Cour d'Appel · 3ème Chambre — 13 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/01206 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FXRA

Minute n° 23/00130





[S], [S]

 C/

[Y]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 01 Mars 2022, enregistrée sous le n° 11-21-0361

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 13 AVRIL 2023







APPELANTS :



Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ



Madame [W] [S] née [P].

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ





INTIMÉ :



Monsieur [T] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 09 Février 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 13 Avril 2023



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX





COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller

Monsieur KOEHL, Conseiller





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme PELSER Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSE DU LITIGE':



 Par acte sous seing privé du 18 juin 2011, M. [B] [Z] a consenti un bail à M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] (ci-après M. et Mme [S]) portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 680 euros outre une avance sur charges de 40 euros.



M. [T] [Y] a acquis l'immeuble par adjudication le 8 septembre 2020.



Par acte d'huissier du 8 avril 2021, M. [Y] a fait citer M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion des locataires, les voir condamner à lui verser un l'arriéré locatif, les loyers dus jusqu'à la résiliation et une indemnité d'occupation outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [S] ont demandé au juge de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur, dire n'y avoir lieu à paiement de loyers, rejeter ses demandes et le condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 1er mars 2022, le juge des contentieux de la protection de Thionville a':

- prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à M. et Mme [S] et concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6]

- ordonné l'expulsion de M. et Mme [S] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux 

- dit qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse

- condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à M. [Y] la somme de 5.040 euros, représentant les loyers et charges impayés échus au 31 mars 2021 et la somme de 720 euros par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu'au prononcé de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. et Mme [S] à son paiement à titre de provision au profit de M. [Y] jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 720 euros

- débouté M. et Mme [S] de leurs demandes de résiliation de bail aux torts du bailleur et tendant à dire n'y avoir lieu à règlement des loyers

- condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à M. [Y] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et in solidum aux dépens.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 16 mai 2022, M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 31 janvier 2023, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- débouter M. [Y] de ses demandes tant irrecevables qu'infondées

- constater que la demande de résiliation de bail n'a plus d'objet, les lieux ayant été restitués en mai 2021 et à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [Y]

- dire n'y avoir lieu à règlement des loyers

- condamner M. [Y] à leur payer une somme de 5.040 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'indécence du logement et des troubles de jouissance et une somme de 720 euros par mois à compter du 1er avril 2021

- condamner M. [Y] à leur rembourser la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie

- ordonner la compensation entre les éventuelles créances réciproques des parties

- condamner M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelants font valoir que M. [Y] n'a pas satisfait à l'obligation prévue par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 de notifier son nom et son domicile au locataire en cas de mutation de l'immeuble à titre gratuit ou à titre onéreux, qu'en conséquence il est irrecevable en sa demande puisque l'arriéré locatif leur est inopposable et qu'en tout état de cause il ne peut se prévaloir du non paiement des loyers pour solliciter la résiliation judiciaire du bail, alors qu'il a manqué à son devoir de loyauté découlant de l'article 1104 du code civil en s'abstenant de leur fournir les informations légalement prescrites. 



Subsidiairement, ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation prévue par les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ils se prévalent du procès-verbal de constat faisant état de divers désordres dangereux pour leur santé et sécurité (problèmes électriques, fenêtre non isolante, humidité et moisissures sur l'ensemble des pièces) et opposent une exception d'inexécution pour échapper à leur propre obligation de payer les loyers et charges. Ils ajoutent qu'ils ont quitté les lieux pour cause d'insalubrité le 1er juin 2021, que la demande de résiliation est sans objet, et qu'en tout état de cause la résiliation doit être prononcée aux torts du bailleur.



Plus subsidiairement, ils exposent que doivent être déduits de la somme réclamée, le dépôt de garantie de 680 euros et les charges locatives en l'absence de justificatifs, ajoutant que le contrat de bail ne comprend pas l'annexe B listant les charges récupérables et que le décompte de copropriété contient des charges qui ne les concernent pas (parking, cave, rangement). 



Aux termes de ses dernières conclusions du 14 décembre 2022, M. [Y] demande à la cour de'confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions et condamner solidairement M. et Mme [S] aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la recevabilité de ses demandes, il expose que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun délai pour procéder à la notification du changement de bailleur au locataire ni de sanction en l'absence de cette notification et que l'absence de notification ne peut constituer une cause d'irrecevabilité de la demande en paiement de l'arriéré locatif, ajoutant que les locataires ont été informés par l'assignation du 8 avril 2021 des nom et domicile de leur bailleur et n'ont pas régularisé l'arriéré locatif depuis cette date.



