Cour d'Appel · 5ème Chambre — 12 avril 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-149



N° RG 22/05289 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TCCT













S.C.I. [Z]



C/



S.A.R.L. MAGEMA

S.E.L.A.S. BODELET-LONG



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 AVRIL 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Février 2023





ARRÊT : 



réputé contradictoire, prononcé publiquement le 12 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTE :



S.C.I. [Z] société civile immobilière au capital de 10.000,00 €, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son gérant en exercice, M. [S] [Z], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) - DAVID - MALLEBRERA - BRET-DIBAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES





INTIMÉES :



S.A.R.L. MAGEMA prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Pierre Yves MILIN de la SELARL CABINET MILIN, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES







S.E.L.A.S. BODELET-LONG prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BREIZH, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du 11 mars 2022, ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 905-1 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à personne habilitée à le recevoir, n'ayant pas constitué avocat

[Adresse 6]

[Localité 1]







********









La société [Z] a conclu, par acte authentique du 15 septembre 2010 avec la société Magema, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 7].



Le 18 août 2019, avec l'accord du bailleur, la société Magema a cédé son fonds de commerce à la société Breizh tout en demeurant garant du cessionnaire envers le bailleur.



Par acte du 9 juillet 2020, la SCI [Z] a fait signifier à la société Breizh un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 10 658,66 euros au titre des loyers de juin et juillet 2020.

Les causes du commandement ont été réglées.



Le 15 janvier 2021, une mise en demeure a été adressée à la société Breizh par la SCI [Z] pour obtenir le paiement des loyers de novembre et décembre 2020 et du janvier 2021. 

La société Breizh a cessé de régler les loyers.



Par acte des 12 et 16 avril 2021, la SCI [Z] a fait assigner la SAS Breizh et la SARL Magema devant le tribunal judiciaire de Vannes en paiement de la somme de 29 312,11 euros.



Le 29 novembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société Breizh pour obtenir le paiement de la somme de 15 195,87 euros au titre de loyers impayés du mois de juin au mois de novembre 2021, et les charges de 2021.

La société Breizh a été placée en redressement judiciaire le 17 décembre 2021, puis en liquidation judiciaire le 11 mars 2022.



Par acte du 7 juin 2022, la société [Z] a fait assigner la société Magema et la SELAS Bodelet-Long ès-qualités de liquidateur de la société Breizh afin notamment de solliciter la condamnation de la société Magema à lui payer à titre de provision 40 102,75 euros au titre des loyers et charges impayés par la société Breizh.



Par ordonnance du 21 juillet 2022, le juge des référés a :

- débouté la société [Z] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la société [Z] à payer à la société Magema 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné la société [Z] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Cabinet Milin,

- débouté les parties du surplus.







Le 24 août 2022, la société [Z] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 janvier 2023, elle demande à la cour de :

- réformer, en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Vannes du 21 juillet 2022,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Magema à lui payer une provision de 40 102,75 euros au titre des loyers et charges impayés par la société Breizh,

- condamner la société Magema à lui payer une provision de 4 928,28 euros au titre des charges impayées par la société Breizh,

- débouter la société Magema de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Magema à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner la société Magema aux entiers dépens tant de première instance que d'appel et ordonner leur distraction au profit de la SCP Morvant ancien associé David Mallebrera Bret-Dibat en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2022, la société Magema demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions, sauf à parfaire la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Vannes du 21 juillet 2022,

- débouter la société [Z] de toutes ses demandes fins et conclusions contraires,

- condamner la société [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre 700 du code de procédure civile,

- condamner la société [Z] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de la société d'avocat SELARL Luc Bourges. 



La société Bodelet-Long ès-qualités n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à une personne habilitée le 7 octobre 2022. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La SCI [Z] fait état d'une contradiction de motifs dans l'ordonnance critiquée en ce qui concerne les impayés de l'été 2020. Elle signale qu'après la régularisation par la locataire du paiement des loyers, le défaut d'information du garant n'emportait aucune forme de conséquence et rappelle que les loyers de l'été 2020 et ceux qui font l'objet de la procédure devant le tribunal sont des loyers dus pendant la période protégée de la loi du 14 novembre 2020 empêchant la résiliation de plein droit du bail.



