Cour d'Appel · 8ème chambre — 12 avril 2023

N° RG 21/03811 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NTCJ















Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

au fond du 08 mars 2021



RG : 











[D]



C/



S.A. ALLIADE HABITAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 12 Avril 2023







APPELANTE :



Mme [G] [D]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Marion MINARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1027





INTIMÉE :



SA d'HLM ALLIADE HABITAT, inscrite au RCS de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social se situe au [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliés es qualité audit siège



Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 11 Avril 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2023



Date de mise à disposition : 05 Avril 2023 prorogée au 12 Avril 2023



Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Exposé du litige



Par contrat du 24 avril 1991, la société Villeurbannaise d'HLM, devenue la société Alliade Habitat, a donné à bail à [Y] [Z] un appartement de trois pièces à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], dans le département du Rhône. 



Le loyer mensuel était fixé à 1 042,26 francs.



Par avenant du 20 avril 2010, le bail a été mis au nom de [G] [D]. 



Par exploit du 17 février 202, la société Alliade Habitat a délivré à [G] [D] un commandement de payer la somme de 1 654,11 € au titre de l'arriéré locatif au 12 février 2020 et d'avoir à fournir le justificatif de l'assurance habitation.



Aux motifs que [G] [D] n'avait pas déféré à ce commandement dans les délais requis, la société Alliade Habitat, par exploit du 1er septembre 2020, a assigné [G] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Villeurbanne aux fins de voir au principal prononcer la résiliation du bail et statuer sur les conséquences de cette résiliation et également de voir condamner [G] [D] à lui payer l'arriéré de loyer et charges, soit 2 409,22 €, arrêtée au 31 juillet 2020.



Par jugement du 8 mars 2021, le Juge des Contentieux de la Protection a :




constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties pour défaut d'assurance à la date du 29 juin 2020 ; 





autorisé la société Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de [G] [D] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour [G] [D] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; 





condamné [G] [D] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1 399,66 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 12 janvier 2021, échéance du mois de décembre 2020 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;





condamné [G] [D] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par contrat, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ; 

dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 





rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ; 





condamné [G] [D] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement ;





rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; 





ordonné la transmission par le greffe d'une copie du jugement au représentant de l'Etat dans le département.




Le premier juge a retenu : 




que dans le mois de la délivrance du commandement, [G] [D] n'a pas justifié d'une assurance habitation ;


 


qu'en application de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire pour défaut d'assurance est donc acquise ;


 


qu'il ressort du décompte produit par le bailleur que [G] [D] reste à devoir la somme de 1 399,66 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021, échéance du mois de décembre 2020 incluse et qu'elle doit donc être condamnée à hauteur de ce montant. 




Par déclaration enregistrée par RPVA le 6 mai 2021,[G] [D] a fait appel de l'intégralité des dispositions du jugement du 8 mars 2021. 



Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 février 2022, [G] [D] demande à la Cour de : 




Dire et juger l'appel recevable et bien fondé ; 





Dire et juger que [G] [D] a produit son attestation d'assurance pour l'année 2020 ; 





Dire et juger que [G] [D] a réglé son arriéré de loyer et est à jour de son loyer actuel. 




En conséquence, 




Réformer le jugement rendu le 8 mars 2021 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, Tribunal de Proximité de Villeurbanne dans l'ensemble de ces dispositions (dont [G] [D] reprend les termes dans le dispositif de ses écritures). 




[G] [D] expose : 




qu'elle s'est trouvée dans un état de grande détresse psychologique au cours de l'année 2020, son état ne lui permettant plus de gérer ses factures, de régler ses affaires courantes ; 





que compte tenu de son état psychologique, elle n'a pas été en mesure de se présenter à l'audience. 




[G] [D] soutient que le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour défaut d'assurance, aux motifs : 




que compte tenu de son état psychologique, elle n'était pas en mesure de transmettre le justificatif de son assurance mais que pour autant, elle avait bien souscrit une assurance ainsi qu'il résulte de l'avis d'échéance versé aux débats pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 ; 





que la société Alliade Habitat n'est pas fondée à contester ce justificatif d'assurance, alors qu'elle démontre par un échange de mails avec le directeur d'agence de MAAF Assurances et la capture d'écran remise par cet assureur que son assurance habitation était bien active du 1er janvier 2020 au 23 novembre 2020 ;





que par la suite, elle a résilié son contrat d'assurance à compter du 23 novembre 2020 et souscrit un nouveau contrat d'assurance habitation auprès d'une autre compagnie, qui a assuré son logement à compter du 24 novembre 2020, puis en 2021 et 2022, ce dont elle justifie. 




[G] [D] soutient également que le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 1 399,66 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 12 janvier 2021, dès lors qu'elle justifie par les pièces versées aux débats qu'elle a apuré sa dette de loyers au 30 juin 2021.





Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 14 octobre 2021, la société Alliade Habitat demande à la Cour de : 



Vu les dispositions des articles 6, 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1184 ancien, 1240, 1719, 1728, 1729 et 1741 du Code civil, des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, 



Rejeter l'ensemble des demandes et prétentions formulées par [G] [D] dans ses conclusions en appel. 

 

A titre principal : 



Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

 

A titre subsidiaire : 



Infirmer le jugement du 8 mars 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de constat en résiliation du bail liant les parties pour non-paiement des loyers et l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Statuant à nouveau, 




Constater et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant lié la société Alliade Habitat et [G] [D] pour non-paiement des loyers. 




En conséquence, 




Confirmer le jugement en ce qu'il a autorisé la société Alliade Habitat à faire procéder à l'expulsion de [G] [D] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour [G] [D] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir quitté les lieux ; 





Condamner [G] [D] à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges courants à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. 




En tout état de cause : 




Condamner [G] [D] à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et condamner la même aux entiers dépens de l'instance ; 




La société Alliade Habitat fait valoir en premier lieu que la résiliation du bail pour défaut d'assurance doit être confirmée, en ce que : 




[G] [D] communique, une pièce intitulée « avis d'échéance 2020 » qui ne permet pas de justifier qu'elle était bien assurée, puisque sur cet avis d'échéance, il n'est pas indiqué le risque qui est couvert par la société MAAF et qu'il peut donc s'agir aussi bien d'un avis d'échéance pour une assurance de voiture que pour un logement ;





seule une attestation d'assurance ou la production du contrat correspondant à l'avis d'échéance permet de justifier de la souscription d'une assurance pour le logement. 




 dès lors, [G] [D] ne justifiant pas avoir assuré son logement dans le mois qui a suivi le commandement, la décision déférée doit être confirmée. 



La société Alliade Habitat soutient en second lieu que la clause résolutoire était bien acquise pour non-paiement des loyers puisque deux mois après le commandement de payer du 17 février 2020, soit le 17 avril 2020, la dette était de 2 972,79 €. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION

 

1) Sur la résiliation du bail pour défaut d'assurance



En application des dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. 

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



Le contrat de bail liant les parties prévoyait en son paragraphe 6 (clause résolutoire) que la non souscription d'une assurance des risques locatifs entraînera de plein droit la résiliation du contrat. 



Il ressort des pièces versées aux débats qu'en date du 17 février 2020, la société Alliade Habitat a délivré à [G] [D] un commandement aux termes duquel il lui était notamment enjoint de justifier d'une assurance contre les risques locatifs par la production d'une attestation délivrée par son assureur. 



Ce commandement mentionnait expressément qu'à défaut de produire le justificatif d'assurance dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du commandement, le bailleur entendait expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



En l'espèce, il n'est pas contesté par [G] [D] qu'elle n'a pas justifié d'une attestation d'assurance dans le délai d'un mois requis dans le commandement.



Pour autant, il ressort des pièces qu'elle verse aux débats que le logement loué était bien assuré à la date de délivrance du commandement, qu'il a été en permanence assuré au cours de l'année 2020, et qu'il a continué à l'être en 2021 et en 2022. 



Ainsi, s'il est exact que l'avis d'échéance 2020 de la MAAF produit par [G] [D] ne mentionne pas l'objet du contrat d'assurance souscrit, pour autant, [G] [D] justifie également : 




des conditions particulières d'une assurance habitation 'tempo' souscrite auprès de la MAAF à effet au 1er janvier 2016 établissant que l'appartement loué a bien été assuré pour les risques locatifs auprès de la MAAF à compter de l'année 2016 ; 





d'un mail avec capture d'écran en date du 27 janvier 2022 de ce même assureur, portant les mêmes références, dont il ressort que le logement loué est assuré en risques locatifs auprès de la MAAF depuis le 1er janvier 2016 et qu'il l'était toujours pour l'année 2020, étant observé que le contrat a été résilié le 23 novembre 2020 et que l'assureur atteste expressément que 'le contrat d'habitation de Madame [D] était bien actif du 1er janvier 2020 au 23 novembre 2020' ; 





d'une attestation de la MAAF en date du 26 octobre 2020 confirmant que le contrat a été résilié à effet au 23 novembre 2020 ; 





d'un relevé de compte et d'une attestation d'assurance de Cardif Iard, son nouvel assureur ;





que l'appartement a été assuré auprès de Cardif Iard à compter du 24 novembre 2020, puis du 1er janvier au 31 décembre 2021 et du 1er janvier au 31 décembre 2022. 






