Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 13 avril 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 13 AVRIL 2023



N° 2023/ 296













Rôle N° RG 22/01371 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYU3







[X] [F]

[H] [G]





C/



E.P.I.C. [5]

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Symphonia LEBRUN



Me Marina POUSSIN





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 17 janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01618.





APPELANTS



Madame [X] [F]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001456 du 25/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 3] 1994 à MAYOTTE, demeurant [Adresse 2]



Monsieur [H] [G]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1459 du 25/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 1] 1987 aux COMORES, demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE





INTIME



E.P.I.C. [5] 

agissant poursuites et diligences de son Directeur en 

dont le siège social est situé [Adresse 4]



représenté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituéE par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***



EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 26 janvier 2006, l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] a donné en location à monsieur [V] [I] [U] et madame [Y] [B] épouse [U], un logement situé [Adresse 2], pour une durée d'un mois renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 377,05 € outre 78,19 € de provision sur charges.



L'EPIC Office Public de l'Habitat [5] a fait délivrer un commandement de payer daté du 21 janvier 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [V] [I] [U] et madame [Y] [B] épouse [U] de lui régler la somme de 2 174,77 €.



Selon rapport d'intervention de l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] du 15 février 2021, le bailleur soutient que madame [X] [F] et monsieur [H] [G] occupent, avec leurs deux enfants, le logement en cause, madame [X] [F] disant être la cousine de madame [Y] [B] épouse [U]. 



Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 17 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Nice a :


déclaré l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] recevable,

constaté l'absence de contestations sérieuses, 

dit irrecevables les demandes reconventionnelles de madame [X] [F] et monsieur [H] [G], 

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 mars 2021,


' ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de madame [X] [F], monsieur [H] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

' condamné in solidum monsieur [V] [I] [U], madame [Y] [B] épouse [U], madame [X] [F] et monsieur [H] [G] à payer à l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] une indemnité d'occupation mensuelle de 477,05 €, égale à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à compter du 22 mars 2021, et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, et avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

' condamné solidairement monsieur [V] [I] [U], madame [Y] [B] épouse [U] à payer à l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] la somme de 2 359,12 € à titre de provision sur les loyers impayés selon décompte arrêté au mois d'avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

' condamné in solidum monsieur [V] [I] [U], madame [Y] [B] épouse [U], madame [X] [F] et monsieur [H] [G] à payer à l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] la somme de 650 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les autres demandes de l'EPIC Office Public de l'Habitat [5], 

' condamné in solidum monsieur [V] [I] [U], madame [Y] [B] épouse [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



Selon déclaration reçue au greffe le 28 janvier 2022, madame [X] [F] et monsieur [H] [G] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises, à l'exception de celle ayant condamné solidairement monsieur [V] [I] [U], madame [Y] [B] épouse [U] à payer à l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] la somme de 2 359,12 € à titre de provision sur les loyers impayés selon décompte arrêté au mois d'avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre celle relative au rejet des autres prétentions de l'EPIC Office Public de l'Habitat [5]. 





Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [X] [F] et monsieur [H] [G] demandent à la cour de :


réformer l'ordonnance en l'ensemble des dispositions critiquées dans la déclaration d'appel, 


À titre principal : 


se déclarer incompétente en l'état des contestations sérieuses et renvoyer l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] à mieux se pourvoir au fond, 


À titre subsidiaire : 


constater la nullité du commandement de payer du 21 janvier 2021 en l'absence de décompte détaillé de la dette,

débouter en conséquence l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] de toutes ses demandes, 


À titre infiniment subsidiaire : 


leur accorder un délai de 36 mois pour solder la dette locative, 

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,


En tout état de cause :


condamner l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] à leur payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'a 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, qui sera directement recouvrée par maître [S] [O], ainsi qu'aux entiers dépens, pour la première instance en cause d'appel.




Par dernières conclusions transmises le 7 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] sollicite de la cour qu'elle : 


rejette l'ensemble des demandes de madame [X] [F] et monsieur [H] [G], 

confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du 17 janvier 2022, 

condamne solidairement madame [X] [F] et monsieur [H] [G] à lui verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. 




Monsieur [V] [I] [U] et madame [Y] [B] épouse [U] n'ont pas été intimés et n'ont pas interjeté appel de cette décision. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 février 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Elle ajoute que l'existence ou non de contestations sérieuses n'impacte pas la compétence du juge des référés mais son pouvoir de faire droit ou non aux demandes présentées. Dans ces conditions, aucune incompétence n'est encourue ici. 