Sur le caractère décent du logement, il fait valoir que le constat d'huissier établi à la demande des locataires repose pour partie sur leurs propres déclarations (électricité), que l'enfoncement de la porte du cellier relève des réparations locatives, que les moisissures peuvent relever d'un manque d'aération du logement par les locataires, qu'ils n'apportent aucune précision sur la mise en 'uvre des assurances relatives au dégât des eaux survenu à l'étage supérieur et conteste toute insalubrité ou indécence. 



Il précise que les appelants ne justifient pas avoir restitué les clefs du logement, que le loyer a continué à courir et que le procès-verbal de constat n'est pas un état des lieux de sortie dans la mesure où il n'était pas convoqué ni présent. Il ajoute qu'ils ne sont pas fondés à exciper d'une exception d'inexécution et qu'il justifie des charges locatives par les décomptes de copropriété. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2023.



MOTIFS DE LA DECISION':



Sur la recevabilité



L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.



Cependant les dispositions de l'article 3 de la loi susvisée ne prévoient aucune sanction en cas de violation de l'obligation d'informer le preneur de la mutation de propriété étant précisé qu'en cas de cession le bail continue de recevoir exécution et le locataire reste tenu de son obligation de paiement des loyers. En conséquence, la fin de non recevoir est rejetée.



Sur la résiliation du bail



L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l'article 1184 du code civil.



En l'espèce, si les appelants invoquent le manquement du bailleur à son devoir de loyauté pour ne pas les avoir informés de ses nom et adresse, il n'est pas démontré un manque de loyauté du fait de ce seul défaut d'information, ni aucun lien de causalité avec l'absence de paiement du loyer, alors qu'ils ont été informés du changement de propriétaire par l'assignation et n'ont pas régularisé les impayés. Ce moyen est inopérant.



Sur l'exception d'inexécution en raison du caractère non décent du logement, il est rappelé que sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, l'exception d'inexécution et que l'impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.



Si les appelants produisent un constat d'huissier établi à leur demande le 11 mai 2021, il est constaté, sur les câbles électriques, que l'huissier ne fait que reprendre les dires des locataires, qu'il est relevé que la porte du cellier est enfoncée, que la fenêtre de la cuisine qui a été remplacée n'est pas isolante, que dans le cellier, la salle à manger et les 4 chambres il y a de nombreuses traces d'humidité et de moisissures et que suite à un dégât des eaux le plafond de la salle de bains est en partie cassé et ouvert. Cependant, il ne résulte pas de ces constatations que le logement serait totalement inhabitable, de sorte que l'exception d'inexécution doit être rejetée.



Pour le reste, M. et Mme [S] ne caractérisent pas plus un manquement du bailleur justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs et s'ils affirment avoir déménagé en juin 2021, soit postérieurement à l'assignation leur permettant de connaître les coordonnées du bailleur, ils ne justifient ni lui avoir adressé un congé dans les formes légales ni lui avoir restitué les clés, de sorte que le bail est toujours en cours et que la demande de résiliation n'est pas sans objet.





Sur le non paiement des loyers, il ressort du décompte produit par l'intimé que les locataires n'ont pas réglé les loyers de septembre 2020 à mars 2021 et il n'est justifié d'aucune régularisation ni du paiement des loyers postérieurs. Il est considéré que le non paiement du loyer durant plusieurs mois caractérise un manquement grave et réitéré des locataires à leurs obligations légales et contractuelles, justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires et rejeté la demande de résiliation aux torts du bailleur.



Sur le caractère décent du logement



Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l'état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement.



En l'espèce, si les appelants invoquent la non conformité des lieux loués aux critères de la décence, ils ne soutiennent pas que le logement aurait été délivré tel que décrit dans le constat d'huissier établi non contradictoirement le 11 mai 2021 à leur demande, mais avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l'état du logement constaté.



Il ressort du constat d'huissier, seule pièce produite à l'appui de leur demande, qu'il est fait état de câbles électriques scotchés ou suspendus par l'ancien propriétaire selon les dires des appelants, de meubles de cuisine vétustes et sales, d'une porte de cellier enfoncée, d'une fenêtre de cuisine qui a été remplacée et n'est pas isolante, de nombreuses traces d'humidité et de moisissures dans le cellier, la salle à manger et les 4 chambres et du fait que suite à un dégât des eaux le plafond de la salle de bains est en partie cassé et ouvert. 