La SCI [Z] rappelle que, lorsqu'elle a été touchée par l'information sur le défaut de paiement des loyers par la locataire, la société Magema n'a mis en avant que son impécuniosité.



Elle explique que la SARL Magema est tenue, jusqu'au 18 août 2022, de garantir l'exécution des obligations du bail de sa cessionnaire.

Elle expose que la SARL Magema a été tenue informée en temps réel par l'intermédiaire de son conseil puisque la SARL Magema avait déménagé son siège social sans modifier son extrait K Bis.



En réponse, la SARL Magema indique que la SCI [Z] ne peut réclamer le paiement d'une provision pour une période non couverte par la garantie solidaire. Pour l'intimé, la durée de sa responsabilité solidaire cesse de s'appliquer à la fin du bail en cours, soit le 31 octobre 2019.



Elle estime que le bailleur est tenu de l'informer de tout défaut de paiement et ce, dès le premier incident. Elle affirme que dès le mois de novembre 2020, elle aurait pu assigner la société Breizh en redressement judiciaire ou solliciter des mesures de sûreté.

Elle entend invoquer le défaut d'information concernant le commandement de payer du 9 juillet 2020, ou la mise en demeure pour les loyers de novembre-décembre 2020 et janvier 2021, défaut d'information dont la sanction relève de l'appréciation du juge du fond.



Au visa de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de l'article L 145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.



Le bail commercial prévoit en page 11 : dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et des charges et l'exécution des conditions du bail et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires successifs occupants ou non les lieux.



La somme de 40 102,75 euros réclamée par la SCI [Z] correspond :

- à l'absence d'indexation pour les loyers de mai à septembre 2021 pour 1 053,65 euros,

- au défaut de paiement de loyers d'octobre 2021 à décembre 2021 soit 16 661,58 euros,

- au défaut de paiement de loyers d'avril à juin 2022 soit 16 851,66 euros.

Elle réclame également le paiement d'une somme de 1 836,78 euros au titre des charges pour 2021 et de 3 091,50 euros pour la taxe foncière 2021.



La société Magema n'a pas été avisée des incidents de paiement objets de la mise en demeure du 15 janvier 2021 (pour les mois de novembre, décembre 2020 et janvier 2021).



Un commandement de payer a été signifié au preneur le 29 novembre 2021 pour les loyers de mai à novembre 2021.

La société Magema n'a pas été informée de ces incidents de paiement (qui font partie de la demande en paiement actuelle).





L'article L 145-16 ne prévoit aucune sanction en cas de non respect de ses dispositions, ni le code de commerce.

Le bail commercial n'envisage aucune sanction sur l'absence d'information des défauts de paiement.



Dans le silence du texte et du contrat, il appartient au seul juge du fond d'apprécier les conséquences qu'il convient de tirer du manquement allégué à l'égard du bailleur.



En outre, la SCI [Z] entend invoquer les dispositions de l'article L 145-16-2 qui indiquent : si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. 

Or ce texte est issu de la loi du 18 juin 2014 et est applicable au bail renouvelé. Il appartiendra également au juge du fond de statuer sur la prolongation de la garantie du cédant dans l'hypothèse du renouvellement du bail, puisque les parties sont en désaccord sur ce point.



C'est à juste titre que le premier juge a débouté la SCI [Z] de ses demandes en présence de contestations sérieuses.



Succombant en son appel, la SCI [Z] est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et, en application de l'article 700 du code de procédure civile, elle est condamnée à payer à la SARL Magema la somme de 3 000 euros, étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance critiquée sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute la SCI [Z] de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne la société [Z] à payer à la SARL Magema la somme de 

3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI [Z] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La greffière La présidente