Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 13 avril 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 13/04/2023





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N° de MINUTE : 23/407 

N° RG 22/00212 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBTZ



Jugement (N° 21-000266) rendu le 10 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille







APPELANTS



Madame [GK] [B]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 11] ([Localité 11])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [J] [B]

né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 11] ([Localité 11])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentés par Me Carlos Da Costa, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





INTIMÉE



SA [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 janvier 2023



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Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 1965, la société anonyme d'HLM Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la société anonyme Vilogia, a donné à bail à M. [D] [B] et Mme [UZ] [P] épouse [B] un immeuble à usage d'habitation située [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer de 495,84 euros hors charges. 



M. [D] [B] est décédé, un avenant à l'engagement de location a été régularisé entre le bailleur et Mme [UZ] [P] veuve [B] en date du 28 novembre 1986. 



La locataire en titre est décédée le [Date décès 5] 2019 et par courrier en date du 25 juillet 2019, Mme [GK] [B], fille de Mme [UZ] [P], sollicitait le transfert du bail à son profit au motif notamment qu'elle s'était installée au domicile de sa mère depuis la dégradation de son état physique exposant que sa mère avait attesté de son vivant qu'elle l'hébergeait à titre gracieux et que son frère par ailleurs et ses neveux souhaitaient également, alors qu'ils s'étaient relayés pour accompagner Mme [UZ] [B] en fin de vie, conserver leur chambre. 



Par courrier en date du 5 août 2019, la Sa Vilogia indiquait que nonobstant le fait qu'il apparaissait que Mme [GK] [B] demeurait au domicile de sa mère depuis 2017 et donc depuis plus d'un an au regard des critères de la loi, elle ne pouvait pour autant bénéficier d'un glissement de bail à son profit, le logement n'étant pas d'une typologie en adéquation avec sa composition familiale, son frère et ses neveux et nièces ne pouvant par ailleurs être pris en compte tandis enfin qu'aucun projet de vente de l'immeuble n'était envisagé, l'invitant donc à convenir d'un état des lieux de sortie, 



Par courrier en date du 3 janvier 2020, la SA Vilogia sollicitait la restitution amiable des lieux dans un délai de 8 jours. 



Par acte d'huissier de justice en date du 4 septembre 2020, une sommation interpellative avec sommation de quitter les lieux était délivrée à M. [J] [B] frère de Mme [GK] [B].







Par acte d'huissier de justice en date du 20 janvier 2021, la SA Vilogia a fait assigner Mme [B] [GK] et M. [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail en date du 22 décembre 1965 conclu entre la SA d'Hlm Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la SA Vilogia et Mme [UZ] [P] veuve [B] concernant le logement situé [Adresse 2] par l'effet du décès de la locataire le [Date décès 5] 2019, constater l'occupation sans droit ni titre de ce logement par Mme [GK] [B] et son frère M. [J] [B], ordonner l'expulsion de Mme [GK] [B] et de M. [J] [B] ainsi que toutes personnes qu'ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est l'assistance de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré par l'huissier, condamner conjointement et solidairement Mme [GK] [B] et M. [J] [B] au paiement de la somme mensuelle de 527, 36 euros au titre de l'indemnité d'occupation due représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu'à la complète libération des lieux, condamner conjointement et solidairement Mme [GK] [B] et M. [J] [B] au paiement d'une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens dont le coût de la sommation d'huissier délivrée le 4 septembre 2020 (166,09 euros TTC), constater que le jugement à intervenir est assorti de droit du bénéfice de l'exécution provisoire. 



Par jugement en date du 10 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

- constaté la résiliation du contrat de bail en date du 22 décembre 1965 conclu entre la SA d'HLM Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la SA Vilogia et Mme [UZ] [P] veuve [B] concernant le logement situé [Adresse 2] par l'effet du décès de la locataire le [Date décès 5] 2019,

- constaté l'occupation sans droit, ni titre de ce logement par Mme [GK] [B] et son frère M. [J] [B],

- ordonné l'expulsion de Mme [GK] [B] et de M. [J] [B] ainsi que de toutes personnes qu'ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est l'assistance de la force publique à l'expiration d'un délai de 5 mois suivant délivrance d'un commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré par huissier,

- condamné in solidum Mme [GK] [B] et M. [J] [B] au paiement de la somme mensuelle de 527,36 euros au titre de l'indemnité d'occupation due représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement et jusqu'à la complète libération des lieux,

- rappelé qu'en application de l'article L433-1 du code de procédure civile d'exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dan un délai fixé par voie réglementaire,

- dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

- débouté la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [GK] [B] et M. [J] [B] aux dépens,

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

- rejeté toute autre demande.



Mme [GK] [B] et M. [J] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 13 janvier 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SA Vilogia a constitué avocat en date du 19 janvier 2022. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2022, Mme [GK] [B] et M. [J] [B] demandent la cour de :

- dire que l'appel incident de la SA Vilogia est dépourvu d'effet dévolutif, 

- débouter la SA Vilogia de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, 

Et statuant à nouveau,

- juger que M. [J] [B] a eu une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt dans le logement situé [Adresse 2],

- juger que M. [J] [B] en sa qualité de travailleur handicapé au sens de l'article L5213-1 du code du travail bénéficie de l'exception prévue à l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en faveur des personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles, 

- ordonner le transfert du bail conclu le 22 décembre 1965 entre la SA Vilogia venant aux droits de la SA Le Toit Familial et M. [D] [B] et Mme [UZ] [P] au profit de M. [J] [B] et Mme [GK] [B] à compter du 5 Juillet 2021, date du décès de Mme [UZ] [P] veuve [B] leur mère,

Subsidiairement,

- constater que Mme [GK] [B] et Messieurs [J] et [WM] [B] remplissent les conditions de durée de cohabitation effective, de ressources et d'adaptabilité pour prétendre au transfert du bail à leurs profits,

- ordonner le transfert du bail conclu le 22 décembre 1965 entre la SA Vilogia venant aux droits de la SA Le Toit Familial et M. [D] [B] et Mme [UZ] [P] au profit de M. [J] [B] et Mme [GK] [B] à compter du [Date décès 5] 2021, date du décès de Mme [UZ] [P] veuve [B] leur mère,

- dire n'y avoir lieu au versement d'une indemnité d'occupation,

- condamner la société Vilogia à verser à Mme [GK] [B] et M. [J] [B] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Vilogia aux entiers frais et dépens de la présente instance d'appel et de la première instance,

Très Subsidiairement : 

- accorder un délai de 6 mois à Mme [GK] [B] et M. [J] [B] afin de libérer le logement à compter de la date de l'arrêt à intervenir.



Au soutien de leurs prétentions, Mme [GK] [B] et M. [J] [B] soutiennent que l'appel incident formé par la SA Vilogia est dépourvu d'effet dévolutif. Ils exposent qu'il a été établi en première instance que M. [J] [B] remplissait la condition tenant à l'existence d'un an de cohabitation avec le défunt à la date de son décès et que l'adresse sise au [Adresse 4] est celle du CCAS de la mairie de [Localité 10] qui constituait une adresse administrative de résiliation de M. [J] [B]. Ils précisent en outre que ce dernier remplit la seconde condition lui permettant de bénéficier du transfert du bail, à savoir qu'il bénéficie de l'exception prévue par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 en sa qualité de travailleur handicapé reconnu par la MDPH depuis le 22 novembre 2018. Enfin, ils ajoutent que le bien litigieux n'est pas en inadéquation avec la situation familiale.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la SA Vilogia demande à la cour de :

- dire partiellement bien jugé, mal appelé,

- recevoir la SA Vilogia en son appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que M. [J] [B] occupait le logement sis [Adresse 2] depuis plus d'un an à compter du décès de sa mère survenu le [Date décès 5] 2019,

- dire que le transfert de bail au profit de M. [J] [B] et de Mme [GK] [B] n'est pas susceptible de s'opérer à leur profit,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en date du 10 décembre 2021 du contrat de bail en date du 22 décembre 1965 conclu entre la SA d'HLM Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la SA Vilogia et Mme [UZ] [P] Veuve [B] concernant le logement situé [Adresse 2] par l'effet du décès de la locataire le [Date décès 5] 2019,

- constater l'occupation sans droit, ni titre de ce logement par Mme [GK] [B] et son frère M. [J] [B],

- ordonner l'expulsion de Mme [GK] [B] et de M. [J] [B] ainsi que de toutes personnes qu'ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin est l'assistance de la force publique à l'expiration du délai d'un mois qui suivra la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner in solidum Mme [GK] [B] et M. [J] [B] au paiement de la somme mensuelle de 527, 36 euros au titre de l'indemnité d'occupation due représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement en date du 10 décembre 2021 jusqu'à la complète libération des lieux,

- condamner in solidum Mme [GK] [B] et M. [J] [B] au paiement d'une somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



La SA Viologia soutient essentiellement qu'en toute hypothèse, la condition liée à la taille du ménage n'est pas remplie, le logement litigieux étant trop grand pour trois personnes. Elle précise qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une occupation du logement litigieux par les descendants de la locataire décédée depuis au moins un an à la date du décès de la locataire en titre. De plus, elle expose que le constat d'huissier en date du 4 février 2022 produit en cause d'appel n'est pas de nature à permettre de considérer une adéquation de la taille du logement à la composition familiale. Enfin, elle ajoute qu'il n'est pas justifié que M. [J] [B] était au domicile de sa mère avec son fils depuis plus d'un an à la date de son décès.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS : 



Sur la recevabilité de l'appel incident de la SA Vilogia



Aux termes des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.



En cause d'appel, Mme [GK] [B] et M. [J] [B] soutiennent que l'appel incident de la SA Vilogia est dépourvu d'effet dévolutif de sorte que la cour ne peut statuer sur cet appel incident qui doit être déclaré irrecevable.



Si aux termes de ses conclusions d'intimée, la SA Vilogia a sollicité l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu que M. [J] [B] occupait le logement sis [Adresse 2] depuis plus d'un an à compter du décès de sa mère survenu le [Date décès 5] 2019, force est de constater que cette disposition de ses écritures n'est que le rappel d'un de ses moyens de défense. Il ne s'agit pas à proprement parlé d'un appel incident.



La demande des appelants tendant à l'irrecevabilité de l'appel incident de la SA Vilogia sera donc rejetée de ce chef.



Sur la demande principale



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil,

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,

- au partenaire lié au locataire par un pacte civile de solidarité,

- aux ascendants, au concubn notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par labandon du domicile par ce dernier.



En outre, concernant les logements sociaux, des conditions supplémentaires sont prévues par les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.



Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.



Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

(...)



S'il n'est pas contesté que Mme [GK] [B] vivait au domicile de sa mère, Mme [UZ] [B], locataire du bien litigieux, depuis plus d'un an à la date de son décès, la SA Vilogia soutient que ce premier critère n'est pas rempli par son frère, M. [J] [B], ni son neveu [WM], les pièces produites aux débats par les appelants sur ce point étant inopérantes, les attestations n'étant pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et alors qu'il ressort des éléments du dossier que M. [B] a été hébergé par sa mère à la suite de son expulsion et que l'adresse attribuée à M. [B] était celle de [Adresse 4].



Alors que les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, qui énumère les mentions figurant dans une attestation produite en justice, ne sont pas prescrites à peine de nullité, il résulte des termes des attestations établies par Mme [E] [W], Mme [V] [S], Mme [Z] [JL], Mme [A] [JL], Mme [Y] [U], Mme [A] [K], Mme [R] [N], Mme [F] [G], M. [M] [B], frère des appelants et Mme [I] [C], nièce des appelants que M. [J] [B] était hébergé par sa mère depuis 2017 à la suite de la dégradation de l'état de santé de Mme [UZ] [B], les éléments figurant dans ces dix attestations signées étant par ailleurs confortés par l'attestation établie par Mme [T] [X], gérante de la société Kh Matériel Médical indiquant que Mme [GK] [B] et M. [J] [B] résidaient au domicile de leur mère depuis 2017 ainsi que l'attestation établie par le Docteur [L] [O], médecin traitant, faisant état de la présence quotidienne des appelants au domicile de leur mère depuis au moins octobre 2017 et le courrier de Mme [H], assistante sociale, faisant état de l'hébergement de M. [J] [B] par sa mère dans l'immeuble litigieux 'depuis plusieurs années'.



En outre, les appelants justifient de ce que l'adresse figurant sur le courrier de Mme [H], assistante sociale, en date du 9 septembre 2019, s'agissant du [Adresse 4] ne constitue qu'une simple adresse administrative, ce même courrier faisant par ailleurs état du fait que M. [B] était hébergé par sa mère depuis plusieurs années.



Ainsi, la preuve de l'hébergement de M.[J] [B] par sa mère depuis 2017 est rapportée en l'espèce, la SA Vilogia ne justifiant pas de l'établissement de ces attestations pour les besoins de la cause et ne procédant que par voie d'allégations.



Par ailleurs, alors que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 suvisé prévoit que les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises, pour qu'il y ait transfert du bail, à l'égard des personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles lorsqu'ils vivaient avec le locataire depuis plus d'un an, M. [J] [B] justifie en cause d'appel être reconnu par la Mdph comme travailleur handicapé depuis le 22 novembre 2018.



En outre, il produit aux débats une nouvelle attestation de la Mdph renouvellant sa reconnaissance en qualité de travailleur handicapé pour la période comprise entre le 22 novembre 2022 et le 21 novembre 2027.



Ainsi, M. [J] [B] justifie de ce qu'il résidait depuis plus d'un an avec la locataire avant son décès et qu'en raison de son statut de travailleur handicapé au sens des dispositions de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, il est dispensé de justifier des conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage au sens de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989.



Dès lors, alors qu'il n'est pas contesté que Mme [GK] [B] résidait dans le logement depuis 2017, il y a lieu d'ordonner le transfert du bail conclu le 22 décembre 1965 au profit de M. [J] [B] et Mme [GK] [B] à compter du [Date décès 5] 2021, date du décès de Mme [UZ] [B].



La décision entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.



Sur les autres demandes



La SA Vilogia, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à M. [J] [B] et Mme [GK] [B] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Ordonne le transfert du bail conclu le 22 décembre 1965 entre la SA d'Hlm Le Toit Familial aux droits de laquelle vient la SA Vilogia et Mme [UZ] [P] veuve [B] concernant le logement situé [Adresse 2] au profit de Mme [GK] [B] et de M. [J] [B] à compter du [Date décès 5] 2019, date du décès de Mme [UZ] [B];



Condamne la SA Vilogia à payer à Mme [GK] [B] et M. [J] [B] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel;



Condamne la SA Vilogia aux entiers dépens de première instance et d'appel.





Le Greffier





Harmony Poyteau







Le Président





Véronique Dellelis