



sur la condition tenant à ce « que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges (') pouvant grever l'immeuble ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être à usage de terrain à bâtir »



Les époux [J] soutiennent que l'incendie a révélé des charges ou vices apparents grevant l'immeuble et en diminuant la valeur. 



Or, la lecture du compromis de vente (pièce 1 des appelants, page 4) laisse apparaître que les servitudes ou charges visées doivent découler non d'un événement tel qu'un incendie mais de «titres de propriété antérieurs » et « pièces d'urbanisme ou autres obtenus».



Dans ces conditions, aucun élément du dossier ne faisant état de titres ou pièces ayant révélé des servitudes ou charges, la condition suspensive est réalisée, ainsi que jugé en première instance. 





Sur l'application de la clause de sinistre



Le compromis de vente (pièce 1 des appelants, page 13) prévoit que «si un sinistre par incendie ou catastrophe naturelle frappait le bien dont il s'agit durant la durée de validité des présentes, l'acquéreur aurait la faculté :

a) soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant,

b) soit de maintenir l'acquisition du bien (').

Il est expressément précisé que la validité des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre ou une catastrophe de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.»



Le tribunal a retenu que les époux [J] n'apportaient pas la preuve de ce que le bien avait été rendu impropre à son exploitation, à savoir la construction d'un immeuble à usage d'habitation. 



Les époux [J] considèrent au contraire que la commune intention des parties contractante était de donner à l'acheteur une faculté de rétractation dès la survenance d'un incendie. Il soulignent que l'incendie a eu un impact considérable sur le terrain, ainsi qu'attesté par procès-verbal de constat d'huissier, et l'attestation d'un voisin. 



Ainsi qu'il n'est contesté par aucune des parties, les époux [J] souhaitaient acquérir le terrain litigieux en vue d'y édifier une maison d'habitation. Ainsi, le terrain était destiné à être exploité pour y édifier une construction. 



Dès lors, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, aucun élément du dossier ne laissant apparaître que ledit terrain serait devenu inconstructible depuis l'incendie, la clause de sinistre contenue dans le compromis de vente ne peut en l'espèce recevoir application, et ce en dépit de l'importance de l'impact de l'incendie sur le terrain litigieux (pièces 5 et 9 des intimés). 





Sur l'application des articles 1182 et 1184 du code civil



Le tribunal a considéré que les dommages occasionnés aux arbres et à la végétation alentours avaient détérioré la chose vendue et diminué substantiellement sa valeur, de sorte que les époux [J] étaient en droit de renoncer à la vente. 



Les époux [J], qui affirment que la valeur de la chose aurait considérablement diminué, ne verse aucun élément chiffré aux débats permettant d'étayer leurs dires. 



Or, si les pièces du dossier établissent que l'incendie a eu un fort impact sur les parcelles qu'il a touchées (pièces 9 et 13 des intimés), en revanche il n'est pas démontré que la valeur vénale du terrain ait été diminuée de manière substantielle, et ce d'autant que les appelants versent aux débats (pièce 34 des appelants) un rapport d'un expert immobilier selon lequel le terrain, dans l'hypothèse du cas d'espèce qui est la vente en un seul terrain (page 7 dudit rapport), aurait une valeur comprise entre 70 000 euros et 105 500 euros (selon la solution technique retenue pour aménager l'accès et les réseaux). 



Dans ces conditions, les époux [J] échouent dans la charge de la preuve qui est la leur de démontrer que, du fait de l'incendie, la valeur du terrain aurait diminué de façon substantielle.



Le jugement sera par conséquent infirmé. 





Sur l'erreur sur les qualités substantielles de la chose (article 1110 du code civil)



Les époux [J] prétendent avoir consenti à l'achat du terrain litigieux eu égard à ses caractéristiques, et en particulier à son boisement et son environnement, éléments déterminants de leur consentement, lequel aurait été vicié pour erreur sur les qualités de la chose. 



Si le boisement et l'environnement du terrain constituent bien des caractéristiques faisant la particularité dudit terrain, les époux [J] n'établissent pas, aux termes des pièces versées aux débats, que ces éléments ont été pour eux déterminants, étant au surplus observé que la végétation sur le terrain litigieux a aujourd'hui clairement repris ses droits (pièce 36 des appelants : procès-verbal de constat d'huissier). 



Dans ces conditions, la vente n'est pas susceptible d'être annulée pour erreur sur les qualités substantielles de la chose. 





Sur la validité de la vente



Les conditions suspensives étant réalisées, les époux [J] ne se trouvant pas dans une situation leur permettant de renoncer à la vente et la vente n'étant pas susceptible d'annulation, il sera fait droit aux demandes des époux [I] tendant à voir dire que la vente intervenue au prix de 100 000 euros entre eux mêmes et les époux [J] est parfaite et à voir condamner les époux [J] à verser le prix de vente ainsi que les frais d'acquisition, soit la somme de 107 910 euros.





Sur la clause pénale



Le compromis de vente (pièce 1 des appelants, page 8) prévoit à titre de clause pénale, la somme de 1 000 euros que la partie qui ne régularise pas l'acte authentique malgré mise en demeure doit payer à l'autre partie. 



Eu égard à la sommation de comparaître délivrée aux époux [J] le 31 décembre 2013 (pièce 17 des appelants), et au caractère parfait de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [I] tendant au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale. 







Sur les demandes de dommages et intérêts



Les époux [J], qui succombent, ne peuvent prétendre avoir exposé en pure perte des frais en vue de la vente ni avoir subi un préjudice moral du fait du blocage de leur projet immobilier. 



Les époux [I], de leur côté, ne démontrent pas l'attitude fautive des époux [J] ni leur mauvaise foi contractuelle, alors que ces derniers ont pu croire de bonne foi ne pas devoir poursuivre la vente, notamment depuis la décision de première instance. 



Dans ces conditions, les parties seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts. 





Sur les demandes accessoires



Eu égard à l'issue de la présente procédure, le jugement sera infirmé. 



Les époux [J], succombants, seront condamnés à payer aux époux [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils seront également condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application au profit des avocats de la cause des articles 696 et 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 10 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Narbonne ;



Statuant de nouveau,



Dit que la vente intervenue entre : 



d'une part, monsieur [O] [W] [I], né le 29/12/1942 à Balloy (77118), de nationalité française, retraité, et madame [Z] [O] [R] [C] épouse [I], née le 21/10/1942 à Champagnolles (17240), de nationalité française, retraitée, demeurant ensemble [Adresse 3], mariés à la mairie de [Localité 4] ([Localité 7]) le 7 septembre 1965 sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts aux termes d'un contrat de mariage reçu par Maître [E], Notaire à [Localité 7] ([Localité 7]), le 6 septembre 1965, ce régime n'ayant subi aucune modification conventionnelle ou judiciaire depuis, 

vendeurs, 



et 



d'autre part monsieur [S] [X] [Y] [J], né le 29/06/1965 à Melun (77), de nationalité française, exerçant la profession de gestionnaire de patrimoine, et madame [A] [B] [P] épouse [J], née le 23/12/1965 à Limoux (11), de nationalité française, exerçant la profession de professeur des écoles, demeurant ensemble [Adresse 1], mariés à la mairie de [Localité 6] ([Localité 6]) le 6 juillet 2000 sous le régime de la communauté d'acquêts à défaut de contrat de mariage préalable, ce régime n'ayant subi aucune modification depuis, 

acquéreurs, 

 

portant sur une parcelle de terre en nature de terrain à bâtir non viabilisée située au lieu-dit [Localité 5], cadastré section NH numéro [Cadastre 2], d'une superficie de 00ha 10a 84ca,

 

au prix de 100 000 euros, est parfaite ; 



Condamne monsieur [S] [J] et madame [A] [P] épouse [J] à verser à monsieur [O] [I] et madame [Z] [C] épouse [I] le prix de vente ainsi que les frais d'acquisition, soit la somme de 107 910 euros, et ce entre les mains de l'étude notariale chargée d'effectuer les formalités subséquentes à la vente ; 

 

Ordonne la publication du présent arrêt aux frais des acquéreurs à la conservation des hypothèques de [Localité 5] ; 

 

Condamne monsieur [S] [J] et madame [A] [P] épouse [J] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente ;

 

Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ; 



Condamne monsieur [S] [J] et madame [A] [P] épouse [J] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [C] épouse [I] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne monsieur [S] [J] et madame [A] [P] épouse [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 et 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit des avocats de la cause. 



Le greffier, Le président,