Le fait que des meubles de la cuisine soient vétustes et que la porte du cellier porte la marque d'un coup au milieu n'est pas de nature à caractériser une indécence du logement. Sur la fenêtre et les câbles électriques, les appelants ne justifient par aucune pièce que les désordres seraient imputables au propriétaire comme allégué, alors que les photographies permettent de constater la présence de rallonges électriques sur les meubles de la cuisine et que l'huissier a indiqué que la fenêtre a été remplacée sans précision de date ni d'auteur de ce changement. Sur les moisissures, il n'est pas démontré que le logement était affecté d'une humidité excessive lors de l'entrée dans les lieux en 2011 alors que l'état des lieux indique que toutes les pièces sont en état d'usage sans autre remarque, et les appelants ne justifient par aucune pièce avoir alerté le bailleur actuel ou précédent de désordres liés à une humidité excessive, de sorte qu'il ne peut être reproché aucun manquement du bailleur à ses obligations, outre le fait que la cause de cette humidité n'est établie par aucune pièce, l'huissier ayant seulement constaté les traces et aucun diagnostic ou avis technique n'étant versé aux débats. Enfin, sur le dégât des eaux dans la salle de bains, les appelants ne justifient d'aucune déclaration de sinistre au bailleur ou à l'assurance, ni avoir avisé le propriétaire de cet incident, leurs déclarations faites à l'huissier n'étant corroborées par aucune pièce probante.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme [S] ne rapportent pas la preuve de manquements de M. [Y] à ses obligations et doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation.

 

Sur les loyers et charges



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En l'espèce, M. [Y] produit à l'appui de sa demande un décompte des loyers et provisions sur charges impayés sur la période de septembre 2020 à fin mars 2021 pour un montant de 5.040 euros et il n'est justifié d'aucun règlement qui n'aurait pas été pris en compte.



Sur les charges locatives, il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, dont la liste exhaustive est fixée par décret, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d'entretien courant et des menues réparations. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



En l'espèce, il est constaté que l'intimé ne justifie d'aucune régularisation des charges, ni de la réalité des charges récupérables, alors que le décompte des charges de copropriété qu'il produit concerne, outre le logement loué, un parking, une cave et un rangement qui ne font pas partie du contrat de bail et qu'il n'est pas justifié des seules charges récupérables imputables au logement. En conséquence, il ne peut réclamer le paiement de la provision sur charges de 40 euros par mois.



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de condamner solidairement M. et Mme [S] à payer à M. [Y] la somme de 4.760 euros (680 x 7) au titre des loyers impayés échus au 31 mars 2021 outre la somme mensuelle de 680 euros à compter du 1er avril 2021 jusqu'au 1er mars 2022, date de la résiliation judiciaire du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.



Sur le dépôt de garantie



Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



En l'espèce, les appelants ne rapportant pas la preuve de la restitution des clés au bailleur, ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie. 



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail, M. et Mme [S] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. Bien qu'ils justifient avoir déménagé, ils ne rapportent pas la preuve de la restitution des clés au bailleur qui seule vaut restitution des lieux, de sorte qu'ils restent tenus au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à cette restitution. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement les ayant condamnés solidairement à verser à l'intimé une indemnité d'occupation de 720 euros par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu'à la libération effective des lieux loués.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



A hauteur d'appel, M. et Mme [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à M. [Y] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, et déboutés de leur propre demande de ce chef.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

 DEBOUTE M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] de leur fin de non recevoir ;



CONFIRME le jugement en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers consenti à M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] et concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6]'

- ordonné l'expulsion de M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens, et dit qu'à défaut de départ volontaire, ils pourront y être contraints par tous moyens de droit à la suite d'un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux'

- dit qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse';

- fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné solidairement M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] à son paiement à titre de provision au profit de M. [T] [Y] jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 720 euros'

- débouté M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] de leurs demandes tendant à voir faire droit à la demande de résiliation de bail aux torts du bailleur et dire n'y avoir lieu à règlement des loyers'

- condamné solidairement M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] à payer à M. [T] [Y] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' et aux dépens';



L'INFIRME en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] à payer à M. [T] [Y] la somme de 5.040 euros pour les loyers et charges impayés au 31 mars 2021 et la somme de 720 euros par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu'au prononcé de la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, et statuant à nouveau, 



CONDAMNE solidairement M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] à payer à M. [T] [Y] la somme de 4.760 euros au titre des loyers échus impayés au 31 mars 2021 et la somme de 680 euros par mois à compter du 1er avril 2021 jusqu'au 1er mars 2022, date de la résiliation judiciaire du bail, avec intérêts au taux légal à compter du jugement';



Y ajoutant



DEBOUTE M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] de leurs demandes de dommages et intérêts, de restitution du dépôt de garantie, de compensation entre les créances et celle au titre des frais irrépétibles ; 

 

CONDAMNE M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] in solidum aux dépens'd'appel ;



CONDAMNE M. [X] [S] et Mme [W] [P] épouse [S] in solidum à payer à M. [T] [Y] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT