Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 12 avril 2023

ARRÊT N°



DU

12 Avril 2023

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N° RG 18/05109 - N° Portalis DBV4-V-B7C-HEZT



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COMMUNAUTE D AGGLOMERATION [Localité 6] METROPOLE

C/

[C] [U], [I] [V] épouse [U], DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SOMME

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COUR D'APPEL D'AMIENS



CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS





JUGEMENT DU JUGE DES EXPROPRIATIONS DU DÉPARTEMENT DE LA SOMME EN DATE DU 19 octobre 2018





APPELANT :



COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION 

[Localité 6] METROPOLE

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentant : Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE



INTIME :



Monsieur [C] [U]

Madame [I] [V] épouse [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d'AMIENS, 

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SOMME

pôle gestion publique - service des évaluations

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante ni représentée



DÉBATS : A l'audience publique de la Chambre des Expropriations tenue à la Cour d'Appel d'AMIENS le 8 Février 2023, ont été entendus :



Monsieur BRILLET, en son rapport,



Me Juliette DELGORGUE et Me MATHIEU, substituant Maître ABDELLATIF, représentant les parties en leurs explications à l'appui de leurs mémoires respectifs régulièrement notifiés,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur BRILLET, Président de la Chambre des Expropriations,



Monsieur ADRIAN et Madame SEGOND, Conseillers à la Cour, désignés par ordonnance de Madame la Première Présidente en date du 16 décembre 2022,





Qui en a délibéré conformément à la loi et renvoyé l'affaire à l'audience du 12 Avril 2023 pour prononcer arrêt et indiqué aux parties que l'arrêt serait rendu par mise à disposition de la copie au Greffe.



Madame PILVOIX, Greffier.



ARRÊT



FAITS ET PROCÉDURE 



Pour les besoins de la réalisation d'un projet de re-qualification urbaine et commerciale, déclaré d'utilité publique par arrêté du 6 mars 2017 modifié le 10 août 2017, la communauté d'agglomération d'[Localité 6] - [Localité 6] métropole (l'expropriant) a engagé une procédure d'expropriation de l'ensemble immobilier constituant le centre commercial du Colvert à [Localité 6], appartenant à la SCI du centre d'équipement du pigeonnier (la SCI) et placé sous le régime de la loi n°  65-557 du 10 juillet 1965, M. [C] [U] et son épouse, Mme [I] [V] épouse [U] étant titulaire de parts de la SCI, en vertu desquelles ils bénéficient de l'exploitation du lot n°  110, représentant 1764/92136 millièmes de copropriété, situés sur les parcelles cadastrées CK n°  [Cadastre 8] et CL n°  [Cadastre 1].



Le 6 juin 2016, selon acte dressé par maître [L], notaire à [Localité 6], au contradictoire de maître [J], liquidateur amiable de la SCI CEP, ils sont devenus propriétaires du lot de copropriété n°  110 d'une superficie de 79 m² HO et des 1 764/91 236 millièmes des parties communes.



Ce lot a été déclaré exproprié par ordonnance du 28 septembre 2017, l'offre d'acquisition étant notifiée à M. et Mme [U] pour 1 euro.



Faute d'accord sur l'indemnisation, les expropriés ont saisi le juge de l'expropriation de la Somme. 



Par jugement du 19 octobre 2018, celui-ci a fixé l'indemnité à la somme de 9 075 euros se décomposant comme suit :

- 5 400 euros au titre de l'indemnité principale pour les parties privatives (local incendié de 60 m²),

- 2 535 euros au titre d'indemnité accessoire pour la quote-part des parties communes,

- 1 140 euros au titre d'indemnité de remploi.



Le jugement n'a pas été signifié.



Par déclaration adressée au greffe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 28 décembre 2018, l'expropriante a fait appel.



Par déclaration électronique du 28 février 2019, M. et Mme [U] ont fait appel incident.



