Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 6 avril 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 06 AVRIL 2023

(n° , 20 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03043 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFHEL



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 21/00008





APPELANTE

S.C.I. VINCI INVESTISSEMENT 

agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 10]

représentée par Me Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 substitué par Me Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112







INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Madame [E] [L], en vertu d'un pouvoir général





ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représenté par Me Frédéric LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 

substitué par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère





Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Le projet urbain [Localité 28]-[Localité 31] vise à regrouper des e'tablissements de l'enseignement supérieur, des entreprises, des e'quipements, des activités économiques, des logements et des services. Il s'est vu reconnaître la qualification d'Opération d'Intérêt National (OIN) par décret n°2009-248 du 3 mars 2009.

Ce projet est réalisé sous maîtrise d'ouvrage de l'Etablissement Public d'Aménagement (EPA) [Localité 28]-[Localité 31]. 

Trois ope'rations d'ame'nagement d'envergure, s'inscrivant dans le projet [Localité 28]-[Localité 31] sont d'ores et déjà engagées au sud du plateau de [Localité 31] : la ZAC du Moulon, qui s'étend sur les communes de [Localité 21], [Localité 26] et [Localité 32], la ZAC du quartier de [22] sur les communes de [Localité 27] et [Localité 31] ainsi que la ZAC de Corbeville sur les communes d'[Localité 26] et [Localité 31]. 

La ZAC du Moulon a e'te' cre'ée par arrêté pre'fectoral en date du 28 janvier 2014. 

Une convention d'intervention foncière a été signée le 01 octobre 2013 entre l'EPA [Localité 28]-[Localité 31] et l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF) qui est en charge des acquisitions foncières rendues nécessaires pour la réalisation du projet, déclaré d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 24 juillet 2014, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral du 03 juillet 2019. 

Par arrêté du 08 avril 2021, le préfet de l'Essonne a déclaré cessible pour cause d'utilité publique la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] située sur la commune de [Localité 20].

Est notamment concernée par l'opération la SCI VINCI INVESTISSEMENT en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] située sur la commune de [Localité 20], sise [Adresse 14].

Par lettre recommande'e avec accuse' de réception du 01 mars 2021, reçue le 17 du même mois, l'EPFIF a fait connaître à la SCI VINCI INVESTISSEMENT, le montant de ses offres indemnitaires pour la dépossession de la parcelle cadastrée section [Cadastre 33].

A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir à la SCI VINCI INVESTISSEMENT, celle-ci a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry par mémoire valant offre, visé par le greffe le 21 avril 2021.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge de l'expropriation a déclaré expropriée au profit de l'EPFIF, la parcelle visée par la procédure. 

Par un jugement du 24 janvier 2022, après transport sur les lieux le 6 septembre 2021, le juge de l'expropriation d'[Localité 19] a :



Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 6 septembre 2021 ;

Fixé à la somme de 618.100 euros (soit 1.674 euros x 449,51 m²) en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à la SCI VINCI INVESTISSEMENT dans le cadre de l'opération d'expropriation sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] sise, [Adresse 14] en retenant la méthode de comparaison globale dite terrain intégré

Dit que la somme de 618.100 euros se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 561.000 euros ;

Indemnité de remploi : 57.100 euros.

- débouté la SCI VINCI INVESTISSEMENT de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs

Condamné l'EPFIF à payer à la SCI VINCI INVESTISSEMENT une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l'EPFIF au paiement des dépens de la présente instance.



La SCI VINCI INVESTISSEMENT a interjeté appel du jugement le 17 février 2022 sur le montant de l'indemnité de dépossession.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ déposées au greffe par la SCI VINCI INVESTISSEMENT, le 6 mai 2022, notifiées le 6 mai 2022 (AR intimé le 9 mai 2022 et AR CG le 9 mai 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement du 24 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

Fixer les indemnités dues à la SCI VINCI INVESTISSEMENT au titre de l'expropriation de sa parcelle à :

2.000.000 euros au titre de l'indemnité principale ;

200.500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, fixer les indemnités dues à la SCI VINCI INVESTISSEMENT au titre de l'expropriation de sa parcelle à :

1.300.000 euros au titre de l'indemnité principale ;

130.500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



2/ déposées au greffe par la SCI VINCI INVESTISSEMENT, le 18 janvier 2023, notifiées le 25 janvier 2023 (AR intimé le 30 janvier 2023 et AR CG le 30 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement du 24 janvier 2022,

Statuant à nouveau,

Fixer les indemnités dues à la SCI VINCI INVESTISSEMENT au titre de l'expropriation de sa parcelle à :

3.167.775 euros au titre de l'indemnité principale ;

317.277 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, fixer les indemnités dues à la SCI VINCI INVESTISSEMENT au titre de l'expropriation de sa parcelle à :

2.568.865 euros au titre de l'indemnité principale ;

257.386 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



3/ déposées au greffe par la SCI VINCI INVESTISSEMENT, le 3 février 2023, notifiées le 3 février 2023 (AR intimé le 6 Février 2023 et AR CG le 6 Février 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour que dans les conclusions du18 janvier 2023.



