Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 12 avril 2023

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Sandrine AUDEVAL

Me Marie QUESTE

ARRÊT du 12 AVRIL 2023



n° : 146/23 RG 22/02258

n° Portalis DBVN-V-B7G-GU2J



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire de BLOIS en date du 27 juillet 2022, RG 22/01106, minute n° 22/400 ;



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2907 0737 8834



Madame [F] [T] épouse [S]

4 rue Pigelée - 41000 BLOIS



représentée par Me Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS



INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2803 6284 3807



TERRES DE LOIRE HABITAT, Office public de l'habitat du Loir et Cher, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

18 avenue de l'Europe, CS 4314 - 41043 BLOIS



représenté par Me Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS



' Déclaration d'appel en date du 28 septembre 2022

' Ordonnance de clôture du 27 mars 2023







Lors des débats, à l'audience publique du 29 mars 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller



Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 







Arrêt : prononcé le 12 avril 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2002, l'OPH de Loir-et-Cher Terres de Loire Habitat consentait un bail d'habitation à [F] [S] et [S] [S], pour un local sis à Blois ,4 rue Arago, ensemble mis, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 338,75 € pour le logement et 15,24 € pour le garage outre provision sur charges.



Un état des lieux d'entrée était établi le 16 mai 2002.



Par courrier en date du 2 septembre 2020, [S] [S] délivrait congé ; [F] [S] délivrait congé le 29 mars 2021.



Un état des lieux de sortie était établi contradictoirement le 30 mars 2021.



Par actes en dates des 7 avril 2022 et 14 avril 2022, l'OPH Terre de Loire Habitat assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois [F] [S] et [S] [S], afin de voir prendre acte de la résiliation du bail à la date du 24 mars 2021, condamner solidairement [F] [S] et [S] [S] au paiement de la somme de 1478,67 € au titre des loyers et charges et de la somme de 8817,95 € au titre de l'indemnité de réparations locatives.



[S] [S] et [F] [S] ne comparaissaient pas.



Par un jugement réputé contradictoire en date du 27 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Blois condamnait solidairement [F] [S] et [S] [S] à payer à l'OPH de Loir-et-Cher Terres de Loire Habitat la somme de 1478,67 € au titre des loyers et charges et la somme de 6351,16 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, ces deux sommes portant intérêts au taux légal à compter de cette décision.



L'OPH Terres de Loire Habitat était débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



Par une déclaration déposée au greffe le 28 septembre 2022, [F] [S] interjetait appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions en date du 20 mars 2023, [F] [S] en sollicite l'infirmation en ce qu'il l'a condamnée solidairement avec [S] [S] à payer la somme de 1478,67 € et la somme de 6351,16 €, demandant à la cour, statuant à nouveau, de dire que le montant dû par elle-même au titre des loyers ne saurait excéder 370,59 € et que le montant des réparations locatives ne saurait dépasser la somme de 547,25 € ; elle sollicite les plus larges délais de paiement, soit trois ans, pour s'acquitter des sommes dues.



À titre subsidiaire, elle demande la possibilité de s'acquitter des sommes dues par versements mensuels sur 36 mois. Elle réclame le paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions, Terres de Loire Habitat, Office public de l'Habitat du Loir-et-Cher, demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de [F] [S] tendant à obtenir des délais









de paiement et de la débouter de l'intégralité de ses demandes ; elle sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement [F] [S] et [S] [S] au paiement de la somme de 1478,67 € au titre des loyers et charges et en ce qu'il les a condamnés aux dépens, mais son infirmation en ce qu'elle les a condamnés au paiement de la somme de 6351,16 € au titre des réparations locatives et en ce qu'il l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de constater que la résiliation du bail est intervenue le 24 mars 2021, et de condamner solidairement [F] [S] et [S] [S] à lui payer la somme de 1478,67 € au titre des loyers et charges outre intérêts au taux légal à compter du jugement du 27 juillet 2022, la somme de 8817,95 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 338,75 €, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022, et la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif aux frais de première instance. Il réclame en outre le paiement de la somme de 2000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif aux frais d'appel.



SUR QUOI :



Attendu que [S] [S] est décédé le 20 décembre 2021, soit antérieurement à l'acte introductif d'instance ;



Que la condamnation prononcée à l'encontre du défunt est non avenue ;



Attendu que [F] [S] conteste le décompte produit par Terres de Loire Habitat, déclarant qu'« il n'y figure aucune date ni aucune information permettant d'attester de sa provenance », de sorte qu'il serait « impossible à authentifier » ;



Qu'elle s'abstient cependant soigneusement d'apporter à la procédure quelque document que ce soit à l'appui de sa contestation de l'authenticité de ce document, ne serait-ce que des justificatifs de paiement qu'elle aurait opérés, et n'explique aucunement quels sont les points de la pièce 14 de son adversaire avec lesquels elle se trouve en désaccord, alors que le décompte dont s'agit est signé et porte le timbre humide de l'organisme émetteur, ainsi que toutes les dates utiles concernant les échéances et les paiements ;



Que l'appelante, pour prétendre qu'elle ne serait pas redevable des loyers de février et mars 2021, invoque un délai de préavis abrégé à un mois eu égard à sa situation de handicap, Terres de Loire Habitat s'opposant à cette prétention, expliquant que [F] [S] n'avait pas adressé au bailleur les pièces justificatives de cette situation ;



Qu'elle rappelle que le bail a été conclu en 2002, et qu'il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 selon les dispositions de l'article 14 de la loi du 26 mars 2014 selon lesquelles les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, et considère que le fait qu'elle ne se soit pas prévalue du motif lui ouvrant le droit à un préavis réduit, ou qu'elle n'en ait justifié que tardivement, ne la priverait pas du droit d'en bénéficier ;