Sur l'occupation sans droit ni titre par madame [X] [F] et monsieur [H] [G] 



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue (...) au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que monsieur et madame [U] étaient liées par un bail écrit en date du 26 janvier 2006 avec l'EPIC Office Public de l'Habitat [5], bailleur social. 



Il résulte d'un courrier adressé par l'intimé aux époux [U] le 21 décembre 2020, mais principalement du rapport d'intervention d'un agent assermenté du 15 février 2021, que madame [X] [F], monsieur [H] [G] et leurs deux jeunes enfants occupent le logement objet du bail signé avec les époux [U], à tout le moins, à la date du contrôle en février 2020. La présence alors des époux [U] n'est pas renseignée. 



Madame [X] [F] et monsieur [H] [G] ne contestent pas vivre dans ce bien puisqu'ils soutiennent même y être hébergés depuis le 1er janvier 2019, madame [U] étant la cousine de madame [X] [F]. Au demeurant, des courriers produits datés d'avril 2021, il appert qu'ils se domicilient en ce lieu. En revanche, il n'est produit aucun document attestant d'une occupation du bien dès janvier 2019. De même, les appelants affirment que les époux [U] ont quitté le logement en avril 2020 sans qu'aucune pièce ne vienne en attester, ces derniers n'étant pas partie à la procédure d'appel. 



Par ailleurs, il résulte de la décision de la commission de la médiation des Alpes-Maritimes, du 6 avril 2021 notifiée à madame [X] [F], 'chez madame [U]', d'une part, que cette dernière ne peut être considérée comme ayant abandonné le domicile alors que l'appelante se domicilie chez elle, et, d'autre part, que les appelants ne remplissent pas les conditions d'accès au logement social dont l'attribution leur a été refusée.



Dans ces conditions, ne sont manifestement pas réunis les critères permettant le transfert du bail, dont seuls les époux [U] étaient titulaires, au profit des appelants, par application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. 





Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a retenu l'absence de contestation sérieuse tenant à l'occupation sans droit ni titre du logement en cause par madame [X] [F] et monsieur [H] [G], l'absence de titre étant manifestement acquise. Ainsi, il n'appartient pas aux appelants de contester la résiliation d'un bail dont ils ne sont pas les signataires et titulaires. Le fait que certains paiements soient intervenus au bénéfice de l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] ne peut créer ce lien de droit contesté ab initio par l'intimé. N'ayant aucunement d'évidence la qualité de locataires, ils ne peuvent pas davantage invoquer la nullité d'un commandement de payer qui ne leur a pas été adressé. 



Leur occupation sans droit ni titre est constitutive d'un trouble manifestement illicite, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné l'expulsion des appelants : l'ordonnance entreprise doit être confirmée. 



Sur la demande subsidiaire de délais de paiement



Force est de relever qu'aux termes de leurs dernières écritures, et plus précisément du dispositif de celles-ci qui seul saisit la cour, madame [X] [F] et monsieur [H] [G] sollicitent l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil. Aucune demande de délais pour quitter les lieux à proprement parler n'est formée dans ce cadre. 



Or, madame [X] [F] et monsieur [H] [G] n'ont pas été condamnés au paiement d'une quelconque somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif puisque, précisément, ils ne sont pas locataires. Seule une provision pour indemnité d'occupation a été mise à leur charge, en contrepartie de leur occupation des lieux. 



Dans ces conditions, il ne saurait être question de leur accorder des délais pour apurer une dette locative qu'ils n'ont pas, ni de suspendre les effets d'une clause résolutoire afférente à un bail inexistant entre les parties. 



En tout état de cause, compte tenu du fait que madame [X] [F] et monsieur [H] [G] sont occupants sans droit ni titre et des délais de fait écoulés depuis le constat de cette occupation illicite, aucun délai pour quitter les lieux n'est justifié.



Là encore, l'ordonnance entreprise doit être intégralement confirmée. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Madame [X] [F] et monsieur [H] [G] qui succombent au litige, supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à leur charge, in solidum, au bénéfice de l'EPIC Office Public de l'Habitat [5], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant :



Condamne in soldium madame [X] [F] et monsieur [H] [G] à payer à l'EPIC Office Public de l'Habitat [5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Déboute madame [X] [F] et monsieur [H] [G] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne in solidum madame [X] [F] et monsieur [H] [G] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 





La Greffière La Présidente