Par un arrêt mixte du 9 janvier 2020, la cour d'appel d'Amiens a :

 

- confirmé le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale pour les parties privatives à la somme de 5 400 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 1 140 euros,

- sursis à statuer tant sur le principe de l'indemnisation des parties communes que le quantum de la réparation et avant-dire droit de ce chef :

- ordonné une expertise aux fins de rechercher en tenant compte de la nature des activités du centre commercial, de sa situation et de l'état des locaux, la valeur des parties communes à la date du 19 octobre 2018,

- réservé les dépens.



Par ordonnance en date du 14 avril 2021, M. [R] [P] a été désigné en remplacement de Mme [K]. L'expert a établi un rapport en date du 4 mai 2022.

 

Le 28 novembre 2022, l'expropriante a remis au greffe ses conclusions et pièces, qui ont été notifiées le lendemain aux parties, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, régulièrement reçues par leurs destinataires ou par personnes habilitées.



M. et Mme [U] ont déposé des conclusions au greffe le 7 février 2023.



Les parties ont été régulièrement convoquées le 13 septembre 2022 pour l'audience du 8 février 2023.



A l'audience du 8 février 2023, seuls la communauté d'[Localité 6] métropole, représentée par son conseil, et les époux [U], représentés par leur conseil, ont comparu et ont soutenu leurs écritures respectives.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de son mémoire développé lors de l'audience des débats du 8 février 2023 l'expropriante demande à la cour de :



- réformer le jugement en ce qu'il a alloué dans le cadre « de l'expropriation du local lot de copropriété numéro 110 du Centre Commercial du Colvert, situé sur les parcelles cadastrées CK n°  [Cadastre 8] de 5 239 m² et CL n°  [Cadastre 1] d'une superficie de 2 767 m² situées [Adresse 4] et [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 6], une indemnité accessoire pour la quote-part des parties communes à hauteur de 2 535 euros,

-rejeter l'appel incident de M. et Mme [U],

-condamner M. et Mme [U] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



A cette fin, en substance, elle soutient que la jurisprudence considère de manière constante que dans le cadre d''une emprise totale sur une copropriété, l'autorité expropriante devient propriétaire de la totalité de l'immeuble et que le terrain nu compris dans les parties communes n'a pas de valeur intrinsèque, même s'il s'agit d'un espace utilisable comme parking, et ne fait donc pas l'objet d'une indemnisation distincte. Il ne peut pas être prévu une indemnité distincte pour les parties privatives et les parties communes, puisque celles-ci sont indissociables et ne peuvent être évaluées séparément. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de valorisation distincte des parties communes et le jugement doit donc être donc censuré pour y avoir procédé. Subsidiairement, elle conteste la méthode et les conclusions du rapport d'expertise ayant retenu une valeur unitaire fixée à

55 euros/m².



Aux termes de leur mémoire, M. et Mme [U] demandent à la cour de:

- dire l'expropriante mal fondée en son appel,

- faire droit à sa demande, 

- réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité d'expropriation de 2 535 euros pour l'expropriation de leur quote-part des parties communes,

- fixer l'indemnité complémentaire que l'expropriante devra verser directement à M. et Mme [U] pour l'expropriation des parties communes représentant une surface de 3 713 m² situées sur les parcelles cadastrées CK n° [Cadastre 8] et CL n° [Cadastre 1] situées [Adresse 4] et [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 6] rattachées au local numéro n° 111 du Centre commercial du Colvert à la somme de 29.388 euros augmentée de l'indemnité de remploi et accessoire de 14.504 euros, 

- condamner en tout état de cause l'expropriante à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- la condamner en outre aux dépens. 



Ils font valoir que l'expropriante se fourvoie à raison d'un postulat erroné issu d'une appréciation de la situation juridique elle-même erronée et d'un « bidouillage » articulé par méconnaissance des statuts de la SCI et des règles applicables en matière d'attribution des lots dans le cadre d'une SCI d'attribution, et aussi le choix de générer autant d'ordonnance d'expropriation qu'il y a de parts sociales donnant lieu à attribution de lots en cas de retrait d'associé ou de liquidation partage de la société. 



Ils critiquent le jugement en ce qu'il a fixé à 40 euros/m² la valeur du terrain à bâtir, sur la base d'une vente intervenue le 21 décembre 2018, soit postérieurement au jugement dont appel, donc en contravention avec l'article L.13-15 I al. 1 du code de l'expropriation. Ils font leur le rapport d'expertise judiciaire, sauf en ce qui concerne la décote proposée. Ils sollicitent que la cour retienne la valeur de 260 euros le m² ou celle de 267 euros le m², soit une indemnité principale de 991 371 € pour la surface concernée (3 713 m²), soit donc une somme de 29 388 euros devant leur revenir compte tenu de leurs droits dans la SCI. Ils y ajoutent une somme de 14 504 euros au titre de l'indemnité de remploi prévu par l'article R. 13-46 du code de l'expropriation intégrant, semble-t-il, une indemnité principale dont ils estiment qu'elle aurait du être fixée à 105 750 euros (cf. le dispositif).



Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu en suite du dépôt du rapport d'expertise. La cour statuera donc en l'état de ses moyens et prétentions résultant de son mémoire du 2 mai 2019, aux termes duquel il proposait la confirmation du jugement excepté sur l'indemnité accessoire des parties communes.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties reprises à l'audience s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. 



MOTIFS



1. Sur le cadre de l'opération d'expropriation.



La procédure administrative puis judiciaire a été menée depuis l'origine comme en matière d'expropriation d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.

 La contestation développée par M. et Mme [U] pour critiquer le cadre juridique précité de la procédure d'expropriation, fondée sur l'inexistence de toute copropriété et de mise en place d'un syndicat de copropriété au motif que la SCI est en réalité restée seule propriétaire des parcelles, est en contradiction avec leur observation selon laquelle ils font partie des acquéreurs qui ont bénéficié 16 juin 2016, selon acte dressé par Maître [L], notaire à [Localité 6], au contradictoire de maître [J], liquidateur amiable de la SCI CEP, d'une transformation de leurs parts sociales en lot de copropriété n°  11 d' une superficie de 79 m² HO et des 1 764/91 236 millièmes des parties communes ainsi qu'avec leur demande visant à ce que l'indemnité leur soit versée directement.



Elle est en outre largement dépassée. 



En effet, la présente cour, dans son précédent arrêt du 9 janvier 2020, lequel n'a fait l'objet d'aucun pourvoi en cassation, a définitivement consacré ce cadre en confirmant l'indemnité principale pour les parties privatives telle que fixée par le premier juge (5 400 euros outre l'indemnité de remploi pour 1 140 euros, l'indemnité de perte de loyer n'étant pas été accordée pour ce lot ayant fait l'objet d'un incendie) et a sursis à statuer sur le principe et le quantum de l'indemnisation des parties communes.



2. Sur la demande d'indemnisation au titre des parties communes.



2.1 Le principe d'une indemnisation de la valeur des parties communes distincte de l'indemnisation du lot privatif est contesté par l'expropriant, rejoint sur cette question par le commissaire du gouvernement dans son mémoire antérieur à l'expertise.



2.2 En application des articles 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 545 du code civil et L321-1 du code de l'expropriation, il importe à la cour de s 'assurer que, au-delà de la méthode employée, les indemnités allouées indemnisent l'exproprié de l'intégralité de son préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Il ne s'agit pas en l'espèce d'accorder une indemnité spécifique à des parties communes non dissociables des parties privées ne disposant pas d'une valeur propre. Au contraire, il s'agit d'indemniser la part de parties communes correspondant à l'assiette non bâtie des parcelles visées par l'arrêté de cessibilité et l'ordonnance d'expropriation, soit une surface non négligeable de 3 713 m². Cette assiette est parfaitement dissociable des locaux commerciaux constituant les parties privatives. Elle est par ailleurs constructible à la date de référence, même d'une façon limitée. 



Ce sol commun non bâti renferme donc un potentiel de constructibilité justifiant une indemnisation. L'expropriante échoue à convaincre la cour qu'elle ne doit pas être prise en compte.



Par ailleurs, cette dernière n'établit pas comme elle le prétend que les termes privilégiés de comparaison, constitués selon elle des traités d'adhésion régularisés pour d'autres lots du centre commercial du Colvert, laissent ressortir une valeur unitaire englobant, pour chacun des lots, les parties communes et privatives.



Il ressort clairement du détail de son offre à hauteur de 1 euros, telle que présentée et justifiée notamment dans son mémoire du 26 septembre 2017, qu'elle n'inclut en rien, directement ou indirectement, les parties communes, en tout cas les parties non bâties.



Le point II du mémoire « désignation des parcelles et des emprises à acquérir » se borne à mentionner la désignation cadastrale, sur les parcelles CK [Cadastre 8] et CL [Cadastre 1], mentionner le numéro de lot de copropriété (110) avec indication des millièmes de copropriété, et à intégrer deux plans, celui de l'assiette foncière de la copropriété et parcelle expropriée et celui de la cellule commerciale expropriée en précisant : « le bien à exproprier est une cellule commerciale incendiée sise au sein d'une copropriété ».



A aucun moment le mémoire ou l'avis du domaine sur la valeur vénale du 8 août 2017 annexé n'exposent en quoi les parties communes non bâties d'une surface de 3 713 m² influencent la valeur vénale retenue (1 euro).



Il en est de même du mémoire du Commissaire du gouvernement.



2.3 Ce dernier avance pour sa part deux arguments non décisifs pour rejeter la demande d'indemnisation. 



Le premier tient au fait que l'expropriation des parties communes d'un ensemble en copropriété ouvre droit à indemnisation au profit du syndicat des propriétaires, lequel est seul habilité à présenter une demande d'indemnité. Toutefois, en l'espèce, et comme il l'indique lui-même dans son mémoire, il n'existe aucun syndicat des copropriétaires. Celui-ci n'a concrètement pas été mis en place puisque la SCI est restée seule propriétaire. 



Le second tient au fait que, s'agissant d'un immeuble en copropriété, il ne serait possible d'évaluer distinctement le terrain et les constructions que si la partie non bâtie du terrain était constructible à la date de référence au regard des règles d'urbanisme applicables. 



Cependant, en l'espèce, il n'est pas contesté que les parcelles étaient classées en zone UR du PLU de la ville d'[Localité 6] à la date de référence. La constructibilité est certes limitée, ce qui influe négativement sur la valeur, mais n'est pas exclue. Le rapport d'expertise judiciaire synthétise les occupations et utilisations du sol autorisées (page 43-44)



2.4 Il résulte de tout ce qui précède que, sauf à ne pas satisfaire les dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation et consacrer un enrichissement sans cause au profit de l'expropriante, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'une indemnité spécifique devait être prévue et qu'elle devait correspondre à 1 764/91 236 de la valeur de la surface concernée (3 713 m²).



Au demeurant, s'il avait existé un syndicat de copropriété, l'action aurait été menée contre ce dernier s'agissant des parties communes, mais, en application l'article 16'1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes représentant leur prix se seraient in fine divisés de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figurent ces parties communes, ce proportionnellement à la quotité de ses parties afférentes à chaque lot. M. et Mme [U] auraient donc eu vocation à la même indemnisation finale.



3. Sur le montant de l'indemnité.



Selon les articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



3.1 Mettant en 'uvre une évaluation par comparaison à partir de quatre ventes de terrains à bâtir dans le même secteur intervenues les 8 février 2017, 4 mai 2017, 20 avril 2018 et 18 juillet 2018, l'expert judiciaire retient un prix au mètre carré de référence de 267,47 euros sur lequel, compte tenu des caractéristiques physiques (configuration, surface foncière, accessibilité, environnement) et juridiques du bien exproprié (règlement de copropriété, état descriptif de division, parties communes, plan local d'urbanisme, zone UR), il propose une décote de 80 %, soit une estimation finale de 55 euros le mètre carré.



La décote proposée par l'expert est contestée de toute part, quoique différemment.



Maître [J] ès qualités lors de l'expertise et les époux [U] dans leur mémoire contestent cette décote de 80 %, soutenant qu'aucun des postes de celle-ci mis en avant ne sont pertinents. 



L'expropriante prétend pour sa part que la somme de 55 euros au m² est au contraire excessive, contestant les ventes prises en compte par l'expert judiciaire pour des motifs tenant à la localisation des biens en cause et à la différence de classement au PLU des parcelles concernées.



3.2 Faute d'éléments de comparaison en tous points utiles identiques, l'expert a pris en compte des ventes antérieures au jugement dont appel relatives à des parcelles non bâties situées dans la zone nord d'[Localité 6] à une distance inférieure à 1,5 km des parcelles expropriées.



L'application d'une décote est très largement justifiée en lien notamment, parmi les éléments pris en compte par l'expert, avec le classement des parcelles expropriées en zone UR du PLU. La constructibilité est largement réduite, ce qui influence notablement à la baisse leur valeur vénale.



L'influence d'un tel classement est notamment confirmée par les deux ventes proposées à titre de comparaison par l'expropriante. L'une, postérieure au jugement comme étant intervenue les 20 et 21 décembre 2018, présente cependant les mêmes caractéristiques que celle ayant servi de fondement à la décision du premier juge (1 258 m² classée en UR pour 50 320 euros, soit 40 euros/m²). La seconde, en date du 25 juin 2018, porte sur des parcelles de terrain non bâti, également classée en UR, [Adresse 10] à [Localité 6], pour une valeur unitaire de 15 euros/m².



L'expert judiciaire écarte néanmoins à juste titre ces deux ventes. Celles-ci sont intervenues entre la commune d'[Localité 6] et un établissement public (l'OPHLM vendeur pour celle du 25 juin 2018 et l'établissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux acheteur pour celle des 20 et 21 décembre 2018). La condition d'un marché de libre concurrence entre les acheteurs, sans réserves, avec une publicité suffisante n'est pas réalisée. Les valeurs de ses ventes ne reflètent pas utilement la valeur du marché.

La décote proposée d'une manière argumentée et convaincante par l'expert dans son rapport d'expertise mérite d'être consacrée, ce qui conduit la cour à retenir la valeur de 55 euros du mètre carré proposé par ce dernier.



L'indemnité accessoire pour la quote-part des parties communes doit donc être élevée à la somme de 3 948 euros (3 713 x 55 x 1 764 / 91 236).



Le jugement est infirmé en ce sens. 



Il n'y a pas lieu d'accorder aux époux [U] une indemnité de remploi supplémentaire, celle-ci ayant été arbitrée et accordée par l'arrêt du 9 janvier 2020.



4. Le jugement mérite confirmation en ce qui concerne les dépens.



La déclaration d'appel de l'expropriante ne conteste par le jugement en ce qui concerne sa condamnation au titre des frais irrépétibles.



L'expropriante, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens de la présente instance comprenant les frais d'expertise conformément à l'article 695-4 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,



Vu l'arrêt en date du 9 janvier 2020,



Statuant dans la limite du litige restant à juger,



Infirme le jugement, sauf en ce qui concerne les dépens de première instance,



Fixe l'indemnité que la Communauté d'agglomération d'[Localité 6] dénommée [Localité 6] Métropole doit verser directement à M. [C] [U] et à Mme [I] [V] épouse [U] pour la quote-part des parties communes du lot 110 à la somme de 3 948 euros,



Dit n'y avoir lieu d'accorder une indemnité de remploi supplémentaire,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Condamne la Communauté d'agglomération d'[Localité 6] dénommée [Localité 6] Métropole aux dépens de l'instance d'appel, y compris les frais d'expertise, et à payer une somme de 500 euros à M. [C] [U] et à Mme [I] [V] épouse [U] en application de l'article 700 du code de procédure civile.



A l'audience du 12 Avril 2023 l'arrêt a été rendu par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par Monsieur BRILLET, Président, et Madame PILVOIX, Greffier.



Le Greffier, Le Président,