Que, selon les dispositions légales qu'elle invoque elle-même, il eut fallu que [F] [S] en eût justifié en temps utile, alors que, par le courrier du 14 janvier 2021, l'organisme bailleur l'avait invitée à présenter les justificatifs, ce qu'elle ne conteste pas ne pas avoir fait ;













Que c'est par ailleurs à juste titre que la partie intimée déclare que le courrier de rappel du 14 janvier 2021 mentionne cette nécessité en caractères gras (pièce 8) ;



Qu'en s'abstenant, dans la lettre par laquelle elle donnait congé, de justifier d'une situation de handicap, puis en s'abstenant ensuite d'en justifier après le rappel qui lui avait été fait, selon la jurisprudence autorisant le locataire à fournir une justification tardive, [F] [S] s'est privée de la possibilité d'obtenir un préavis réduit ;



Que l'état des lieux de sortie n'a d'ailleurs été établi que le 30 mars 2021 ;



Que [F] [S] prétend que les sommes réclamées devraient se voir imputer la réduction de loyer solidarité de 36,96 € et les aides de la Caisse d'allocations familiales pour 216,99 €, alors que la pièce 14 de la partie intimée mentionne que ces sommes ont été déduites sur les mois de décembre 2020 et janvier 2021 ;



Que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer sur ce point le jugement entrepris, retenant la somme de 1478,67 € ;



Attendu que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et n'a fait l'objet d'aucune contestation ;



Que ce document faisait apparaître que le logement avait été fortement dégradé et rendu sale, Terres de Loire Habitat invoquant une facture de 9156,70 €, soit 8817,95 € après déduction du dépôt de garantie ;



Que [F] [S] prétend qu'en raison de la durée du bail, seul le pourcentage de la valeur résiduelle aurait dû être imputé, que les dépenses inhérentes à la cage/palier concernent des parties communes et devraient être exclues si, déclarant qu'il conviendrait de reprendre le montant déterminé par le jugement entrepris, et de les diviser par deux pour connaître la part qui lui est imputable, avant de leur appliquer le pourcentage de valeur résiduelle définie dans la grille de vétusté signée par l'organisme bailleur, ce qui aboutit à une somme de 547,25 € ;



Que la partie intimée déclare que l'accord collectif dispose qu'un coefficient de vétusté n'est applicable qu'en cas d'usage normal de la chose louée, et notamment lorsque le locataire satisfait à son obligation d'entretien du local, obligation énoncée dans le règlement intérieur, alors que l'état des lieux de sortie démontre que [F] [S] n'a pas fait un usage normal du logement puisque celui-ci a été rendu sale, que les parties extérieures n'ont fait l'objet d'aucun entretien, les murs, sols et plafonds ayant été décrits dans l'état des lieux comme dégradés ;



Attendu en effet que l'état des lieux établis contradictoirement comporte également une case permettant de décrire tel ou tel équipement comme « défraîchi », ce qui permet d'appliquer le coefficient de vétusté, contrairement à ce qui est prévu lorsque lesdits équipements sont notés comme ayant fait l'objet de dégradations, ainsi qu'il a été constaté en présence de [F] [S] et sous sa signature ;



Attendu que le premier juge a fait une analyse minutieuse et pertinente des pièces apportées, opérant une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, mais en retenant des taux de vétusté de 50 % ;













Que la saleté est indépendante de la durée du bail ;



Que certains équipements du logement ont disparu, à savoir le flexible de douche et la douchette, le bouchon du lavabo, le rideau du vélux, le tube linolite, et que certains équipements étaient cassés (porte du placard du salon, vitrage de la porte d'entrée du salon, volets roulants et sangle dans le séjour, vélux et rideaux des chambres, prises de courant et interrupteurs) ;



Que l'obligation du locataire d'indemniser le bailleur pour de telles dégradations ne peut se voir appliquer un taux de vétusté ;



Attendu par ailleurs que [F] [S] n'explique pas les raisons pour lesquelles elle qualifie la cage/palier de « parties communes », puisque le bien loué consiste en un pavillon et n'est pas situé dans un habitat collectif ;



Que les dégradations affectant cette partie ne peuvent donc être imputables qu'aux locataires ;



Attendu en définitive que, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné [F] [S] au titre de dégradations locatives, mais de la réformer s'agissant du montant alloué au titre desdites dégradations, retenant le montant réclamé par Terres de Loire Habitat ;



Attendu que le premier juge a débouté l'OPH Terres de Loire Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en disant qu'aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de ce texte ;



Que n'en demeure pas moins que l'organisme défendeur avait nécessairement engagé des frais de procédure pour plaider contre un preneur dont la bonne foi n'était pas intacte ;



Qu'il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris et d'allouer à l'organisme alors demandeur la somme, particulièrement modeste, qu'il réclamait en première instance ;



Attendu qu'il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de cet organisme intégralité des sommes qu'elle a dû exposer dans le cadre de la procédure d'appel ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné [F] [S] au paiement de la somme de 6351,16 € au titre des réparations locatives et en ce qu'il a débouté l'OPH Terres de Loire Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau sur les points infirmés,



Condamne [F] [S] à payer à l'OPH Terres de Loire Habitat la somme de 8817,95 € au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 et la somme de 150 € en













application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile au titre des frais exposés en première instance,



Y ajoutant,



Condamne [F] [S] à payer à l'OPH Terres de Loire Habitat la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel,



Condamne [F] [S] aux dépens.





Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,