4/ adressées au greffe par l'EPFIF, le 21 juillet 2022, notifiées le 22 juillet 2022 (AR appelant le 26 juillet 2022 et AR CG le 26 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

De dire et juger recevable la SCI VINCI INVESTISSEMENT mais mal fondée en son appel ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 24 janvier 2022 en ce qu'il a fixé des indemnités à revenir à la SCI VINCI INVESTISSEMENT pour la dépossession de l'immeuble sis à [Localité 20] la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] comme suit :

Indemnité principale : 561.000 euros, (soit 170 m² x 3.300 euros) ;

Indemnité de remploi : 57.100 euros.



5/ adressées au greffe par l'EPFIF, le 1 février 2023, notifiées le 2 février 2023 (AR appelant le 03 Février 2023 et AR CG le 06 Février 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer irrecevable le mémoire d'appel n°2 de la SCI VINCI INVESTISSEMENT enregistré au greffe de la cour le 16 janvier 2023 ainsi que les pièces 4 et 5 jointes audit mémoire.



6/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 28 juillet 2022, notifiées le 1 août 2022 (AR appelant le 3 août 2022 et AR intimé le 3 août 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 618.100 euros se décomposant de la manière suivante :

Indemnité principale : 561.000 euros ;

Indemnité de remploi : 57.100 euros.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



La SCI VINCI INVESTISSEMENT fait valoir que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un ensemble immobilier composé d'un terrain constructible d'une surface de 2.950 m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de restaurant d'une surface de 170 m². 

Concernant le terrain, le Juge de l'expropriation, qui a retenu la méthode de comparaison globale, en a exclu toute valorisation, alors même que ce terrain doit être conside'ré comme un terrain à bâtir. En effet, à la date de référence retenue par le premier juge, la re'glementation applicable permettait l'édification de tout type de bâtiments, et notamment pour des activités scientifiques, techniques et tertiaires et des constructions à usage hôtelier et de restauration, le terrain étant classé en zone AUX. Le terrain étant bâti depuis de nombreuses années, il est incontestable que ce dernier est accessible par une voie carrossable et dispose de l'ensemble des réseaux (eau, électricité et assainissement) nécessaires. Le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier doit être conside'ré comme un terrain constructible et évalué par la Cour selon la méthode par comparaison « terrain+construction ». La méthode par comparaison globale dite « terrain inte'gre' » retenue par le Juge de l'expropriation n'est pas pertinente, la Charte d'évaluation des Domaines ne retient cette méthode que lorsque la construction est assise sur des parcelles « de faible à moyenne contenance », ce qui n'est absolument pas le cas avec le bien en cause puisque la parcelle expropriée mesure 2.950 m². La méthode retenue par le premier juge prive l'appelante de toute réparation pour l'expropriation de 2.780 m² pourtant constructibles. La cour doit retenir la méthode par comparaison « terrain + construction », en raison du caractère constructible du terrain, méthode que la Charte d'évaluation des Domaines décrit ainsi : ' La valeur du terrain est affectée d'un abattement pour encombrement et s'ajoute l'évaluation de la construction'. Cette méthode est peu utilise'e mais peut s'avérer pertinente pour les biens pour lesquels il n'y a pas de marché d'ensemble. Dans les proce'dures d'expropriation, certains juges privile'gient cette me'thode. Il n'existe pas de marché d'ensemble aux alentours de [Localité 21] pour un terrain d'environ 3.000 m², très largement non bâti et comprenant seulement un local commercial de 170 m², de sorte que la méthode « terrain + construction » est la plus pertinente. La jurisprudence retient que la méthode dite du « terrain + construction » est justifiée par une faible emprise au sol de la construction par rapport à la totalité de la parcelle (Cour d'appel de Versailles 19 mai 2020 n°19/02793). Concernant le bien en cause, la construction repre'sente 170 m² sur 2.950 m² soit seulement 6 % de la parcelle (contre 15 % dans l'arrêt précité du 19 mai 2020). La Cour doit retenir l'application de la méthode par comparaison « terrain + construction ».

Concernant la situation géographique du bien, l'ensemble immobilier se situe [Adresse 14], à proximité immédiate du Pôle Grandes Ecoles [29], dans un ilot situé entre ce pôle universitaire et la N118 et avec un hôtel B&B. L'ensemble est très bien desservi puisque situé à proximité d'une des sorties de la N118 en bordure d'un grand giratoire. L'ensemble bénéficie donc d'une bonne localisation, à coté d'un hôtel lui assurant une clientèle de soir, ainsi qu'une très bonne accessibilité via les axes routiers. 

Concernant la valeur vénale du bien, la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier est une zone urbaine importante puisque située sur le plateau de [Localité 31] à l'intersection de plusieurs grosses communes de banlieue à savoir [Localité 27], [Localité 26], [Localité 31], [Localité 32] et [Localité 21]. Les fonciers constructibles y sont rares et très recherchés. La valeur vénale qui doit être retenue, en s'appuyant sur les termes de comparaison produits par l'appelante est de 500 euros/m².

Concernant l'abattement relatif à l'encombrement de la parcelle, compte tenu de la construction présente sur la parcelle , il convient d'appliquer un abattement pour prendre en compte l'encombrement de la parcelle du fait de cette construction. Cette construction repre'sente 170 m² sur une surface de 2.950 m², de sorte qu'elle n'occupe que 6 % du terrain, soit une faible emprise sur le terrain d'assiette. Par ailleurs, les constructions sont un simple rez-de-chaussée, sans étage. L'abattement opéré est donc justement évalué à 10%. Il en re'sulte une indemnite' correspondant à la valeur ve'nale des terrains qui doit être e'value'e à 1.328.400 euros, soit : (2.952 m² x 500 euros) - 10 %.

Concernant l'évaluation de la construction, il n'existe pas de biens comparables à proximité. Il convient de prendre en compte les valeurs des biens les plus équivalentes possibles à savoir des immeubles de rapport, la nature commerciale du bien en faisant un pur produit d'investissement. L'appelante produit des termes de comparaison, la moyenne des valeurs s'établit à 3.373 euros/m². Le premier juge a retenu une valeur très proche de 3.300 euros/m². La surface des locaux s'élève à 170 m², soit 170 m² x 3.373 euros = 573.410 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point et la valeur du terrain et des constructions par méthode de comparaison doit être estime'e à : 1.328.400 euros + 573.410 euros = 1.901.410 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de 200.500 euros.

A titre subsidiaire, concernant la détermination de l'indemnité par méthode de la récupération foncière, la SCI VINCI INVESTISSEMENT a acheté le bien exproprié en 2008 pour 1.200.000 euros. Depuis lors, les prix de l'immobilier ont connu une augmentation partout en France, et en particulier dans la commune de [Localité 21]. L'indemnité devrait donc être au moins égale à ce montant d'acquisition. Il est de jurisprudence constante que le juge de l'expropriation peut fixer l'indemnité de de'possession selon la méthode de la récupération foncière. Cette méthode consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction. La valeur de récupération foncière correspond ainsi à la valeur de terrain nu, déduction faite des coûts de démolition des bâtiments existants. La valeur du terrain seul est de 1.328.000 euros soit une valeur bien supérieure à la valorisation du bien par le biais de la méthode « bâti terrain intégré ». Le coût de démolition d'un bâtiment de 170 m² reste modique puisque chiffré à 25.500 euros par l'EPFIF, laissant apparaître une valeur résiduelle de 1.300.000 euros. Les indemnités doivent être fixées comme au titre de l'expropriation des parcelles : 1.300.000 euros au titre de l'indemnité principale ; 130.500 euros au titre de l'indemnité de remploi.

La SCI VINCI INVESTISSEMENT fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Concernant la méthode d'évaluation, en matière d'expropriation, la juridiction a la charge de déterminer le montant des indemnités destinées à réparer le préjudice subi par l'exproprié, le code de l'expropriation ne privilégie aucune méthode d'évaluation de ladite indemnité, de sorte que le choix de cette dernière est laissé à l'appre'ciation souveraine des juges du fond (et, notamment, Cass., 3ème Civ., 11 mai 2011, n°10-14599). Il ressort toutefois de la jurisprudence des juridictions du fond, qu'il est d'usage, lorsque plusieurs méthodes d'évaluations apparaissent pertinentes ou, à l'inverse, qu'aucune méthode ne s'impose catégoriquement en raison des particularités du bien en question, de retenir la méthode « la plus favorable à l'exproprié » (Cour d'appel de Paris, 4 juillet 2013, n° 10/13032 ; Nanterre, 3 de'cembre 2014, n° 14/00058). La méthode analytique, dite du « terrain + construction », doit être retenue en ce qu'elle constitue d'une part la méthode la plus favorable à1'exproprié, mais surtout la méthode la plus adaptée s'agissant d'un local commercial d'une emprise au sol de tout juste 6%. Ni le Commissaire du gouvernement, ni l'expropriant ne justifient des raisons devant conduire à écarter cette méthode, le Commissaire du gouvernement se bornant à indiquer à ce titre que si « elle peut s'avérer pertinente pour les biens pour lesquels il n'y a pas de marché d'ensemble », elle ne le serait pas au cas particulier « dans la mesure ou le bien exproprie' peut être valorise' par comparaison avec des biens de même nature dans un secteur ge'ographique proche » (Mémoire du Commissaire du gouvernement, p. 9). Toutefois, cette comparaison est tout à fait illusoire, puisque précise'ment le Commissaire du gouvernement ne procède à une comparaison qu'avec des locaux commerciaux de surface utile comparable, sans tenir aucun compte du fait que la valeur principale du bien exproprie réside dans la surface considérable et tout à fait inhabituelle pour un local commercial, du terrain et non dans la surface utile des constructions. Les termes de comparaison retenus par le Commissaire du gouvernement concernent tous des locaux commerciaux se présentant comme des lots de copropriété, sans terrains propres, de sorte qu'ils sont incomparables avec le bien exproprié. Si les biens comparables sont donc difficile à trouver, l'appelante a conclu récemment une promesse de vente portant sur un bien en tout point similaire au bien litigieux (restaurant de faible emprise au sol, situé sur un terrain d'une superficie de 5.207 m² comprenant des places de parking et situé à moins de deux kilomètres). Il ressort des termes de comparaison produits par l'intimé un écart du simple au double de la valeur des biens. Cela démontre que la méthode par comparaison est inadaptée. Le jugement doit être infirmé sur ce point et la méthode « terrain + construction » doit être retenue.

Concernant les nouveaux termes de comparaison produits, en tenant compte de la localisation, de l'emplacement et de la desserte, la juste valeur vénale du terrain de la SCI VINCI INVESTISSEMENT doit être fixée à hauteur de 1.085 euros/m². 

Concernant l'abattement, il sera donc justement évalué à 10%. Si la parcelle dont il s'agit se trouve aujourd'hui en zone UM, soit dans le périmètre de la ZAC du Moulon, l'appelante n'ignore pas qu'elle se trouvait à la date de l'ordonnance d'expropriation dans une zone AUX permettant l'édification de tout type de bâtiment dédié à des activités scientifiques, techniques et tertiaires ainsi que des constructions à usage hôtelier ou de restauration. Il résulte d'une jurisprudence claire et constante qu'une différence de zonage n'est pas en elle-même suffisante à disqualifier les termes de comparaison, dès lors qu'il est possible de tenir compte de la différence de constructibilité par l'application d'une décote proportionnelle (Civ. 3, 10 mai 2011, n° 10-15.262). Il est donc possible d'appliquer une décote de 10 % sur le prix retenu, pour tenir compte de la différence de zonage entre la parcelle dont l'appelante a été expropriée et les termes de comparaison retenus. La valeur vénale des terrains doit être évaluée à la somme de (2.952 m² x 1.085 euros ) - 10 %, soit 2.594.365 euros.

La SCI fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que : 

Concernant l'irrecevabilité des « nouvelles demandes » de l'appelante, l'intimé, dans son mémoire du 31 janvier 2023 demande que soient jugées irrecevables les nouvelles demandes de l'appelante. Toutefois, le mémoire complémentaire produit par l'appelante ne contient aucune nouvelle demande, ni aucun nouveau moyen, ce mémoire complémentaire ne faisant qu'élever le montant des demandes sur la base de nouveaux termes de comparaison.

Concernant l'irrecevabilité des nouvelles références de l'appelante, l'intimé, dans son mémoire du 31 janvier 2023 demande que soit jugé irrecevables les nouvelles références versées au débat par l'appelante dans son mémoire complémentaire, l'intimé rappelle que conformément à l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, l'exproprié peut produire des nouvelles références au-delà du délai initial de trois mois, dès lors que ces références ne pouvaient être produites dans le mémoire initial. L'EPFIF rappelle également que les références postérieures à la décision de première instance ne pouvaient être prises en considération. Cette affirmation repose sur l'article L. 322-2 du code de l'expropriation qui dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Pour autant, il est de jurisprudence constante que peuvent servir de valeur de comparaison des promesses de vente dès lors que la vente a abouti. (RG n°15/00514). Les trois ventes intervenues entre le 4 mars 2022 et le 14 avril 2022 ont précédé la signature de promesse de vente antérieures à la date de décision de première instance du 24 janvier 2022. Au regard des délais de publication aux services de la publication foncière et du délai imparti pour conclure pour l'appelante, elle n'était pas en mesure de disposer de ces références avant l'expiration du-dit délai. La cour doit maintenir les références du 15 mars 2022, du 4 mars 2022 et du 14 avril 2022 et les prendre en considération dans le calcul de la valeur des terrains.

L'EPFIF rétorque que :

Concernant la description du bien, il se situe sur le territoire de la commune de [Localité 21], lieu-dit [Adresse 14], parcelle cadastrée section [Cadastre 33] pour 2.950 m² (emprise totale). Le terrain est de configuration très irrégulière et est uniquement accessible depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 34]. Sur cette parcelle est édifié un immeuble anciennement à usage de restaurant





 d'une surface utile de 170 m², comprenant une salle de restauration, une cuisine, des bureaux, des sanitaires, avec un parking extérieur.

Concernant la situation locative, les locaux étaient auparavant occupés par la SAS « Le Boeuf à six pattes », ladite société ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire suivant jugement du 7 janvier 2020. 

Concernant la date de référence, le PLU de la commune de [Localité 21] a été approuvé suivant délibération du 9 mai 2007 et a fait l'objet d'une révision approuvée le 10 septembre 2013. A cette date le bien litigieux était situé en zone AUX du PLU, zone d'urbanisation future, destinée à accueillir principalement des activités scientifiques, techniques et tertiaires, ainsi que, dans le secteur AUXa, des constructions à usage hôtelier et de restauration. 

Concernant la valeur vénale du bien, l'appelante retient une valeur de terrain de 500 euros/m² avant prise en compte d'un abattement pour encombrement de 10%. Au soutien de cette demande il est fait état de 4 références présentées comme portant sur des cessions de terrains à bâtir. Cependant, les actes se rapportant à ces mutations ne sont pas versés au débat et leurs références de publication au service de la publicité foncière ne sont pas mentionnées, ainsi aucune vérification n'est possible sur la pertinence des informations rapportées. Ces références doivent être écartées. (RG n° 17/21375 / RG n° 17/10860 / RG n° 16/06631 / RG n° 16/05671). Ces références doivent également être écartées car la situation d'urbanisme des parcelles en cause n'est pas précisée. Une recherche permet toutefois de relever que les parcelles cadastrées section [Cadastre 15] et [Cadastre 11] à [Localité 26] étaient à la date de leur mutation, situées en zone UHc du PLU, soit une zone d'urbanisme très différente de celle du bien en cause. Les références portent sur des parcelles d'une surface bien inférieure à celle du bien exproprié, qui ne sont pas comparables. Enfin, faute pour l'appelante de produire en cause d'appel de nouveaux éléments portant sur la valeur de constructions hors sol, la méthode analytique proposée par l'expropriée ne pourra qu'être écartée. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale en application de la méthode globale sur la base d'une valeur de 3.300 euros/m² libre d'occupation sur la base des termes de comparaison suivants, qui étaient proposés par l'EPFIF et le Commissaire du gouvernement et concernent des cessions de locaux commerciaux/professionnels d'une surface utile de plus de 100 m² situe's sur le territoire de la commune de [Localité 21].

Concernant la méthode d'évaluation de l'immeuble, l'EPFlF proposait au Tribunal une approche de la valorisation de l'immeuble litigieux selon la méthode dite de la récupération foncière. Cette méthode consiste à valoriser le terrain d'assiette d'une construction supposé nu et libre, puis d'en déduire le coût estimé de démolition du bâtiment édifié sur ledit terrain. Elle peut trouvé à s'appliquer lorsque l'encombrement du bâti se révèle peu important au regard de la surface cadastrale de la parcelle. L'EPFIF a produit des termes de comparaison portant sur des parcelles ou unités foncières sises sur le territoire de la commune d'[Localité 26], dans le périmètre de la ZAC du Mouton et de la déclaration d'utilité publique. La moyenne de la valeur de ces termes de comparaison est de 198 euros/m². Il peut être retenu une valeur de terrain de 200 euros/m², en prenant en compte l'absence d'accès direct de la parcelle à une voie ainsi que sa configuration irrégulière, soit pour 2.950 m², une valeur vénale de 590.000 euros. Après déduction du coût de désamiantage/démolition de la construction existante estimé à 150 euros /m², soit pour une surface de plancher de 170 m², la somme de 25.500 euros, l'on obtient une valeur vénale de 564.500 euros, soit (2.950 m² x 200 euros) - (170 m² x 150 euros), montant dont la Cour relèvera qu'il est très proche, variable de 2 %, de celui fixé par le tribunal en application de la méthode globale (terrain intégré) pour un montant de 561.000 euros.

L'EPFIF rétorque dans un second jeu de conclusions que :

Concernant l'irrecevabilité des conclusions de l'appelant n°2 et des pièces n° 4 et 5, en application des dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, qui ont été précisées par la jurisprudence, un mémoire complémentaire qu'il soit d'appelant ou d'intimé, déposé au-delà du délai légal est recevable pour autant qu'il ne contienne pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Il a également été jugé que de nouvelles pièces constitutives d'éléments de preuve produites au-delà du délai légal étaient irrecevables notamment lorsque à raison de leur date, il apparait qu'elles pouvaient être produites dans le mémoire initial (RG n°21/13097). Le mémoire complémentaire de l'appelante est irrecevable car il contient des demandes nouvelles tant à titre principal que subsidiaire, formulées après le délai légal pour conclure. Il contient également des pièces produites qui doivent être déclarées irrecevables pour les raisons suivantes :

La pièce n°4 correspond à une promesse de vente dont l'appelante se prévaut et à laquelle elle est partie, elle est datée du 19 avril 2021, soit antérieurement au jugement mais aussi au-delà légal dans lequel l'appelante devait déposer son mémoire initial. Cette pièce pouvait donc parfaitement être produite dans le mémoire initial. 

La pièce n°5 fait référence à 5 mutations présentées comme portant sur des terrains à bâtir, 2 de ces mutations sont intervenues les 31 juillet 2017 et 30 août 2017, soit bien antérieurement au délai pour conclure. Les trois autres mutations sont toutes postérieures au jugement rendu le 24 janvier 2022. Or, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ». Cette disposition implique le rejet des termes de comparaison constitutifs de mutations régularisées postérieurement au jugement. 



Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il se situe sur la parcelle cadastre' [Cadastre 33], au [Adresse 13], à l'entre'e de [Localité 21], dans le pe'rimètre du projet urbain de la ZAC du Moulon. La parcelle est d'une superficie de 2.950 m². Il y est e'difie' une construction à usage de local commercial de restaurant et est de configuration irrégulière (rétrécissement en son milieu) et ne dispose pas d'un accès direct en façade sur rue, elle est situe'e à l'arrière de la voie, derrière un bâtiment à l'enseigne d'hôtel B&B. Le bien, d'une superficie de 170 m² comprend une salle de restaurant, une cuisine, des e'quipements et des bureaux. Le terrain est ame'nage' en espace vert et parking destine' à la clientèle. Le bien est situe' à proximite' imme'diate de la [Cadastre 25] et du pôle Grandes Ecoles [29]. 

Concernant la situation locative, le restaurant a cesse' son activite' et les locaux sont libres. 

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit être fixée à la date du 10 septembre 2013, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme intercommunal de commune.

Concernant la méthode d'évaluation, l'appelante propose de de'terminer le montant de l'indemnite' de de'possession suivant la me'thode « terrain + construction », compte tenu de la superficie importante du terrain (2.950 m²) par rapport à la surface du restaurant (170 m²). Cette me'thode analytique repose sur une dissociation arbitraire entre le « poste terrain » et le « poste construction », la valeur ve'nale du bien e'tant constitue'e par la somme de :


- La valeur du terrain encombre' (c'est-à-dire la valeur du terrain nu affecte'e d'un abattement repre'sentatif de l'encombrement des bâtis)
- et la valeur des constructions seules (c'est-à-dire la valeur des constructions sans le terrain). Elle peut s'ave'rer pertinente pour les biens pour lesquels il n'y a pas de marche' d'ensemble, mais dans ce cas, il est fortement pre'conise' de proce'der, au moyen d'une me'thode alternative, au recoupement de la valeur obtenue. Au cas pre'sent, cette me'thode n'apparait pas adapte'e dans la mesure où le bien exproprie' peut-être valorise' par comparaison avec des biens de même nature dans un secteur ge'ographique proche. Il y a une erreur dans Ie raisonnement de l'appelante qui additionne une valeur de terrain encombre' à celle d'un bâti terrain inte'gre'. Or la me'thode analytique invoque'e suppose de de'terminer une valeur « artificielle » des constructions seules qui est ensuite ajoute'e à celle d'un terrain encombre'. Ce retraitement de la valeur du restaurant n'a pas e'te' effectue' ce qui conduit à compter une partie du terrain deux fois. L'abattement dit pour encombrement varie, selon la jurisprudence de 10 à 40%, voire exceptionnellement à 50% pour un encombrement maximum, c'est-à-dire dans le cas où la construction e'difie'e e'puise le potentiel de constructibilite' du terrain ou lorsque son implantation est telle qu'elle interdit toute nouvelle construction. L'abattement pour encombrement doit tenir compte non seulement de I'importance de l'implantation et de la ve'tuste' des constructions, mais aussi de la constructibilite' re'siduelle attache'e au terrain et enfin de la plus-value apporte'e à l'ensemble immobilier par le terrain lui-même. Or, aucune pre'cision sur la constructibilite' re'siduelle de la parcelle n'a e'te' avance'e.

Concernant les termes de comparaison de cessions de terrains à bâtir, l'appelante cite quatre ventes de terrains dont les références de publication au service de la publicité foncière ne sont pas précisées. Elles ne peuvent donc être prises en considération pour ce seul motif conformément à une jurisprudence constante. Les autres termes de références produits par l'appelante ne peuvent pas être retenus car ils portent soit sur des parcelles d'une surface bien inférieure, ou alors bien supérieure. Les ventes citées correspondent à des terrains situés dans des zonages plus favorables permettant la construction de logements ou programmes mixtes alors que le zonage AUXa de la parcelle se restreint aux activités hôtelières ou de restauration. Elles ne peuvent pas être prises en compte. Le montant de l'indemnité calculée par la SCI selon la méthode d'e'valuation « terrain+construction » ne peut être retenue car non appuyee' sur des termes de comparaison comparables. 

Concernant la me'thode d'e'valuation, la méthode d'évaluation doit être retenue, qui consiste à fixer la valeur ve'nale d'un bien à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à e'valuer sur le marche' immobilier local. Au cas particulier, cette me'thode est utilise'e car il existe un marche' immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer. La fourchette de prix constate'e pour des locaux commerciaux d'une surface utile entre 80 et 266 m² s'échelonne entre 2.112 et 3.836 euros/m².
Les prix des biens de petite superficie (49 m²) ou de construction très re'cente (2017 et 2020) et disposant de parking (TC dans la commune des Ulis) sont plus e'leve's. Il ressort de l'e'tude de marche' trois mutations effectue'es sur la base d'un prix de 3.177 euros/m², 3.193 euros/m² et 3.240 euros/m² respectivement pour des surfaces utiles de 266 m², 155m², 105 m². L'ensemble de ces biens sont des lots de coproprie'te'. Le bien exproprie' est e'difie' sur son propre terrain et dispose d'un vaste parking. Pour autant, la configuration de la parcelle et son classement en zone AU à la date de re'fe'rence ne permettent pas une valorisation supple'mentaire. La valeur vénale du bien accorde'e par le premier juge, évaluée à la somme de 3.300 euros/m² parait justifie'e au vu de ces e'le'ments. Le jugement doit être confirmé sur ce point.





SUR CE LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 17 février 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SCI VINCI INVESTISSEMENT du 6 mai 2022, de l'EPFIF du 21 juillet 2022 et du commissaire du gouvernement du 28 juillet 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



L' EPFIF demande dans ses conclusions du 1° février 2023 de déclarer irrecevables le mémoire d'appel N°2 et les pièces N°4 et 5 de la SCI VINVI INVESTISSEMENT sur le fondement de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, s'agissant de demandes nouvelles et de production des pièces N°4 et N°5 nouvelles, qui pouvaient être produites dans le délai légal.



Ces conclusions hors délai étant relative à l'application de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



La SCI VINVI INVESTIISEMENT répond dans son mémoire d'appel N°3 du 3 février 2023 que son mémoire complémentaire ne contient aucune demande nouvelle ni aucun moyen, celui- ci ne faisant qu'élever le montant de ses demandes sur la base de nouvelles références de publication et que compte tenu des délais de publication aux services de la publication foncière, elle n'était pas en mesure de disposer de ces références avant l'expiration de ce délai, le référence N°3 ayant été déposée à la publicité foncière le 6 mai 2022 ; elle demande à tout le moins de maintenir les références du 15 mars 2022, du 4 mars 2022 et du 14 avril 2022.



En application de l'article R311-19 du code de l'expropriation applicable en appel en vertu de l'article R311-29 du code de l'expropriation, si l'une des parties ou le commissaire du gouvernement s'est trouvé dans l'impossibilité de produire, à l'appui de son mémoire et de ses conclusions, certaine pièces ou documents, le juge, peut, s'il l'estime nécessaire à la solution de l'affaire, l'autoriser sur sa demande à produire à l'audience ces pièces et documents.



La pièce N°4 correspond à une promesse unilatérale de vente du 19 avril 2021; cette pièce est antérieure au jugement et au délai dans lequel la SCI VINCI INVESTISSEMENT a déposé son mémoire d'appelant et pouvait donc être produite dès le dépot du mémoire d'appelant.



Cette pièce adressée hors délai sera donc déclarée irrecevable.



La pièce N°5 correspond au relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière présentées comme portant sur des terrains à batir;deux des mutations sont intervenues les 31 juillet 2017 et 30 aout 2016 et pouvaient donc être produites dés le dépot du mémoire d'appel; les trois autres mutations concernent des cessions intervenues les 15 mars 2022, 4 mars 2022 et 14 avril 2022, qui ne sont pas utile à la solution du litige, puisque l'article L311-2 du code de l'expropriation dispose que les bien sont estimés à la date de la décision de preière instance, et en l'espèce le jugement déféré étant du 24 janvier 2022, la cour ne peut retenir ces références postérieures.

La pièce adressée hors délai sera donc déclarée irrecevable.



La pièce N°6 correspondant uniquement à la vue aérienne des parcelles citées est recevable.



S'agissant des demandes, l'appelant sollicite dans son mémoire d'appel N°1 du 6 mai 2022 déposé dans le délai légal de l'article R311-26 du code de l'expropriation de :

infirmer le jugement du 24 janvier 2022 ; 

statuant à nouveau,

à titre principal,

de fixer les indemnités dues au titre de l'expropriation de sa parcelle:

- 2 000 000 euros au titre de l'indemnité principale ;

-200'500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

-5000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

de fixer les indemnités dues au titre de l'expropriation sa parcelle à :

-1'300'000 euros au titre de l'indemnité principale ;

-130'500 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

-5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure.



Dans son mémoire d'appel numéro 2 hors délai du 18 janvier 2023, la SCI VINCI INVESTISSEMENT demande à la cour de :

infirmer le jugement du 24 janvier 2022 ; 

statuant à nouveau,

fixer les indemnités dues au titre de l' expropriation sa parcelle à :

-3'167'775 euros au titre de l'indemnité principale ;

-317'200 117 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

-5000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire, fixer les indemnités au titre de l'expropriation sa parcelle à : 

-2'568'865 euros au titre de l'indemnité principale ;

-257'386 au titre de l'indemnité de remploi ;

-5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Ces demandes nouvelles de fond formées hors délai dans le mémoire d'appel n° 2 en augmentation du montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi doivent être déclarées irrecevables.



Le mémoire d'appel numéro 3 hors délai de la SCI VINCI INVESTISSEMENT du 3 février 2023 comprend les mêmes demandes nouvelles que dans le mémoire n° 2.



En conséquence, en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, la cour a soulevé d'office l'irrecevabilité des demandes nouvelles comme indiqué dans la note d'audience, et afin de respecter le contradictoire a autorisé les parties en application des articles 442 et 445 du code de procédure civile à lui adresser une note en délibéré sur l'irrecevabilité soulevée d'office par la cour concernant le mémoire d'appel numéro 3.



Par note en délibéré du 16 février 2023, l'EPFIF demande de :

-déclarer irrecevables les mémoires d'appel N°2 et N°3 de la SCI VINCI INVESTISSEMENT enregistrés au greffe le 16 janvier 2023 et 3 février 2023 ainsi que les pièces 4 et 5 jointes au mémoire d'appelant N°2;

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 24 janvier 2022 en ce qu'il a fixé des indemnités à revenir à la SCI VINCI INVESTISSEMENT pour de l'immeuble sis à [Localité 20] la parcelle cadastrée section [Cadastre 33] comme suit :

Indemnité principale : 561.000 euros (soit 170 m² x 3.300 euros) ;

Indemnité de remploi : 57.100 euros.

Perte de revenus locatifs : néant



La SCI VINCI INVESTISSEMENT n'a pas adressé de note en délibéré.



Pour les mêmes motifs que pour le mémoire N°2, les demandes nouvelles de la SCI VINCI INVESTISSEMENtT dans son mémoire N°3 seront déclarées irrecevables.



 

- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la SCI VINCI INVESTISSEMENT porte sur le montant de l'indemnité de dépossession. 



S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 a et L 213-6 du code de l'urbanisme la date du 10 septembre 2013, date de la dernière modification du PLU de [Localité 21] n'ayant pas consisté en une mise en conformité avec la DUP.



L'appelant ne conteste pas cette date de référence; l'EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent cette date du 10 septembre 2013.



En l'espèce, la commune de [Localité 21] a institué un droit de préemption urbain ; le PLU de la commune a été approuvé par délibération du conseil municipal du 9 mai 2007, modifié le 22 juin 2010, mis en compatibilité le 1er février 2011, le 3 août 2012, revisé le 10 septembre 2013 (révision simplifiée), mis en compatibilité le 24 juillet 2014 et le 28 mars 2017, revisé le 13 décembre 2016 (révision générale) ; toutefois, la date de mise en compatibilité d'un PLU par une DUP ne peut valoir date de référence pour apprécier la qualification d'un bien exproprié, lorsque ce dernier se touve dans une zone soumise au droit de préemption.



Le commissaire du gouvernement souligne qu'en l'espèce, que la date de référence soit fixée à la date d'approbation du PLU du 9 mai 2006, ou à la date de modification du 22 juin 2010 est sans incidence sur la zone d'urbanisme applicable au bien.



A la date de référence retenue par le premier juge , le bien est classé en zone AUXa, zone d'urbanisation future destinée à accueillir principalement des activités scientifiques, techniques et tertiaires ainsi que dans le secteur AUXa, des constructions à usage d'hôtelier et de restauration.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 33] située [Adresse 14] d'une contenance de 2950 m², supportant une construction à usage de local commercial de restaurant d'une superficie de 170 m² disposant d'espaces verts et d'un parking destiné à accueillir la clientèle.



La SCI VINCI INVESTISSEMENT souligne que son bien bénéficie d'une bonne localisation, à coté d'un hotel lui assurant une clientèle du soir, ainsi que d'une bonne accesssibilité via les axes routiers.



L'EPFIF indique que le terrain est de configuration très irrégulière, uniquement accessible depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 34].



Le commissaire du gouvernement conclut que la parcelle d'une contenance de 2950 m², sur laquelle est édifiée une construction à usage de local commercial de restaurant est de configuration irrégulière (rétrécissement en son milieu) et ne dispose pas d'accès direct en façade sur rue; elle est située à l'arrière de la voie, derrière un batiment à l'enseigne hôtel B&B ; le bien d'une superficie de 170 m² comprend une salle de restaurant, cuisine et équipement, bureaux ; le terrain est aménagé en espace vert et parking destiné à la clientèle ; ce bien est situé à proximité immédiate de la N 118 et du Pole Grandes Ecoles [29] ; le restaurant a cessé son activité et les locaux sont libres. 



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 24 janvier 2022. 



- Sur l'indemnité principale



1° Sur la situation locative



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Le premier juge indique qu'il n'est pas contesté que le bien est actuellement libre de toute occupation.



En l'absence de contestation de l'appelant sur ce point, le jugement sera confirmé en ce sens.





3° Sur la méthode



Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.



Le premier juge a débouté la SCI expropriée de sa demande de retenir la méthode par comparaison dite du « terrain+ construction » en l'absence de termes de comparaison pertinents relatifs aux terrains d'assiette locale commerciale et a retenu la méthode de comparaison globale dite terrain intégrée.



La SCI expropriée indique que l'analyse des mutations de gré à gré de terrain comprenant des constructions à Gif-sur-Yvette ou dans un périmètre proche de son bien permet de déterminer le montant de l'indemnité principale, et de manière usuelle, que compte tenu de ce type de bien, il convient de retenir la méthode dite du 'terrain+ construction'.



Elle indique en effet qu'il s'agit d'un ensemble immobilier composé d'un terrain constructible d'une surface de 2950 m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de restaurant d'une surface de 170 m² ; le premier juge a retenu la méthode de comparaison globale, en a exclu toute valorisation, alors même que ce terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir ; en effet, à la date de référence, la réglementation applicable permettai