Ces éléments établissent que l'appartement loué par [G] [D] était assuré à la date de délivrance du commandement et qu'il a toujours été assuré, tant au cours de l'année 2020 qu'au cours des années qui ont suivi. 



Par ailleurs, alors que le commandement a été déposé à l'étude d'huissier celui-ci n'ayant trouvé personne au domicile, Mme [D] produit un certificat du médecin psychiatre déclarant la suivre depuis janvier 2011 et qui, à la date du 16 janvier 2020, préconisait son hospitalisation le plus rapidement possible. Ces éléments appuient les dires de l'appelante invoquant ne pas avoir été en mesure de transmettre le justificatif de son assurance.



La cour considère que si le manquement de Mme [D] à justifier de son assurance est susceptible d'entraîner l'acquisition des effets de la clause résolutoire, en l'espèce, le constat de celle-ci entraînerait des effets disproportionnés alors que le droit du bailleur à voir son logement assuré a été respecté.



En conséquence, la cour infirme la décision attaquée en ce qu'elle a constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties pour défaut d'assurance à la date du 29 juin 2020, et autorisé la société Alliade Habitat à faire procéder à son expulsion.





2) Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :



Par application de l'article 7 susvisé, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux....Le juge peut même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années...

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 



Le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et charges.



Le commandement de payer délivré le 17 juillet 2020 réclamait également le paiement de la somme de 1 654,11 €, correspondant à l'arriéré locatif à la date du 12 février 2020. Ce commandement visait la clause résolutoire.



Le décompte produit par le bailleur confirme ainsi qu'entre le 17 février et le 17 avril 2020, [G] [D] n'avait procédé à aucun versement, l'arriéré locatif s'élevant au 30 avril 2020 à la somme de 2 972,79 €.



C'est à bon droit qu'en considération du décompte produit, le premier juge a pris en compte la somme de 1 399,66 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021, échéance du mois de décembre 2020 incluse.



Pour autant, le décompte actualisé daté du 17 janvier 2022 produit par le bailleur confirme que depuis le 11 juin 2021, il n'y a plus d'arriéré locatif, le loyer étant depuis lors régulièrement honoré. 



Il en résulte que [G] [D] a apuré sa dette de 1 654,11 € réclamée au commandement de payer.



La locataire doit donc être considérée comme en mesure d'apurer sa dette. En considération du paiement régulier des échéances courantes, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire doit être prononcée. En effet, l'exclusion du bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire au profit de locataires ayant fait l'effort d'apurer la totalité de leur dette entraînerait à leur détriment des effets disproportionnés alors que le droit du propriétaire de percevoir les loyers a été respecté.



La cour suspend les effets de la clause résolutoire à compter de la date du commandement de payer et jusqu'au 11 juin 2021, constate qu'à cette date, la totalité de la dette a été réglée nonobstant le paiement des échéances courantes.

Dès lors l'acquisition des effets de la clause résolutoire n'est pas constatée. La décision attaquée est infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, auorisé l'expulsion de Mme [D] et condamnée celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation



La société Alliade demande subsidiairement sans cependant le discuter dans le corps de ses conclusions, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers. Cette demande ne sera pas examinée puisque la cour a retenu réunies les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire.



3) Sur les demandes accessoires 



La cour confirme la décision déférée qui a condamné [G] [D] aux dépens de la procédure de première instance, comprenant le coût du commandement de payer, puisque devant le premier juge, il n'a été justifié ni d'une assurance, ni du paiement de l'arriéré locatif.



En équité, la confirme le rejet de la demande en première instance d'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



[G] [D], dont les manquements sont à l'origine de la procédure, est également condamnée aux dépens à hauteur d'appel et doit payer à la société Alliade Habitat une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties pour défaut d'assurance et statué sur ses conséquences (expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation) et condamné Mme [D] au paiement de la somme de 1 399,66 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2021 outre intérêts,

 

Statuant à nouveau : 



Rejette la demande en constat de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'assurance ;



Constate que les conditions de la clause résolutoire pour non-paiement de loyers ont été réunies à la date du 20 avril 2020 ;



Suspend rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par [G] [D] de 1 654,11 €, au plus tard le 11 juin 2021 ;



Constate qu'à cette date la somme a été réglée à la SA Alliade et qu'en conséquence la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué ;



Rejette les demandes de la société Alliade tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail ou à faire prononcer la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de [G] [D] des lieux loués, ainsi qu'obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d'occupation ;



Confirme la décision déférée sur les demandes accessoires ; 



Condamne [G] [D] aux dépens à hauteur d'appel ; 



Condamne [G] [D] à payer à la société Alliade Habitat une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;





Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT